Location meublée : comment fixer le montant des charges et du loyer ?

Bonjour,

pour un bail meublé, résidence principale du locataire, vous êtes obligé de suivre le modèle contenu dans l’annexe 2 du Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 :
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance

Celui-ci comporte une partie :

B. Charges récupérables

1. Modalité de règlement des charges récupérables : [Provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provision ou récupération des charges par le bailleur sous la forme d’un forfait].
2. Le cas échéant, Montant des provisions sur charges ou du forfait de charges […].
3. Le cas échéant, Modalités de révision du forfait de charges : […] (32).

Pour des charges au réel avec régularisation annuelle, cette partie donc serait ainsi libellée :

B. Charges récupérables
1. Modalité de règlement des charges récupérables : Provisions sur charges avec régularisation annuelle.
2. Montant des provisions sur charges : tant d’€ par mois.

Pas besoin d’en écrire plus !

Pourquoi ? Parce les modalités de récupération de charges sont fixée par l’article 25-10 de la loi de 1989 ; qui renvoie lui-même à l’article 23 de la même loi pour le mode "provisions sur charges avec régularisation annuelle". Article 23 qui renvoie au Décret n°87-713 du 26 août 1987 pour connaître la liste des charges récupérables : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … 0006066149

Pourquoi ça ne sert à rien de répéter dans un bail des dispositions légales ou réglementaires :
- parce que la loi s’applique à tous, pas besoin d’en convenir par contrat !
- parce que vouloir lister les charges récupérables, c’est prendre le risque d’en oublier. Si ensuite vous voulez récupérer une charge et que le locataire vous dit "ah non, elle n’est pas listée au bail", vous avez l’air malin.
- parce que la loi peut évoluer. Si la loi met à la charge du locataire une charge supplémentaire, et que votre bail dit le contraire, vous vous retrouvez avec un bail contenant une clause illégale, qui est de plus désavantageuse pour vous.

L’électricité des parties privatives ne fait pas partie des charges récupérables selon le décret de 1987. Ecrire dans le bail un truc du style "l’électricité des parties privatives ne fait pas partie des charges récupérables et le locataire doit prendre son propre abonnement auprès d’un fournisseur d’électricité" est parfaitement inutile : c’est déjà affirmé par les textes de loi qui s’appliquent.

EDIT : j’ajoute qu’il suffirait d’un léger oubli dans la phrase pour avoir un résultat regrettable :
"L’électricité ne fait pas partie des charges récupérables et le locataire doit prendre son propre abonnement auprès d’un fournisseur d’électricité".

A l’écriture comme à la relecture, cette phrase ne choque pas. Pourtant, quand vous voudrez récupérer l’électricité des parties communes, le locataire pourra vous répondre avec raison "vous avez convenu, en signant le bail, de ne pas récupérer de charges d’électricité. Donc je ne paierai pas l’électricité des parties communes."
Eh oui, il manquait la précision "des parties privatives".
Vous voulez ajouter des clauses, non seulement elles sont inutiles quand elles sont bien rédigées ; mais de plus, il suffit d’une rédaction maladroite pour qu’elles se retournent contre vous !

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2017 08h05)

Donc au final l’option 1, loyer qui s’entend toutes charges compris (mais avec l’électricité qui sera à prendre à part par le locataire) est celle que la plupart des bailleurs en meublé préfèrent car pas si risquée que ça après tout?

Ou bien l’option 3, les charges (tjrs avec électricité à prendre à part) sous forme de forfait séduisent davantage, du moment qu’on fait bien ses calculs?

L’option 2, le réel, n’est donc pas si plébiscitée que ça par les meublés?

Quand on passe par un mandataire, on peut le laisser prendre les coups lors de la régularisation quand on est en réel?

Quand on gère en direct, c’est entre le le TCC et le forfait donc.

Ah merci. Donc en fait quelqu’un qui se contente de mettre comme clause dans son bail pour les charges "Le montant du loyer ci-dessus indiqué s’entend toutes charges comprises" (vù ça et là sur Internet de la part de locataires qui se posent des questions sur leurs droits) est une personne qui fonctionne par loyer + forfait de charges (donc sans régularisation).

Sauf qu’elle n’est pas assez précise et prête à confusion (sauf dans le cas de la loc saisonnière, où cette tournure a tout son sens) avec son locataire si ce dernier ne comprend pas qu’il doit payer de l’électricité à part, le gaz, l’abo internet/voip (le mettre en clause d’ailleurs, que tout celà sera à son nom)

A moins qu’en fait, cette tournure soit juste utilisée dans les annonces pour donner une idée du prix que le locataire va payer, mais que ce soit bien mieux défini dans le bail (mention de loyer + provision ou de forfait)..

ZX-6R a écrit :

Moi je ne comprends pas pourquoi on s’embête avec les charges quand on fait du meublé.

Le loyer que le locataire paye est charges comprises.

Si vous optimisez vos placements, vous allez louer au loyer maximum supportable par vos locataires.

Donc charges comprises.

Donc si vous pensez que votre bien peut se louer 500€ en ayant analysé le marché, faites un bail avec un forfait de charges loyer = 450 + charges forfaitaires 50 ou 400+100. Vous empochez le loyer maximum que vaut votre bien, et les charges, quelles soient de 50 ou 100 euros vous les payerez de toutes façons.

Pas de reguls, pas d’avances, tout est clair pour tout le monde dès le début.

C’est ce que je fais personnellement.

ZX-6R, svp, à quoi ressemble la clause de charges dans votre bail type? Est- ce qu’elle définit juste que "le loyer ci-dessus (car clause de loyer se situe souvent avant) s’entend toutes charges comprises", ou bien est-ce qu’elle définit que "le locataire versera en même temps que le loyer un forfait pour charges dont le montant s’élève à …" ?

Et enfin, question peut-être bête mais, lors des visites, c’est grâce à l’abonnement de qui que l’électricité et l’eau fonctionnent lorsque vous faites visiter vos apparts avant l’arrivée d’un nouveau locataire, et dans les premiers jours/semaines de son entrée avant qu’il ne mette tout à son nom (et chez le fournisseur de son choix)?

Dernière modification par Michaels (24/04/2017 09h44)

Voici à quoi ressemble mon bail concernant les charges.
Peut-être cela vous aidera à mieux comprendre.

Bonjour à tous,
Je me permets de déterrer ce post, un peu dans l’urgence, car je m’apprête à louer mon premier bien locatif. La future locataire est très pressée d’emménager et souhaite boucler ça d’ici 2 jours (alors qu’il reste un peu d’ameublement et quelques finitions de travaux…)
Premièrement, où trouvez-vous un bail type à jour, pour du meublé ? Celui-ci est-il convenable ?
Deuxièmement, pour la question des charges, je suis dans le flou. Le logement possède bien un compteur électricité et eau individuel et je souhaiterais que ces charges soient payées au réel et non au forfait. Je n’ai pas idée d’un montant de provisions de charges à établir, étant donné qu’il n’y a aucun historique de consommation. Pour l’électricité, je laisse donc le locataire prendre un compte à son nom (au passage, n’y a-t-il pas un risque de sortie irréversible du tarif réglementé ?) ; et est-ce que je fais de même pour l’eau ? Pour les autres charges type copro, je n’ai pas du tout idée du montant et de la nature ; est-ce que ça a un impact au niveau de la rédaction du bail ? Est-ce que je peux laisser ça "au forfait" compris dans le prix global dans le bail, et calculer le détail plus tard pour l’aspect compta/fiscalité ?
Je vous remercie d’avance pour vos réponses que j’espère rapides !

Bonjour,

j’ai un immeuble dont je suis totalement propriétaire.

Je prévoies 20€ de charge par mois pour la TEOM, l’électricité des communs et l’eau (compteur général). Je ne régularise pas, c’est plus simple

Pour vous, si je pige, avec le compteur individuel, le locataire peut s’abonner sans que vous interveniez. Donc s’il ne paie pas, l’eau est coupée et cela ne vous regarde pas.

Pour l’électricité, chaque locataire choisit son fournisseur. Moi j’ai intégré à l’état des lieux un parrainage direct énergie (Voir ma signature pour ceux qui voudrait en profiter). En gros, 3/4 locataire l’utilise, mon abonnement collectif (une ampoule) me rapporte donc de l’argent!

Cordialement.

Attention aux locataires pressés, y une bonne raison? Elle ne connait pas le montant des charges, si j’ai bien compris? Gros coup de coeur?

Moi je mets forfait, oui.

Si vous indiquez "provision", ben ya une revoyure. Soit la provision est trop courte, et faudra aller chercher le complément, soit la provision est trop importante (au risque de faire fuir les locataires) et vous devrez rendre le surplus.

Pour le montant des charges, c’est vous qui avez les billes… Je vous donnerai un mauvais conseil vu d’ici.

Elle est pressée car c’est une jeune étudiante qui est coincée par les grèves SNCF actuellement, ce qui a été le déclencheur pour elle de se trouver un appartement plus près de son lieu d’études. Et il a été refait dans une déco assez tendance, qui fait je pense bon effet au premier coup d’oeil, sur ce genre de public ! Oui, elle a manifesté un coup de coeur assez évident. Pour le montant des charges, on lui a dit un prix qui comprenait tout sauf l’eau et l’électricité, qui seront à sa charge. Je pense donc, pour ne pas me compliquer, mettre au forfait les autres charges.
Est-ce que c’est le montant de charges indiqué dans le bail qui fera foi, dans le calcul comptable ? Ou est-ce que j’aurai la possibilité de faire un calcul plus précis basé sur la réalité, si elle m’est favorable ? Parce que si c’est définitif d’un point de vue comptable, alors mieux vaut mettre un montant de charges artificiellement un peu élevé (à loyer CC égal, s’entend).

lachignolecorse a écrit :

Pour les charges, c’est vous qui voyez. Si vous vous trompez, ça fera un litige avec votre locataire.

Mais si les charges ne comprennent que les ordures ménagères, je ne vois pas comment le locataire pourrait savoir que le montant n’est pas le bon.
Si je fais un avenant, je ne pourrai pas a posteriori augmenter le loyer si je diminue les charges ; or je raisonne à loyer CC constant. C’est juste une question de ventilation loyer/charges.
Je vais tout de même demander le décompte des charges récupérables au syndic.

@Pruls, le coup du parrainage Direct Energie inclu dans le bail, fallait y penser

Vous n’avez pas tort ! Mais sinon, non je n’ai pas eu copie de la taxe foncière, qui n’est pas obligatoirement jointe à l’acte de vente.

Pas de réponse du syndic concernant les charges récupérables. Bon, le bail va être signé demain matin. Pour un loyer total de 475 € convenu avec le locataire, pour un T1 meublé sans ascenseur, c’est raisonnable si je ventile 465 € de loyer HC et 10 € de charges forfaitaires ? Avec au locataire la charge de s’ouvrir des comptes électricité et eau à son nom.

D’un côté, si je ventile avec des charges plus élevées, j’y gagne fiscalement (quelques euros, on est bien d’accord). De l’autre côté, si je ventile avec des charges plutôt basses par rapport à la réalité, ça me laisse une petite marge pour augmenter le loyer au prochain locataire (par rapport à la loi sur l’encadrement de la réévaluation des loyers), dans l’éventualité où le marché me permet de mettre un loyer plus élevé. Sachant que là, l’imminence de l’achat de notre RP fait qu’on a envie de louer vite pour être débarrassé de ce problème (pour le moment), donc on n’a pas cherché à sur-évaluer le prix.

Dernier point, même si ce n’est pas le sujet ici : est-ce que vous demandez au locataire d’être assuré, en meublé ? Apparemment ce n’est pas obligatoire.

Que mettez vous dans vos charges?  Pour moi, il reste
- les charges récupérables (voir relevé du syndic)
- la taxe ordures ménageres.

Je pense que 10€ est un peu court. Mais votre approche est correcte. Prévenez le locataire que vous lui communiquerez le montant réel des charges à réception des documents. Pour la taxe ordures ménageres, il y a 2 méthodes, soit inclus dans les charges, soit réclamé en octobre à réception de votre taxe foncière (au prorata temporis de l’occupation du locataire)

D’accord avec Pruls pour l’assurance, c’est obligatoire.

Pruls a écrit :

Dans la loi de 89 modifiée, l’article 25-3 du titre 1er bis (c’est de la poésie ) prévoit notamment que :

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sachant que "4, à l’exception du l" doit se lire d’un bloc, les articles qui suivent sont donc bien récupérés.

et ce qui vous intéresse, c’est le point g (petit coquin) de l’article 7 qui oblige un locataire à s’assurer, et ouvre la possibilité au propriétaire soit de résilier le bail, soit de contractualiser une assurance et de la refacturer au locataire.

Non, ce qui m’intéresse c’est que cette loi de 89 modifiée ne s’applique pas à la location meublée, en tout cas l’article 7g. On trouve des références un peu partout sur internet, par exemple : Location meublée et souscription par le locataire d’une assurance - Location - Le Particulier

L’assurance locataire en meublé n’est pas obligatoire. Il faut croire que je vous apprend quelque chose. Mais bon, j’ai du mal à décider si je dois l’imposer au locataire (bail à signer demain matin). On va dire que je vais fortement l’inciter à en prendre une.

lachignolecorse a écrit :

Je pense que 10€ est un peu court. Mais votre approche est correcte. Prévenez le locataire que vous lui communiquerez le montant réel des charges à réception des documents.

Si je mets ces charges en forfait, c’est justement pour ne pas avoir à régulariser, je ne vois donc pas pourquoi je devrais lui communiquer le montant réel.

Bernard2K a écrit :

Vous n’y gagnez rien du tout. En meublé[…]

D’accord, merci pour ces précisions. Dois-je comprendre que vous approuvez plutôt une minoration des charges (au forfait) ? Dans la mesure où ça pourrait donner une petite marge d’augmentation du loyer (CC) à la relocation sans enfreindre la loi d’encadrement (foutue loi, d’ailleurs, ça me met la pression d’être sûr de louer au bon prix au premier locataire, sans quoi je ne pourrai pas revenir en arrière…)