SCPI : l'importance du report à nouveau et autres idées reçues

Entièrement d’accord avec vos affirmations, parisien.

Toutefois, l’étude du RAN d’une SCPI peut tout de même apporter quelques informations intéressantes:

1- Si la SCPI pioche régulièrement dans le RAN, cela signifie peut-être que les actifs ne sont pas forcément aussi qualitatif… mais ce n’est valable qu’en période de souscription fermée. Car le RAN peut fluctuer considérablement lorsqu’il y a beaucoup de souscriptions et donc d’investissements.

2- Si le RAN est élevé, cela montre un niveau de prudence important de la SCPI. C’est pour cela qu’il est intéressant de calculer le RAN en nombre de mois de loyer. 2 à 3 mois de loyer sont généralement considérés comme un niveau moyen correct de réserve. Certaines SDG (Foncia par exemple) conservent une réserve qui peut aller jusqu’à 6 mois ou plus de loyers.

3- Un RAN élevé a un impact négatif sur la performance, aujourd’hui où le rendement monétaire est nettement inférieur au rendement de l’immobilier commercial. Mais cela facilite la gestion et stabilise la distribution trimestrielle.

Quant à la performance que s’attribue les gestionnaires, on peut résumer toutes leurs pensées en 2 phrases:
- Si la SCPI perfome, c’est grâce à leur bonne gestion,
- Mais, si la SCPI ne performe pas, c’est de la faute d’un marché difficile !

En effet, le RAN est un concept comptable et un stock, pas un flux, il n’est pas placé il représente le stock de flux passés (somme) générés par un RN positif (pour vulgariser)

Pour le report à nouveau (RAN), d’accord que son niveau (en jours) n’est pas très important.
Si on avait une crise immobilière, dont la durée compte en années (la dernière 1990-1996), avoir 1 ou 3 mois de RAN ne change pas grand chose.

Par contre c’est son évolution qui importe.

Une SCPI qui a pour politique d’augmenter son RAN (souvent le cas des récentes qui partent de 0) désavantage ses porteurs de parts, qui payent un impôt sur des revenus non distribués.

A l’inverse, une SCPI qui a pour politique de diminuer son RAN trop important avantage ses porteurs de parts, qui perçoivent un revenu non imposé.

Au sujet du RAN, je me suis intéressé au cas de la SCPI à capital fixe "L’Oustal des Aveyronnais".

Comme le montre cet extrait du rapport 2019, le RAN de cette SCPI est pour le moins conséquent. En 2019, 64,71 euros par part pour un résultat de 48,66 euros par part et un dividende distribué de 44 euros par part. Le RAN représente donc 133%  du RN.
Quel est l’intérêt pour cette SCPI qui ne possède qu’un immeuble d’accumuler autant de RN ?


J’avais compris qu’il pourrait être nécessaire en temps de difficultés passagères. L’année 2020 en est un bon exemple avec la crise sanitaire qui nous touche. Des SCPI, comme Immorente, ont choisi de piocher dans le RAN pour maintenir un dividende en phase avec ceux des années précédentes.
D’après le rapport du 4T 2020 de l’oustal des aveyronnais, il semblerait que cette dernière ait fait le choix de baisser son dividende distribué de 2 euros cette année (donc le baisser de 4,5%).

Je ne comprends pas ce choix. Pourquoi ne pas avoir pioché dans le RAN pour le maintenir ? Y a-t-il un intérêt à cette stratégie ?

Je ne suis pas associé de cette SCPI

Je ne sais pas si cela s’applique à cette SCPI mais de façon générale, comme déjà indiqué plusieurs fois, le RAN ne correspond pas forcément à des liquidités. Et l’augmentation du RAN n’est pas toujours contraire aux intérêts des associés car cela peut revenir à réinvestir des dividendes qui ne subiront pas les énormes frais de souscription. Enfin distribuer du RAN accumulé les années précédentes n’est pas anodin puisque cela vient diminuer la valeur de la scpi.

Asn540 a écrit :

C’est la gestion de Amundi qui a décidé en 2020 de "éduquer les porteurs de parts" (texto) en baissant leur dividende.

Quelle est votre source ?

Qu’est-ce qui différencie une SCPI qui agit de la sorte d’un Ponzi si une partie des nouveaux apports servent à alimenter le RAN, qui au final seront redistribués aux actionnaires ? Tandis que le résultat net réel est bien en dessous de la distribution mensuelle.

Mon exemple se veut très extrême voire insensé mais c’est vraiment avec ce prisme que je vois les SCPI qui agissent de la sorte. Une SCPI incapable de distribuer à minima son résultat net, cela ne me paraît pas un bon signal