Achat d'un immeuble de rapport composé de 6 T2…

latdior2007 · #1

Bonjour à tous,

j’aimerai avoir votre avis sur un investissement locatif dans le cadre d’un achat d’immeuble de rapport avec les caratéristiques suivantes:

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

immeuble de rapport de 330 m²
Il se compose de 6 T2, traversants et lumineux, de 40m2 env.
(2 725 euros/ mois, soit 32 700 euros annuels).
Les appartements ont été rénovés, ils sont meublés et loués chacun entre 460 et 490 euros.
Les locataires sont solvables. Caves au sous sol.

Comble aménageable de 96m2 au sol, env 50m2 une fois aménagé, accroissant la rentabilité du bien (supérieure à 13%, travaux déduits).

Chauffage individuel gaz pour l’ensemble des appartements.

Le prix affiché est de 270Keuros.

LOCALISATION DU BIEN:
en alsace dans une ville de plus de 100000 habitants

FINANCEMENT DU BIEN :
- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel) ?
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) ?

Aprés avoir pris comtact avec le vendeur j’ai obtenu les informations suivantes:
- il s’agit d’un batiment des années quarante dont il a fait l’acquisition il y a 4 ans
- il y a eu une rénovation des appartements et des parties communes(le gros oeuvre est en bon état)
- La durée locative moyenne est de 2 ans dans ces appartements meublés (étudiants, jeunes actifs, dont la situation personnelle et professionnelle et professionnelle évolue rapidement)
- Les 6 T2 sont déclarés correctement au fisc, et il n’y a pas eu de division
- Il s’agit d’une remise en vente, l’immeuble était sous compromis mais les acquéreurs n’ont pas obtenu leur financement.
- le propriétaire habite en region parisienne

qu’en pensez-vous et quels conseils me donnerez-vous?
merci d’avance à tous pour vos retours.

Message édité par l’équipe de modération (19/10/2015 19h11) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, immeuble, rapport

DDtee · #2

Sur le papier l’affaire est intéressante.
Comment l’avez vous trouvé, vous cherchiez dans ce coin ?

Si j’ai bien compris vous habitez en IDF, vous avez trouvé une agence sur place pour gérer l’ensemble ?
- Pourquoi le vendeur met le bien en vente, 4 ans c’est court et anormal ?! Vous a-t-il précisé pourquoi le compromis n’est pas allé jusqu’à l’acte authentique ?
- Demandez les diags si ce n’est encore fait, si l’isolation est d’origine les années 40 sont souvent catastrophiques
- Demandez les relevés de comptes pour être certain qu’il n’y ait pas de mauvais payeurs.
- Vérifiez bien que les niveaux de loyers soient en phase avec le marché.

Si l’affaire se faisait, cela commencerait à vous faire un beau parc immobilier… par expérience, les ventes ratées permettent de faire entendre souvent de vraies négociations *

J’allais oublier : si les combles sont en +3 il vous fait passer l’immeuble en sécurité incendie avec extracteur de fumée automatique, c’est très coûteux tout comme peuvent l’être l’arrivée/évacuation des flux…

Dernière modification par DDtee (19/10/2015 19h40)

perecastor · #3

Vous dites qu’il n’y a pas eu de division ? Si c’est bien le cas alors c’est normal que la rentabilité soit élevée car il y a un risque juridique important pour vous (voir les autres sujets à ce propos).

D’ailleurs vous aurez du mal à trouver un notaire qui acceptera de fermer les yeux sur la situation et de traiter la vente, ce qui est peut-être la vraie raison du capotage de la vente précédente.

Sinon, les compteurs EDF et eau sont-ils également séparés ?

latdior2007 · #4

Bonjour à tous,

@perecastor: d’aprés le vendeur, un règlement de copropriété a été déposé chez le notaire dans l’éventualité d’une vente par lot séparé. Je n’ai pas pensé à lui demander pour les compteurs d’eau et EDF. Je le fais de suite.

@DDtee: - je n’ai pas encore entamé les recherches d’agence pour la gestion car pour être franc je suis un peu frileux sur ce dossier(premier achat d’immeuble)
- j’ai trouvé aussi étrange la revente au bout de 4 ans. Les précedents acquéreurs n’ont pas obtenu leur financement.
- au vu des photos il semble que les combles soient en R+2. je vais poser la question au vendeur.

PS:quel régime d’exploitation me conseillerez vous?
- location nue (foncier réel) ?
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) ?

Un grand merci pour vos retours.

perecastor · #5

Bonjour,

La question n’est pas de savoir si l’immeuble possède un règlement de copropriété (inutile dans votre cas où il y a un propriétaire unique) mais bien si les travaux de division sont connus du cadastre ; le fait que les lots soient déclarés correctement au fisc étant une condition nécessaire mais pas suffisante.

Votre notaire vous fournira l’information, mais vous pouvez aussi appeler le service d’urbanisme de la commune concernée qui vous indiquera combien de lots existent au cadastre pour l’immeuble.

Bernard2K · #6

Ca m’intéresse car je suis sur un projet un peu similaire, mais plus petit. Ca consiste en quoi la division ? Ca coûte combien ? Est-ce que le nouveau proprio peut le faire après l’achat ? Pour mon projet, je sais que chaque locataire paie sa taxe d’habitation, mais le cadastre semble connaître un seul proprio sur la parcelle (info obtenue en mairie).

(naturellement, n’hésitez pas à me renvoyer vers un autre fil de discussion ou vers un lien externe qui explique le sujet, plutôt que de répéter ; mais je dois avouer que je n’ai pas trouvé d’info précise sur le sujet pour l’instant).

alex44 · #7

Bonjour,

Je suis à mon tour, très intéressé (voir inquiet) de ce que vous déclarez?

Je suis moi aussi sur un immeuble, ou chaque locataire paie sa taxe d’habitation, mais il n’y a qu’une seule taxe foncière.

Quelle est la différence, comment le vérifier, et comment se mettre en règle (suivant les risques)?

Merci

perecastor · #8

Je propose de vous répondre dans un sujet existant dédié :

Déclaration H2 et division d’immeuble…

latdior2007 · #9

derniéres informations reçues de la part du venduer:
- Le montant de la taxe foncière et 1609 €.
- Tous les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés et déposés chez le notaire.
- Les compteurs de DF sont séparés, l’eau fait partie des charges locative de 35 € par appartement - à noter qu’un trimestre d’eau coûte environ 200 €, ce qui correspond à seulement un mois de changes locatives.
- L’isolation est d’origine.

DDtee · #10

latdior2007 a écrit :
PS:quel régime d’exploitation me conseillerez vous?
- location nue (foncier réel) ?
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) ?

Les appartement sont déjà meublés, vous empruntez la totalité et n’avez pas de gros travaux à réaliser, il y a des chances que le BIC/LMNP soit le plus intéressant pour vous.
Faites une simulation par exemple ici Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

latdior2007 a écrit :
- L’isolation est d’origine

Vous devriez demander que l’on vous transmette le DPE

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latdior2007 a écrit :

latdior2007 a écrit :

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