Jade [59] : étude de cas immobilier (T2 de 45 M2)

maxlille · #1

Oui la taxe foncière est plus élevée qu’à Lille voici un petit comparatif pour la région (qui date un peu)… Par contre la taxe baisse légèrement depuis quelques années, effet Darmanin ?

Cela fait longtemps que le bien est en vente ? Si oui peut être une négociation s’impose de nouveau

Le bien est niquel, on est en concurrence avec des acheteurs qui cherchent leur RP. Sur le site des impôts les dernières transactions sont dans ces niveaux de prix.

Pour moi le gros soucis c’est la copro qui ne permet pas d’avoir un loyer HC satisfaisant. Les biens de ce type ne se louent pas plus de 600 CC (seuil psychologique) donc pas beaucoup de marge de manœuvre sur le loyer.

Comme indiqué précédemment, en cas de gros travaux il faudra financer de sa poche.

Je remets les choses dans leur contexte.
Si l’objectif est de créer un actif, relativement liquide dans 20 ans afin de pouvoir le céder pour quelque chose de moins pénible à gérer, le cash flow c’est le nerf de la guerre.

Mots-clés : immobilier, t2, tourcoing

amoilyon · #2

Jade a écrit :
Si j’ai bien compris , en LMNP, sur les premières années , j’aurais un revenu locatif imposable nul donc pas d’impôts à payer mais par contre je devrais payer la CFE et un comptable.
Pouvez vous me donner un ordre idée pour un comptable en ligne et la CFE, iil faut provisionner combien?

Pour le comptable, autour de 250€ sur les formules premier prix d’internet, et dans les 400-500€ pour un expert comptable ayant pignon sur rue.

Pour la CFE, ça dépend du département, de la ville … Un petit mail et j’avais eu ma réponse dès le lendemain.
Pour Lyon
Lien vers la SIE Lyon

Sinon, contacter les impôts pour CFE
en" professionnel" (2eme option), pour une entreprise, et le 4ème onglet " CFE"

Bonne continuation

maxlille · #3

1° Base d’amortissement

Conformément aux usages professionnels (BOI-BIC-AMT-10-40-10), l’amortissement a pour objet de compenser la dépréciation réelle des immobilisations résultant de l’usure ou de la vétusté, compte tenu de la durée d’utilisation normale des éléments en cause, et de ramener, à la clôture de chaque exercice, la valeur comptable de ces éléments à un chiffre aussi rapproché que possible de leur valeur de réalisation.
Source

=> Prix d’acquisition: prix+fa+notaire pour les travaux éventuellement (base différente à vérifier selon la nature des travaux effectués, est-ce qu’on améliore l’existant ou on se contente de réparer)

ps: si le bien est passé en LMNP post-acquisition, une attestation d’une agence (ou plusieurs pour être tranquille) peut permettre de donner une valeur qui servira de base d’amortissement.
ps2: si le bien est acquis la même année que le passage en LMNP, les frais de notaire peuvent être passés en charge

En comptabilité, les terrains ne sont pas amortissables (ils ne déprécient pas, ils ne perdent pas de valeur), il faut donc estimer la valeur du terrain sur lequel est situé l’appartement (sinon il peut y avoir un intérêt de raisonner par composant le cas échéant, toiture, aménagement, qui auront une durée d’usure différente).

Quelques recherches sur google donnent une estimation +/- 180e/m2 soit environ 10-15% de la valeur totale de l’appartement.

On va donc pouvoir calculer un amortissement sur une base de +/- 85-90% du prix d’acquisition (à confirmer avec EC).

2° Durée de l’amortissement

Par la suite, on peut simplifier le calcul de l’amortissement sur cette seule base, considérer que le construit est un tout, amortissable sur une durée raisonnable.

Dans ce cas selon notre ami le BOFIP (catégorie BIC), on peut amortir une "maison d’habitation ordinaire" sur 50/100 ans et une maison "ouvrière" (sic) sur 25/30 ans Source

Ca c’est la théorie, en pratique les taux moyens constatés sont bien plus élevés. Dans les faits une location meublée s’use plus rapidement qu’une RP…

Par ailleurs les travaux (selon leur nature) et les meubles se déprécient plus rapidement.
Le mobilier s’amorti sur 10 ans. En pratique sur une location meublée toutefois il sera aisé de justifier une durée plus rapide avec le turnover des locataires (amortissement sur 5 ans par exemple, surtout sur des meubles ikea, machine à laver etc).

Par prudence sur Tourcoing dans mes simulations, je mets 80% de base d’amortissement, pour une durée de 30 ans. Les meubles sur 5 ans, car justifiables aisément (remplacement fréquent)

Bien entendu seul un expert comptable qualifié pourra justifier du calcul pour éviter tout risque de redressement fiscal.

Dernière modification par maxlille (06/01/2018 10h51)

Bernard2K · #4

Il me semble qu’il y a encore des erreurs dans votre calcul en location nue. Voici la version qui me semble correcte :
Revenu foncier brut = total des revenus locatifs annuels HC :
540 x (12-0,5) = 6210
total des charges déductibles :
TF 900
Assurance PNO 100
charges copro (part bailleur) = 40 x 12 = 480
Frais d’entretien (moyenne annuelle) estimés à 200
Intérêts et assurance de l’emprunt = 675
Frais de gestion en direct (forfait) 20
Total charges 2375
Revenu foncier net imposable 6210 - 2375 = 3835
Impôts = 3835*0.3 = 1150
Prélévèments sociaux = 3835*0,172 = 659
Revenu net net (après impôts)= 3835-1150-659 = 2026

Cash flow net = revenu net net - remboursement du capital = 2026 -3410 = -1384 par an soit -115 par mois.

Remarques :
- vous preniez une PNO trop élevée.
- vous oubliez de budgéter des travaux d’entretien
- pour les intérêts de l’emprunt, j’ai pris l’année 10. Si vous comptez détenir le bien au long terme, l’année 10, année médiane de la durée du prêt, vous donne une bonne idée du comportement moyen sur la durée du prêt. Alors que si vous prenez l’année 1, les intérêts sont élevés, donc ça vous donne moins d’impôts à payer, donc un calcul plus favorable ; mais après cette année 1 vos revenus ne vont cesser de baisser, le cashflow ne va cesser de se dégrader (car la part des intérêts baisse dans la mensualité du prêt, donc les charges déductibles baissent donc les impôts augmentent). Avec l’année 10, au moins on a le comportement moyen.
- dans le calcul du cashflow, on ne déduit que la partie "remboursement du capital" de la mensualité. Vous avez déjà déduit en charges les intérêts et l’assurance de l’emprunt, ne les déduisez pas une seconde fois !

Concernant le meuble au réel et l’amortissement : la règle est l’amortissement "par composants". Car le gros oeuvre est plus durable que l’installation électrique elle-même plus durable que les meubles. Cf :
Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?
La durée de chaque composant n’est pas gravée dans le marbre. L’expert-comptable et vous-même prenez la responsabilité (vis à vis des Impôts) de ce calcul d’amortissement et notamment des durées retenues.
En première approche, on peut retenir (sans distinguer les composants) :
(valeur de l’appartement y compris frais de notaire et meuble achetés, moins 10 % terrain)/ 30 ans. Ça donne une estimation pas trop mauvaise.

Dans les faits, votre imposition sera moindre (quasiment nulle) les premières années car tous les composants sont amortis ; puis votre imposition remontera au fur et à mesure que des composants arriveront en fin d’amortissement.

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2018 11h17)

dalki · #5

Assurez vous que d’importants travaux ne sont pas à venir dans la copro. Car un nombre important d’appartements en vente, en même temps, dans une copro peut être le signe de dépenses imminentes, qui peuvent ne pas encore figurer dans le PV de la dernière AG.

Pour mes dernières acquisitions j’ai ainsi contacté directement des membres du conseil syndical en récupérant les noms dans le PV d’AG pour "sentir" le terrain. Et en confrontant à la version du syndic et de l’agent immobilier.

J’ai ainsi connu une copro ou plusieurs appartements ont été mis en vente dans les semaines ayant suivi l’AG où un important ravalement a été évoqué en off, dans les questions diverses qui ne figuraient pas dans le PV.

Stinky · #6

J’ajouterais juste que vous DEVEZ négocier les prix, l’agence sera toute heureuse de faire 2 ventes d’un coup et elle sera normalement ouverte à la négociation (je pense que vous pouvez facilement diminuer les frais d’agence de 20 à 30%). Si les prix vous semblent déjà bons, je ferai une offre à 105k€ pour les 2 sans clause suspensive d’obtention de prêt en demandant à ce que ça aille vite car vous souhaitez vous positionner sur d’autres biens, vous laissez l’agence faire son boulot de négociation et vous voyez ce qu’il en ressort. Au pire vous devriez vous en sortir très proche des 110k ^^

lachignolecorse · #7

Jade a écrit :
Bonjour,

A ce sujet, peut on interdire les chiens dans le bail? Est ce légal?

Non vous ne pouvez pas sauf les chiens de 1iere catégorie.

Un contrat de location peut-il interdire les animaux dans le logement ? | service-public.fr

amoilyon · #8

Bonjour Jade,

J’ai bien reçu votre MP. Je vais essayer de vous faire une réponse détaillée.
Je comprends l’effervescence dans laquelle vous êtes. Il y a un an, j’étais dans cet état d’esprit (juste pour un).
Entre la satisfaction d’avoir un projet, les doutes qui viennent (et si?), la peur ( ça va mal tourner), l’envie de tout meubler, la recherche des artisans, le choix de la décoration,… plein de questions, et des belles heures de réflexion.

Pour ma part, il y avait des travaux. Donc recherche d’un artisan, j’ai demandé des devis, plusieurs entreprises m’ont contacté. Deux artisans sont venus, et j’ai retenu le seul qui a écouté mon projet.

Les travaux sont passés lors des vacances du locataire ( ses affaires étaient au garde meuble). Puis j’ai choisi de poursuivre les travaux (changement de sol, peinture) aux vacances suivantes. J’ai pris un second artisan car le premier était déjà sur un autre projet.

Lors du départ du locataire en décembre, j’ai donc repris un appartement, que j’ai choisi de moderniser.
Le second artisan a changé les WC, posé une table/bureau, accroché la TV, mis des étagères, remis un coup de peinture de partout (où le locataire avait déjà fait des marques), m’a aidé à porter le BZ, changé les placards de la cuisine, remis un plan de travail,…
et j’ai fais les visites en fin d’après midi de ces travaux.

Pour l’équipement:
Cuisine: Micro onde : électro dépôt. Pas de soucis, c’est un modèle tout simple. Frigo déjà sur place (non remplacé). vaisselle, casserole,… (Gifi)
Pièce: BZ (occasion, presque neuf sur Leboncoin), table, tabouret, chaise, lumière (Gifi), coussin, housse de couette, oreille, miroirs et TV accrochée au mur (électro dépot).
Les étagères sont de LeroyMerlin. Le plan de travail également, tous sont assortis.

L’ambiance est scandinave, couleur: bois clair et blanc avec les coussins rose pâle.
J’ai des photos sur mon téléphone, je peux vous les envoyer avec plaisir (à condition d’avoir votre avis sincère ), je ne souhaite pas les partager sur un forum publique.

Mani · #9

Jade a écrit :
Bonjour ,

J’ai fait le calcul de l’imposition en régime nu au réel :

Revenu locatif imposable = total des revenus locatifs annuels-total des frais annuels-intérêts bancaires annuels =
6210-2601-1196 = 2413

Impôts = 2413*0.3 = 724
Prélévèments sociaux = 2413*0,172 = 415

Revenus locatifs net de charges et net d’impôts par mois = 209 euros

Cash flow net = revenu locatifs net d’impôts par mois - crédit mensuel = -166 euros
Donc je suis en cash flow négatif avec les impôts au régime nu en réél ….

Pour info, j’ai repris vos données et voici ce que cela donne :

maxlille · #10

Hello Jade,

En ce qui me concerne j’ai mis en location mon second T2 qui était le seul libre après quelques travaux: peinture chambre, peinture bow window (extérieur et intérieur), remplacement robinet cuisine, cuvette des toilettes (10 ans d’âge) et gros nettoyage terrasse (idem, pas nettoyée en 10 ans)…

Je suis à un total de 3.000e.

Pour la mise en location meublée, j’ai fait le minimum réglementaire:
- table ikea avec 4 chaise 70e
- nécessaire cuisine chez ikea (casserole, poêle, couverts, ustensiles)
- la cuisine est équipée donc rien à faire (frigo, four, plaques)
- aspirateur sans fil de marque acheté sur leboncoin 40e (pas de facture)
- structure de lit 200x148x36cm acheté sur amazon 80e, très pratique à replier si besoin
- Matelas 140 x 190cm 15 cm - 30kg/m³ 80e chez Amazon (non ouvert j’explique pourquoi par la suite)
- 2x oreiller + housse + couette + protège matelas le tout non déballé

Pas mal de visites (une dizaine en 2 semaines mais à Tourcoing peu de gens solvables…).
J’ai fait le choix de prendre une jeune active CDI dans société CAC 40 avec 2.5x le montant du loyer mais parents garants sérieux (fonctionnaires mairie), donc in fine pas de GLI le risque est il me semble limité sur ce profil.

D’un commun accord, on va signer le bail meublé avec les meubles présents. Donc légalement OK. Au départ, rebelote on contre signe avec la même liste.

Puis j’enlève le lit/matelas (non déballé) que je stocke à la cave (la cave n’est pas mis à disposition au locataire).

En effet, la locataire a déjà tout, donc bien plus pratique que si j’avais meublé, et son profil fait qu’elle souhaite rester plus d’un an donc tout avantageux pour moi.

Bilan financier:

Achat appartement (y compris frais agence, de notaire et frais de garantie): 68.500e (40m2 + 30m2 de terrasse)
Travaux: 3.000e
Meubles: 300e avec facture
Assurance PNO 70e (via agence tarifs négocié)
Frais de location (agence) 6% / an tout compris donc on sera à 429e/an si loué 12 mois/an
TF prévue: 546e

Loyer: 596e (dont 6e de charges => EDF et eau parties communes)

PS: sur les deux autres appartements occupés je sais déjà que toute la peinture sera à refaire.

Bernard2K · #11

Ca gêne toujours le locataire de demander un garant ! C’est à vous de décider si c’est une condition sine qua none, et à partir de là vous expliquez gentiment mais fermement que ce n’est pas négociable, et que si le locataire paie ses loyers et ne cause pas de dégradations, la personne qui se porte caution n’entendra plus jamais parler de vous. Vous lui dites en substance : "vous avez l’air de quelqu’un de sérieux, donc vos parents ne devraient plus jamais entendre parler de moi ; et c’est à vous qu’il appartient qu’ils n’entendent plus jamais parler de moi".

De même sur les signatures d’un couple : ne posez pas la question. Faites signer le bail par les deux, avec une clause de solidarité. Si l’un des deux s’en va, l’autre reste redevable de la totalité du loyer.

Vous avez fait un bel achat et une belle rénovation, mais on dirait que vous avez maintenant besoin de vous aguerrir sur la gestion locative ! Déterminez ce que vous demandez comme papiers, garanties, etc. et n’en dérogez pas.

A mon sens, garant ou GLI, c’est obligatoire. Il faut quelqu’un qui paie si le locataire fait défaut. Il y a trop de possibilités qu’un locataire, qui semble bien sous tous rapports, devienne un mauvais payeur.

amoilyon · #12

Jade a écrit :
Je n’ai pas eu la même analyse que /t/oi, au contraire je me disais que le profil retraité était plus rassurant avec une retraite à 1800 euros par mois. En plus, le bail sera signé aux deux noms avec sa compagne.

Le monsieur de 43 ans qui est célibataire pourrait perdre son emploi.

J’ai un 3ème bon dossier :
une étudiante d’Aix en Provence qui a 25 ans, elle a réussi le concours de la fonction publique d’inspecteur des douanes et intègre en septembre l’école nationale des douanes à Touroing. Elle souhaite louer le logement dès le mois de Juillet et jusqu’en juin 2019 minimum.
Elle me dit que pendant sa formation, elle touchera 1900 euros net par mois, qu’elle a des économies pour payer les 2 mois de caution + le premier loyer. Et que ces 2 parents qui sont fonctionnaires vont se porter caution. Je lui ai demandé de me fournir une attestation mentionnant qu’elle touchera bien cette somme à partir de septembre et pendant toute la durée de sa formation.

Donc, j’ai 3 bons profils pour 2 appartements ; c’est rassurant.

C’est intéressant les discussions car on a chacun son point de vue.

Du coup, mon point de vue:
Ce n’est pas parce qu’ils PEUVENT payer le loyer qu’ils VEULENT payer le loyer.
Les protections pour les agées me semblent trop protectrices (oui, c’est le but…) pour que je m’y risque. Dans quelques années, un des deux aura plus de 65 ans, et n’aura plus besoin de payer, même s’ils sont en capacité. Les procédures sont bien trop contraignantes.

Pour le monsieur de 43a rien ne dit que dans 3 mois il ne rencontre pas une nouvelle compagne et /t/’envoie un préavis. Ni qu’il change d’emploi. Ni qu’il augmente son salaire. Ni qu’il démissionne.
Un garant est un bonne sécurité, dans tous les cas. Une situation n’est jamais figée.

L’étudiante avec 2 parents garants fonctionnaires. Super dossier! C’est les dossiers que j’affectionne, toutes les garanties sont là. Bretelle et ceinture

Dans mon classement: étudiante, puis 43a, puis, et s’il n’y a personne d’autre, retraité.
Mais *t*u as encore du temps avant /t/a visite de samedi, d’autres visites de prévu?

Et pour le second, /t/u le fais visiter ce samedi? Le début de bail?
Autant tout regrouper si /t/u es sur place. Bonne continuation

amoilyon · #13

Bonne nouvelle, /t/u as des bons dossiers qui rentrent. /T/es visites vont être fructueuses ! n’hésites pas à remonter /t/on annonce pour qu’elle soit toujours dans les 2 premières pages sur leboncoin.

Pour les pièces justificatives, je /t/e renvois ici
J’écris à tous le même mail en expliquant les pièces du dossier, à me laisser si l’appartement leur plait, et qu’il m’en faut une par catégorie, peu importe laquelle. Je laisse donc une latitude quant à quelle pièce fournir, par contre j’en veux obligatoirement une par catégorie.

( Plus simple sur le forum que par téléphone ^^, et si ça peut servir à d’autres)

lachignolecorse · #14

Le 05 est une sorte dhabitude (C’est le jour maxi pour le versement des salaires, ça vient probablement de là).

Mais pour convenance, vous pouvez décaler (pour les apl par exemple). Le 10 est un maximum selon moi (à indiquer dans le bail avec la mention "au domicile du bailleur")

Bon conseil de Timinel. Mettre votre échéance de prêt au 15 du mois. Je pratique cela et je place le solde du compte après le 15.

Pour la caution, c’est à faire par courrier (pour le retour). Ne pas oublier d’envoyer le bail pour que la caution le signe aussi. C’est toujours un peu long et compliqué la première fois.

Jade · #15

Bonjour,

Au final, Samedi , je n’ai fait qu’une visite ; les 2 autres se sont désistés.
La visite a eu lieu avec l’étudiante, c’est le profil que j’avais présélectionné donc nickel.
Elle est arrivée de Aix en provence pour visiter l’appartement avec sa mère. Elle a eu un coup de coeur direct. De plus, l’appartement est située à 7 minutes de son école.

Elle a emmené tous les papiers (original et photocopie) , rien ne manquait. Sa mère m’a dit qu’elle comprenait que je demande autant de papiers car elle même est propriétaire bailleur.

Je me suis rendue compte vendredi soir qu’il me manquait le diagnostic de l’état d’électricité de l’appart. Comme je souhaite faire les choses en bonne et due forme , on n’a pas signé le bail samedi.

Cette semaine, je fais le diagnostic qui manque puis j’enverrai par courrier à l’étudiante :
- le bail prérempli pourqu’elle le lise
- tous les diagnostics
- le formulaire de caution à remplir par son père

L’étudiante est ok pour le paiement du loyer par virement automatique , le 5 du mois.

Nous avons RDV le samedi 30 Juin pour signer le bail, faire l’état des lieux et la remise des clés. J’espère qu’il n’y aura pas de surprise de dernière minute , on ne sait jamais…

Concernant le 2ème appartement, je passe chez le notaire le 4 juillet , puis je pars en vacances le 6 juillet , je ne pourrai m’occuper de la mise en location que fin Juillet.

Lindo · #16

Bonjour, cool que la seule qui ne se soit pas désisté soit le meilleur profil. Pour le diagnostic vous ne réutilisez pas ceux que vous avez eu lors de l’achat ?

Édit: En effet après recherche il faut refaire les diagnostics à son nom, je n’avais vu ça nul part avant. L’avantage de suivre pas mal de fil de ce forum

Dernière modification par Lindo (18/06/2018 10h08)

Jade · #17

Trois photos pour le plaisir, j’ai finalisé la déco samedi matin pour la visite et ça en jette vraiment. Bon, j’ai bien le droit de me la jouer un peu , les allers -retours dans le nord sont épuisants. Vivement la mise en location

lachignolecorse a écrit :
Vous pouvez très bien les utiliser tant qu’ils sont valides. Par contre, le notaire aurait dû voir l’anomalie et le diagnostic devrait être en annexe de l’acte.

J’ai le diagnostic de performance énergétique mais je n’ai pas reçu celui de l’état de l’installation électrique. Je vais faire un petit mail au notaire afin qu’il soit réalisé pour le 2ème T2 pour lequel je n’ai pas encore signé l’acte.

Edit : j’ai appelé le notaire, le diagnostic état de l’installation électrique n’est requis que si l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. L’immeuble qui est une ancienne usine a été réhabilité en logement en 2005 donc je ne suis pas concernée par ce diagnostic.

Dernière modification par Jade (18/06/2018 11h09)

lachignolecorse · #18

C’est verser des fonds pour réserver un appartement qui n’est pas légal. Par contre, si vous signez un bail, vous pouvez demander le chèque correspondant à la caution. Personnellement, je ne l’encaisse que le jour de début de bail.

Pour l’étudiante qui a fait faux bon, cela sert d’expérience et seule la signature du bail garanti la réservation du bien (et encore…). Je vous conseille de faire signer au plus vite (tout en respectant les formes).

Pour le niveau de loyer, soyez patiente. Si vous ne louez pas cher votre appartement refait à neuf, vous n’aurez plus d’autre occasion de bien le louer une fois un peu usagé. Surtout soyez réactive lorsque vous avez un candidat intéressé.

zaser · #19

Bonjour Jade, depuis qu’on m’a fait le coup une fois : signer puis se désister dans la foulée, je demande systématiquement le dépôt de garantie à la signature du bail et l’encaisse dans la foulée. C’est trop facile sinon pour le locataire de changer d’avis entre la signature du bail et l’état des lieux (j’ai souvent une voire 2 semaines entre les deux).

Je viens de lire ici:
Bail : modalités d?encaissement du dépôt de garantie
"Quand le dépôt est-il encaissé ?"

ce n’est peut être pas LA référence, mais va dans votre sens.

Pour les garants à l’étranger - je me dis la même chose que vous, les parents ont surement les moyens.
En pratique il vous sera extrêmement difficile de faire jouer la caution solidaire - en fait dans ce cas c’est purement du bluff.

lachignolecorse · #20

Pierrot31 a écrit :
Bonjour Timinel,

Lien très intéressant ! Concrètement, comment procédez-vous ?
En cas de garants multiples (et qui n’habitent pas au même endroit), doivent-ils tous signer le même bail (en plus de l’acte de cautionnement)?

Cordialement,

Il n’y a qu’un bail officiel (fait en plusieurs exemplaires selon le nombre de signataires) donc… tout le monde doit signer sur le même document (bailleur, locataire (s), caution(s))

lachignolecorse · #21

Timinel a écrit :
Je ne comprends pas , ceci n’est vrai que pour le cas que j’ai cite au dessus ou la caution est manuscrite. Si je rate quelque chose , j’ai quelques risques

Il y a 2 ou 3 paragraphes que celui qui se porte caution doit impérativement recopier a la main. C’est d’ailleurs assez laborieux… Je ne connais pas d’autre façon de faire une caution solidaire pour un bail.

Pierrot31 · #22

Bonjour Jade,

Pensez à l’authentification des signatures avec la problématique de distance :

Légalisation de signature | service-public.fr

Bien à vous,

Bernard2K · #23

Pierrot : vérifiez vos informations avant de poster.

La caution n’est pas partie au bail et ne le signe donc pas. En revanche il faut lui remettre un exemplaire du bail.

A priori, il faut prévoir 7 exemplaires du bail : un pour vous, un pour chaque locataire, et un pour chaque caution. Les locataires et vous signez tous les 7 exemplaires. Les locataires en remettent un exemplaire à chaque caution en même temps qu’ils leur font signer l’acte d’engagement de caution.

A noter :
- la loi de 1989 impose que la caution ait reçu un exemplaire du bail. D’où l’importance, dans le modèle de lettre de caution proposé par service-public, de ce passage "certifie avoir pris connaissance du bail annexé à la présente ".
- en matière de caution, plus n’est pas forcément mieux. Avec 4 cautions, en cas d’impayés, vous devrez informer/solliciter à chaque fois chacun des 4. Ca fait 6 LRAR à chaque fois (les locataires + les cautions). Et il ne va pas être facile de savoir quel montant vous demandez à chacun de payer. AMHA, une caution suffisamment solvable est mieux que 4 cautions.
- en signant le bail avant d’avoir les actes de caution, vous prenez le risque qu’ils ne fassent pas remplir l’acte de cautionnement, ou bien d’avoir en retour des actes de cautionnement mal remplis donc non valables. C’est pour ça que les agences demandent souvent la présence de la caution à la signature du bail : non pas que ça soit obligatoire, mais ça permet d’avoir tous les actes faits concomitamment.

Jade · #24

Et je peux mettre le bail à son nom ?
Ou bien comme elle est mineure, le bail doit il être au nom d’un de ses parents ?
Ces 2 parents seront présents le 28 juillet pour la signature

Jade · #25

Son ardoise est retenue sur le montant de la vente.

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Jade [59] : étude de cas immobilier (T2 de 45 M2)

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1 #2 05/01/2018 13h09

Jade a écrit :

1 #3 06/01/2018 10h25

1 1 #4 06/01/2018 10h56

1 #5 10/01/2018 13h59

1 #6 10/01/2018 15h25

1 #7 16/01/2018 07h09

Jade a écrit :

1 #8 19/01/2018 14h32

1 #9 27/01/2018 13h13

Jade a écrit :

1 2 #10 04/05/2018 14h36

1 #11 06/06/2018 07h23

1 #12 11/06/2018 12h54

Jade a écrit :

1 #13 11/06/2018 21h38

1 #14 15/06/2018 15h59

1 #15 17/06/2018 23h37

1 #16 18/06/2018 08h21

1 #17 18/06/2018 10h30

lachignolecorse a écrit :

1 #18 25/06/2018 10h02

1 #19 25/06/2018 10h18

1 #20 25/06/2018 11h49

Pierrot31 a écrit :

1 #21 25/06/2018 13h04

Timinel a écrit :

1 #22 26/06/2018 08h12

2 #23 30/06/2018 13h27

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1 #25 21/07/2018 19h58

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