Golliwogg [Var] : étude de cas immobilier (studio saisonnier face à la mer)

Merci Surin pour votre réponse. A regarder les biens similaires sur Airbnb, ceux qui semblent obtenir de bonnes réservations en été sont loués dans les 45-50€ par nuit (net bailleur, frais de ménage compris), même pour une seule nuit, même en juillet-août. Je n’ai pas d’info sur le potentiel de location le reste de l’année mais apparemment, les quelques loueurs que j’ai regardés bloquent la location le reste de l’année, ce qui laisse supposer qu’ils louent à l’année. J’ai posé quelques questions à un éventuel futur concurrent, qui loue un bien similaire, on verra s’il accepte de me répondre.

Bonjour,

Je suis beaucoup moins optimiste que vous sur la location Surin, mon expérience est une expérience dans une grande ville, donc peut-être que c’est différent a la plage.
Je dirais que dans la plupart des lieu une forte concurrence est en train de se mettre sur Airbnb, et s’occuper des réservations est vraiment quelque chose de lourd et fastidieux…
Il faut vous rendre compte que si vous vous occupez de ça vous même, alors comment faites vous si vous souhaitez partir en vacance? En week-end? C’est relativement délicat.

Avec un peu de recul, il me semble que le faire pour un seul bien possède un intérêt limité. Oui en effet la rentabilité est plus élevé, mais le temps que vous y passez sans mutualiser… Surtout 25 minute vous semble peu pour le moment, mais si vous le faites tous les 2/3 jours vous allez finir par trouver ça loin et agaçant.

Puis ça me fait me questionner sur la rentabilité, rapportée au temps à y consacrer. Si on part sur 2 mois à 50€ la nuit, 2 mois à 40€ la nuit et les 8 mois restants à 15€ la nuit (pour "remplir" ; cad 450€ par mois), sans même compter de vacance locative, on est à 9000€ par an ; en comptant les frais de notaire on est à 11.8% de rendement brut. Ca me semble plutôt faible vu le temps à y consacrer, non ?

Je pense justement qu’en vivre est fort intéressant, mais une solution intermédiaire, avoir un bien dont on s’occupe soit même n’est pas a mon avis très intéressant, seulement si l’on est très proche… !
Et encore, car lorsque l’on a une autre activité, il est toujours délicat d’être disponible pour les appels, de même pour les entrée et les départ il est compliqué d’être toujours présent pour l’état des lieu sortant par exemple, ce qui amène a beaucoup plus de dégradations…

Après j’ai eu une mauvaise expérience, ne veut pas dire que forcement l’expérience sera négative, mais je  pense que déléguer est important, mais ça n’est pas facile lorsque l’on dispose de qu’un seul bien, difficile de négocier les tarifs, et d’obtenir une priorité quelconque sur les horaire de ménage ou d’arrivée par exemple.

Il faut vous assurer de la demande avant de vous lancer ! Et l’étudiant/locatif peut être assez intéressant. Après il faut se rendre compte que si vous gérer tout en direct, ça va vous prendre beaucoup de temps.

Bonjour,
étant moi même dans l’optique d’investir sur Toulon je vais vous donner mon point de vue (sans aucune prétention car je n’es toujours pas de bien immobilier).
90% des gens sur Toulon vous diront:" l’hiver, Toulon c’est mort." de mon point de vue c’est en partit vrai mais.., il y a quelques chose a faire cela dit il va falloir trouver un bien qui rivalise avec la concurrence (compliqué avec un 16m2 ou alors il va falloir faire un gros effort d’agencement) l’avantage avec cette ville, c’est le Corsica Ferries et la base militaire qui vont vous offrir chaque année des locataires potentiel.
de plus , si vous souhaité partir sur du LMNP sur 9 mois il va vous falloir bien cibler votre clientèles, les étudiants, en général, ne vont pas allé du coté du Mourillon tout simplement car les prix dans ce coin la sont supérieur au centre ville ( tout les lycées ce trouve a proximité du centre ). après, a vous d’adapté le prix de votre location selon la période.
Pour ce qui est de la location saisonnière l’été, je ne me fais absolument aucun soucis ça marche fort.

Je rejoins aussi l’avis de Bernard2K

charges copro 60€ par an : dans un immeuble des années 60 avec ascenseur, ça paraît très bas ! Vérifiez bien !

Pour la possibilité de mettre une clim réversible : possibilité à vérifier avec le syndic (pas avec l’AI). A chiffrer : c’est cher ces trucs-là.

Enfin, pour le saisonnier, l’idéal est d’avoir un balcon ou terrasse suffisamment grand pour y mettre une table et des chaises. Là, 16 m² sans espace extérieur, vous ne serez pas bien placé par rapport à la concurrence.

Pour un 16m2, un ventilateur ou une petite clim portable fera complétement l’affaire.
Au sujet des charges de copro et de l’ascenseur, je trouve ça étrange moi aussi.. renseigné vous un peu plus sur ce point là

Ceci est mon avis subjectif mais c’est surtout un condensé de savoir que j’ai pu acquérir en m’informant auprès de personnes du milieu avant de cibler le type de bien et de clientèles que je souhaite avoir sur Toulon.

Pour terminer, je n’es pas les compétences et l’expérience pour vous dire si oui ou non ce bien en vaut la chandelle, mais de mon point de vue l’important est de passer a l’action que vous l’achetiez ou non, vous serais gagnant dans tout les cas pour l’expérience que vous aurez acquis. l’important vraiment est d’anticiper le maximum de choses. Après, ont a beau toujours anticiper… La loi de Murphy ne nous pause pas toutes les éventualités sur un plateau.. ^^ même les meilleurs font et feront encore des "bourdes" dans leurs investissement immobilier.

ps: j’en est déduit que l’appartement que vous ciblez ce trouve dans le quartier du Mourillon ou alors dans les parages (pardonner moi si c’est faut).

Dernière modification par pikah (16/05/2017 13h10)

Ok, j’essayerai de suivre vos futurs discussions.

Je pensais aussi aux sablettes, j’avais presque fait affaire dans ce quartier (appart prés du leclerc). Et ensuite a St Mandrier. Et dernièrement toujours dans le Var, a coté de Frejus.
Pour du saisonnier. Toujours des petites surfaces vue mer, pres des plages.

A chaque fois une étude plus poussée m’a fait renoncer.
J’ai l’impression que l’extrême concurrence grace à AirBnB a fait vraiment chuter les prix de la location… mais pas du prix de vente bien sur…