Jade [59] : étude de cas immobilier (T2 de 45 M2)

Bonjour,

En ce début d’année, je crois que j’ai un peu de chances.

Hier, je fais mon petit tour quotidien sur le bon coin et puis je tombe sur une annonce de T2 dans la même résidence que le bien décrit ci dessus mais par contre le prix est de 10 000 euros en moins chère!
J’appelle l’agence et il se trouve qu’ils ont 2  T2 à vendre dans la résidence :
- 1T2 de 43 M2 à 56900 FAI
- 1 T2 de 43 M2 à 59900
Les deux biens sont en bon état d’après les photos.

ça y est , j’ai mon 10% brut

J’ai les calculs de rentabilité net si j’achète 1 t2 les deux

Renta achat 1 T2 à 59000



Renta achat 2 T2 à 115000 FAI



Je suis donc en cash flow positif les 5 premières années.

Qu’en pensez vous ?

Le calcul du casf flow est t’il correct ?

Assurez vous que d’importants travaux ne sont pas à venir dans la copro. Car un nombre important d’appartements en vente, en même temps, dans une copro peut être le signe de dépenses imminentes, qui peuvent ne pas encore figurer dans le PV de la dernière AG.

Pour mes dernières acquisitions j’ai ainsi contacté directement des membres du conseil syndical en récupérant les noms dans le PV d’AG pour "sentir" le terrain. Et en confrontant à la version du syndic et de l’agent immobilier.

J’ai ainsi connu une copro ou plusieurs appartements ont été mis en vente dans les semaines ayant suivi l’AG où un important ravalement a été évoqué en off, dans les questions diverses qui ne figuraient pas dans le PV.

Je corrigerais juste votre dernière remarque " évitez les rez de chaussée", en précisant " sur rue", car le rez de chaussée peut aussi donner sur l’arrière de l’immeuble, sur cour, sur parking, sur jardin.
Dans ce cas de figure, il y a moins de passage, moins bruyant, donc moins de gène pour le locataire.
( Et certains y voient même un point positif, de pouvoir garer leur moto tout contre leurs fenêtres. Si, si…)

En résidence étudiante, pas mal d’étudiants de ma résidence demandaient exprès les rez de chaussée.
Un grand parking, puis de la pelouse autour des résidences.
Les courses étaient plus faciles à porter, déménagement passait par la fenêtre, ils mettaient quelques chaises devant leur fenêtre et se faisaient un apéro en récupérant les victuailles par la fenêtre.
Lors des partiels, ils posaient leurs chaises longues sous leurs fenêtres et tendaient le bras pour changer de cours.
Le début d’année, et l’affectation était un grand moment. Et je peux vous dire que ceux qui avait un rez de chaussée n’étaient pas ceux qui étaient le plus dépités.

Pour les personnes à mobilité réduite, et les séniors les rez de chaussés font moins peur ( si l’ascenseur tombe en panne, …).

69 biens : 69 appartements ? ou 69 lots ( parking, cave, grenier considéré en lots).

S’il y a 69 appartements, c’est normal qu’il y ait des ventes régulières. Ce n’est pas la même chose sur un petit immeuble avec 6 logements, et où la coïncidence est étrange qu’il y en ait plusieurs en vente au même moment.

Si le quartier et l’immeuble sont sympas, il y a possibilité de réduire les frais:
vous n’allez qu’une fois sur place pour les deux, pour les chantiers et travaux, les artisans font les deux en même temps, pour la vente, vous allez pouvoir réduire les frais de vente en achetant les 2 en même temps.
Vous n’avez qu’un seul syndic à contacter.

Maintenant si l’immeuble a des dégâts, ou des travaux sont votés, vous êtes doublement impactés. Pareil si le quartier se dégrade, ou perd de la valeur. Si le syndic est exorbitant …

amoilyon a écrit :

69 biens : 69 appartements ? ou 69 lots ( parking, cave, grenier considéré en lots).

S’il y a 69 appartements, c’est normal qu’il y ait des ventes régulières. Ce n’est pas la même chose sur un petit immeuble avec 6 logements, et où la coïncidence est étrange qu’il y en ait plusieurs en vente au même moment.

oui 69 appartements.
Je vais quand même essayer de suivre les conseils de Dalki en contactant les personnes du conseil syndical pour poser quelques questions , si j’arrive à avoir leurs coordonnées

Stinky a écrit :

J’ajouterais juste que vous DEVEZ négocier les prix, l’agence sera toute heureuse de faire 2 ventes d’un coup et elle sera normalement ouverte à la négociation (je pense que vous pouvez facilement diminuer les frais d’agence de 20 à 30%). Si les prix vous semblent déjà bons, je ferai une offre à 105k€ pour les 2 sans clause suspensive d’obtention de prêt en demandant à ce que ça aille vite car vous souhaitez vous positionner sur d’autres biens, vous laissez l’agence faire son boulot de négociation et vous voyez ce qu’il en ressort. Au pire vous devriez vous en sortir très proche des 110k ^^

Oui, c’est clair, je vais quand même essayer de tenter une négo même si les appartements sont en dessous du prix du marché. Il faut toujours négocier… et puis comme vous dîtes , l’agent immobilier peut faire un effort sur sa commission vu que j’achète deux appartements.

Je visite les appartements samedi , donc à suivre.

Ou bien comme le préconise Stinky j’arrive avec une offre d’achat de 105 000 euros pour les deux T2 sans conditions suspensives. Et c’est à l’agent immobilier de se débrouiller pour voir si il baisse sa commission et/ou si il persuade les vendeurs de baisser un peu leurs prix pour valider la vente

Bonjour,

Samedi, je suis allée à Tourcoing pour visiter les 2 T2 qui sont dans la même copropriété.

- T2 N°1 : il est au premier étage ; il fait 43 M2 ; la propriétaire a refait la peinture et le sol avant de mettre en vente donc l’appartement est nickel. Il faudra juste refaire les joints du carrelage de la salle de bain.
L’agent immobilier m’a dit que le locataire avait saccagé l’appartement. Il avait apparemment 2 pitbulls et il les laissait toute la journée tout seul dans l’appartement…

A ce sujet, peut on interdire les chiens dans le bail? Est ce légal?

Ce T2 est affiché à 56 900 FAI , j’ai fait une offre écrite à 53000 euros.

- T2 N°2 : au 3ème étage, 43 M2. Il faut refaire toute la peinture ; et le carrelage de la salle de bain + changer le WC. J’ai estimé les travaux à 3000 euros

Ce T2 est vendu à 59900 euros FAI.  J’ai également fait une offre à 53000 euros.

L’agent immobilier m’appelle cet après midi , pour le T2 N°1 , la propriétaire a fait une contre proposition à 54900 euros que j’ai accepté : RENTABILITE BRUT =  (540*11,5)/54900*1.08 =  10,48%
La signature du compromis de vente va se faire à distance par LRAR

Concernant le T2 N°2 où il y a des légers travaux , le propriétaire a refusé mon offre mais n’a pas fait de contre proposition. J’ai demandé à l’agent immobilier si elle pouvait baisser sa commission pour faciliter la vente. Elle m’a dit qu’elle ne baisserait pas sa commission parce qu’elle sait que à ce prix , elle va vendre l’appartement rapidement.
J’ai fait une nouvelle offre à 56000 euros FAI ; pas de réponses pour le moment

Cependant, je suis un peu hésitante à avoir deux appartements dans la même copropriété. Je rappelle que la copro est de taille moyenne et comprend 69 appartements. Les charges annuelles s’élèvent à 1160 euros annuelles dont 70% récupérable auprès du locataire. Pas d’ascenseur ni de chauffage collectif. Rien de bizarre dans les PV des AG des 3 dernières années.

Pensez que c’est judicieux d’avoir deux appartements dans une même résidence , surtout que c’est une copro de taille moyenne ?
L’avantage que je vois , c’est la gestion des travaux que je ferai moi même mais il y a aussi un gros inconvénient qui est non négligeable : c’est que si il y a de gros travaux votés par la copro et bien c’est double peine…
J’aimerais avoir votre avis à ce sujet ?

J’ai demandé à l’agent immobilier pourquoi il y avait plusieurs appartements en vente en même temps : apparemment ce sont des appartements qui ont été achetés en défiscalisation et ils arrivent en fin de défisc donc les propriétaires vendent

Bonjour,

Les compromis de vente vont m’être envoyés par courrier pour les deux T2

- T2 N°1 affiché à 56900 euros et négocié à 54900
Rentabilité brut = 10,5%

- T2 N°2 affiché à 59900 , le propriétaire est resté campé sur son prix ; l’agent immobilier à baissé sa commission de 900 euros donc prix 59000 euros.
Rentabilité brut = 9,6%

L’année démarre bien, d’après mes calculs , impôt nul les 5 premières années avec cash flow de 4000 euros à l’année pour les 2 biens la première année et 1500 euros ensuite les 4 années suivantes.

Je souhaite proposer des prestations de qualité pour les 2 T2 ainsi qu’une déco moderne afin que les appartements se louent vite lors des relocations.

Prochaine étapes :
- recevoir les compromis de vente et les signer
- en parallèle, je rameute quelques personnes de ma famille pour avoir une estimation des travaux peinture et carrelage de la salle de bain.
Pour la peinture, mon frère est artisan peintre , il pourra m’avoir de la peinture de qualité à prix négociée. La peinture sera faite par moi, mon conjoint et mon cousin

Pour la salle de bain, j’ai un cousin qui est plombier qui va s’occuper de poser le carrelage et le meuble vasque de la salle de bain.
Je dois acheter du carrelage , peut être que je devrais profiter des soldes pour l’acheter maintenant ?

- j’attends aussi de recevoir le prébilan de mon 2ème exercice par mon expert comptable afin que je puisse l’envoyer à mon conseiller à la caisse d’épargne qui m’a déjà donné un accord de principe pour un prêt sur 20  ans à 1,65%. Il finance les frais de notaire.
Je vais essayer d’y inclure 4000 euros pour les meubles.

Voilà, j’ai le cerveau en ébullition.

amoilyon a écrit :

Bonjour Jade,

J’ai bien reçu votre MP. Je vais essayer de vous faire une réponse détaillée.
Je comprends l’effervescence dans laquelle vous êtes. Il y a un an, j’étais dans cet état d’esprit (juste pour un).
Entre la satisfaction d’avoir un projet, les doutes qui viennent (et si?), la peur ( ça va mal tourner), l’envie de tout meubler, la recherche des artisans, le choix de la décoration,… plein de questions, et des belles heures de réflexion.

Amoilyon, c’est tout à fait ça. Je suis trop contente d’avoir un nouveau projet car je commençais sérieusement à m’ennuyer de ce côté là. Même si j’ai des 2 enfants , un homme, une maison, un métier , j’ai besoin d’avoir des projets si non j’ai l’impression de stagner…

Des doutes, ça commence , je me dis que je devrais acheter 1 T2 et pas 2 car cela va me demander beaucoup de temps pour les travaux et aussi plus de meubles à acheter pour deux.
Comme j’ai une capacité d’emprunt de 140000 euros, c’est pour ça que je souhaite acheter les deux. De plus, ils sont vendus en dessous du prix du marché donc je fonce.

amoilyon a écrit :

Pour ma part, il y avait des travaux. Donc recherche d’un artisan, j’ai demandé des devis, plusieurs entreprises m’ont contacté. Deux artisans sont venus, et j’ai retenu le seul qui a écouté mon projet.

Les travaux sont passés lors des vacances du locataire ( ses affaires étaient au garde meuble). Puis j’ai choisi de poursuivre les travaux (changement de sol, peinture) aux vacances suivantes. J’ai pris un second artisan car le premier était déjà sur un autre projet.

C’est une très bonne idée de faire les travaux pendant les vacances du locataire pour continuer à percevoir le loyer et ne pas immobiliser le bien

A quelle distance habitez vous de votre appartement en location?
Combien ont coûté vos travaux? Les avez vous fait financer dans le prêt immobilier?

amoilyon a écrit :

L’ambiance est scandinave, couleur: bois clair et blanc avec les coussins rose pâle.
J’ai des photos sur mon téléphone, je peux vous les envoyer avec plaisir (à condition d’avoir votre avis sincère ), je ne souhaite pas les partager sur un forum publique.

Je valide;  la déco scandinave, j’adore , c’est chaleureux et épurée. Ma maison est d’ailleurs décorée dans ce style et je ne m’en lasse pas depuis 3 ans. Je change juste chaque année les coussins et le tapis du séjour car j’aime bien apporter un peu de nouveauté dans ma décoration d’intérieur.
Avec plaisir pour les photos.

Sur le forum, je trouve qu’il manque une section où les personnes, qui le souhaitent, pourraient poster les photos de leurs investissements locatifs, avant et après travaux

Vous êtes nombreux à vos AG ?
J’ai assisté à la première en décembre.
Ici, la responsable de l’agence, et 2 hommes " dans la force de l’âge", et .. moi. On va dire qu’on se marchait pas dessus dans la salle.

Range19 a écrit :

Vous posiez plus haut la question de savoir ce que l’on peut penser de posséder deux biens dans la même copropriété.

Que craindre si vous avez respecté les 3 principales règles d’un bon investissement immobilier ?

Je pense à avoir respecter les 3 principales règles. L’immeuble est à 8 minutes du métro et à 5 minutes des commerces

J’ai reçu le compromis de vente pour l’un des appartements.
Ayant demandé à avoir les clés avant la signature définitive chez le notaire pour être en mesure de faire les travaux et louer l’appartement dès la remise des clés , je dois signer une convention.

Voici les conditions qui sont demandées pour avoir les clès dès l’envoi de l’offre de prêt.



Je souhaiterais avoir vos avis sur ces clauses

Tout à fait d’accord avec range19. Les notaires déconseillent. C’est la première fois que je vois un document qui accepte avec des conditions claires. D’habitude, ça se passe en catimini sans que le notaire soit au courant.

Par honnêteté, je proposerai de basculer les compteurs au nom de l’acheteur en même temps.

Bien évidemment que oui ! Vous pouviez même le faire rajouter dans le compromis en réclamant une visite et un contrôle de l’eau / électricité.
Normalement dans l’acte de vente l’appartement est réputé être en état de fonctionnement avec des prises, lumières, robinets fonctionnant normalement mais il est normal que vous puissiez le vérifier par vous-même.
Qu’en dit votre notaire ? (je n’ai pas lu tout le fil)