LMNP : quelle rente à terme après impôts une fois le crédit payé ?

Bonjour, vous faites quelques erreurs fréquentes : il faut prendre en considération la totalité des loyers pour calculer les impôts, pas une fois la taxe foncière déduite ! Au passage, il faut également prendre en compte toutes les autres charges :
- taxe d’habitation (si vous n’avez pas de locataire le 1er janvier),
- assurance propriétaire non occupant,
- autres charges payés par le propriétaire.

Si vous avez mettez des loyers de 1200 euros par mois qui se transforment en 1000 euros net une fois les différentes charges payées (supposons). Vous devrez donc payer des impôts sur 1200x12 = 14 400 euros.

Il faudrait donc payer, après abbatement des 50 % : impôt sur le revenu + prélèvement sociaux.
Le barème de l’impôt sur le revenu actuel : Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? | service-public.fr
Donc en effet, il suffrait a priori de payer 17.2 % de la moitié des 14 400 euros. Ce qui fait un revenu d’environ 896 euros / mois, ce qui sera en dessous du seuil de pauvreté d’ici 20 ans.

Attention cependant, car a priori ces revenus seront concernées par la flat tax de 30 % de Macron. Vous risquerez donc de payer un taux d’imposition fixe de 30 % une fois la réforme passée.

On ne paye pas les prélèvements sociaux dans la première tranche à 0 % d’IR ?

Vous payerez les prélèvements sociaux (15.5% actuellement, 17.2% en 2018 sans doute) sur le bénéfice (BIC = Bénéfice Industriel et Commercial) de votre activité. Votre BIC s’ajoutera aussi à vos autres revenus au niveau de l’assiette de l’IR (et je ne crois pas que ce BIC sera prochainement imposé à une flat tax de 30%).

Ce bénéfice est calculé, soit "au réel" (BIC = loyers moins charges déductibles, y compris les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien, et si c’est négatif le déficit peut être reporté sur les BIC des années suivantes pendant 10 ans) (il faut bien entendu tenir une comptabilité, et il est préférable de la faire tenir par un pro de la comptabilité), soit de manière forfaitaire (micro-BIC : aucune charge n’est déduite, mais on ne retient que 50% des loyers) si on remplis les conditions (avoir des recettes en dessous du seuil, avoir opté correctement pour le micro-BIC).

Note : Pour un bien à une forte rentabilité (par exemple 15%, rentabilité à laquelle certains membres indique trouver des biens, au prix de pas mal d’huile de coude), même au réel, le BIC reste positif, et il y a de l’IR comme des prélèvements sociaux à payer dès les premières années.

En pratique, le BIC au réel est la plupart du temps favorable, et, avec la fiscalité actuelle, une fois les emprunts largement remboursés et le bien largement amorti (après 15-20 ans, parfois même avant), mieux vaut (pour minimiser le BIC, donc l’IR et les prélèvements sociaux) revendre le bien (en remboursant l’emprunt), pour éventuellement en acheter un autre à crédit et qu’on puisse à nouveau amortir.

Tout ceci est déjà expliqué, en long et en large, maintes fois sur le forum (comme ailleurs), par exemple sur Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel….

Oui, PS pour tous y compris la première tranche.
Impôt sur le revenu : revenus fonciers à déclarer (locaux non meublés) | service-public.fr

GoodbyLenine a écrit :

Vous payerez les prélèvements sociaux (15.5% actuellement, 17.2% en 2018 sans doute) sur le bénéfice (BIC = Bénéfice Industriel et Commercial) de votre activité. Votre BIC s’ajoutera aussi à vos autres revenus au niveau de l’assiette de l’IR (et je ne crois pas que ce BIC sera prochainement imposé à une flat tax de 30%).

Ce bénéfice est calculé, soit "au réel" (BIC = loyers moins charges déductibles, y compris les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien, et si c’est négatif le déficit peut être reporté sur les BIC des années suivantes pendant 10 ans) (il faut bien entendu tenir une comptabilité, et il est préférable de la faire tenir par un pro de la comptabilité), soit de manière forfaitaire (micro-BIC : aucune charge n’est déduite, mais on ne retient que 50% des loyers) si on remplis les conditions (avoir des recettes en dessous du seuil, avoir opté correctement pour le micro-BIC).

Note : Pour un bien à une forte rentabilité (par exemple 15%, rentabilité à laquelle certains membres indique trouver des biens, au prix de pas mal d’huile de coude), même au réel, le BIC reste positif, et il y a de l’IR comme des prélèvements sociaux à payer dès les premières années.

En pratique, le BIC au réel est la plupart du temps favorable, et, avec la fiscalité actuelle, une fois les emprunts largement remboursés et le bien largement amorti (après 15-20 ans, parfois même avant), mieux vaut (pour minimiser le BIC, donc l’IR et les prélèvements sociaux) revendre le bien (en remboursant l’emprunt), pour éventuellement en acheter un autre à crédit et qu’on puisse à nouveau amortir.

Tout ceci est déjà expliqué, en long et en large, maintes fois sur le forum (comme ailleurs), par exemple sur Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel….

Une synthèse très simple et très instructive, je vous remercie.

Ce qui me gêne dans l’achat-amortissement-revente, c’est qu’au final on n’a jamais de réelle rente (hors cashflow positif).

Certes, on se constitue un capital "gratuitement", on peut acheter plus gros etc. mais on reste totalement dépendant de notre job. J’avoue ne pas avoir pour objectif de devenir rentier, mais un complément de revenus (pour la retraite?) ou avoir le choix de partir en retraite anticipée (allez savoir à quel âge je pourrais partir à la retraite…) ça me semble être tout de même indispensable. L’IR, c’est peut-être le prix à payer pour vivre mieux. Après je dis ça pour 14% d’IR, si je suis à 30 ou + d’ici là, je penserais certainement différemment.

Evidemment. Je sous-entends qu’il en faut beaucoup des biens pour avoir une rente significative avec du cashflow positif tout en ayant un crédit, ou avoir des biens d’exception.

N’est-il pas plus simple, moins rentable certes (mais peut-être plus appréciable et plus rapide ?), d’avoir des biens totalement financés qui dégagent un cashflow significatif (car pas de crédit), quitte à payer de l’IR en pagaille dessus ?

Dicci a écrit :

N’est-il pas plus simple, moins rentable certes (mais peut-être plus appréciable et plus rapide ?), d’avoir des biens totalement financés qui dégagent un cashflow significatif (car pas de crédit), quitte à payer de l’IR en pagaille dessus ?

Pardon, mais encore un drôle de questionnement. En général, on n’a pas le choix entre crédit et pas de crédit, parce qu’on a pas quelques centaines de k€ pour investir dans un patrimoine immobilier significatif sans faire de crédit !

De plus, il y a peu de lien entre le montant de l’IR à payer et le fait d’avoir un crédit. C’est à tort que vous associez "pas de crédit" et "IR en pagaille". Vous confondez vraisemblablement le remboursement du capital, qui n’est jamais considéré comme une charge (ni en revenus fonciers ni en BIC), et les vraies charges du crédit (intérêts + assurance) qui sont une charge.

Exemple : emprunt de 100 000 € sur 20 ans à 1,75 % + 0,1 % assurance. En année moyenne, les intérêts +assurance vous coûtent 1100 €/an.

Si le bien a un rendement de 10 % bruts soit 10 000 €, la charge du crédit ne vous bouffe que 1,1 % de rendement. Donc ce crédit ne vous fait que peu de charges déductibles et donc abaisse très peu votre IR.

Le remboursement du capital vous "bouffe" du cahsflow (environ 5000€/an dans cet exemple soit 5 % de rentabilité) mais n’est pas corrélé avec le fait de payer plus ou moins d’IR. Ce n’est pas de l’argent perdu, c’est ce qui vous permet de désendetter le bien donc d’en devenir progressivement vraiment propriétaire.

En LMNP au réel, ce qui permet d’éviter de payer pas ou peu d’impôts pendant les 10 premières années (en gros), puis assez peu pendant les 5 ou 10 suivantes, c’est l’amortissement de l’achat ; amortissement qui est strictement identique, que le bien ait été payé cash ou à crédit.

La plupart des investisseurs immobiliers sur ce forum recommandent de s’endetter sur des crédits longs. Même si vous aviez les moyens de payer cash votre bien immo, il y a plusieurs raisons d’acheter à crédit :
- acheter cash vous économise seulement le coût du crédit. A 1,6 ou 1,8 % de taux de crédit, il n’est pas trop difficile à un investisseur avisé de trouver des rendements qui rapportent plus, en net. Donc il est plus rentable de placer son cash d’un côté et de faire un crédit de l’autre.
- acheter à crédit vous permet d’augmenter votre surface financière productrice de revenus. Si vous avez 100 k€ d’immobilier (acheté à crédit) rapportant 5 % nets et 100 k€ de placements rapportant 3 % nets, vous gagnez plus d’argent qu’avec seulement 100 k€ d’immobilier acheté cash.

N’oubliez pas non plus que la rentabilité se fait à l’achat. Lisez les exemples de foreumeurs qui font plus de 10 % de rentabilité brute. Il est évident que s’ils avaient payé leurs biens ne serait-ce que 30 % plus cher, ils n’auraient pas du tout la même trajectoire de succès. Le fait de dégotter des biens à prix "bradés" est une clé essentielle du succès dans l’immobilier (mais ça ne suffit pas, il faut aussi optimiser toutes les autres étapes).

Après, au long terme, sur un bien qui est fini de payer et déjà largement amorti (exemple d’un bien loué meublé, acheté avec un crédit sur 20 ans, et que l’on posséderait depuis 20 ans ou plus), on va payer beaucoup d’IR, mais surtout parce que les amortissements restants sont faibles ; la fin du crédit n’a que peu d’impact sur la fiscalité. Savoir s’il vaut mieux garder ce bien, ou bien le revendre pour en prendre un nouveau ou investir sur autre chose, ça ne sert à rien d’y réfléchir aujourd’hui. Les taux, les rendements, la fiscalité, auront évolué dans 20 ans, et votre situation personnelle aussi.

Vos questionnements sont encore très basiques et montrent que vous ne maîtrisez ni la fiscalité, ni les mécanismes qui font qu’un projet est rentable ou non. Le forum contient une énorme richesse d’informations et je dirais même une sagesse collective. Lisez, lisez, faites des notes de lecture (par exemple des copier-coller des messages les plus intéressants, classés par thématiques ; ou bien faites vos propres résumés). Lisez aussi quelques bouquins sur l’investissement immobilier. Vous verrez que dans quelques semaines, vous commencerez à y voir plus clair, même s’il faut plutôt quelques mois pour être vraiment au point. S’il ne faut pas retarder indéfiniment le fait d’investir, il est tout de même nécessaire de commencer par se former, puis de rechercher souvent longuement le premier projet avec un bon rendement (certains foreumeurs font état de plusieurs mois de recherche, voire 1 à 2 ans).

Dernière modification par Bernard2K (26/07/2017 08h40)

Une fois le crédit terminé, on a quand même cette question qui se pose : conserver le bien et avoir une rente non négligeable (loyers), avec potentiellement un fort IR dessus, ou bien le revendre pour réinvestir, optimiser ses impôts mais avoir une rente bien inférieure car nouveau crédit ?

Vous n’avez pas bien réfléchi avant d’écrire. Si vous revendez un bien désendetté, vous pouvez en racheter un de même valeur sans nouveau crédit !

Quant au but de cette revente, il y a plusieurs possibilités :
1) Si le LMNP au réel est toujours aussi intéressant, il s’agit tout simplement de racheter un bien loué meublé, pour refaire de nouveaux amortissements, pour ne pas payer d’impôt sur cette activité. Pour un premier bien à 10 % de rendement brut, revendu sans agence, dont la revente permet permet d’acheter un bien de même valeur et de même rendement, le "frottement" (coût de l’achat-revente) va être rentabilisé dès 4 à 5 ans de loyers sans impôts du second bien acheté en remplacement.
2) Si le LMNP au réel est devenu peu intéressant ou a disparu, réinvestir dans le nouveau dispositif immobilier rentable à ce moment-là.
3) placer son argent ailleurs, notamment dans quelque chose de moins prenant que l’immobilier en direct (immobilier papier, bourse…).

Tout cela étant dit, je vous redis : prenez le temps de lire des livres et sur le forum ; et tout cela va vous paraître plus clair progressivement. Pour ma part, j’arrête là les explications.

Dernière modification par Bernard2K (26/07/2017 13h44)

Geromino, le fait de déduire dès amortissements DU résultat annuel et De ne pas les prendre en compte pour le calcul de la PV (donc garder le prix de revient historique Comme base de calcul) est absolument anormal

Donc pour moi cet état ne peut être que "temporaire", tôt ou tard, le prix de revient fiscal sera le prix amorti en LMNP. Finalement l’application intégrale des BIC

Le calcul de votre PV sera effectué avec la fiscalité en vigueur au moment de la vente, et pas à celle lors de l’achat ou De 2003 …

Edit : modif car message mal interprété

Dernière modification par Tssm (26/07/2017 20h49)