Mikado34 : étude de cas immobilier (stratégie globale meublée/nue)

mikado34 · #1

Bonjour,

Actuellement je cherche à définir ma stratégie long terme d’acquisition, pour financer ma retraite sans générer trop d’impôt supplémentaire sur le locatif, et préparer le terrain pour donner un max de locatif en nue propriété à mes enfants d’ici une dizaine d’années.

On a un TMI de 14% car 3 parts, mais avec le locatif, mon travail et la majorité des enfants, ca va évoluer vers + de façon mécanique

Sachant qu’à ce jour, notre revenu brut annuel locatif est :
- location nue de 2 biens : 12 100 euros => en regime réel, car gros travaux il y a 3 ans (déficit foncier)
- 1 location de Robien classique prolongé (personne n’est parfait !) : 8 880 euros

Pour la suite, 2 options possibles :
- soit acheter pour louer en nu avec gros travaux, et rester en réel,
- soit positionner mes prochains achats en location meublé LMNP (meublé voire Airbnb) dans la limite du plafond micro-BIC (je prendrais un comptable même si je comprend pas mal les mécanismes, à force de lire ;-) .. Et éventuellement passer en micro-foncier pour les locations nues existantes

Je me demandais :

1) pour les 2 biens en location nue, si je veux repasser au micro-foncier après le délai de "carence" (3 ans sans imputer de déficit) :
est-ce que le Robien est compté dedans ou juste les 2 locations nues ?

2) sur les logements en résidence de service étudiante hôtelière (censi-bouvard, avec un bail commercial d’exploitation avec la société qui le gère), pour un achat d’occasion :
est ce que ca compte pour du meublé (au niveau des plafonds pour rester dans le micro-BIC) ?
j’ai vu que ca se cumulait fiscalement, mais comment ?
est-ce une autre variété de regime fiscal en + du nu et du meublé ?

3) faut il penser à une SCI ? et y a t-il un bon moment pour ca ?

Désolée ca fait beaucoup de questions, mais tout cela se tient !

Et aussi une question de détail : j’ai récupéré le depot de garantie du bien où j’ai tout refait à neuf (T3 de Robien classique) :
comment faire fiscalement : ca passe en recette exceptionnelle et je déclare 100% de mes travaux,
ou alors je déduis ce montant récupéré du cout des travaux que je déclare ?

Dernière modification par mikado34 (19/09/2018 13h55)

Mots-clés : immobilier, micro-bic, micro-foncier

Philippe30 · #2

Bonjour Mikado34,

Suite à nos échanges , je vais tenter d’apporter un peu de lumière à vos questionnements.

La meilleure option est le réel car vous pouvez déduire les charges.

Avec les micro machins , vous payez forcement un % sur des revenus qui ont pu être imputé par des charges , qui vous dis qu’après être repassé au micro vous n’allez pas prendre un ravalement de façade sur un appartement ?

Par contre il faut générer de la charge pour couvrir fiscalement l’augmentation des revenus à déclarer par le mécanisme de la baisse des intérêts d’emprunt dans le temps.
C’est une fuite vertueuse vers l’augmentation du patrimoine

Quand vous déclarez au réel c’est tous les biens du même type qui sont concernés, pas possible d’avoir un peu de réel pour du nue et faire du micro foncier , idem pour le meublé .

Pour la SCI , il existe 2 types de fiscalité afférente soit la SCI IR ou IS , je vous laisse regarder le détail sur le forum.

Je dirais qu’une SCI se conçoit pour des biens plus important qu’un studio.

Si il s’agit d’une vision patrimoniale alors une SCI IS est une bonne option si c’est pour revendre ensuite une SCI IR est plus adaptée mais n’a aucun sens par rapport à une détention en nom propre.
En conclusion , je suis partisan de la SCI IS ou sinon du nom propre.

Dans un monde où l’honnêteté serait à son comble , si vous avez récupéré le dépôt de garantie suite au départ d’un locataire peu soigné alors ce dépôt de garantie est une recette exceptionnelle.

Comptablement le dépôt de garantie apparait en intégralité et le montant des travaux également , le comptable saura faire la différence entre les montants ce n’est pas à vous de faire ce type de calcul.

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