Macro données sur les SCPI de rendement

Ce sujet avait été discuté dans des échanges sur le forum bourso (pas un certain "papy" ou un pseudo approchant) des SCPI. Vous pouvez tjrs essayer de retrouver ces échanges.

Après une longue lecture…
Les premiers échanges sur le forum de Bourso se concentrent principalement sur des macro données résidentiel…Vient ensuite une réflexion sur la prime de risque modulable selon la typologie de l’actif. Le débat s’oriente ensuite sur les frais appliqués par les gestionnaires de SCPI…puis discussion autour de l’investissement direct versus indirect…

Bref, il y a des choses pertinentes (voir ci-dessous quelques recueils pour notre post) mais pour le reste cela s’éloigne un peu de ma proposition qui est de raisonner en macro uniquement sur les scpi de rendement.

Je précise par la même occasion que la reflexion proposé ici est sans considération de mise en réserve ou report à nouveau…Faisons simple pour le moment :-)

Donc…

C.Papy proposait dans un de ses post 2 infos :
1)Travaux d’entretien d’immeuble région parisienne : [ 0.5% ; 1.5% ] du loyer
Je trouve ces valeurs bien basses ! surtout dans le contexte « vert » actuel.
En ce qui me concerne, je proposais une provision calculée sur la base d’un prorata appliqué sur la valeur de l’actif (rappel provisions gros travaux (0.2% de la valeur de l’actif))
D’autres suggestions ?

2) Impôt foncier : à défaut de le connaître évaluer le à 1 mois de loyer (soit 8% du loyer brut annuel)
Il s’agit évidemment d’un paramètre important si le patrimoine est composé de résidentiel…je pensais que sur Paris il était plutôt de l’odre de la moitié d’un mois de loyer…Bref cela ne concerne pas notre périmètre. Conservons toutefois cet élément entre parenthèse pour la suite…

Un peu plus loin dans cette lecture, j’ai détecté une remarque intéressante concernant le taux d’occupation… si dans mon hypothèse il y a 10% d’inoccupation alors il est nécessaire de prévoir une autre nouvelle macro donnée « charges non récupérables liées à l’inoccupation ».
En prenant l’hypothèse de C.papy (toujours le même :-) ) : « charges payées par le proprio représentent 1/3 du loyer ») alors ce poste de charge équivaut à 10% X 33% soit 3% et se révèle du coup presque comparable au taux de charges non récupérables du résidentiel pour lequel le taux souvent observé est de 2%. Ce qui est assez surprenant en première lecture. Mais explicable (entre autre) par les différences en matière de taux d’occupation (rappel de mes hypothèses 90% secteur immo pro versus 97% secteur immo résidentiel Ile de France).
Rappelons au passage que certaines charges sont fixes (taxes, chauffage, eau, entretien) et d’autres sont proportionnelles aux loyers encaissés (exemple les frais de gestion).
Ainsi, en période d’inoccupation les charges fixes habituellement facturables au locataire incombent au bailleur…
J’attends de connaître vos réactions…et en fonction de cela ajouterais ou pas cette hypothèse dans mon premier message.

Deux autres points pertinents abordés dans le fofo de bourso :
1) Les franchises de loyer lors des relocations (1 à 3 mois d’après C.papy) + commission d’agence a payer  (2 à 3 mois de loyer d’après C.papy). Nous pourrions donc créer une macro hypothèse supplémentaire « charges en sus liées au relocation » . Idem j’attends vos réactions pour intégrer ou pas…

2) Les variations à la hausse ou à la baisse lors des renouvellements de baux / relocation / déspécialisation (nous sommes dans ce cas dans le prisme «SCPI murs de magasin») qui ont selon moi ont leurs places à deux niveaux :
a.    importance dans le calcul du TRI (hypothèse figurant dans notre liste de départ)
b.    appréciation de la prime de risque SCPI de rendement Immobilier professionnel (la prime de risque ne figure pas notre liste de départ, nous pourrions l’intégrer et proposer quelque chose pour 2012 :-) )

Ce derniers éléments me laissent penser qu’une petite exception à l’exercice de départ est nécessaire :
TRI et prime de risque à proposer selon SCPI murs de magasin vs SCPI immobilier d’entreprise.
Idem j’attends vos réactions…

D’avance merci pour vos contributions
A bientôt

Immotnip a écrit :

le delta entre brut et net variera principalement en fonction de 4 principales variables :
- provisions gros travaux (0.2% de la valeur de l’actif)
- provisions impayés (2% des loyers)
- taux d’occupation (90% du parc)
- frais de gestion (10% du loyer triple net, c’est à dire Loyer - provisions - charges éventuelles, etc)

Voici une approche intéressante.
C’est la même  qui avait motivé mon intervention  (un peu longue sans doute)  sur le forum SCPI de Boursorama.

Actuellement dans le marché de l’immo industriel ou les murs de boutique la rentabilité est de 8% environ

Conservons cette valeur de  8% pour le reste de la discussion.

Ils se calculent de la façon suivante :
Loyer net HT hors charges  / Prix d’achat de bien +  frais de notaire + commission d’agence.

Comme dans tout marché, il y parfois plus et parfois moins.

Pour ma part, je suis patient et j’ai la chance de pouvoir être sélectif 
Cela me permet de sélectionner des immeubles à 10%
Dans les années 2000 c’était 15%

Je me permettrai de corriger la provision pour travaux qui me semble faible
Je mettrai 0,8% si l’immeuble est géré par un syndic et 0,4% si c’est par le propriétaire.
Mais cette somme est à la charge du locataire
En ce qui me concerne, lorsque les travaux sont réalisés, je les répartis dans les charges de l’année suivante, voire deux ans s’ils sont importants.

Les seules charges pour le propriétaire sont celles définies par l’article 606

Article 606
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.

l’inoccupation.

les baux sont des  3/6/9
Les professionnels revendiquent une  vacance de 5% +- 2%

Soit une occupation entre 93 et 97%

Durant cette période, c’est l’enfer:
Les locaux sont vides mais on en assure la totalité des charges
les abonnements, le chauffage les honoraires du syndic etc….

Impôt foncier:
Il dépend bien évidemment de la région
Pour le Val d’oise, il correspond à près de deux mois de loyer ( et non à un comme vous le suggérez, qui correspond à du résidentiel) .
Mais il est à la charge du locataire. ( ce qui explique en partie pourquoi les charges font le tiers du loyer) ¨
Par contre en cas de vacance…..c’est pour qui ?
C’est pour le proprio.

En cas de départ il va falloir mandater une agence
Il est rare que l’on puisse faire la liaison entre celui qui part et celui qui rentre.
En général ce n’est que lorsque les locaux sont vides que le candidat acquéreur se manifeste.
On a donc perdu un à trois mois.
Il négocie alors une franchise de loyer ( mais pas des charges)
Avec la comm de l’agence on perd en gros six mois  dont la moitié est comptée dans la vacance

voila pour un début.
Je pense qu’il vaut mieux faire des postes courts ( ce qui n’est pas vraiment le cas de celuici) qui sont plus faciles à lire et à commenter.