Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

fred78000, le 17/09/2023 a écrit :

Peu importe l’évolution de la part, pas vendu pas perdu ! Les SCPI se gardent en moyenne plus de 20 ans (entre autre pour des raisons fiscales sur les PV de parts). Je serais beaucoup plus inquiet si les loyers baissaient, ce qui pourrait être la conséquence d’une récession économique forte, que personne ne veut voir ni admettre pour le moment.

Voilà. Tout à fait en phase.
Et rien ne laisse penser aujourd’hui que les loyers vont chuter, ou que des défaillances de locataires vont créer des impayés.

Politok, le 18/09/2023 a écrit :

Et rien ne laisse penser aujourd’hui que les loyers vont chuter, ou que des défaillances de locataires vont créer des impayés.

Je pense que nous sommes au début, les cycles historiques sont longs, environ 25 ans.

BNP Reim annonce la baisse des parts d’Opus Real, portant à 16 le nombre de SCPI dévalorisées

À ce jour, 16 SCPI ont déjà annoncé une baisse de leur valeur de part en 2023, suite à l’audit exigé par l’Autorité des marchés financiers. Si les corrections ne concernent pas le marché dans son ensemble, le mouvement n’est sans doute pas fini.

(…)

BNP Paribas Reim vient d’annoncer le 21 septembre une baisse de près de 10 % pour sa SCPI Opus Real, investie dans les immeubles de bureaux en Allemagne.

BNP Reim annonce la baisse des parts d?Opus Real, portant à 16 le nombre de SCPI dévalorisées

Si l’on va à la source pour Opus Real :

Le portefeuille comprend six actifs, dont cinq immeubles de bureaux et un hôtel, situés dans les grandes villes allemandes (Francfort, Munich, Düsseldorf, Brême et Mannheim). Le résultat de ces expertises fait apparaitre une baisse de la valeur du patrimoine de 6,2 % au 1er semestre 2023. Les évolutions de valeurs sont relativement homogènes au sein du portefeuille, et s’expliquent principalement par la hausse des taux d’intérêt.

Sur la base de ces nouvelles évaluations immobilières, la valeur de reconstitution de la SCPI, qui mesure sa valeur intrinsèque, s’établit à 1 907,48 €/part au 30 juin 2023, sous réserve d’approbation de cette valeur par le conseil de surveillance de la SCPI, prévu le 2 octobre 2023.

Pour refléter les évolutions du sous-jacent immobilier, le prix de souscription de la SCPI est ajusté à compter du 21 septembre 2023 : il passe de 2 040 €/part à 1 840 €/part, soit une baisse de 9,8 %. Ce nouveau prix de souscription fait apparaitre une décote de 3,5 % par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution.

Pourquoi de pure forme ?

Le nouveau prix de part est dans la fourchette +10/-10 de la valeur de reconstitution à fin 2022. Il n’y a donc pas nécessité d’avoir l’approbation du CS pour modifier le prix de part dès maintenant.

Je vous invite à relire mon message #122, et le message de rentier2030 sur lequel je réagissais.

Je suis d’accord qu’on peut comparer le rendement des SCPI (le rendement qu’on anticipe pour un certain nombre d’années à venir, pas juste celui d’une seule année) avec celui des OAT 10 ans (ou d’autres obligations longues), en raisonnant sur quelque chose comme
     "rendement des SCPI = rendement des OAT 10 ans (à priori sans risque) + prime de risque".
Je ne pense pas que cette prime de risque doive être stable dans le temps. Selon diverses anticipations, cette prime a été parfois élevée, parfois faible (elle pourrait même être négative dans certaines circonstances).   

Je suis beaucoup moins d’accord pour comparer le rendement des SCPI avec celui des taux au jour le jour, ou celui des Sicav monétaire (qui en est proche). Ces taux ne représentent pas forcément bien le rendement sans risque attendu pour les 10 (et plus) prochaines années.

Je suis d’accord sur le fait que le taux au jour le jour a généralement une influence sur le taux sur de plus longues durées, mais pas sur le fait qu’il le détermine mathématiquement, ni que l’écart entre eux doivent rester plus ou moins stable (et c’est ce que l’évolution des taux, court et longs, dans le passé, a montré).

Considérer qu’il faut ou pas pas investir dans un type de produit, structurellement fait pour être détenu 10 ans et plus, sous prétexte que le taux au jour le jour se comparerait trop favorablement au rendement anticipé sur des décennies pour cette actif, ça me semble en effet "un peu absurde".

Ceci dit, ça fait pas mal de temps que je considère (et j’ai même du l’écrire sur le forum) que le prix d’achat des SCPI me semble trop élevé (même avant la hausse des taux) par rapport à celui d’autres actifs de caractéristiques assez comparables, et que je n’y ait guère investi. La grande majorité de mes investissements en SCPI, depuis plus d’une décennie, est en "usufruit temporaire" : j’achète ainsi en gros les loyers des N prochaines années (ce qui présente d’ailleurs aussi pas mal de risques, mais pas les mêmes qu’en achetant des parts de SCPI en pleine propriété), plutôt que des actifs immobiliers.     

ddazin a écrit :

La réalité est que la hausse des taux est très violente.

Je dirais plutôt  "La réalité est que la hausse des taux a été très violente.", car je me garderais bien de me prononcer sur l’évolution future des taux, dont la hausse pourrait très bien largement être derrière nous (peu de monde s’attend à ce que les taux augmentent encore beaucoup, surtout si la récession qui pointe le bout du nez arrive vraiment).

Sinon, sur le fond, je répéterai ce que j’ai écrit récemment ici 

GoodbyLenine, le 24/09/2023 a écrit :

Il faut faire attention à ne pas assimiler des taux potentiellement bien différents, comme le taux directeur des banques centrales et le taux de rendement de l’immobilier.

Le taux de base de la BCE est le taux que la BCE applique pour le court terme.

Ce taux a certes une influence sur les taux à plus long terme, mais (de loin) pas une influence mathématique directe et intégrale.

Ce taux ne détermine pas non plus directement le taux de rendement des actifs immobiliers (même s’il l’influence).

Remarquons aussi que la "marge" (ce que d’aucuns appellent aussi "prime de risque") entre le taux de rendement des meilleurs actifs immobiliers, et le taux "sans risque", était historiquement très élevée quand le taux de la BCE était négatif, et a, la plupart du temps, été bien plus faible dans le passé (et il devrait sans doute le redevenir). On ne peut pas vraiment considérer que la "prime de risque" devrait rester constante…

GoodbyLenine, le 27/09/2023 a écrit :

Je suis beaucoup moins d’accord pour comparer le rendement des SCPI avec celui des taux au jour le jour, ou celui des Sicav monétaire (qui en est proche). Ces taux ne représentent pas forcément bien le rendement sans risque attendu pour les 10 (et plus) prochaines années.

Je suis bien d’accord, d’ailleurs j’ai dit que c’était l’OAT 10 ans la référence. Tous ces actifs financiers : monétaires, obligataires, actions et autres sont évidemment intrinsèquement très différents et utilisés pour des objectifs patrimoniaux très différents, quelle évidence !, mais ils sont pourtant comparés simplement et régulièrement, pour les situer globalement sur une échelle de valeur de rendement. C’est tout et ce n’est pas "un peu absurde"

GoodbyLenine, le 27/09/2023 a écrit :

Sinon, sur le fond, je répéterai ce que j’ai écrit récemment ici 

GoodbyLenine, le 24/09/2023 a écrit :

Il faut faire attention à ne pas assimiler des taux potentiellement bien différents, comme le taux directeur des banques centrales et le taux de rendement de l’immobilier.

Le taux de base de la BCE est le taux que la BCE applique pour le court terme.

Ce taux a certes une influence sur les taux à plus long terme, mais (de loin) pas une influence mathématique directe et intégrale.

Ce taux ne détermine pas non plus directement le taux de rendement des actifs immobiliers (même s’il l’influence).

Comme vous reprenez ce message en insistant, je pense que j’ai du mal m’exprimer : le taux directeur de la BCE ne détermine pas le taux de rendement des actifs immobiliers, c’est évident et je n’ai jamais dit cela, mais influence la valeur de l’actif immobilier.

Citons la note publiée par Allianz le 27 septembre que nous a communiquée Benoit1981 dans son message #163 : "La hausse brutale et inédite des taux directeurs menée par les banques centrales depuis mi-2022 a eu un impact direct sur les niveaux de valorisation de l’ensemble des actifs, compris les actifs détenus par les SCPI"

Dernière modification par ddazin (28/09/2023 17h58)

Surin, le 20/09/2023 a écrit :

Les SCPI ne sont pas conçues pour réduire leur capital autrement que dans la douleur (via fonds de remboursement dans un contexte où les ventes se font dans un climat de baisse et finissent par accélérer cette baisse).
On n’y est pas.

La solution "non douloureuse" est peut-être le passage (ou le retour) temporaire à Capital fixe afin de laisser les acheteurs et les vendeurs se débrouiller mais sans impacter la SCPI elle-même et donc sans douleur pour la SCPI (aucune obligation de vendre des actifs avec le cercle vicieux qui va avec, décrit par Surin ).

Je ne sais pas si cette solution est une solution obligatoire qui s’impose à toutes les SCPI à capital variable car prévue dans la loi ou dans un règlement
ou si il s’agit d’une solution à prévoir impérativement dans les statuts de la SCPI à capital variable

C’est pourtant ce qui est prévu pour toutes les SCPI dans le cas où les parts en attente de cession sur une période d’un an représentent plus de 10% de la capitalisation.

Le prix de part choisi dans le cadre d’une fonds de remboursement n’est pas "généralement plus bas" mais focément plus bas, compris entre -10 % de la valeur de réalisation et celle-ci.

ASPIM : SYNTHESE
Les outils de gestion de la liquidité des SCPI à capital variable
a écrit :

Les ordres de vente qui n’ont pas pu être honorés par manque d’acheteur peuvent être honorés par un fonds de remboursement à la condition qu’il ait été mis en place. Le remboursement s’effectue alors avec une décote, il ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %.
S’il est impossible de procéder à des retraits non compensés, les ordres de vente deviennent des parts en attente de cessions. Ces ordres de vente sont exécutés dans le fil de la collecte.
Si les parts en attente de cession sur une période d’un an représentent au moins 10% de la capitalisation, la variabilité du capital peut être suspendue.

Source : https://www.aspim.fr/storage/documents/ … c61ec3.pdf

Asn je comprends votre point de vue mais n’en suis pas convaincu. Cet exemple de crise en cours et à venir sur la liquidité car ça va être le sujet permettra de voir si cette "garantie" de sortir (encore faut-il pouvoir le faire) via un fonds de remboursement à 8-10 % de décote par rapport à la valeur de réalisation (qui est censée se rapprocher de la valeur de retrait) fonctionne véritablement si l’afflux se fait dans la durée.
A un moment la SCPI devra vendre des actifs en nombre, les brader, influençant la valorisation des autres à la baisse et ce cercle vicieux peut voir des conséquences semblables à celles de l’offre et la demande.

Je suis d’accord, par contre je ne serais pas défavorable au fonds de remboursement (même s’il est très peu probable que je l’utilise) car il est prévu sous certaines conditions et cela a un effet relutif sur le patrimoine de la SCPI, si des gens sortent à -10 % de la valeur de réalisation (encore faut-il que le prix de parts du fonds de remboursement soit choisi relativement bas dans ce tunnel), la SCPI rembourse des parts moins cher que la valeur des actifs vendus. Quoiqu’il en soit moins cher que ceux qui arrivent à vendre leurs parts au prix de retrait.
Cet effet relutif n’a pas été flagrant durant la longue traversée du désert de Selectinvest par exemple et difficile à chiffrer mais il est réel.