Syndic qui ne mentionne pas dans son décompte le montant des charges déductibles.

Le décompte de votre compte est peut-être peu précis. Mais le syndic finit par produire les comptes généraux de la copro (le budget annuel exécuté), qui est précis et détaillé, et votre décompte n’est qu’un prorata aux tantièmes de ces comptes généraux.

Sachant que les dépenses exclues de la déduction des revenus fonciers sont les dépenses "de construction, de reconstruction et d’agrandissement", y en a-t-il beaucoup dans une copropriété, en général ? Non, parce qu’une copropriété ne s’agrandit pas, en général. Donc, toutes les charges sont déductibles. Point final.

Si l’on veut néanmoins rentrer dans les détails… la réflexion est un tout petit peu plus compliquée que ce que j’ai présenté ci-avant.
Pour une location nue, on peut certes louer un logement, ou bien on peut louer des bureaux ou un local commercial. C’est aussi imposé en revenus fonciers. Or, il y a une catégorie de dépenses, celles "d’amélioration" qui sont déductibles des revenus fonciers seulement pour les logements, mais pas pour des bureaux ou locaux commerciaux. En théorie, il faudrait donc savoir la nature de ce qui est loué pour déterminer le montant exact des charges déductibles. Sauf que :
- les charges d’amélioration correspondent à l’ajout d’un élément de confort, ce qui est rare dans les parties communes d’une copropriété établie. Ce n’est pas tous les matins qu’on équipe d’un ascenseur une copropriété qui n’en avait pas !
- vu que c’est pour un logement que vous vous posez la question, et qu’un logement est le cas où ces charges d’amélioration sont de toute façon déductibles, vous êtes dans le cas favorable. Dans votre cas, seules les éventuelles charges "de construction, de reconstruction et d’agrandissement" seraient non déductibles.

De plus, pour un logement, on peut le louer nu, imposé en revenus fonciers, mais on peut aussi le louer meublé, en BIC.

De ce point de vue, cela pourrait justifier la réthorique du syndic : "tant que vous ne vous avez pas dit la nature de ce que vous louez (logement, bureau, commerce), et avec quelles modalités (nu ou meublé), on ne peut pas vous calculer les charges déductibles ; donc tant que vous ne nous avez pas donné un mandat locatif, on ne peut pas vous calculer les charges déductibles".

A mon avis, c’est passablement tordu et de mauvaise foi, mais de là à les attaquer en justice, ça serait peut-être excessif. La meilleure chose à faire, à mon humble avis :
- considérer que cette répartition déductible / non-déductible est aberrante, donc faire comme si elle n’était pas écrite.
- déduire de vos revenus fonciers la totalité des dépenses (non récupérées sur le locataire), soit 650 €
- Votre justificatif en cas de contrôle ne sera pas ce décompte débile, mais les comptes annuels de la copropriété qui montreront l’absence de dépenses "de construction, de reconstruction et d’agrandissement".

Notez enfin qu’il y a une problématique particulière pour les copropriétés : on ne paie pas des charges, mais des provisions sur charges. Le décompte exact des charges, les vraies charges effectivement réalisées, n’est disponible que très tard (parfois septembre N+1, parfois encore plus tard !).
Il y a donc un dispositif tout exprès dans la déclaration d’impôt n°2042, qui permet de déclarer d’abord les provisions (en ligne 229), puis de régulariser l’année d’après, en ligne 230, en fonction des charges réelles et définitives. Si, sur les comptes tout à fait définitifs de la copro pour l’année 2020 (quand vous les aurez), vous repérez des dépenses relevant "de construction, de reconstruction et d’agrandissement", vous pourrez les déduire en ligne 230 sur votre déclaration d’impôt de dans un an (sans oublier de vous frapper la poitrine en prononçant "mea culpa, mea maxima culpa"). Ca reste peu probable.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2021 14h23)

Pour cet autre cas, je vous suggère d’aller voir quelle dépense est ainsi considérée comme non déductible, et de réfléchir par vous-même si cette dépense est effectivement "de construction, de reconstruction et d’agrandissement". Perso, j’ai de gros doutes.

Pour Nexity, oui, le décompte est faux sur ces lignes déductible/non déductible, et alors ? Il suffit de n’en tenir aucun compte.
Comme je l’ai expliqué longuement ci-dessus, ils pourraient argumenter en disant qu’il n’est possible de déterminer ces chiffres que s’ils connaissent exactement la situation du bailleur.
Par exemple, ils ne peuvent pas savoir si c’est loué meublé. Or, si loué meublé, charges déductibles des revenus fonciers = zéro (les charges sont déductibles, mais pas des revenus fonciers). Ils ne peuvent même pas savoir si c’est loué tout court. Si c’est habité par le propriétaire ou par un proche hébergé gratuitement : déductible des revenus fonciers = zéro (puisque pas de revenus fonciers).
Leur raisonnement n’est pas complètement faux. Tant qu’ils ne connaissent pas la situation exacte d’occupation ou de location, et selon quelles modalités, ils ne peuvent pas certifier que tel montant est déductible des revenus fonciers.

Imaginez qu’ils écrivent effectivement "650 € déductibles des revenus fonciers". Vous seriez tout content. Imaginez que le propriétaire du logement voisin, M. Michu, héberge gratuitement dans ce logement son neveu qui fait ses études. M. Michu lit "déductible des revenus fonciers", donc il déduit 650 € de ses revenus fonciers qu’il a par ailleurs.
Mme Voy-Sine possède le logement encore voisin, qu’elle loue meublé. Elle envoie le décompte annuel des charges à son expert-comptable parce qu’il le lui demande (et elle ne sait même pas ce qu’il en fait), mais comme elle voit "déductible des revenus fonciers", elle déduit 650 € des revenus fonciers qu’elle a par ailleurs. Son expert-comptable les a aussi déduits de ses BIC ; l’expert-comptable ne sachant pas que Mme Voy-Sine déduit cela de ses revenus fonciers, et cette dame n’ayant pas compris que l’expert-comptable les déduit de ses BIC car elle n’a jamais cherché à comprendre (c’est bien à ça que ça sert, un expert-comptable, non, à s’occuper des chiffres sans qu’on ait besoin de comprendre ?). Elle se prend un redressement fiscal.
A partir de la même information inscrite sur le même décompte, vous êtes très content, mais M. Michu et Mme Voy-Sine sont très mécontents car ils se sont pris un redressement fiscal. Il est certain que, dans le cas de M. Michu et de Mme voy-Sine, il était faux d’écrire que 650 € étaient déductibles de leurs revenus fonciers. M. Michu et Mme Voy-Sine vont-ils donc attaquer Nexity pour information erronée portée sur le décompte ?

Puisque cette information ne peut pas être fiable sans la connaissance de l’utilisation du bien, la meilleure  utilisation possible de ces lignes par Nexity serait de les laisser vierges, comme cela :

Total des charges de l’exercice : 1 100 €
Quote-part récupérable pour le(s) locataire(s) : 450 €
Quote-part déductible des revenus fonciers :
Quote-part non déductible des revenus fonciers :

Ou comme cela (IDCNP pour Insufficient Data, Can Not Process   )

Total des charges de l’exercice : 1 100 €
Quote-part récupérable pour le(s) locataire(s) : 450 €
Quote-part déductible des revenus fonciers : IDCNP
Quote-part non déductible des revenus fonciers : IDCNP

Ils ne l’ont pas fait. Ils ont choisi d’y écrire des montants ; à partir de là, la logique est de considérer ces lignes comme aberrantes donc comme non écrites, et de vous faire votre propre avis sur la déductibilité ou non des dépenses, au vu des comptes annuels exécutés qui feront apparaître le détail des dépenses.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2021 15h09)

Je suis d’accord avec votre conclusion.