Montant des charges de la copropriété disproportionné !

Toiture, façade..

Parlez vous des charges courantes d’un tel montant ou y incluez vous les charges exceptionelles (gros travaux)?

Comme indiqué par Borderline:
Y a-t-il des travaux de prévu dans …le prévisionnel?

Vous pouvez aussi demander les années passées, et faire le bilan des travaux à prévoir dans les années qui viennent.

Dans les autres travaux coûteux en copro, en plus de ceux cité par Borderline:
-cage d’escalier (les revêtements des marches par ex)
-ascenseur
-ouvertures

Il faut que vous fassiez absolument la différence entre des dépenses ordinaires et exceptionnelles, comme l’ont exprimés les précédents intervenants.
Il vous faut le relevé annuel des charges de copropriété (ou relevé des factures de charges) qui vous renseignera sur l’affectation de ces sommes.

Si on exclu des frais de fonctionnement énorme, en dehors des travaux, il peut aussi s’agir d’impayés de copropriétaires.

En voulant investir, on rencontre fréquemment des biens dont les charges de copro sont rédhibitoires et empêchent toute possibilité de rentabilité.

D’autre part il existe des syndics professionnels qu’il faut apprendre à identifier afin de les fuir.

Etant syndic bénévole, j’ai eu l’occasion de reprendre la comptabilité d’un de ces syndics en prenant la suite, après les avoir fait "tomber" lors d’une assemblée générale annuelle.
Ce que j’ai trouvé fut édifiant : mise au normes sécurité gaz pour un immeuble sans gaz (avec contrat de maintenance), sous traitance à des sociétés du groupe (tarifs exorbitants sans appel d’offre), facturation de services non effectués, facturations de suivi de chantier n’existant pas, agios et indemnités pour paiement en retard alors que les comptes sont suffisamment provisionnés, etc…

Autant d’abus/fraudes dénoncées régulièrement par les associations de copropriétaires comme ici ARC UNARC - Association des responsables de copropriétés

Tellement classique tout ces abus (surfacturation, travaux de toiture confiés au cousin du syndic, la société de ménage (qui appartient à la belle-mère !) facture 1 passage/semaine et ne vient en réalité qu’une fois par mois….
Bref fuyez les copros comme la peste. Regardez plutôt du coté des petits immeubles de rapport.
Au moins, ce sera vous le "syndic" qui fera travailler vos amis artisans !

je commençais à penser qu’avec mes petites maisons individuelles j’etais peut-être pas forcément sur le bon créneau.Je vois des appartements en vente depuis des mois et je le disais qu’une bonne négo est possible mais si c’est pour se retrouver avec un appartement non revendable,vaut mieux rester couché…

tiens ce soir à "Envoyé Spécial" sur France2 il y’avait un sujet sur les EHPAD.Un type semblait faire un bon buisness en achetant des appartements et en jouant sur des vices de formes dans les articles du contrat de services pour casser le contrat en rendant en même temps service aux autres copropriétaires(vulnérables) pris à la gorge.

Probablement qu’il faut viser les petites copropriétés avec syndic bénévole,sans ascenseur et avec des chauffages individuels.

J’ai le sentiment que les copropriétaires ont tendance à trop déléguer la gestion.Que les conseils syndicaux font de la figuration et se laissent imposer la gestion par le syndic.Qu’en pensez-vous?Je veux bien comprendre qu’il n’est pas evident de prendre des responsabilités et de donner du temps au risque de s’attirer des reproches des voisins mais les copropriétaires n’auraient ils pas souvent intérêt à dynamiser l’implication et le partage des responsabilités au sein de la copropriété pour une meilleure gestion,des economies sur certains postes qui premettraient d’investir sur d’autres(isolation,systeme de chauffage..).

Le fait que le syndic soit rémunéré à la commission ne crée t’il pas une inflation ?
Les charges récupérables etant supportées par le locataire n’incitent elles pas les propriétaires à laisser filer celles-çi au détriment des charges d’investissement dans l’immeuble?

@Shakaiolos : la première chose à voir est de savoir si votre emprunt pour votre RP est optimum. Quelle charge représente-il dans vos revenus? Si vous voulez investir, il faut baisser la part RP dans votre endettement en renégociant votre prêt ou en le rallongeant si l’option est prévue. Cela vous donnera de "l’oxygène" facilement et à moindre coût.

Il faut bien maîtriser sa capacité d’endettement pour investir mais sans être "coincé" hormis pour réaliser l’investissement de ses rêves.

J’ai acheté quelques appartements que je loue en nu et je trouve aujourd’hui que j’ai acheté "comme pour moi", ce qui n’est pas forcément la meilleure chose car cela a pénalisé la rentabilité, mais d’un autre côté, j’ai des biens, comme vous dites, plutôt sympathiques.

Pour les appartements, j’ai quelques critères de base que je m’impose pour un immeuble dans une copro :
- chauffage individuel (je me suis toujours dit que ça m’éviterait de chauffer un locataire qui ne paie pas son loyer)
- pas de concierge
- réputation du syndic (si c’est fait "maison", c’est l’idéal)
- si possible pas d’ascenseur (plus compliqué)

Bonne chance

lachignolecorse a écrit :

Pour les appartements, j’ai quelques critères de base que je m’impose pour un immeuble dans une copro :
- chauffage individuel (je me suis toujours dit que ça m’éviterait de chauffer un locataire qui ne paie pas son loyer)

Dans le même ordre d’idée, si vraiment vous voulez achetez en copro, privilégiez les immeubles  avec des compteurs d’eau séparés.
Sauf si vous avez envie de financer les 2 bains/jour à un cloporte que ne payerais pas son loyer !

Guillaume33 a écrit :

lachignolecorse a écrit :

Pour les appartements, j’ai quelques critères de base que je m’impose pour un immeuble dans une copro :
- chauffage individuel (je me suis toujours dit que ça m’éviterait de chauffer un locataire qui ne paie pas son loyer)

Dans le même ordre d’idée, si vraiment vous voulez achetez en copro, privilégiez les immeubles  avec des compteurs d’eau séparés.
Sauf si vous avez envie de financer les 2 bains/jour à un cloporte que ne payerais pas son loyer !

J’ai ce problème là avec mon 2ème bien. Il s’agit d’un point noir mais je n’ai pas eu le choix par rapport à l’emplacement, le rapport qualité/prix à la période où je devais trouver un bien (ma vie perso fait que je ne pouvais pas repousser trop longtemps l’achat et de toute façon il s’agit d’une affaire par rapport au quartier puisque j’en cherchais un depuis 3 ans donc j’ai eu le temps de comparer).
Il est en location avec un parent mais plus le temps passe et plus je me dis que je garderai cet appartement en résidence secondaire/principale (pour la retraite) quand je récupérerai le bien. Je ne suis pas fan de la gestion locative quand rien n’est séparé. Je n’ai cependant pas tout perdu… le chauffage est individuel !

D’ailleurs en lisant vos messages je m’aperçois que le T2  pour lequel j’avais signé un compromis début 2014 (et annulé par la suite)avait un syndic proche des familles des employé … Elles s’occupaient des travaux de la résidence  (le cousin pour les espaces verts…). L’appartement  est une succession et en vente depuis 2 ans maintenant…

Bonjour,

je me permets de relancer le sujet avec une question personnelle.

Je sors de chez le notaire pour la signature du compromis qui serait une première acquisition pour du locatif. L’agent immobilier avait annoncé EUR 1900 de charges annuelles… je pensais alors que c’était la part propriétaire + locataire. Mais, il s’agissait uniquement de la part locataire à priori car quand je regarde le décompte pour l’année 2019, je peux y voir EUR 1900 dans la partie "locatif" et EUR 2929 dans la partie totale. Première mauvaise surprise…

Ensuite, je n’avais que le dernier PV d’AG (2019) avant aujourd’hui. J’ai maintenant en possession 2017/2018/2019. L’année 2019 a été présentée comme ayant eu beaucoup de travaux. Néanmoins, à la lecture des autres PV d’AG, je peux voir rapidement que le budget prévisionnel est toujours d’environ EUR 420 K en moyenne (et un exceptionnel réalisé en 2017 de UN MILLION D’EUROS ! pour réfection des parkings aériens)

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés :

1- Lot numéro 332 - Un appartement de type F3, au 10ème étage du bâtiment T4, Ledit appartement situé au 24 Avenue le Corbusier comprenant : entrée, cuisine, séjour, deux chambres, salle de bains, WC, loggia et rangements.
Et les 30 / 6.271 èmes des parties communes générales de l’immeuble.
Et les 30/1.646èmes des parties communes spéciales afférentes au bâtiment T4.

2- Lot numéro 377 - Une cave portant le numéro 43, au sous-sol du bâtiment T4,
Et les 1 / 6.271 èmes des parties communes générales de l’immeuble.
Et le 1/1.646ème des parties communes spéciales afférentes au bâtiment T4.

3- Lot numéro 433 - Un garage portant le numéro 45, au sous-sol du bâtiment T4,
Et les 3 / 6.271 èmes des parties communes générales de l’immeuble.
Et les 3/6.271èmes des parties communes de l’immeuble.
Et les 3/309èmes des parties communes spéciales afférentes au bâtiment T4.

Voilà le tableau qui en ressort.

Mes questions:
- mon tableau est-il correct ou ai-je ommis des données clés ?
- quelle serait votre réaction à la lecture de ces montants ?
- quelles données supplémentaires regarderiez-vous lors de la lecture des PV d’AG ?

Merci infiniment pour votre soutien qui m’évitera peut-être de faire une grosse bêtise…