SCI et location nue ou en direct en LMNP ?

Si vous ne regardez que la rentabilité, mieux vaut le lmnp. Les coûts comptables sont moindres et il n’y a pas de frais de constitution de sci. Par contre la sci à 2 avantages au moins :
- la possibilité de définir certaines règles comme en cas de décès (même si ce cas peut être réglé par donation  ou testament dans votre cas). On peut aussi donner des contraintes en cas de  séparation afin d’éviter l’obligation de vendre les biens, comme cela est parfois de cas dans certaines (nombreuses) séparations.
- la possibilité de faciliter la transmission des biens aux descendants.

Je suis un cas similaire au votre, sauf que nous ne sommes pas mariés ni pacses. J’ai déjà consulté ma banque qui m’a indiqué :
- que les conditions étaient similaires par un prêt pour un particulier que pour une sci (is dans mon cas)
- que je n’aurai pas de frais bancaires supplémentaires avec une sci

J’ai récupéré des statuts de sci de personnes qui sont dans le même cas que le notre ce qui peut m’éviter de passer par un notaire pour la rédaction. Je ne sais pas encore si je vais oser cela car il me suffira ensuite de déposer aux greffes, coût quasi nul.

Comme quoi, il faut se méfier des légendes urbaines et tout vérifier par soï même

Vous avez raison pour ces précisions. En ce qui me concerne, je suis essentiellement en meublé, donc de lmnp et/ou sci is. Et bien entendu, ces choix dépendent de la situation et des objectifs de chacun. Sans oublier les préoccupations qui dépendent de l’âge et du vécu.

Nous souhaitons avec ma compagne investir dans l’immobilier locatif meublé.  Nous ne sommes ni mariés, ni pacses. Nous avons des enfants issus de mariages antérieurs. Nous souhaitons nous protéger conjointement en cas de décès de l’un de nous deux et que ces investissements locatifs puissent être protégés des aléas successoraux liés à des enfants mineurs pour de nombreuses années avec des ex conjoints très procéduriers.

L’objectif est d’investir un immeuble par an environ durant les 5 prochaines années. 

A terme, nous ajouterons les enfants en vu de la transmission progressive, mais seulement lorsqu’ils auront atteint leur majorité à minima (donc 10 ans minimum)

Je ne souhaite pas investir en indivision pour des raisons exposées ci dessus en cas de décès. Nous avons déjà notre résidence principale en indivision.

La sarl de famille ne nous est pas possible car non mariés.

Reste la sci qui sera forcément à l’is à cause de l’activité meublée.

Merci  davance pour votre avis. Nous devons aussi voir notre notaire pour valider cette option. A ce jour, rien ne presse même si  j’attends une date pour la signature du compromis du premier immeuble.

Bonjour,

j’ai un peu du mal à voir en quoi la SCI vous protège des aléas successoraux.

Si vous faites une SCI à 50/50, que vous ne faites pas de testament, et que l’un de vous deux décède, ce sont vos enfants (mineurs à l’heure actuelle) du décédé qui héritent des 50 % de parts de la SCI. S’agissant d’enfants mineurs, c’est leur parent survivant, donc l’ex-conjoint, qui décide, sous le contrôle éventuel du juge des tutelles. Ainsi, le conjoint survivant se retrouve de facto à devoir prendre les décisions concernant la SCI avec l’"ex-conjoint" de son conjoint décédé… cette "association" de facto avec l’ex-conjoint (même si le vrai propriétaire est l’enfant) est ce qu’on aimerait éviter, surtout que vous dites que les ex-conjoints sont très procéduriers.
Après, les statuts de la SCI relatifs aux règles de décision peuvent limiter la nuisance des ex-conjoints, mais pas totalement.

dans l’hypothèse d’un testament, vous ne pouvez rien léguer à votre compagne actuelle, sous peine qu’elle soit imposée à 60 % sur la succession.

Pour vous protéger des aléas successoraux, il faudrait donc vous pacser et établir chacun un testament en faveur de l’autre. Je rappelle que le pacs crée les mêmes exonérations d’imposition sur la succession que le mariage, mais qu’il ne crée pas le droit de succession, qui doit donc impérativement être établi par un testament.

Par ailleurs, dans ce testament, il faut soigneusement peser ce qu’on veut léguer au conjoint survivant, selon les buts poursuivis et dans les limites posées par la loi qui protège la "réserve" des héritiers naturels. L’objectif peut être résumer en : léguer au conjoint survivant une situation "gérable", sans dépouiller vos propres enfants pour autant. Ca peut passer par une répartition du patrimoine (aux enfants telle partie du patrimoine, au conjoint survivant telle autre partie) et/ou par un démembrement.

Ce sont assurément de bonnes questions à poser à votre notaire.

Donation croisée à qui ? Au conjoint ? Cette donation d’usufruit a une valeur, donc elle sera taxée à 60 % (puisque ni marié ni pacsé) au-delà d’un abattement de 1594 €, ou bien j’ai raté quelque chose ?

Certes au décès du premier conjoint l’usufruit s’éteint et donc le conjoint reçoit gratuitement la pleine propriété des parts dont le décédé avait l’usufruit. Mais la première donation, du vivant, elle, va probablement comporter des droits de mutation.

Le PACS ne crée pas une communauté. Les patrimoines restent séparés. Les principales conséquences du PACS sont d’être imposés ensemble et l’engagement de contribuer aux dépenses du ménage chacun selon ses possibilités (mais uniquement sur les dépenses courantes, les investissements restent séparés).

L’avantage successoral du PACS est de créer :
- le même régime que la mariage en cas de donation entre conjoints : 80 724 € d’abattement puis une imposition très progressive. Cela permet donc d’être sûr que la donation d’usufruit ne sera pas taxée.
- les mêmes exonérations que le mariage en cas de succession (c’est à dire exo totale au lieu de 60 % de taxation). Par contre il ne crée pas de droit de succession automatique, contrairement au mariage, d’où la nécessité de faire un testament chacun si l’on souhaite léguer quelque chose à son conjoint.

Le PACS est très peu contraignant et on se dépacse avec très peu de formalités. Vous devriez approfondir cette solution…

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2017 22h30)

Je prends bonne note de vos conseils avisés. Je vous tiendrai au courant lorsque j’aurai vu mon notaire.

"afin de démembrer dans quelques années ( deux à trois ans ) après leurs créations "

--> donc le démembrement n’est pas ab initio vu qu’il n’existera que dans quelques années.

Le démembrement ab initio est effectif dès la création de la SCI, dans les statuts, avant même l’enregistrement de celle-ci. La technique consistait à créer une SCI de 100 parts, par exemple, en désignant l’associé 1 comme nu propriétaire des parts 1 à 50, et usufruitier des parts 51 à 100, et inversement pour l’associé 2.

C’est une très ancienne technique qu’on doit trouver dans les versions anciennes de Dénos ou de Brillat concernant les SCI et les montages à 2 ou 3 niveaux.

Ex : vous voulez mettre l’usufruit d’une SCI dans une société IS, pour une durée de fait limitée à 30 ans (cf le code civil). Anciennement, on pouvait créer la SCI dès le départ avec 2 associés personnes physiques nu propriétaire et une sarl, par exemple, usufruitière.

Le fisc conteste ce montage tant au plan fiscal que civil, avec comme argument qu’on ne peut démembrer … ce qui n’existe pas encore ! Traduction : pour démembrer les parts de SCI, il faut que la SCI préexiste. Dès lors, le croisement d’usufruit n’est plus réalisable via les statuts, et nécessite soit le transfert à titre onéreux soit la donation, avec des conséquences fiscales évidentes.

La conséquence, c’est que le fisc attaque ce genre de montage dès qu’il réalise leur existence. La jurisprudence est complexe, puisqu’en matière fiscale on a rarement accès aux décisions finales. Au plan civil, si une décision de Toulouse (2006) allait dans le sens de la légalité du montage, une décision de 2008 (Grenoble) confirmait que le démembrement nécessite l’existence préalable de la chose dont on veut transférer l’usufruit, vidant de fait cette possibilité.

La parade, c’est de faire l’opération en deux temps : les deux associés personnes phyisques creéent la SCI, quasi vide, puis cèdent ou apportent l’usufruit à la société IS. L’effet est similaire, sauf qu’il y a une cession ou un apport, et de fait l’intégration de revenus dans la déclaration 2042 des associés (transfert de l’US d’une SCI à une société --> imposition au titre des revenus fonciers depuis 2012 … )

Par contre, pour effectuer ce démembrement efficacement, il convient de prévoir des statuts spécifiques, la notion d’associé changeant complètement de forme.

Dans votre cas, la SCI n’est pas "prédémembrée" à la création, donc il n’y a strictement aucune raison pour que votre notaire vous signale un problème sur ce point.

EDIT : désolé d’utiliser parfois des termes en latin, mais malheureusement, en Droit, on retrouve des palanquées de notions latines qui servent à border précisément certains contextes.