Arnaud35 [22] : étude de cas immobilier (studio de 27 m2)

Arnaud35 · #1

Bonjour à tous , je suis repartis à la recherche de mon premier investissement locatif et je suis tombé sur un studio de 27m2 que j’ai visité aujourd’hui et sur lequel j’ai fais une proposition à 27000€ ( une proposition d’un autre acheteur à 25000€ a été refusé par le vendeur ) il y a des petits travaux de rafraîchissement , la salle de bain mérite un bon coup de neuf .

Prix d’achat:32000€

-Loyer HC :3420€/an (loyer dans la fourchette basse pour ce type de bien , la moyenne se situe au alentour de 340€/an donc loyer potentiel supérieur avec quelques travaux )
-TF:450€/an
-Charge : 300€/an
-PNO:100€/an
-Crédit: 1885€/an

Pour les impôts le studio est loué lmnp ( meubles vendu avec le bien ) il restera loué comme cela après une simulation sur le site Rendement locatif on a un CF positif de 15€/mois sans travaux d’ameliorations .

Mots-clés : bretagne, immobilier, studio

CyberPapy · #2

Bonjour et bravo . C’est un Joli projet!

Je suis surpris de quelque chiffres:
les Frais
Le montant de frais d’acquisition : 32 000€ prix total - 27 000 € prix du bien = 5 000 €
Pour un bien à 27 000 € Les frais "de Notaire" sont de l’ordre de 3 100 euros
1 900 pour l’agence Edit C’est beaucoup mieux maintenant

Le montant des charges
300 euros par an : C’est peu .
J’imagine donc un syndic Bénévole et c’est bien.

L’emprunt
~~Son montant me semble bien faible~~
Remboursement de 1885 €/an sur 20 ans cela fait 36 000 euros d’emprunt
Edit C’est beaucoup mieux maintenant

A propos du CF
3420€ de loyer -TF:450€/an -Charge : 300€/an -PNO:100€/an -Crédit: 1885€/an = 685€
Que manque-t-il?

Edit Ben… il manque de la concentration de CP le samedi après un bon repas

Dernière modification par CyberPapy (13/01/2018 17h05)

aToulon · #3

CyberPapy bonjour

Vous avez un zéro de trop dans le montant des frais d’acquisition.

Salutations

Surin · #4

C’est un zéro de trop partout en effet. Comme les montants sont "petits" (et c’est ce qui surprend l’expérimenté Cyberpapy et l’a induit en erreur), les frais en pourcentage de la vente sont plus élevés.

CyberPapy · #5

Oups! Vous avez raison.
J’ai une coquille sur ma ligne achat!

Je corrige cela.

yademo · #6

Y’a-t-il une bonne demande locative pour ce genre de bien dans la ville dans laquelle vous voulez acheter ?
Avez vous vérifié avec la copro les frais d’entretien à venir à moyen terme?
Pour être plus convervateur, prévoyez dans votre scénario de CF un peu de vacances locatives et une réserve travaux/ameublement.

Bernard2K · #7

Bonjour,

je vous invite à détailler les charges selon leur répartition locataire/bailleur. Demandez et lisez les PV d’AG des 3 dernières années et les appels de charge de la dernière année au moins.

Les chiffres sont bien, mais cet investissement peut être très bon ou très mauvais selon s’il est à Paris XVIe ou à Trifouillis-les-Mines. Sans aucun élément de localisation, difficile d’en dire plus !

Pierrot31 · #8

Quel est le budget "des petits travaux de rafraîchissement et de la salle de bain"?

Arnaud35 · #9

Bon encore une occasion qui tombe à l’eau , le vendeur a eu une offre superieure .
Lors de la visite j’ai pu avoir les différents compte rendu de l’AG avec les factures annuelles sur deux ans , c’etait cohérent avec les les infos du vendeur
Le logement était vendu loué , bien situé très proche du centre ville et de la gare TGV ( 5min à pied ) demande locative présente pour les étudiants ( vacance locative prévue dans mes calcul 1mois/an )
Pour les travaux pour avoir rénové ma RP je comptais 1500-2000€ pour la salle de bain et 1000€ de rafraichisssement divers ( peinture , luminaire neuf …..)

En tout cas je suis content j’ai pu me familiariser avec mes calcul de renta/cash-flow , visiter mon premier appartement et poser je pense les bonnes questions pour trouver les petites failles , j’avance dans ma démarche donc que du positif

Arnaud

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