Allocation d'actifs : doit-on considérer sa résidence principale ?

Je considère qu’il faut la prendre en compte car elle compte dans votre patrimoine. C’est un peu un CQFD facile mais à l’inverse, pourquoi ne voudriez-vous pas l’intégrer ?

Evidemment avec les prix délirants en ce moment cela déséquilibre de nombreux patrimoines mais d’un côté n’est-ce pas la réalité ?

Je la compterais à hauteur de ce qui vous "appartient" vraiment, c’est à dire (valeur actuelle) - (capital restant à rembourser), s’il y a un emprunt.

Lorsque vous payez votre emprunt, vous pouvez alors considérer que vous épargnez dans votre poche immobilier la part de capital que vous remboursez, et que vous "payez un loyer" correspondant à la part d’intérêts.

Comme je ne sais pas si c’est clair, je l’illustre en chiffres.

Votre revenu mensuel est, mettons, de 4000 EUR net. Votre emprunt vous coûte 1000 EUR/mois. D’après votre plan d’amortissement, la répartition intérêts payés et capital remboursé est de 400 EUR et 600 EUR respectivement pour le mois en cours.

Idéalement, en supposant que votre portefeuille est déjà équilibré, vous devrez donc, ce mois-ci :

- acheter pour 600 EUR d’actions ;
- acheter pour 600 EUR d’obligations ;
- faire un virement de 200 EUR vers vos livrets.

Vous avez donc épargné en tout 2000 EUR, payé 400 EUR de "loyer" et il vous reste 1600 EUR pour couvrir vos autres frais.

Bonsoir,

Pour ma part j’ai été assez basique.

Je compte ma RP au niveau de mon apport personnel. C’est à dire environ 50% (?) de ce que je pourrais la vendre aujourd’hui, et je dit bien aujourd’hui.

Donc dans mon allocation d’actif, je sous estime la valeur de mon immobilier, mais je sous estime aussi mon patrimoine. Enfin, peut être.

J’ai fais cela pour 2 raisons :

1- L’immobilier, ca vas, ca vient, mais au contraire des actions, il n’y a pas de transactions de biens identiques tous les jours. Donc en fait je ne sais pas combien cela vaut. Donc, comme Graham, j’applique une marge de sécurité. Et finalement, l’apport personnel est mon estimation de cette marge de sécurité. C’est complétement arbitraire, mais ca me simplifie la vie.

2- Peut être qu’un jour je serai à l’ISF. Et bien, cela me donne l’impression d’y arriver moins rapidement. C’est purement subjectif, et un peu malhonnette de ma part.

A+
Zeb

@Victoire : le prix final, il y a moyen de le connaitre, et c’est tout à fait normal, en effet :

   -> le trésor public a toutes ces infos, et ne se gènera pas pour taxer d’office une vente à un prix anormalement bas, en comparaison des ventes de biens similaires
   -> pour la déclaration d’ISF, chacun doit évaluer la valeur de ses biens immo, à la valeur vénale, c’est à dire celle que le bien aurait s’il était vendu, donc comparé au prix d’autres biens similaires vendus récemment

J’ai trouvé sur internet diverses réponses qui semblent pertinentes sur comment on peut l’obtenir :

Tous les titres de propriété sont publics. Ils sont conservés à la "conservation des hypothèques". Donc tu te renseignes auprès des services des Impôt pour connaître la conservation dont dépend l’immeuble dont tu veux savoir le prix, tu demandes une fiche immeuble qui reprend tous les actes le concernant (tu as besoin pour ça de l’adresse et des références cadastrales, puis tu demandes la copie de la vente qui t’intéresse. C’est payant. Si tu t’adresses à ton notaire préféré, c’est lui qui fera les démarches ci dessus.

Connaître les prix de vente des biens vendus en Ile-de-France, c’est désormais possible. La Chambre des Notaires de Paris vient en effet de lancer un nouveau service sur son site Internet qui permet aux Franciliens de connaître les prix des logements auxquels ils ont été vendus.
Immo Notaires Argus, offre désormais la possibilité aux internautes d’obtenir toutes les caractéristiques techniques des biens immobiliers vendus en Ile-de-France, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien et d’une maison ou un appartement. Malheureusement, la consultation est tout de même facturée 10 euros par interrogation.

Ce service d’Immo Notaires Argus s’appuie sur la base d’informations Economiques Notariales qui contient plus de 2 millions de référence. Concrètement, les internautes doivent indiquer le nom de la rue d’un logement précis dans une ville francilienne et choisir un rayon de recherche qui peut s’étendre jusqu’à 1 500 mètres.
Les consommateurs peuvent ainsi consulter une liste de références de biens immobiliers, qui se limite à 50 au maximum. Différentes caractéristiques techniques telles que la surface, le nombre de pièces, l’étage, la date de construction seront indiquées. Des informations qui permettent de comparer et de s’informer astucieusement avant un projet immobilier…

Site : www.paris.notaires.fr  http://www.base-bien.net/

A partir du moment ou on n’est pas vendeur, la valeur de la residence principale est secondaire. Dans mon cas, je garde la valeur d’achat hors frais comme reference. La valeur a-t-elle monte ou baisse depuis? Je n’en sais rien et ca ne m’apporte pas grand chose dans ma reflexion sur la constitution du patrimoine.
D’ailleurs, meme si je vendais, je rachèterais probablement autre chose, dont le prix évoluerait normalement avec le marche.

Quant a la prise en compte de ma residence principale dans le calcul du patrimoine, je prend en compte la valeur hors dette. Je comptabilise la dette en déduction du cash disponible. J’aime bien voir le cash net disponible.

Hélas non Victoire, souvent ça ne sera pas pas "aller discuter" : si M.Sous-évaluateur déclare 1 M€ et que quand il décède le bien est vendu (ou estimé dans la succession [*]) 2 M€, alors le fisc se réveillera et notifiera un redressement d’ISF (payé par la succession) pour les années non encore prescrites (et Mme -ou a succession- devra payer, pénalités incluses).

[*] L’option sous-évaluation dans la succession est aussi risquée (car c’est plus contrôlé, le manque à gagner pour le fisc étant plus important).

Dernière modification par GoodbyLenine (11/03/2012 03h20)

Goodbylenine a écrit :

Pour ma part, je compterais la RP pour sa valeur totale comme immobilier, et le capital restant du sur l’emprunt comme de l’obligataire (en négatif).
Cette approche permet de bien identifier où se trouvent vos risques (vous assumez le risque sur la valeur totale de votre RP : si le prix au m² baisse de 30%, c’est bien ça que vous perdrez

Je n’avais jamais pensé à cette approche (privilégiant plutôt celle de l’actif net), mais elle parait très intéressante. En effet, au delà de la juste image de l’exposition sur le bien immobilier, le fait de compter le crédit en obligataire "négatif" traduit l’exposition au risque inflationniste sur la partie obligataire :

- si on arrive à 0, l’exposition sera nulle , le remboursement en monnaie de singe du crédit compensant peu ou prou la perte  de la partie obligataire
  - si on est négatif, on serait impacté positivement par une hausse de l’inflation et inversement

Je suis pour l’instant locataire, mais je ne gererai pas ma RP comme un investissement.

Ce que j’investis, c’est de l’immo locatif, la bourse… des revenus passifs.

Une RP n’est pas un revenu passif.

Si on compare avec une voiture, vous n’allez pas intégrer une twingo, mais compteriez vous une 911 à sa côte argus? Et si vous aviez une voiture de collection, la compteriez vous?

GaroGarou a écrit :

Bonjour à tous,

Prenons une allocation de patrimoine équilibrée:
10% en liquidité
30% en obligation
30% en immobilier
30% en action

Selon vous, faut-il tenir compte de sa résidence principale dans l’allocation?
Si la RP représente déjà 30% du patrimoine, faut-il se concentrer sur les obligations et les actions?
Doit-on considérer l’économie de loyer au même titre qu’un loyer réel perçu?

Qu’en pensez-vous?

Pour moi je pense qu’on doit le considérer comme faisant partie du patrimoine, dans la mesure où on ne peut pas loger gratuitement et que dans ce cas la résidence principale est un placement générateur d’intérêts sous forme d’économies de loyers :
1) Si je suis "cash" vis à vis du logement, mon capital ainsi non investi dans une résidence principale doit produire assez d’intérêt pour payer le loyer / coloyer que j’ai à supporter, et au vu de la faiblesse des taux sans risques hors promotions, et des risques à prendre sur les valeurs mobilières, cela peut même supposer un travail de gestion du capital non négligeable pour obtenir au moins le rendement adéquat.
2) Si je suis investi dans une résidence principale, cet argent investi me sert à ne pas avoir de loyer / coloyer à supporter, je n’ai donc pas à priori à chercher à surperformer les taux sans risques pour cette portion du capital, le fait d’occuper cette résidence principale fait cet office sous forme d’économies de loyers.

Après c’est une question de calcul de rendement, mais dans mon cas je trouve qu’au niveau du rendement en économie de loyer, qu’on peut trouver bien des cas  (des prix) où le rendement obtenu par l’option 2 est plus intéressante dans l’immobilier ancien que l’option 1.
Je dis dans mon cas, parce que chaque situation est particulière, imaginons quelqu’un qui a le droit à des APL et a 40 ou 50% de son loyer pris en charge par ces APL.
Est-ce qu’il a intérêt à devenir proprio avec ses économies ? Peut-être pas.
C’est pour ça que je dis "dans mon cas", puisque la situation ne dépend pas seulement du rendement à l’état brut (loyer vs économie de loyer en dehors du reste), c’est vraiment une globalité à prendre et ça dépend de la situation de chacun :
- aides sociales
- réductions d’impôts
- frais par rapport aux déplacements
- coût énergétique
Etc …

On pourrait faire plusieurs calculs de rendement selon ce qu’on prend en compte, et selon l’impact de chaque chose dans le coût du logement.
Quelques exemples (pour un rentier par exemple) :
- la taxe foncière peut facilement varier du simple au triple selon le lieu de résidence, doit-on en tenir compte dans le calcul du rendement ?
- les dépenses énergétiques peuvent facilement varier d’un facteur 1 à 4 selon le lieu de résidence, et la manière dont il est conçu, doit en tenir compte dans le calcul du rendement ?

En tout cas oui c’est un actif, et un actif éventuellement améliorable par le choix du produit, et un travail d’optimisation sur le bien en question.
Certains proprios avancent d’ailleurs le fait que c’est un  des avantages d’être proprio : on fait ou on fait faire les travaux qu’on veut, à la manière dont on l’entend, au rythme que l’on veut, sauf imprévu bien sûr, mais cela, ça fait partie des risques de tout "placement à risques", la résidence principale faisant partie des "placements à risques" à mes yeux, à priori peut-être moins risqué que d’autres, quoique … difficile à évaluer comme ça, beaucoup de paramètres rentrent en ligne de compte. Là aussi je pense qu’il y a différents "niveaux d’expositions aux risques" mais c’est un autre sujet.

Première question

GaroGarou a écrit :

Selon vous, faut-il tenir compte de sa résidence principale dans l’allocation?
Si la RP représente déjà 30% du patrimoine, faut-il se concentrer sur les obligations et les actions?
Doit-on considérer l’économie de loyer au même titre qu’un loyer réel perçu?

Dernière question

GaroGarou a écrit :

Hors ma RP, avec une estimation actuelle, représente déjà 40% de mon patrimoine global.
D’où ma question: Dois-je ou non faire l’impasse sur l’immobilier locatif pour optimiser ma diversification? Qu’en pensez vous?

Vos interrogations ou du moins la façon de les exprimer à changé …
Dans un premier temps vous évoquiez la RP comme moyen de d’économie par rapport à un loyer et dans un deuxième temps vous évoquez la possibilité d’investir dans du locatif.

Au vue de votre  patrimoine axé sur les actions , les sicav , obligations  , une diversification vers l’immobilier peux être intéressante pour vous.
A savoir que l’immobilier présente des particularités de choix , d’emplacement , de rentabilité qui sont différentes d’une approche actions en bourse.

A vous de voir en fonction de vos attentes et de la région ou vous vous trouvez si vous êtes prêts à envisager un investissement immobilier , il n’est pas évident de vous répondre oui ou non

Philippe

@Philippe30: Je n’ai fait que donner plus de précision sur le contexte.
Si je compte ma RP dans l’allocation je suis déjà hors quota donc pas d’investissement locatif.
Si je ne la compte pas, je dois investir dans l’immobilier locatif (en direct ou pas).

Je prends un exemple. Imaginons que j’achète 10% de mon capital en parts de SCI financé par un emprunt. L’emprunt, comme le suggère GBL, viendrait réduire mon exposition aux obligations tout en investissant dans un bien insensible à l’inflation.

Ca semble pas mal. Mais je ne suis pas très à l’aise car mon patrimoine sera composé à 50% d’immobilier ce qui ne me semble pas suffisamment diversifier.

De toute façon, j’ai déjà beaucoup à faire et à apprendre avec les actions. Ca me prend pas mal de temps et ça va durer longtemps car j’y vais très très progressivement. Mais avant d’agir, j’essaye de peser le pour et le contre d’un investissement immobilier qui ne se ferra de toute façon pas avant l’année prochaine.

Actuellement mon intuition me dit de ne pas le faire. Mais je me méfie de mes décisions intuitives qui m’ont déjà joué des tours. Donc je fais appelle à vous pour avoir des avis extérieurs pour ouvrir ma réflexion.

GaroGarou a écrit :

@Philippe30: Je n’ai fait que donner plus de précision sur le contexte.
Si je compte ma RP dans l’allocation je suis déjà hors quota donc pas d’investissement locatif.
Si je ne la compte pas, je dois investir dans l’immobilier locatif (en direct ou pas).

Je prends un exemple. Imaginons que j’achète 10% de mon capital en parts de SCI financé par un emprunt. L’emprunt, comme le suggère GBL, viendrait réduire mon exposition aux obligations tout en investissant dans un bien insensible à l’inflation.

Ca semble pas mal. Mais je ne suis pas très à l’aise car mon patrimoine sera composé à 50% d’immobilier ce qui ne me semble pas suffisamment diversifier.

De toute façon, j’ai déjà beaucoup à faire et à apprendre avec les actions. Ca me prend pas mal de temps et ça va durer longtemps car j’y vais très très progressivement. Mais avant d’agir, j’essaye de peser le pour et le contre d’un investissement immobilier qui ne se ferra de toute façon pas avant l’année prochaine.

Actuellement mon intuition me dit de ne pas le faire. Mais je me méfie de mes décisions intuitives qui m’ont déjà joué des tours. Donc je fais appelle à vous pour avoir des avis extérieurs pour ouvrir ma réflexion.

J’avoue ne pas toujours comprendre ce que vous écrivez :
Pourquoi parlez de RP dans vos allocations comme quotas qui ferait alors plus de 50 % d’immobilier et
donc vous empercherais d’acheter dans du locatif ?

Si la valeur de vos actions montent alors le quota immobilier baissera proportionnellement donc vous pourrez acheter du locatif ……

Sans être expert en bourse , j’ai toujours entendu que quand la bourse monte l’immobilier baisse et inversement , cela ne va pas être simple pour vous de concilier les deux pour investir.

Laissez tomber ces histoires de % d’allocations et de quotas , d’intuition ,  l’investissement n’est pas une méthode kolkhozienne ni une méthode à la boule de cristal.
Il s’agit de se connaitre en terme de connaissance , d’implication , de temps , de prise de risque etc …

Quand  vous écrivez que vous pesez le pour et le contre pour un investissement immobilier , pouvez-vous nous donner vos arguments pour et contre pour vous donner un avis ?

L’immobilier a ses avantages et ses inconvénients  , a titre personnel je suis uniquement sur l’immobilier mais c’est un choix car la bourse ne me rassure pas , je ne maîtrise pas le sujet et c’est trop fluctuant.

Un avantage primordial que je vois dans l’immobilier est l’auto financement du bien par le locataire , je ne vois pas d’autres investissements ne nécessitant aucune mise de fonds et procurant au bout de 15 ou 20 ans un revenu pour la retraite avec une valeur patrimoniale assurée.

Philippe