LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

Ce n’est pas le fond de mon intervention ni de ma question.

AVIS N°2018-005

"La location de meubles n’est qu’accessoire à celle d’immeuble qui conserve un caractère prédominant"

Finalement on va y voir plus clair…

Pour les LMNP (remplissant les deux conditions) ayant des plus values long terme latentes ce n’est sans doute pas si grave (la non imposition des plus values long terme compensant plus ou moins selon les cas, la plus value court terme)
Pour ceux n’ayant que peu de plus values long terme les rendements vont baisser par rapport au LMNP

goodbylenine a écrit :

ce qui devrait clore le débat "peut-on choisir de rester LMNP quand les recettes dépassent 23 000€ et dépassent les autres revenus pro ?".

Oui en ce qui concerne ce file ; mais ne va-t-il pas y avoir une suite (à inscrire dans le file LMP VS LMNP) :

Il va y avoir le problème pour tous ceux qui ont des plus values long terme, qui souhaitaient vendre et qui n’ont pas été préparés à ce "coup" fiscal . Il vont être requalifiés LMP, donc avec paiement SSI et imposition sur plus value court terme et long terme car moins de 5 ans…là c’est le plongeon… et là, comme "injustice fiscale" c’est pire que la non constitutionnalité des ex LMP non inscrits au RCS…

d’une manière générale, tous les ex-LMNP remplissant les deux conditions, et je ne suis pas certain qu’il y en ait peu, vont être "bloqués" pendant 5 ans sans pouvoir vendre si ce n’est en perdant beaucoup….peut-on espérer ou réclamer un régime de faveur "transitoire" ? Du style : une réanalyse des conditions passées de revenus et de recettes avec une requalification LMP rétroactive sur les années précédentes ?

Question subsidiaire : ne va-t-il pas y avoir en plus paiement de l’IFI pour boir encore plus la tasse fiscale ?

sgnu a écrit :

le statut de LMP est volatile

: oui mais uniquement pour ceux à la limite d’une des deux conditions (les 23 k€ ou 50% des revenus globaux) ; il ne doit pas y en avoir tant que ça dans ce cas là. Mais il est vrai qu’il faudra faire encore plus attention au pb évoqué ci dessus pour cette population en "limite"

Dernière modification par vieausoleil (20/06/2019 09h19)

@vieausoleil :

Les LMNP savent depuis longtemps qu’ils courent un risque de changement de fiscalité. Passer LMP est juste une partie de ce risque (et il est peu probable que le fisc revienne sur le passé sur le thème LMP/LMNP, sauf mauvaise foi du contribuable à l’époque). On en a plusieurs fois parlé sur ce forum par ex. (et ceux qui l’ignorent se sont largement mal informés).

Les biens immobiliers d’un LMNP ont toujours du être intégrés à l’assiette ISF/IFI. Donc rien de "en plus" a ce niveau.

Il reste encore bien des zones d’ombres.
Par ex un salarié, qui est LMNP, et qui possède ses biens en propre (pas via une société), qui passe LMP, devra-t-il, et même pourra-t-il, s’immatriculer à la SSI (et quand précisément) ? Pourra/devra-t-il se faire radier quand il repassera LMNP (et ne pas cotiser pour l’année concernée) (et quand devra-t-il le faire?) ? Attendons donc d’avoir des témoignages du parcours avec la SSI de personnes dans ce cas….
(Et quid des personnes qui deviendraient LMP et auraient opté pour le régime micro ? Ou même, si jamais c’est possible, qui seraient AE ?)

Mitmouch a écrit :

Si vous remplissez les conditions d’exonération c’est toute la plus value qui est fiscalement exonéré et non pas que la LT.

Bien sûr vous avez raison ; je voulais dire "compensant plus ou moins le SSI sur la plus value CT" ; merci d’avoir rectifié

Goodbylenine a écrit :

Les LMNP savent depuis longtemps qu’ils courent un risque de changement de fiscalité.

Bien sûr vous avez raison ; et j’en étais moi même conscient ; je souhaitais juste rappeler que beaucoup allaient devoir attendre 5 ans s’ils ne voulaient pas se faire matraquer (sans doute cela a-t-il déjà été évoqué ailleurs, mais il ne me semblait pas inutile de le mentionner ici)

Selon l’avocat Paul Duvaux :

tant que l’article L 611-1 du code de la sécurité sociale n’est pas réformé, il reste en vigueur en l’Etat, en incluant son renvoi à un texte abrogé par ailleurs. L’abrogation ne vaut que pour la loi fiscale, sauf si le texte de l’abrogation le prévoit autrement. Ne pas mélanger les règles fiscales et les règles sociales.

et

Il est possible qu’il y ait une réforme de l’article L 611-1 mais selon moi c’est peu probable à court terme. Donc le régime social ne va pas changer.

Bonjour,

Également je viens de lire avec attention l’ensemble du fil et particulièrement le dernier commentaire. Je suis concerné par ce passage de LMNP en LMP.

En trois années, je viens d’acquérir neuf logements, dont sept en location meublée pour un chiffre d’affaires de 98 640,00€.

Je suis salarié, dès lors je cotise au régime général, mais avec cette décision, vais-je devoir cotiser au SSI (ex-RSI) en étant LMP.

Pour les deux bilans à venir (2019 &2020), je suis déficitaire LMP. Je suis bien content pour ces deux années de l’imputation sur le RBG (revenu brut global) mais quid des cotisations sociales? Je n’ai pas prévu de payer ces cotisations, et comme nombreux LMP je ne veux pas me séparer de mes biens immobiliers.

Je suis totalement perdu sur le plan social, avec un CA supérieur aux deux limites fixées par l’article 18 de la LFSS 2019 82 200 et  90 300,00 € et en étant déficitaire, les cotisations sociales à payer sont déterminées comment. Après un expert comptable, un expert social?

L’assiette est le bénéfice ou les revenus bruts? et le taux de cotisations sociales est de combien?

Amitiés

Etant moi aussi concerné par ce passage de LMNP à LMP, j’ai lu avec attention cette discussion.
Une chose m’étonne : à aucun moment vous ne faites allusion au seuil des 82000€ de recettes.
D’après ce que je comprends sur le site de l’ursaff : Ursaff
Si je dépasse ce seuil (ce qui est mon cas) alors je dois exercer l’activité LMP en tant que travailleur indépendant. Ce qui implique l’affiliation au SSI je suppose. Vous confirmez?
Edit: Ne sachant pas comment supprimer ce message je vais répondre à moi même.
Ce seuil ne semble concerner que les LMP qui louent en courte durée. Ce qui n’est pas mon cas.
Mon problème persiste : comment « officialiser » le passage en LMP? Mon numéro de siret LMNP reste le même? Faut il refaire une P0i? Je n’arrive pas à comprendre quel cadre juridique encadre l’activité ni vers qui l’enregistrer. L’ursaff m’envoie vers la CCI, la CCI vers l’Ursaff, le CFE vers l’tursaff aussi, la SSi m’envoie vers le RCS…
et en vous lisant j’ai l’impression qu’il n’y a aucune démarche à faire et que finalement la seule chose qui change c’est la case dans laquelle déclarer ses revenus BIC. Même mon comptable s’y perd.

Dernière modification par Groquik (28/10/2019 23h35)

sgnu a écrit :

Bonsoir,

Je suis LMP depuis 2008, affilié au SSI (ex RSI).

En 2012 , les amortissements (plus value court terme) sont devenus soumis à charges sociales, quelle tuile !

A présent je veux vendre, or j’ai amorti 220000€, donc 80000€ de SSI !

Je me demande comment éviter cette somme ahurissante.

Un avocat indique qu’il suffit de se radier du RCS sans vendre dans un premier temps, ainsi il n’y a pas de cessation d’activité au sens fiscal et pas de plus value constatée, avec désassujettissement du SSI et pas de revenu ou plus value soumis au SSI à compter de la radiation. J’ai peur des complications que risque de me faire le SSI.

Je me demande si passer au micro BIC (je suis au réel) ne serait pas une autre solution plus sûre (j’ai moins de 70000€ de recettes annuelles). Je resterais LMP (donc non imposables au plus values fiscales) et paierais juste un peu plus de SSI qu’au réel le temps de vendre et cesser l’activité.

Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance

J’ai la même problématique que vous, sauf que j’essaie d’anticiper. Je suis actuellement LMNP avec 27000 € de loyers bruts, je n’aurai bientôt plus de revenus autres. Je vais être LMP "de force" suite à la décision du conseil constitutionnel. Pouvez-vous m’expliquer en quoi passer au régime micro bic vous évitera de payer la SSI sur la plus-value? Merci
Dans ma compréhension, on a beau choisir micro-bic, on reste LMP si on réunit les deux fameuses conditions (anciennement 3).
La solution subtile que j’envisage c’est de passer LMNP peu avant de vendre en pratiquant une agréable baisse des loyers et ainsi passer sous le seuil des 23000€

Question annexe: savez-vous ce qu’il se passe si au lieu de vendre vous décidez de repasser un appartement dans votre patrimoine privé pour y habiter? Quid de la plus-value comptable? J’envisage sérieusement cette possibilité, dans 20 ans.

Merci

Tout d’abord cet article ne parle pas que du micro BIC et d’autre part j’ai un ami LMP au micro BIC depuis plus de 10 ans. Il est devenu LMP comme moi pour continuer de cotiser à la retraite, pas pour s’enrichir : c’était tout l’intérêt de s’inscrire au RCS pour cotiser comme commerçant au RSI/SSI/URSSAF. A présent c’est impossible.

sgnu: Merci, j’ai compris l’intérêt d’être LMP et micro-bic: c’est pour cotiser un peu plus pour la retraite. Et bien sûr pas de liasse fiscale. S’il a vendu un bien, j’aimerais bien savoir comment ont été calculées ses PV CT et LT et quid du traitement fiscal et social. C’est par curiosité intellectuelle, rien d’urgent.

D’autre part imaginons la chose suivante: un ancien LMNP (mettons depuis 10 ans) qui se déclare LMP car rentrant dans les 2 conditions, suite à la décision du CC, par exemple pour l’exercice 2019. La même année, il envoie un formulaire qui va bien pour retirer l’un de ses appartements de son activité LMP (pour le louer en nu ou y habiter). Son objectif ce faisant pourrait de revenir en LMNP en repassant sous les 23 000 €. Dans ce cas, je pense qu’il n’y a pas de PV Long Terme puisqu’on prend comme point de départ la valeur du bien au démarrage du LMP. Par contre pour la plus value CT j’ai un doute. Prend-on en compte les amortissements depuis le départ (la création du LMNP) ou seulement ceux qui ont été "consommés" à partir du démarrage du LMP? On pourrait alors avoir une PV CT très faible (égale au maximum à l’amortissement d’une année).  Du coup le passage forcé en LMP ne serait pas une catastrophe si on réagit rapidement.

Vous aurez deviné que je suis presque dans le cas imaginé

Bonjour Medium,

Concernant les cotisations sociales, elles sont dues au titre de la location meublée dès lors que le montant des recettes provenant des locations de courtes durées sont supérieures à 23 K€. Il n’y a sur ce point aucune différence entre pro et non pro, qui sont des distinctions fiscales.

Pour le retour d’un bien dans le patrimoine privé, tant que vous êtes en statut LMNP, il n’y a pas de taxation. Comptablement, l’opération peut être constatée via le compte de l’exploitant ce qui évite l’apparition d’une quelconque plus-value. Dès lors, la base sociale correspond à la base fiscale.

Enfin, il existe une exonération de PV lorsque l’on exerce en LMP depuis plus de 5 ans et que le montant total des recettes est < 90 K€. Cela peut également être pour vous une piste de réflexion.

Cordialement.

Medium,

De ce que je comprends, vos locataires "élisent" domicile dans vos appartements.
Si c’est bien le cas, tant que vos recettes de locations meublées < revenus, vous n’êtes pas soumis au SSI.

A mon avis, vous pourriez envisager 2 options:

- vendre/récupérer un/des bien(s) tant que vous êtes LMNP et non soumis au SSI;

- attendre 5 années d’exercice en LMP pour bénéficier de l’exonération de PV (151 septies) mais vous aurez des cotisations sociales sur la PVCT. Il faudrait faire des simulations.

Une autre piste pourrait consister  à faire faire de la location meublée à Mme, si cela est possible et si vous êtes en séparation de biens.

Cordialement.

En clair, même si j’étais marié, si je faisais plus de 23 000 € de loyers bruts, "nous" serions LMP (en supposant peu de revenus autres) ?

Je vais comparer plus bas le fait de conserver mes deux appartements en locations meublées et donc LMP et donc SSI avec le fait d’en garder un LMNP et l’autre en location nue.

J’ai une autre question un peu pointue qui m’est venue en réfléchissant à différents scenari.

Imaginons que je vende au bout d’un temps long l’un de mes deux appartements, alors que je suis LMP.

Je fais alors de la PV Court Terme qui m’est douloureusement taxée par la SSI. Par contre je peux déduire cette cotisation sur mes revenus globaux si je suis LMP. Si les revenus sont insuffisants, je peux reporter la déduction sur les revenus globaux pendant 6 ans. Mais si l’année suivante je redeviens LMNP par baisse des loyers, que devient cette réserve de déduction? Peut-elle être intégrée dans la comptabilité du LMNP ou dans les déficits reportables, ou bien est-elle perdue à jamais?

La PV CT augmente avec le temps, mais si on est optimiste le prix des appartements devrait monter, et peut-être que les taux de cotisations pourraient baisser, ou la législation évoluer complètement…
Il faut aussi que je calcule les économies d’impôts que je ferais en restant LMP. Dans 20 ans je prendrai ma retraite si la civilisation ne s’est pas effondrée et je pourrai payer mes cotisations avec le prix de vente.

Si je prends 25% d’impot/CSG (je suis à cheval entre la tranche à 0 et la tranche à 14%) sur des revenus nets de 10 000€, ça fait 2500 € d’économisés par ans.
Sur 20 ans on arrive à 50 000 € d’économisés en restant en LMP.

Dans 20 ans, la PV CT sera 280 000 * 0,85 * 0,5 * 0,4 =  47 600 €

Donc l’économie d’impôt compense la future PV CT pour l’un des appartements.
De plus le LMP me permet de cotiser pour pas cher à la retraite.
Si je suis optimiste je peux rester LMP

Un autre argument en faveur du LMP: si le TMI de la deuxième tranche augmente (celle à 14%) ou si elle démarre plus bas. La CSG peut encore augmenter.
Le fait d’avoir un résultat comptable nul est vraiment TRES séduisant.

L’avantage de passer l’un des appartements en nu est donc la diversification et la protection contre l’instabilité fiscale. Financièrement le LMP me semble plus avantageux si les textes de lois ne changent pas.

Autre remarque: dans 20 ans, si je repasse au nu j’aurais de la PV des particuliers, essayons de la chiffrer Mettons 50 000 (sur un appart valant 280 000 actuellement), j’obtiens 8000 € d’impôts sur la PV sur un simulateur.

Pour que je décide LMP, il faudrait que les probabilités suivantes soient bonnes (mes estimations au feeling):

le LMNP demeure (pour la cession du dernier bien).   (50 %)
Le LMP demeure. (80 %)
La CSG augmente. (70%)
La tranche à 14% augmente. (50%)
La cotisation SSI demeure (et pas remplacée par le régime général). (50%)
Le taux de la Cotisation SSI baisse ou n’augmente pas. (50 %)
Le nombre de trimestres cotisés avec la cotisation minimale reste à 3 ou plus. (40 %)
La civilisation ne s’effondre pas (40%)

Au départ de mon projet de rentier je ne comptais pas cotiser pour la retraite. Si jamais le LMNP disparaît je serai probablement obligé de vendre l’un des deux appartements ou mes SCPI pour payer les deux cotisations sur la PV CT mais ça serait compensé par une meilleure retraite.

En terme de revenus j’aurais un peu plus de revenus au départ en LMP.
L’autre inconvénient de ne pas être LMP c’est la cotisation pour l’assurance maladie, car la PUMA est pleine d’inconnus.