Parkings : investir dans des parkings

Quand je dit "lot qui rebute tout le monde", celà signifie envahit par la végétation, avec des serrures manquantes/forcés et connu pour être squatté ou utilisé pour y cacher des carcasses de scooter (pour ce qui définit le lot acheté et le lot envisagé).

Mais surtout, quasiment vide de locataire.
Etant loué à 90% pour du garde meuble, par des personnes habitant dans les environs de la ville en majorité mais qui ne connaissent pas précisement le lieu des garages, une "mauvaise reputation" est vite gommée. Et le fait d’être présent très régulièrement, de même que les allées et venues des locataires font vite partir les personnes qui n’ont rien à faire là et qui ont besoin de discretion.
Il ne faut alors pas hésiter à faire courir le bruit du changement propriétaire et de la remise en exploitation du lot.

Bonjour,

Il suffit que l’on en parle et voilà que je trouve un bien que je souhaiterais évoquer avec le forum (ne serait ce que pour apprendre).

Il s’agit d’une succession qui vend par notaire un garage en centre ancien d’un village de 1100 habitants à 15 km de plusieurs villes de 5 à 10 000 habitants.

Le village est très dense, il y a un réel soucis de stationnement (et même de trottoirs qui sont minimalistes dans la traversée très longue du bourg).

Surface : 300 m2
1 seule entrée, non équipée : que prévoir ? Un digicode ?
Prix 50 000 euros (négociables).
Etat trés moyen : murs non enduits en moellons "mache fer", amiantes ciment en toiture…
Changement de destination possible (transformation en habitation)  soit 20 000 euros au prix du m2 et de l’existant, secteur peu prisé.
Pas de réseaux. Ouvertures à créer (je ne veux pas d’électricité à gérer).

Serait il possible en terme d’organisation de louer des emplacements de 20m2 environ ? Le fait d’avoir une seule entrée me semble une source de problème ; l’idée du garde meuble serait bien également, mais l’offre devant s’adapter à la demande, faut il laisser les gens s’organiser (et comment) pour sécuriser leur dépôt ? Quel type d’assurance ?

Bonjour Bernard,

Les dimensions sont aptes à recevoir des véhicules ; l’entrée fait 3 mètres en hauteur et 2.20 en largeur, même des campings cars peuvent passer. a l’intérier les dégagements sont corrects, on peut imaginer des tracés au sol de 18 à 20m2 soit 10 emplacements sans soucis. Ca manque de luminosité cependant, vous avez raison sur ce point, pour l’électricité c’est vraiment un soucis (j’ai connu le piratage d’une ligne en cage d’escalier en gérant les biens familiaux).

Le droit à construire (ici en l’occurence le "droit à changer de destination") vaut 20 KE à la revente en tenant compte de l’état du bâti ; mais cela reste dur à vendre.

J’ai mis une annonce sur le net à 30 euros Vendredi soir : rien pour l’instant.
Je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de solutions pour stationner dans le centre ; mais ce centre est très pauvre…

Ce qui peut être recherché c’est le stationnement de camping car/caravane, mais pas pour plus de 300 à 400 euros par an.
Dans ce cas il est impératif de faire des contrats à l’années, sinon ce n’est loué qu’à la mauvaise saison et aucun loyer ne rentre durant l’été.

Installer des box à l’intérieur est une idée mais le cout d’achat + aménagement intérieur va être très élevé. Un box standard c’est environ 13m² (2.5 x 5 mètres).

Y mettre l’electricité est une charge en plus, y faire des ouvertures c’est autant d’entrée potentielle pour des personnes mal intentionnées.

Beaucoup de réflexions et de risque pour une rentabilité théorique moyenne, et une rentabilité réelle difficile à estimer.

Je suis convaincu par vos arguments ; comme indiqué plus haut, j’avais un doute. Le prix bas, la possibilité de créer du logement sont tentants, mais le bon sens l’emporte : n’y pensons plus !

Bien vu le distingo "parc de stationnement couvert".

NB : 31 "clics" sur l’annonce, zéro contact.

Ce bien me semble tres sympathique! Le loup pourrait etre simplement que la taille du parking inquiete, par rapport au marche local.

Je demanderai plus d’infos au vendeur mais meme a 35 euros la place,
ca fait pres de 12% brut!

Et une construction beton comme ca, ca semble solide!

Sur le lot de 32 garages à La Ricamarie, il y a quand même pas mal de questions :
- s’agit-il bien de 32 garages boxés ? Ou bien y a-t-il tout ou partie des stationnements qui sont de simples places de parking délimitées au sol ?
- sont-ils déjà loués, si oui à quel prix, si non, pourquoi ?
- pour un parc de stationnement couvert, il y a beaucoup de normes à respecter comme pointé par Siocnarf. Est-ce aux normes ou bien y a-t-il des travaux de mise aux normes à prévoir ?

Néanmoins, si ce sont bien des boxs, il y a peut-être quelque chose à faire, en particulier en location pour stockage. Mais vérifier quand même qu’il y a une demande. En regardant sur LBC, il semble y avoir une offre abondante de garages à louer sur la commune, et à des prix très bas.

Dans tous les cas il faut habiter pas loin, pour pouvoir mettre en place une gestion très dynamique et réactive comme l’a fait Morey.

Bonjour Bernard2K,

Je vais tenté de vous répondre le plus précisément possible.

Bernard2K a écrit :

Merci pour votre retour.

Pourriez-vous nous dire également quelle rentabilité vous en dégagez ? En brut, en net avant impôt, en net après impôt…

Rentabilité brute (Loyer / Prix HA+FN)  = 8,75%
Rentabilité nette avant impôt (Loyer – charges / PrixHA+FN ) = 7,33%
Je n’ai pas fait le calcul après impôt.

Bernard2K a écrit :

Compte tenu des remboursements, votre cashflow est-il positif ou négatif ?

Compte tenu que j’emprunte sur des durées "relativement" courtes 12-15 ans, j’arrive à un cash-flow négatif d’environ 300€/mois (hors impôt).

C’est tout de même mieux que le Livret A, mais je n’arrive pas à des rentabilités comme certains à 12-15%.
Mais sur un lot de garages (3) j’arrive à du 11,42% brut, mon record.
Mon plus bas rendement est 6,85%, mais ce sont 2 parkings avec la possibilité d’être boxés.

En espérant avoir répondu à vos attentes.

Bernard2K a écrit :

Je retiens aussi ce que vous dites : être rapide, prendre la bonne décision. J’ai raté un parking à prix vraiment bradé parce que j’avais été un peu trop réservé à la visite et n’avais pas confirmé avec assez d’enthousiasme mon intention d’acheter. Le vendeur m’a préféré un autre acheteur. En même temps, si on est enthousiaste on se coupe de toute possibilité de négocier le prix… Il faut donc juger avec sagacité pour séparer la moyenne affaire, ou l’on peut se permettre d’être peu enthousiaste et de négocier le prix (et tant pis si on ne l’a pas), et la très bonne affaire, où il faut être enthousiaste et conclure sans négocier, parce que sinon un acheteur plus enthousiaste et qui ne négocie pas va sauter dessus.

Il faut connaitre son marché et savoir quelle rentabilité on veut obtenir.
Ainsi dès qu’il y a une annonce on peut immédiatement savoir si c’est une affaire ou non.
Quand le prix est limite par rapport à son objectif, il ne faut pas hésiter à se déplacer et voir le bien. Il est parfois possible de négocier.
Les meilleures négociations ont été faites avec les professionnels. Ils n’ont pas d’affect avec le bien.

Parfois il y a des bons prix fait par les particuliers car ils ne connaissent pas le prix du marché et comme il ne s’agit "que" d’un parking, ce n’est pas important pour eux.

Je répète qu’il n’y a pas de 2nd tour pour une bonne affaire.
Premier arrivé, premier servi!

Quand il y a un parking à un prix qui me convient, une fois la négociation terminée (rabais ou pas selon le contexte), à la fin de la visite, je sors un papier et nous écrivons une promesse d’achat avec le prix convenu entre les parties.
Il faut traiter le fer quand il est chaud. Si tout le monde est d’accord, il faut s’engager tout de suite et ne pas attendre une éventuelle négociation ou autres.

Bernard2K a écrit :

Pour ma part, j’ajoute quand même un point que vous n’avez pas cité : vérifier le niveau des charges de copropriété et la TF, en les comparant à des ratios. On peut parfois tomber sur des garages à prix bas mais dont TF + charges représentent 3 ou 4 mois de loyer. Difficile alors d’avoir un très bon rendement ; et si jamais il y a de la vacance, ça va être d’autant plus difficile de couvrir des charges aussi élevées.

Concernant les charges, il faut évidement vérifier qu’elles ne sont pas trop élevées.
J’ai remarqué que plus l’immeuble est ancien, plus les charges sont élevées.
Comme les loyers de mes parkings/box sont en moyenne de 107€, l’incidence des charges n’est pas aussi importantes que si les loyers étaient de 30/40€ / mois.

Concernant la vacance, si les parkings sont bien situés, il n’y en aura pas.
De plus, le risque d’impayé et ou de vacances repose sur un bien, soit 100€ /mois, ne met pas en risque les finances globales.

Ma philosophie est toujours de me lancer dans une première affaire et d’apprendre.
J’ai fait de même pour les garages/box et les actions.

Un jour il faut se lancer, surtout quand le risque est limité.

Bonne continuation.

Bonsoir roudoudou,

J’investi dans des villes des Yvelines.
Ce n’est pas que la ville qui fait la rentabilité.
C’est un mixte entre le prix d’achat et l’emplacement dans la ville qui me permet de prendre une décision.
Attention, l’hyper centre ville est extrêmement cher et le prix de location ne peut pas être en relation de ces prix.

Concernant la recherche sur site internet, je ne fais rien de particulier, je scrute régulièrement Leboncoin.com et seloger.com.
Je ne cherche pas forcément des professionnels, mais je ne les exclue pas non plus.

@Morey
Je me permets de reposer ma question (#103) à laquelle vous n’avez pas répondu : combien de temps passez vous à gérer vos lots ?