Investissement en SCPI pour un novice…

Comme "novice" et voulant investir 40 000€, il serait sans doute préférable de commencer par le commencement (et pas par le choix d’un produit), à savoir :
    - expliciter vos objectifs (à quoi doit servir l’argent placé, et à quel horizon de temps)
    - faire le bilan de votre situation (patrimoine existant en immobilier/actions/produits de taux/liquidités/divers/dettes, age, situation familiale, professionnelle, prévoyance/assurances en cas de coup dur, …)
    - personnalité (tolérance aux risques, connaissances en finance, etc.)

A partir de ceci, il sera possible d’élaborer une (ou des) stratégie(s possibles), puis de déterminer quels produits/placements correspondent à la stratégie choisie.

En ce qui concerne plus précisément vos questions :  Les SCPI sont des sociétés (des Sociétés Civiles Immobilières, SCI) qui respectent certaines règles supplémentaires (information des associés, du public, expertise du patrimoine, organisation d’une certaine liquidité, conseil de surveillance, etc.). Leur rendement n’est garanti en aucune manière. Avec les "bonnes" SCPI de rendement (investies en immobilier de bureau et/ou murs de boutiques), c’est plutôt 5% (que 6%) de rendement annuel avant impôts (il faut payer des impôts sur la quote-part des bénéfices de la SCPI, fiscalement transparente à l’IR) qu’il faut actuellement escompter. Le montant des revenus versés par les SCPI varie généralement d’une année à l’autre (à la baisse comme à la hausse). Le prix des parts varie aussi, selon l’offre et la demande (qui logiquement devrait suivre les prix de l’immobilier détenu par la SCPI, même si ce n’est pas toujours exactement le cas), et vendre peut nécessiter un certain délai (qui dans certains cas pourrait atteindre des années). Outre Hedios qui est un cabinet spécialisé dans les placements avec qui IH a un partenariat, il existe plusieurs sites www spécialisés dans les SCPI (ex: Pierrepapier.fr, Primalliance.fr, Immobail.com, appscpi.org, mes-scpi.fr, etc.), qui proposent des informations (en général à jour) sur un grand nombre de SCPI du marché, et dont certains proposent aussi d’accompagner les investisseurs.

Le rendement net dépendra de … votre taux marginal d’imposition sur vos revenus. Si vous ne payez aucun impôts les 5% brut deviendront un peu plus de 4% (après CSG, CRDS, etc.). Si vous êtes dans la tranche de 30 ou 41%, ils deviendront beaucoup moins… et peut-être faudrait-il "optimiser" un peu (en finançant avec un prêt, en n’achetant que la nue-propriété, etc.), ou plutôt choisir un autre placement. Ceci est un bon exemple où votre situation personnelle influence directement le fait qu’un investissement est plus ou moins adapté à vous.
 
Je ne connais pas de "classique 3% garanti par la banque" (pas de 3% net, en tout cas).

Pouvez-vous préciser les conditions de vos 2 prêts encore en cours (capital restant à rembourser, taux d’intérêt, mensualité, durée, existence d’IRA **). En effet, rembourser par anticipation un emprunt est assez souvent un des meilleurs placement qu’on peut faire, et le rendement est alors vraiment 100% garanti !

Les SCPI ne sont pas un placement "100% sécurisé", même si le niveau de risque est, disons "modéré". En achetant des parts de SCPI, vous achetez une partie d’un ensemble de biens immobiliers (en général des bureaux et/ou des murs de boutiques), dont la valeur peut varier dans le temps et n’est en rien garantie. Les revenus d’une SCPI (votre quote part des loyers encaissés, moins les charges de la SCPI) peuvent également varier. Bien sur, il est hautement improbable de "tout perdre", car les immeubles sont bien la. Cependant, si dans les prochaines années, on traversait une crise financière épouvantable, avec 20% de chômage, une grosse baisse du pouvoir d’achat, etc. alors une parties des immeubles de bureau et des murs de boutiques pourrait ne pas trouver de locataire. En conséquence, les revenus de la SCPI diminuerait significativement, et la valeur des parts également.

"vendre peut nécessiter un certain délai" faisait référence au moment où vous souhaiterez vendre vos parts de SCPI. Si la situation est "normale" (en gros comme maintenant), vous devriez trouver assez rapidement un acheteur (la société de gestion de la SCPI organise le marché de la revente, et pour certaines SCPI assure que les parts sont rachetées à un prix déterminé -qui varie dans le temps) et vous aurez échangé vos parts contre du cash sous quelques mois. Si la situation est "difficile", comme cela pourrait être le cas si les perspectives d’évolution de la valeur des parts était à la baisse, que beaucoup d’associés veuillent vendre des parts, et qu’il y ait bien moins d’acheteurs, alors vous pourriez avoir à attendre beaucoup plus longtemps. Lors de la dernière "crise" sur les SCPI, au milieu des années 199x, il a parfois fallu attendre plusieurs années pour pouvoir vendre des parts.

** IRA = Indemnité de Remboursement Anticipé (max = le plus petit entre 3% et 6 mois d’intérêts, en France).

Kiceca a écrit :

Si ma mémoire ne me fait pas défaut, il me semble me souvenir d’un temps un peu lointain pour les plus jeunes où beaucoup se sont retrouvés scotchés avec des SCPI illiquides que personne ne voulait acheter…. Ce devait être sauf erreur de ma part au début des années 1990 quand la bulle immobilière de la fin des années 80 a éclaté à l’occasion de la première guerre du golfe. On faisait des bonnes affaires, avec l’éclatement de la bulle immobilière…. De 1992 à 1996, les prix avaient chuté en moyenne de 30 à 40 %….A Paris, les prix avaient baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements  entre 1991 et 1996

Oui vous avez une bonne mémoire …

Actualité économique - L’Express L’Expansion

L’Expansion a écrit :

Les 623 000 épargnants qui ont acheté des parts de société civile de placements immobiliers (SCPI), surtout pendant le boom immobilier de la fin des années 80, ont bien des difficultés à se remettre de leur déconvenue. Depuis 1990, le prix moyen des parts de SCPI a baissé de 40 % ­ elles représentent encore une capitalisation de 76 milliards de francs. Certains porteurs se retrouvent « collés » avec des titres invendables, parfois achetés à crédit sur les conseils de leur banque. « C’est la faute à la crise immobilière », répondent en choeur banques, compagnies d’assurances et professionnels de la gestion. Pas seulement. L’analyse des investissements et de la gestion de nombreuses SCPI laisse transparaître une certaine légèreté. Immeubles achetés trop cher, cessions d’actifs internes pour masquer des moins-values, frais excessifs : la crise n’est pas seule responsable de la déconfiture.

Philippe

Et c’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles il faut passer par une société de gestion indépendante et non par une banque avec trop d’intérêts divergents. Par exemple Sofidy à l’époque s’en était très bien tirée…

Le problème actuel des sociétés de gestion c’est qu’elles sont grassement rémunérées sur les achats de nouvelles parts (et moins sur la gestion). Et que les SCPI sont particulièrement à la mode… Résultat, les AK se multiplient (pour les SCPI à capital fermée) et celles à capital ouvert gèrent un flux de liquidités important. Étant déjà possesseur de part, je ne vois pas d’un très bon œil tout ces achats d’immeubles à une période plutôt incertaine avec une rentabilité de plus en plus faible. Mais il est dur de résister aux sirènes de l’argent…

Philippe30 a écrit :

Un vrai montage patrimoniale passe par une gestion active de ses biens et non pas des banques ou autres groupes obscures de gestion qui se rémunèrent grassement , le prix de la tranquillité n’est pas dans les SCPI.

Sur ce point je ne partage pas du tout votre point de vue. Je pense que je vais probablement redire ce qui a été déjà écrit par ailleurs mais :
- les sociétés de gestion n’ont rien d’obscur. Une société comme Sofidy ou Fiducial a une AG, produit des rapports de gestion très complets et transparents, il y a un responsable des relations investisseurs, …
- sur le principe, les SCPI apportent une réelle tranquillité puisque l’on ne s’occupe de rien du tout. Juste d’encaisser les loyers. La gestion a un coût, ce qui m’intéresse c’est le rendement final.
- les SCPI permettent d’investir sur le secteur d’immobilier d’entreprise / locaux commerciaux plutôt complexe à réaliser en direct (montant des capitaux nécessaires, métier très différent de la location particulier, concurrence professionnelle…)
- la mutualisation et diversification est sans commune mesure avec que ce vous aurez en direct. Pour moi c’est une source majeure de tranquillité. Le rendement peut s’étioler lentement mais pas être divisé par 2 en 3 mois parce que sur 2 biens, j’ai un locataire qui ne paye plus…
- je peux entrer en plusieurs fois sur de "petites" sommes… et donc réaliser un investissement progressif. Cela aussi c’est rassurant.

Bref, les SCPI ne sont pas le produit miracle mais je ne vois pas l’intérêt de l’opposer à l’investissement en direct.

La défiance et l’incompréhension des Francais vis à vis des marchés est sans fond.
Comment peut on croire qu’une SCPI est sans risque (!?) alors qu’une SIIC est un investissement risqué parce qu’il est coté en bourse ?
La seule différence est que dans le premier cas le marché secondaire deviendra complètement illiquide si l’immobilier se casse la figure alors que dans le deuxième cas on verra le cours baisser.
Les banquiers sont encore plus incompétents : ils vont me préter de l’argent pour investir dans une SCPI (on est pas loin du subprime) mais pas dans une SIIC.
Pourtant, hormis pour les SCPI Scellier (mais la fiscalité est tellement fluctuante) je n’arrive pas à trouver un seul avantage à une SCPI par rapport a une SIIC :
- Actuellement les rendements des SIIC sont meilleurs
- Le marché est incomparablement plus liquide
- La SIIC s’endette a ma place alors que la SCPI travaille sans levier.
- Une société cotée est plus transparente et a un historique de gestion plus important.
- Il y a actuellement une belle décote sur l’ANR de pratiquement toutes les SIIC
- Je peux plus facilement me diversifier avec des SIIC

La bourse est un marché REGLEMENTE fait pour FACILITER LES TRANSACTIONS.
Les SCPI sont ILLIQUIDES et n’ont pas les memes obligation légales que les sociétés cotées en bourse.

Ce n’est pas parce qu’on ne peut consulter un cours quotidien qu’un actif ne se dévalorise pas, tout le monde a cru que les subprimes non reglementés et illiquides étaient des actifs surs juste parce qu’ils n’étaient pas cotés…

Je ne sais pas d’où vient cette idée de vouloir opposer les produits. De la même manière que l’immobilier en direct est différent des SCPI, les SIIC sont différentes des SCPI.

bifidus a écrit :

La seule différence est que dans le premier cas le marché secondaire deviendra complètement illiquide si l’immobilier se casse la figure alors que dans le deuxième cas on verra le cours baisser.
Les banquiers sont encore plus incompétents : ils vont me préter de l’argent pour investir dans une SCPI (on est pas loin du subprime) mais pas dans une SIIC.

L’autre différence majeure vient du fait que la SIIC s’endette alors que dans la SCPI c’est l’acheteur. S’endetter pour acheter une entreprise qui s’endette pour acheter de l’immobilier, cela fait beaucoup de risque et d’effet de levier.

La liquidité est à  mon sens un faux débat. SCPI = immobilier = peu liquide.
L’effet de levier, comme dans l’immobilier classique c’est vous (l’acheteur) qui le maitrisez. Personnellement je préfère.
Et pour la diversification; les SCPI sur le marché ne manquent pas.

Il y a pas mal d’autres différences entre SCPI et SIIC, qui ont déjà été évoquées sur ce forum (par zParisien, si je me souviens bien). J’en cite quelques-unes de mémoire ci-après

Les SCPI sont des SCI (avec tout ce que ça implique, pour les associés, notamment les personnes physiques pour lesquelles la SCPI sera transparente à l’IR) respectant un certain nombre de contrainte supplémentaires (associées à la possibilité de faire appel public à l’épargne). Leur gestion est assurée par une société rémunérée pour ceci (et une SCPI peut changer de société de gestion), selon des conditions négociées. Certaines SCPI sont endettées (en général pour investir en prévision d’AK à venir), mais ceci n’est possible qu’en respectant un formalisme contraignant, et en obtenant l’accord des AG.
De manière pratique, si certaines SCPI (à éviter) sont de fait largement contrôlées par un très petit nombre d’associés, souvent des établissements financiers, un grand nombre est effectivement au main de l’ensemble des associés (cf les cas de SCPI changeant de société de gestion, rejetant des décisions en AG, etc.).

Les SIIC sont généralement des SA (avec des actionnaires, percevant des dividendes) respectant respectant un certain nombre de contrainte supplémentaires (associées à la possibilité de faire appel public à l’épargne, et des contraintes de distribution d’une majeure partie des bénéfices en dividende). Leur gestion est assurée par des salariés de la SA (rémunérés sous forme de salaire, intéressement et participation au bénéfices ou autres forme d’intéressement, etc.). La plupart des SIIC est endettée, mais les situations sont quand même assez contrastées.   
De manière pratique, fort peu de SIIC sont influencées de manière significative par leurs actionnaires, sauf par les quelques gros actionnaires qui ont un certain contrôle, et sont généralement liés à l’équipe dirigeante de la SIIC. Il existe même des cas de SIIC où les dirigeants, également actionnaires de référence, semble avoir "extrait" à leur profit une partie démesurément importante de la valeur de la SIIC (par exemple en se faisant attribuer des bons de souscription en quantité importante).

Enfin, je dirais qu’il me semble largement plus facile, en analysant les Rapports Annuels, de se rendre compte de la situation réelle d’une SCPI, que de celle d’une SIIC.

Pit a écrit :

Sur ce point je ne partage pas du tout votre point de vue. Je pense que je vais probablement redire ce qui a été déjà écrit par ailleurs mais :
- les sociétés de gestion n’ont rien d’obscur. Une société comme Sofidy ou Fiducial a une AG, produit des rapports de gestion très complets et transparents, il y a un responsable des relations investisseurs, …
- sur le principe, les SCPI apportent une réelle tranquillité puisque l’on ne s’occupe de rien du tout. Juste d’encaisser les loyers. La gestion a un coût, ce qui m’intéresse c’est le rendement final.
- les SCPI permettent d’investir sur le secteur d’immobilier d’entreprise / locaux commerciaux plutôt complexe à réaliser en direct (montant des capitaux nécessaires, métier très différent de la location particulier, concurrence professionnelle…)
- la mutualisation et diversification est sans commune mesure avec que ce vous aurez en direct. Pour moi c’est une source majeure de tranquillité. Le rendement peut s’étioler lentement mais pas être divisé par 2 en 3 mois parce que sur 2 biens, j’ai un locataire qui ne paye plus…
- je peux entrer en plusieurs fois sur de "petites" sommes… et donc réaliser un investissement progressif. Cela aussi c’est rassurant.

Bref, les SCPI ne sont pas le produit miracle mais je ne vois pas l’intérêt de l’opposer à l’investissement en direct.

Je ne les oppose pas , j’indique simplement qu’il faut être prudent et qu’une gestion patrimoniale passe plutôt par des investissements dans l’immobilier direct car vous maitrisez l’achat et la gestion sans frais voté en AG dans un grand groupe.
Je n’aime pas être petit dans un grand groupe car on n’a pas de poids.
De plus je suis trop méfiant mais je ne fais pas confiance à ces sociétés qui brasse beaucoup d’argent et dont la rentabilité de vos investissements peux être mise à mal par des achats inconsidérées ( revoyez le lien fourni pour 1990 ).
J’ai regardé les SCPI mais je trouve les frais importants et la rentabilité faible car vous empruntez sur 15 ans sans pouvoir couvrir votre emprunt.

Concernant l’achat en direct , vous pouvez mettre en gestion votre bien et lui positionner une GRL ce qui vous tranquillise , ces frais sont déductibles de vos revenus et fiscalement je m’en sort surement mieux  qu’avec des SCPI ou je prend plein pot en revenu foncier les revenus fournis.

L’investissement dans des SCPI de locaux commerciaux permet d’augmenter la rentabilité mais en direct avec un achat bien ficelé pour gagner toujours plus.
J’ai regardé de mon coté pour les locaux commerciaux , la rentabilité est meilleure qu’en locatif mais il faut bien choisir son emplacement.
Je préfère rester sur du locatif actuellement mais un immeuble avec un local plus des appartements m’intéresse

Je suis d’accord avec vous pour l’entrée progressive dans les SCPI , c’est un avantage par contre MAIS dans l’immobilier direct on peux aussi commencer par des petites surfaces ….

Philippe

Un article sur le marché immobilier de bureaux : Le marché locatif des bureaux fait preuve d’une vitalité toute relative

Il me semble que cela a déjà été évoqué mais je pense qu’il faut particulièrement faire attention aux SCPI avec un parc vieillissant possiblement inadapté à la demande…

C’est le même type que courbe que cac40/investissement en UC des assurances vies… Merci pour le rappel.

edit : après lectures des annexes, une vraie mine d’or !

Je précise tout de même que la société de gestion pour laquelle je travaille ne fait pas de SCPI
Nous travaillons pour de gros investisseurs (fonds souverains, mutuelles, compagnies d’assurances, caisses de retraite etc…) et donc pas pour des particuliers (sauf richissimes investisseurs) et toujours avec de fort effet de leviers.