Négocier la sortie d'un locataire avant d'acheter : quel risque pénal ?

Je ne vois pas ce que l’on pourrait vous reprocher…
Porter plainte contre quoi ?
Il faut un minimum de motif pour cela et je n’en vois pas un seul.

Vos aimez vous mettre dans la m…

Déjà, l’association verbale avec l’investisseur. Qu’est-ce qui l’empêche de garder tout l’immeuble une fois l’opération réalisée ? Uniquement la parole donnée. Or, vous revendre une partie de l’immeuble à prix coûtant lui fait renoncer à un gros gain (PV de revente ou revenus de la location après rénovation). Espérons que sa parole donnée ne s’envolera pas au vu de ce que cela lui rapporterait de vous faire faux bond… et que vous serez toujours ami après.

L’outil pour faire cet achat en commun et se partager ensuite l’immeuble, sans être durablement associés, existe : la SCI d’attribution. Cela vous aurait sécurisé tous les deux. J’espère que vous-même, ou un autre foreumeur qui voudrait faire la même chose, recourra à cet outil plutôt que de prendre le risque de se retrouver grosjean comme devant.

Ensuite, le cas de ce 3e "locataire/squatteur" : déjà, locataire ou squatteur ? vous dites qu’il n’a pas de bail : en êtes-vous sûr ? Pourrait-il se prévaloir d’un bail oral passé avec la propriétaire actuelle ? Ou même d’une occupation à titre gratuit (prêt à usage) consentie de façon tout aussi orale ? Ca fait une certaine différence !

1) s’il est effectivement squatteur, quelle idée d’aller lui faire faire un courrier de congé ! Il ne peut pas donner congé puisqu’il n’a pas de bail !
Dans la mesure où l’expulsion d’un squatteur est longue et coûteuse, le faire partir contre une somme d’argent liquide est une solution pratique ; mais la somme d’argent, seulement au départ effectif, et en mettant des verrous immédiatement après le départ ! Quelle idée de lui avoir donné l’argent AVANT en échange d’un papier sans valeur !

2) s’il est locataire ou occupant à titre gratuit, alors le courrier de congé est adapté. Mais là aussi, il aurait fallu payer la récompense uniquement au départ effectif.
Notez qu’un courrier de congé doit être envoyé en LRAR ou remis en mains propres contre récepissé ; votre courrier sans trace d’une méthode de remise/envoi est un peu douteux quand même.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2017 04h05)

Bonjour,

Cette une solution que nous avons proposé aux vendeurs, mais la propriétaire réelle est sénile, le notaire peut coopératif, les filles de la propriétaires sont à l’étranger, peut communicantes, et je crois que vu le nombre d’impayés, elles ne veulent plus entendre parler de tout cela et se débarrasser simplement du bien, quitte à le vendre en dessous de sa valeur mais avec le moins d’embêtement possible. Elles ont donc refusé, mettant en avant que si elles divisent avant vente, nous nous exposons à un droit de préemption de chaque locataire en place, ce qui est vrai d’ailleurs, mais au vu des locataires présent le risque serait vraiment proche de 0.

Les conditions du compromis sont: Un seul acheteur et sans clause suspensive.

Nous ne connaissions pas la sci d’attribution mentionnée par Bernard 2K, nous avons donc opter par un achat en bloc de mon "associé" puis une mise en copropriété avec création de lots et un achat de ma part des lots concernés.

Il est clair que la division et mise en copro aurait été une meilleure solution.

Iqce a écrit :

Bonjour,

Vous expliquez que vous avez procédé "sans violence" pour les 2 1er cas ; par ailleurs vous expliquer avoir "des relations" etc
A vous lire, on a vaguement le sentiment d’une situation presque "border line" ; c’est peut être totalement faux (en tout cas je comprends votre attitude à titre perso), mais ceci pour en venir au fait qu’il ne faudrait pas que votre "ami" puisse établir en claquant des doigts "un faisceau d’indices" qui laisserait penser, avec témoignages des autres "expulsés" par exemple ou tout simplement parce que vous êtes "connus" (je vous cite), que vous agissez de manière à lui causer un dol au mépris de ses droits.
Si vous avez payé en liquide sans retrait bancaire correspondant à la somme : l’affaire n’ira pas loin.

Mais en réalité, le fait qu’il se cache derrière le prétexte de sa sœur signifie probablement qu’il n’ose pas vous dire en face qu’il veut…Une rallonge.

Bonjour,

Par les termes "bien implanté en termes de relationnel", je ne sais pas si l’on s’est bien compris, je ne veux pas dire que j’ai des relations particulièrement hautes placées.
Simplement, par mon métier (commercial) je rencontre bcp les commerçants de la ville et j’ai bcp développé mon réseau. L’immobilier m’aide aussi à connaitre énormément d’artisans et agents immobilier. Enfin mon mode de vie d’un citadin à peine trentenaire étant peu chez moi et souvent dans les restaurants-nars, complète ce maillage, qui aujourd’hui m’aide bcp dans les affaires, même si j’ai encore énormément à apprendre.

J’ai pu remonter jusqu’a eux par des gérants de café, qui leur ont donné mon numéro et c’est eux qui m’ont appelé.

Comme on est en face d’une population vivant de petits boulots en restauration et de petits boulot sur les chantiers, et que c’est deux secteurs ou je connais bien une partie des acteurs de la ville, ça peut paraître idyllique mais vraiment sans menaces hormis mettre en avant que si on ne trouve pas de solutions j’achèterai quand même, que je n’abandonnerai pas comme la propriétaire actuelle proche de 90 ans, que l’on entamera un procédure certes longues, mais qu’a terme il sortiront quand même, et qu’en plus ils seront blacklistés par de nombreuses personnes. (évidemment je n’achèterai jamais avec 3 impayés)

En contre partie je me suis engagé, tout comme mon associé, à les faire bosser sur le déblaiement et les petites finitions du projet et à les conseiller auprès d’autres investisseurs pour ce genre de petits boulot.

Au final, il n’y a pas eu de papier signé, ils ont simplement fait une enveloppe avec les clefs du logement qu’ils ont envoyé au notaire… et lors de la rédaction du compromis, mon associé a fait marquer que ces deux logements étaient vides. Pour ces deux locataires , il y avait bien un bail. Même en absence de préavis formel, je pense que si il est marqué sur le compromis que le logement est vide, nous ne risquons pas grand chose.

Pour le troisième, les choses se passent moins bien, j’étais un peu dépassé hier, car cette affaire me bouffe pas mal d’énergie depuis un an maintenant.
Mais j’espère encore dénouer ce dernier noeud.

Si la propriétaire actuelle avait divisé avant de vendre, elle aurait pu vendre à la découpe, et plus cher. Il fallait donc acheter l’immeuble en bloc.

Une SCI d’attribution sert justement à acheter (ou construire) en bloc, puis on divise et chaque associé reçoit ses lots correspondants au nombre de parts qu’il a dans la SCI (ce qui crée bien évidemment une copropriété). Quand cette division est finie, la SCI est dissoute. Pour la propriétaire, ça respecte sa volonté de vendre sans souci supplémentaire puisqu’elle ne s’occupe de rien. Le compromis peut être signé par l’un des futurs associés (votre ami en l’occurrence), mais avec une clause de substitution. Après c’est à votre notaire de bosser (avec un géomètre) pour mettre en place la SCI entre le compromis et l’acte authentique. Il y a besoin du géomètre pour établir la répartition des lots dès avant la création de la SCI, de façon à savoir combien de parts chacun doit prendre (si par exemple vos futurs lots représentent 41 % de la valeur totale il faut que vous preniez exactement 41% des parts).

C’est donc l’outil qui correspond exactement à ce que vous vouliez faire. Votre notaire aurait dû vous le suggérer.

Merci pour cette information, en dehors du cas de ce locataire, je vais voir aujourd’hui si il y a une clause de substitution dans le compromis, je mange avec mon ami "associé" ce soir. Je sais que l’on avait évoqué une close de substitution mais de mémoire celle-ci avait été rejetée également, mais je vais faire le point la-dessus.

Ensuite, le cas de ce 3e "locataire/squatteur" : déjà, locataire ou squatteur ? vous dites qu’il n’a pas de bail : en êtes-vous sûr ? Pourrait-il se prévaloir d’un bail oral passé avec la propriétaire actuelle ? Ou même d’une occupation à titre gratuit (prêt à usage) consentie de façon tout aussi orale ? Ca fait une certaine différence !

1) s’il est effectivement squatteur, quelle idée d’aller lui faire faire un courrier de congé ! Il ne peut pas donner congé puisqu’il n’a pas de bail !
Dans la mesure où l’expulsion d’un squatteur est longue et coûteuse, le faire partir contre une somme d’argent liquide est une solution pratique ; mais la somme d’argent, seulement au départ effectif, et en mettant des verrous immédiatement après le départ ! Quelle idée de lui avoir donné l’argent AVANT en échange d’un papier sans valeur !

2) s’il est locataire ou occupant à titre gratuit, alors le courrier de congé est adapté. Mais là aussi, il aurait fallu payer la récompense uniquement au départ effectif.
Notez qu’un courrier de congé doit être envoyé en LRAR ou remis en mains propres contre récepissé ; votre courrier sans trace d’une méthode de remise/envoi est un peu douteux quand même.

Bonjour, concernant la situation locataire ou squatteur, la situation exacte, il était en ménage avec la locataire mais sans apparaître sur le bail, ils se sont séparés, et la locataire est partie en respectant les formalités nécessaires. Lui de son côté, à souhaiter reprendre le logement, mais au vu de sa situation, la propriétaire n’a pas voulu le prendre comme locataire et signer un bail. là ou elle a fait une erreur, c’est qu’elle a accepté un loyer, qu’il lui a verser pendant quelques mois. depuis 3 ans aucun loyer n’est versé.
Je sais qu’il y a un procès en cours, même si je n’ai pas les tenants et aboutissants, mais dans ce procès il est justement question que la situation soit l’équivalent d’un bail verbal. Ce qui me paraît cohérent. C’est pourquoi, j’ai voulu signer un préavis.

Pour le courrier, l’idée de départ était effectivement d’effectuer un envoi en recommandé. Je lui faisais signer le préavis avant pour l’engager psychologiquement et à la remise des clefs nous allions ensemble à la poste pour qu’il fasse son envoi.

Enfin, oui quelle idée de lui avoir donner l’argent avant, au vu de la situation actuelle, je me dis que j’ai vraiment été très très mauvais, ça saute aux yeux vous me direz. dans cette histoire, je me suis un peu retrouvé face à la misère de plusieurs personne de plus de 50 ans, même si en tant que bailleur, j’ai un discours assez ferme normalement la dessus, et même si pour les deux premiers j’ai du regarder mon intérêt avant tout, sur ce dernier cas que je connais vaguement, je me suis laisser attendrir, et quand il m’a dit qu’il avait vraiment besoin de cet argent, et qu’il me donnerait les clefs sous 10 jours, je lui ai fais confiance.

Si les choses ne se terminent pas comme je le souhaite, je me dirai:
1. si on ne fait rien on ne perds jamais.
2. le jeu en valait la chandelle.
3. Plus jamais de confiance avec ce type de profil.

Si les choses se finissent bien:
Ouf.

Je sais que de l’extérieur et avec un esprit plus structuré que le mien, cette histoire peut paraître tiré par les cheveux, mais j’ai l’impression que pour obtenir de grosses rentabilité, avec des moyens de départ limité, il faut chercher des affaires ou personne ne s’embarquerait et les solutionnées.

Finalement je le vois aujourd’hui à suivre…

Dernière modification par willy (16/09/2017 12h25)