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[+1] #1 09/05/2018 06h59
- Erwan
- Membre (2012)
- Réputation : 57
Bonjour à tous,
je commence doucement mes recherches pour investir dans l’immobilier en Europe de l’Est.
Je viens donc ouvrir cette file car je n’ai pas trouver de sujet identique sur le forum; certains sont ressemblants : ceux sur le Portugal, les USA, la Chine ou la Croatie mais un seul est assez détaillé et complet Investissement locatif à l’étranger…
Mais il s’est finalement spécialisé sur les Philippines.
Il y a des similitudes mais je voudrais explorer en détail les étapes/risques/potentiels d’un investissement dans un pays d’Europe et plus précisément même de la zone Euro.
Je suis investisseur immobilier en France depuis 10 ans et j’aimerais aujourd’hui investir à l’étranger pour diversifier mon patrimoine; cela resterait un investissement ne représentant pas une part significative de mon patrimoine (au début tout du moins).
ça serait un investissement qui devrait correspondre à ces critères :
- Un pays de la Zone Euro, car gage d’une certaine stabilité (politique, juridique, économique, moins de corruption) et également car je ne veux pas subir le risque de change avec une monnaie étrangère. De prime abord et sans recherche approfondie, je m’orienterais donc vers : la Slovénie, la République Tchèque, les pays Baltes et la Slovaquie.
- Un investissement dans une capitale (ou une très grande ville) afin d’avoir accès un réservoir conséquent de biens/locataires potentiels.
- Uniquement dans les quartiers les plus prisés afin de faciliter la revente potentielle et la qualité du bien. Donc ne pas partir sur un investissement très rentable sur le papier mais dans une zone tendue/difficile.
- Qui ne représente pas une part significative du patrimoine. Ce point semble assez facile car les prix les plus élevés sont en moyenne aux alentours de 2’500€-3’000€/m².
- Qui soit facilement (ou pas trop difficilement du moins !) gérable à distance; ce qui signifie avoir confiance dans les agences de gestion locales.
Je voulais donc savoir si certains d’entre vous avez déjà fait ce genre d’investissement, quels sont les pièges à éviter et je prendrais volontiers quelques conseils !
Risques potentiels identifiés à aujourd’hui :
- Risques locataires :
Quelles garanties de paiement du locataire ?
Quel délai pour libérer l’appartement en cas d’impayé ?
Quel système de cautionnement/garant existe t-il et quelle difficulté à les faire jouer ?
Risques pays :
- Même si ce sont des pays d’Europe et qu’il y a moins de différences qu’avec des pays africains ou asiatiques, arriver à identifier quels pourraient être les freins culturels à une collaboration intelligente (avec les locataires, les agences, les avocats, etc …)
- S’assurer que les lois locales protègent correctement l’investisseur étranger
- S’assurer que l’achat se fait en pleine propriété
- Voir le ratio protection du propriétaire/locataire en cas de conflit
Risque Ville / Quartier:
- Arriver à identifier les "bons" quartiers et ne pas se retrouver dans 10 ans avec un bien invendable dans un quartier qui s’est paupérisé
Risques de change :
- En investissant dans un pays qui a l’€ pour monnaie, à moins d’un problème majeur (sortie de l’eurozone comme un temps discuté pour la Grèce par exemple) ce risque semble maitrisé.
N’hésitez pas à me dire si vous avez des conseils, je suis preneur de tout point de vue constructif afin de structurer ma pensée et avancer dans ce projet.
Erwan
Mots-clés : europe de l'est, immobilier, location
Hors ligne
#2 09/05/2018 12h02
- arkamoon
- Membre (2016)
- Réputation : 14
Je suis content de voir que quelqu’un lance le sujet, car c’est un sujet qui me tiens a cœur, et que je n’ai vu que trop peu souvent abordé !
Effectivement, on a plus souvent vu jusqu’à maintenant des expatriés partager leur projet en Asie, mais peu de personnes parler de pays d’Europe de l’Est pourtant plus proche !
Le sujet est très vaste de par la diversité des pays qui amène une diversité niveau situation ainsi que diversité niveau des mentalités.
J’ai effectué l’été dernier un road trip ou j’ai traversé une bonne partie de l’Europe de l’est (la partie sud principalement), et c’est frappant comme d’une zone a l’autre les mentalités changent ! Je pense que c’est une zone très intéressante, mais c’est surtout une zone ou les disparités sont très très grandes.
Je vais essayer d’aborder les différents points sur lesquels vous vous posez des questions et vais vous donner mon avis, (attention il faut prendre en compte que je préfère le risque et le rendement, donc mon point de vue est orienté.)
Je connais particulièrement bien la Roumanie car ma conjointe est Roumaine, j’y ai effectué de nombreux voyages. Et ai souhaité par plusieurs fois y investir.
Pour les capitales et les quartiers les plus prisés : Je trouve la plupart des capitales très chère en comparaison du niveau de vie dans chacune de celle-ci. La faute a deux principes : Le Airbnb, le tourisme avec les vol low cost pour le week-end ou des courtes durées s’est beaucoup développé. De part ce fait, de nombreux appartement on été converti dans ce sens et on fait beaucoup augmenté les prix. Ensuite les nombreuses personnes qui sont allé travailler dans d’autres pays et qui ont le pouvoir d’achat de la France/Suisse/Angleterre et qui cherchent exactement ce que vous chercher. Et j’ai toujours tendance a penser qu’il auront plus les billes pour trouver les bons quartiers.
Par exemple Bucarest est parfaitement en sur régime actuelle a mes yeux. La ville devient très très cher, et principalement les employés des grand groupes informatiques ont les moyens d’acheter la bas. Le rendement se rapproche des grandes villes françaises…
Le contraste dans le reste du pays est saisissant… ! Les prix n’ont rien a voir, et le rendement avec. Les principaux problèmes que l’on rencontre alors, c’est comment se rendre sur place. Il faut choisit des appartements pas loin d’un aéroport, ce qui va surement être dans l’avenir un axe de développement.
En roumaine, il est facile d’obtenir du 10% net, avec quelqu’un qui gère votre bien a 100%. Jusqu’à vous débarrasser des locataires qui ne payent pas.
Les mentalités sont très très différentes. Ne pas trouver de travail dans la plupart des pays de l’est n’est pas quelque chose de normal. Vous trouvez du travail dans du délai très court lorsque vous êtes motivés (rien de comparable a la France). Quand ma conjointe a cherché du travail pour la première fois, au bout d’une semaine sa famille était très inquiète et ne comprenais pas qu’elle n’ai pas encore commencé à travailler…
Les garanties demandés sont souvent bien moindre, mais les difficultés pour faire partir les locataires aussi. Il vous est très rapidement possible de faire partir un locataire. La police s’en charge elle même si la personne n’a pas payé sous moins d’un mois… ! Après j’imagine que c’est des choses qui changent en fonction des pays, et qui va plus être amené a changer dans notre sens…
Je vous déconseille de travailler avec une agence, mais plutôt avec des auto entrepreneur, ce sont des pays ou les gens sont beaucoup plus débrouillard, et il y a pleins de gens très bon qui n’ont pas fait des études et toujours à la recherche d’une bonne opportunité.
L’accès a la propriété est extrêmement simple et si vous avez l’argent, vous pouvez devenir propriétaire dans la journée… quand on a connu la France, ça change tout ! Après une fois encore, je vous parle pour la Roumanie. Dont la législation à changé récemment d’ailleurs, les achats en cash sont limités pour être plus contrôlés (par l’europe).
Pour le problème de la monnaie… toutes les monnaies en europe sont liés, en dehors du rouble…
Vous pouvez même souvent payer la bas en Euro.
Moi je vois souvent ca comme un problème : Etre dépendant d’une seule monnaie, je souhaite diversifier justement pour ne plus être lié a une seul économie… Sachez que la crise de 2007 a beaucoup plus touché l’europe de l’Est, c’était la bonne période pour acheter !
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#3 09/05/2018 14h03
- Mestra
- Membre (2015)
Top 50 Obligs/Fonds EUR - Réputation : 128
L’Europe de l’Est m’intéresse également et notamment Budapest qui a tout d’une grande de l’Ouest .
La taille, l’architecture, la culture, les bains chauds . Les immeubles sont beaux, les prix ont doublé en 5 ans, Airbnb est très présent. Seul hic et pas des moindres, ma banque HSBC n’a pas d’agence là-bas et pour faire un prêt bancaire dans le réseau local en étant non-résident, c’est pas possible ou alors j’ai pas la bonne info.
L’achat à crédit étant un critère non négociable, j’ai pas poursuivi. Mais pour quelqu’un qui achète cash, c’est clairement là que j’investirai.
J’ai également été à Bratislava, mais capitale et débouchées limitées pour moi. Vienne et Budapest en aspirateurs.
Dernière modification par Mestra (09/05/2018 14h04)
"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"
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#4 12/05/2018 19h46
- Nuts65
- Membre (2014)
- Réputation : 1
Bonjour
je vous renvoie a ce post qui explique les spécificités de chaque pays.
Cdt
Acheter un bien immobilier en Europe : site des notaires d’Europe
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#5 15/05/2018 10h57
- arkamoon
- Membre (2016)
- Réputation : 14
C’est dommage, le sujet ne semble pas déchaîner les foules… !
Partage très intéressant Nuts65, ça permet de se faire une première idée rapidement, avec la diversité de léglisation avec l’Europe, de se faire une idée rapide sur un pays.
L’achat a crédit est très important dans une phase de capitalisation, mais imaginez la revente d’un bien car plus de déficit, vous pouvez utiliser les bénéfices afin de diversifier dans un autre pays, souvent l’immobilier y est beaucoup moins cher.
Bratislava je pense que le centre peut évoluer positivement, mais la banlieu pour le moment ce n’est que des grands immeubles communistes avec un charme très… modéré… ! Mais j’imagine que ca fait du coup énormément monter le prix des quartiers centraux / historiques.
Budapest est une très belle ville ou il fait bon vivre ! Je pense qu’a terme, la ville va beaucoup évoluer dans le bon sens. Après il faut avoir le cash disponible !
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#6 15/05/2018 11h46
- Manu99
- Membre (2018)
- Réputation : 4
Bonjour à tous,
Comme vous pouvez lire dans ma présentation, je suis expatrié en Pologne et j’ai commencé l’investissement locatif ici il y a peu en achetant 3 appartements….
Tout ce qui est notaire, c’est relativement lourd; et honnêtement, sans ma femme d’origine Polonaise, je ne suis pas sûr que j’aurai réussi (traducteur obligatoire entre autre pour les étrangers)…
Ensuite il y a encore clairement des "bons coups" à faire car les prix restent bas en comparaison avec la France et la fiscalité est géniale : 8.5% du loyer à reverser en tant qu’impôt + l’équivalent de la taxe foncière et c’est tout, et ce, indépendamment des revenus, donc pas de risque de changement de tranche ou de quoi que ce soit….
Comme en France, les meilleures affaires restent celles avec travaux à rénover, et ça, sans être sur place, ça me parait difficile à mettre en place.
Pour les banques, elles exigent 10% d’apport et frais de notaire.
Et pour ce qui est négociations, c’est très facile, car très peu de gens peuvent acheter ici, donc il y a une grosse marge de négo. J’ai fait par exemple baisser le prix de ma maison de 190 000 EUR à 150 000 EUR.
Manu99
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[+1] #7 15/05/2018 20h17
- Finkbrau
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Si ça vous intéresse vous avez Cédric Berthelon qui a une chaine YouTube et s’était intéressé à l’investissement locatif à Budapest (il a posté plusieurs vidéos sur le sujet).
Finalement il est reparti sans rien acheter (pour plusieurs raisons).
PS : il ne s’agit pas de publicité car ce monsieur ne vend pas de services ou de formations, mais il veut seulement partager sa vie d’agent et investisseur immobilier qui est sa passion
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[+1] #8 16/05/2018 17h59
- Moody
- Membre (2018)
- Réputation : 5
Bonjour,
Cédric Berthelon a fait une série de vidéos sur Budapest. Il s’y est rendu et partage son expérience dans une série d’une dizaine de vidéos. Je trouve son initiative hyper intéressante.
Je vous mets la playlist:
? Je prends l’avion! Mais pour aller où? - Comment investir dans l’immobilier à Budapest? 1/16 - YouTube
Pour l’avoir rencontré à plusieurs reprises, ce n’est pas un charlot de marketeur, le gars est un vrai professionnel du métier et passionné qui plus est.
Personnellement, investir à l’étranger n’est pas quelque chose qui m’intéresse mais c’est intéressant de comprendre quel levier on peut actionner en fonction des contraintes et opportunités de chaque pays.
Edit: je n’avais pas vu le post au dessus, je répète ce que vous dites. En tout cas totalement d’accord avec vous
Dernière modification par Moody (16/05/2018 18h02)
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#9 17/05/2018 14h20
- arkamoon
- Membre (2016)
- Réputation : 14
Bonjour Manu,
Merci pour votre intervention sur la Pologne, que voulez vous dire par procédure lourde, est ce seulement le besoin d’avoir un traducteur officiel? Ou est ce une lourdeur administrative tel que la France?
Les signatures ont bien simplifié les choses même si l’ensemble des documents reste très très lourd ici…
Il serait intéressant d’avoir votre avis sur le marché et les prix de la Pologne, si ca ne vous dérange pas de partager un peu votre expérience ici?
Pour Budapest, je suis moins convaincu que vous par le potentiel, autant je trouve la ville magnifique, et je pense que pour ce qui est du tourisme, la ville va continuer a être très touristique, mais je pense que les locaux ne vont pas trop pouvoir suivre la montée des prix au contraire de certains autre pays ou le niveau de vie augmente également très vite !
Les logements y sont très beau, mais les rendement vraiment très moyens d’après ce que semble montrer cet homme. Autant ces vidéos sont relativement agréables a regarder, autant je dirais que ça reste relativement simple et pour un public assez novice? Est ce que mon avis?
Après n’empêche qu’il partage sa démarche et de manière gratuite, j’ai beaucoup de respect pour ça.
Ça ne vous intéresse pas de profiter des marchés étrangers, alors que c’est les plus a même de connaitre la croissance qu’a connu l’immobilier en France dans la génération précédente a la mienne? (celle née dans les années 50/60).
C’est la prise de risque qui vous semble trop importante? Ou alors c’est que vous n’y voyez pas d’intérêt?
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#10 22/05/2018 20h00
- Yabonpognon
- Membre (2015)
- Réputation : 2
Bonjour @Arkamoon,
Je pense qu’il y a aussi le barrière de la langue, de la distance, des lois, … bref tout ce qui peut rendre l’experience difficilement maitrisable.
Personnellement, de nature curieuse, je dis pourquoi pas ?
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#11 15/10/2018 11h40
- Manu99
- Membre (2018)
- Réputation : 4
Bonjour,
désolé, je viens de voir qu’il y avait d’autres messages dans la file….
Ce que j’entends par "administration lourde", est surtout lié à tous les documents administratifs à remplir, tous les passages chez le notaire, etc….
Au niveau de la langue, si vous ne parlez pas couramment, vous devez venir chez le notaire accompagné d’un traducteur certifié, c’est contraignant mais pas très cher, je ne me rappelle plus exactement du prix mais une fois j’avais dû payer dans les 25 EUR pour le RDV chez le notaire.
C’est sûr qu’en Pologne, il y a encore probablement de belles opportunités, même si idéalement il aurait fallu sauter le pas il y a une quinzaine d’année, où là les appartements étaient carrément donnés ! Ma femme en a acheté un de 50 m² dans un très vieil immeuble en 2005 pour une bouchée de pain et a fait une plus-value de 200% 11 ans après. Actuellement, les prix continuent encore de monter, mais on reste dans des croissances plus raisonnables.
Manu
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#12 27/01/2020 23h09
- Quent3021
- Membre (2016)
- Réputation : 0
Bonjour,
En pleine recherche sur l’investissement immobilier à Budapest je me permets de relancer ce topic.
Une baisse des prix à prévoir sous peu (article à ce sujet)? La bulle va-t-elle exploser ?
Si il y a des retours d’investisseurs en Hongrie sur ce forum, je suis grandement preneur !
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