SCPI Logipierre 1 : liquidation en cours

GoodbyLenine · #26

Sans oublier que la liquidation de Logipierre1 semble montrer que, parfois, les "valeur d’expertises" (par principe généralement plutôt conservatrices) peuvent s’avérer assez significativement à côté de la plaque.

NicolasV · #27

Bonjour,

Je n’ai jamais compris comment les valeurs d’expertises de cette scpi avaient pu être autant sous-estimées ! Je comprends qu’on puisse se tromper sur le prix d’un entrepôt isolé en campagne profonde, dont la valeur dépend de plus fortement du contexte économique local. Mais ici nous parlons d’une erreur abracadabrantesque (au moins 80% !) sur des logements parisiens, un secteur où les prix sont censés être faciles à estimer en raison du nombre important de transactions. Comment cela est-ce possible ?

Dès lors je m’interroge fortement sur la fiabilité des valeurs d’expertises des autres scpi, souvent investies dans des marchés où les prix sont plus difficiles à estimer. Est-ce que demain ma SCPI ne sera pas liquidée pour 3x moins cher que son prix supposé, et ce sans aucun évènement particulier depuis la dernière expertise ?!

Merci.

Dernière modification par NicolasV (03/11/2020 16h58)

GoodbyLenine · #28

En ce qui concerne Logipierre1, je n’ai pas ne meilleure information que ce qui figure dans le dernier Bulletin d’information (du 1er semestre 2020) ici, à savoir

BTI S1/2020 de Logipierre1 a écrit :
La liquidation amiable décidée par l’AG de juin 2018 a avancé de façon décisive puisque 13 des 15 actifs de votre SCPI ont été définitivement vendus au 30 juin 2020, pour un prix de cession global de 157 M€ hors droits, nettement supérieur aux prévisions des commercialisateurs.

La rareté de tels actifs, bénéficiant de très belles adresses principalement parisiennes, a en effet coïncidé avec un engouement inédit de l’ensemble des acteurs pour les marchés résidentiels.

Les valeurs d’expertises sont juste la meilleure évaluations fournie par des personnes à priori équipés pour évaluer au mieux (et je doute que, pour expertiser de l’immobilier résidentiel comme celui de Logipierre1, les experts aillent visiter les biens, et donc puisse avoir une idée des travaux éventuellement requis pour remettre les biens en l’état). Ca n’a pas du tout la même signification qu’un cours de bourse (avec confrontation continue d’acheteurs et de vendeurs). Pour un bien donné, il faut savoir qu’à l’approche d’une fin de bail, selon que le locataire résilie le bail, ou le renouvelle avec une durée ferme significative, l’impact sur la valeur d’expertise peut être énorme, encore plus s’il s’agit d’un bien pas forcément facile à relouer.

On aura bientôt, avec les liquidations de Cifocoma et Cifocoma2, d’autres possibilités de comparer les prix de cession aux valeurs d’expertise, pour des locaux de type commerce de pied d’immeuble (à 50-70% parisiens) cette fois.

Deb67 · #29

Comme signalé il y a quelque temps, le paiement de la deuxième partie de la liquidation a été bien retardé par le covid. Mais pour nous faire patienter, un acompte sur cette fin nous sera versé le 12 novembre, pour 120 euros par part.

NicolasV · #30

GoodbyLenine a écrit :
En ce qui concerne Logipierre1, je n’ai pas ne meilleure information que ce qui figure dans le dernier Bulletin d’information (du 1er semestre 2020) ici, à savoir

Les valeurs d’expertises sont juste la meilleure évaluations fournie par des personnes à priori équipés pour évaluer au mieux (et je doute que, pour expertiser de l’immobilier résidentiel comme celui de Logipierre1, les experts aillent visiter les biens, et donc puisse avoir une idée des travaux éventuellement requis pour remettre les biens en l’état). Ca n’a pas du tout la même signification qu’un cours de bourse (avec confrontation continue d’acheteurs et de vendeurs). Pour un bien donné, il faut savoir qu’à l’approche d’une fin de bail, selon que le locataire résilie le bail, ou le renouvelle avec une durée ferme significative, l’impact sur la valeur d’expertise peut être énorme, encore plus s’il s’agit d’un bien pas forcément facile à relouer.

On aura bientôt, avec les liquidations de Cifocoma et Cifocoma2, d’autres possibilités de comparer les prix de cession aux valeurs d’expertise, pour des locaux de type commerce de pied d’immeuble (à 50-70% parisiens) cette fois.

L’effet locataire ok, mais je pense qu’il est assez marginal sur du résidentiel parisien, où le marché est particulièrement tendu. Les arguments du BT me paraissent bien insuffisants pour expliquer une hausse de 80% en 1 à 3 ans compte tenu des biens.

Une autre possibilité est que les biens, achetés il y a très longtemps, ont été régulièrement insuffisamment revalorisés, aboutissant à de tels écarts à long terme. Ceux qui sont restés et assujettis à l’IFI ne peuvent que s’en réjouir, je plains par contre les rares ayant cédé leurs parts avant la liquidation (généralement des successions sur ces scpi).

En effet, le dossier cifocoma pourrait être interessant.

Deb67 · #31

Nous venons d’être avisés qu’un dernier versement de 330 € par part qui interviendra début février.
Après avoir touché 450, puis un acompte de 120, cela fera donc bien 900 € par part.
Je ne suis pas sûr que leur proposition de réinvestissement dans l’une des SCPI restantes de Fiducial ait rencontré un franc succès, puisqu’ils la prolongent jusqu’au mois d’avril. L’appât consiste en un abattement de 50% sur les frais d’entrée (donc 6 % du prix d’une part pour des frais fixés à 12 %, par exemple). Ce n’est pas négligeable, mais pas non plus spectaculaire au point de manquer de vigilance quant à ce qu’on souhaiterait acquérir chez eux.
Bien entendu ce "cadeau" n’est valable que jusqu’à concurrence de la somme perçue pour la liquidation.
Les SCPI incluses dans l’offre sont Ficommerce, Buroboutic, Pierre expansion, Logipierre 3, et enfin Sélectipierre 2 dont j’ai quelques parts déjà (par héritage).
Je ne suis pas vraiment chaud, mais bien sûr je serai intéressé par des avis éclairés - si c’est juste une intuition, elle ne vaudra pas forcément plus que la mienne, non ? MDR

Massachusetts · #32

Bonjour Deb67,
Je souhaitais confirmer avec vous que le montant de 900€ perçu était bien net d’impôts.
D’autres fils sur ce forum (notamment Traitement fiscal des SCPI d’habitation en dissolution ?) prédisent une forte taxation de la valeur des biens au moment de la revente. Cela semble en contradiction avec votre (heureuse) expérience.

Deb67 · #33

Bonsoir,

J’avoue être un peu dérouté par la formulation de votre question : "net d’impôts".
En effet je déclare toujours ce que je touche, et c’est intégré au revenu total toutes origines.
(en l’occurrence c’est plus compliqué, je déclarerai une plus value calculée par rapport à la valeur à la date d’acquisition).
Donc vous faites peut-être allusion à la dite "transparence" fiscale, et vous vous demandez si ils ont déclaré une somme supérieure à ces 900€, qui figurera peut-être sur mon IFU.
En fait je n’en sais rien, et je pensais que le document viendrait vite, mais comme ce n’est pas le cas je me résouds à vous avouer mon incertitude pour l’instant, désolé.

Massachusetts · #34

Précision importante: votre investissement est il réalise en nom propre ou via une société à l’IS?
J’espère que vous pourrez nous en apprendre plus prochainement.

Deb67 · #35

Ce sont quelques parts à mon nom (héritage).

Fanscpi · #36

La liquidation de la SCPI se termine.
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