Sondage : krach immobilier à Paris ?

Bonjour,

C’est vrai que c’est toujours interressant un sondage…
Mais pour ma part, même si on entend partout la baisse de l’immobilier est surtout l’immobilier Parisien, je n’y croie pas du tout (ou tout du moins une baisse limitée à 2 ou 3%) pour plusieurs raisons :

L’immobiliser parisien (et quand on entends immobilier Parisien ce n’est que Paris) n’est pas le reste de la France à savoir :
- La demande reste supérieur à l’offre
- Les bons produits même s’il reste un mois de plus en agence partent quand même… au lieu de 2 mois se sera 3 mois, rien de vraiment facheux
- les mauvais produits partent aussi, certes avec une baisse des prix… mais pas de 20 ou 30% max de 10 ou 15 %… le cas en 2009 ou je cherchais un appartement et visité des choses horribles qui partait quand même mais avec une décôte de 10%
- Paris reste une ville dynamique en terme d’appartement d’étudiant ou maintenant de plus en plus d’appartement pour les touristes
- les taux d’intérêts sont bas
- les prix de l’immobilier même s’ils sont vraiment haut ne sont pas ceux de Londres ou d’autres capitales… ou les étrangers aiment investir soit pour le business, soit pour spéculer, soit juste pour avoir un pied à terre (ils préfèrent Paris à Nantes)
- Il est toujours aussi difficile de se loger à Paris ou trouver un appartement à Paris en location donc si on est un investisseur on c’est qu’en moins d’une semaine le bien sera loué
- Il n’y a plus de terrain  pour construire…

Voilà, donc si krach immobilier il y a il ne sera qu’en Province et là encore j’ai un doute car oui, on peut déjà voir des prix en baisse ou des négos de 10 ou 15% mais je ne croie pas que c’est une tendance de fonds mais plus une normalisation des prix qui ont jumpés depuis 10 ans.

Enfin, à la différence des E.U ou de l’espagne il manque dans beaucoups de région des centaines de milliers de logements… sans compter que les Français ont une culture de la terre et donc de l’immobilier assez forte

Mots clés : immobilier, paris, crise, krach

C’est toujours intéressant d’exposer les croyances de chacun, de comprendre comment chacun forme son jugement.

Personnellement, j’aime tirer des enseignements de l’histoire, et celle-ci nous montre que des cycles de boursiers et immobiliers comportant des phases de boom/krach se reproduisent très régulièrement dans tous les pays du monde.

Je suis tout à fait conscient qu’il existe des facteurs fondamentaux (louanda les a exposé) qui poussent les prix à la hausse. Et il y a aussi des facteurs qui limitent ou poussent à la baisse (crise, solvabilité des ménages).

Il y a un facteur qui est moins abordé : la psychologie de la foule. La croyance dans une hausse quasi-perpétuelle s’est bien ancrée dans les années 2000 et a amplifiée la hausse (phénomène de bulle). Ça aurait déjà pu basculer en 2008. Mais cette fois-ci, les signaux de fin de la fête se multiplient : hausse parabolique des prix, effondrement des transactions, articles de presse alarmistes, absence de reprise économique.

Une fois la purge enclenchée, généralement, c’est sévère. C’est donc mon scénario privilégié.

Il faut quand même distinguer Paris où le marché mettra du temps à baisser du fait qu’il y a encore de la demande résiduelle et le reste de la France où l’offre dépasse largement ma demande et où le crash sera violent.
J’ai constaté sur ces dernières années une décorrélation entre la valeur des biens immobiliers et de la réalité économique.
Un exemple : une cousine qui gagne avec son mari 5000 euros nets par mois et qui ont acheté un appartement moyen de 60m² à Paris ( dans un quartier moyen ) pour environ 500 000 euros.
Payer un demi-million ( c’est à dire que toutes les économies y passent plus un prêt de 25 ans plus l’aide des parents et des beaux parents ) pour un juste un apprt quelconque de 60m² c’est de la folie : ils auraient mieux fait de placer cet argent et aller vivre ailleurs, ça aurait largement compensé la perte de revenus.

Effectivement la demande est plus soutenue à Paris, mais les prix en tiennent très largement compte.
Le prix moyen au mètre carré sur Paris vaut plus du double de la ville de Province la plus chère(Nice).

L’élastique est tiré au maximum…
Lors de l’éclatement de la précédente bulle immobilière au début des années 90, les prix avaient davantage baissés sur Paris qu’en province(grosso modo prix divisé par 2).

On arrive a une "masse" de votant, certes loin des 1000 nécessaires, mais significative.

- Personne ne pense que la hausse continuera a un rythme supérieure a l’inflation
- La chute existera, en tout cas en prenant en compte l’inflation.

Alors que faire ?

J’en ai profité pour refaire ma simulation acheter ou louer, celle de cbanque.com

J’ai pris un appartement de 100 M2, au prix du marché moyen à l’achat (8365€) et à la location (31€/M2).
Sur 10 ans, avec une rémunération du capital de 3,8% nette, une hausse des loyers de 2%, des frais d’acquisition de 12% (notaire, mutation, agence low cost), un apport de ~25% … (vous avez les hypothèses sur la photo d’écran).

Naturellement, chacun doit prendre ses propres hypothèses. Par exemple, je loue en dessus du prix du marché un super appartement, j’espère avoir une rémunération de mon capital supérieure à 4% (notamment grâce à mon épargne salariale) … mais je ne suis pas capable de me forcer à économiser "remboursement théorique - loyer actualisé".

Au bout de 10 ans, le capital accumulé est de 307K€ pour l’achat et de 377€K€.


Toutes choses égales par ailleurs, avec une baisse de 15%, ce que beaucoup semblent prévoir, on arrive à 280K€ pour l’achat et 290K€ pour la location, soit 10K€ pour avoir le droit de percer des clous …

Vous parlez bien de Paris? ou l’offre est inferieure a la demande? donc pourquoi parler de krach?!
personnellement ca m’arrangerait qu’il y ait un "krach" je pourrais encore plus investir.
En ces periodes de crises: une regle d’or, l’emplacement!
Evidemment l’investisseur qui table sur du 10 a 15% de rdt et qui donc a achete dans un coin recule (ca va de paire: emplacement pas terrible, mais super rendement!), je ne pense pas qu’il retrouvera ses billes… j’ai des exemples a la pelle, et je me suis bien garde de suivre leurs conseils. Au final ils se retrouvent avec un immeuble desuets, avec des travaux a faire, et une population decroissante, c’est sure qu’au debut ils etaient rejouis: du 15% net… maintenant un immeuble invendable ou au rabais, au final: le rdt ?

J’ai eu la chance de rencontrer le plus gros marchand de biens sur Paris, croyez moi, il reste confiant.

En conclusion: pour Paris, je ne crois pas au Krach.

Hausse 5 à 10 % paris, c’est moi

Attention, ça veut juste dire que le marché va se concentrer sur les meilleurs biens et que les appartements rdc entre l’escalier et l’ascenceur avec vu sur les poubelles sera quasiment invendable.

L’immobilier la valeur refuge comme l’or.

Bistouky a écrit :

L’immobilier la valeur refuge comme l’or.

Je ne comprendrais décidement jamais cet adage. Pour les ultra riches, je peux le comprendre, mais pour le quidam moyen…
L’immobilier c’est hyper-illiquide. En periode de crise, si tu as besoin de vendre pendant, tu t’es acheté une belle prison.

Sinclair a écrit :

Il y a un facteur qui est moins abordé : la psychologie de la foule. La croyance dans une hausse quasi-perpétuelle s’est bien ancrée dans les années 2000 et a amplifiée la hausse (phénomène de bulle). Ça aurait déjà pu basculer en 2008. Mais cette fois-ci, les signaux de fin de la fête se multiplient : hausse parabolique des prix, effondrement des transactions, articles de presse alarmistes, absence de reprise économique.

Une fois la purge enclenchée, généralement, c’est sévère. C’est donc mon scénario privilégié.

100% d’accord. C’est exactement ça. Ces 10 dernières années, les acquéreurs ont accepté de payer des prix délirants sur Paris uniquement parce qu’ils étaient persuadés que la hausse allait continuer (=bulle, quoiqu’en disent certains).
Cette période étant révolue, une spirale baissière ne peut que s’enclencher.

Fructif a écrit :

Concernant l’Or, c’est un autre débat Mais les rendement ne sont pas géniaux … quoique pour un actif qui ne génère pas de flux de trésorerie c’est pas mal.

Ben non, justement. A long terme, les rendements ne sont géniaux, c’est vrai.
Et le fait qu’il ne génère pas de flux de trésorerie aggrave encore la situation  car pas de dividendes/loyer.

Je chipote, car j’ai bien compris ce que vous voulez dire mais je raisonne en sens inverse
"Certes la performance des actions ces dernières années n’est pas terrible, quoique, en tenant compte des dividendes, c’est pas si mal.

Bonsoir à tous,

J’aimerais alimenter ce débat en évoquant un sujet qui ne me semble pas assez traité (j’ai peut-être mal lu certains messages) : l’aspect démographique, avec notamment l’arrivée en retraite de la génération du baby boom.

Il me semble assez logique de considérer que le papy boom devrait contribuer à rééquilibrer le rapport entre l’offre et la demande à Paris. J’aimerais avoir votre ressenti sur ce point.

S’il m’est difficile d’avoir un avis tranché sur la question de l’évolution des prix de l’immobilier à Paris, puisque les arguments de ceux qui prévoient une poursuite de la hausse sont excellents et que je les partage (espace immobilier saturé, hyper-concentration d’emplois, etc.), je pense que nous devrions assister à une "correction" des prix à la baisse pour tous les arguments évoqués par Sinclair (la psychologie de la foule est notamment très intéressante) et par le papy boom.

@thomz
Ces deux arguments (des faits?) me semblent en effet fort solides.

La solvabilité des emprunteurs n’est peut-être pas en danger. Mais, quid du pouvoir d’achat discrétionnaire après décaissement de la mensualité de crédit chez les dits emprunteur? Et quid de la demande globale, alors? (et de la demande attendue)

Les effets de la "bulle immo qui n’est pas une bulle" française sont peut-être à aller chercher ailleurs…