Alain74 : étude de cas immobilier (location à la retraite)

Bonjour Alain,

Il vous reste un an pour préparer tout ça. Je vous conseille d’en profiter pour parcourir le forum et de vous renseigner sur les différents sujets que vous évoquez : les prêts, faut-il mettre un apport, la délégation de la gestion locative, où investir ses économies, la fiscalité de la location…

Cela fait beaucoup de questions pour un seul sujet, mais vous pourrez trouver des réponses à toutes ces questions sur le forum. Vos questions montrent que votre réflexion n’en est qu’à ses débuts : vous n’évoquez par exemple pas le régime fiscal choisi pour votre location, et n’avez pas abordé la rentabilité espérée du bien.

Vous ne devriez pas avoir une estimation de la valeur du bien (110 000 €) sans avoir également une estimation de ce qu’il vous rapportera. N’oubliez pas qu’avec un crédit, des impôts, des charges, des travaux etc. (même si vous vous constituerez un capital avec le temps), il y a de fortes chances pour que vous soyez obligé de mettre la main à la poche chaque mois (ou en apport au moment de l’achat) parce que les loyers ne suffiront pas pour tout payer (c’est souvent le cas).

Si votre objectif est d’avoir une rentrée d’argent supplémentaire chaque mois, vous serez tentés d’apporter un apport conséquent dans l’achat du bien locatif pour en diminuer les mensualités de remboursement et dégager un revenu de cette location. Mais là aussi, la pertinence de l’opération n’est pas si évidente, et vous verrez en parcourant le forum qu’au vue des taux d’intérêts actuels, il y a peut être mieux à faire de votre épargne.

Pour vous guider, je vous suggère de rechercher "LMNP" sur ce forum pour trouver toutes les informations sur ce régime fiscal de la location de bien meublés (car c’est généralement le meilleur régime pour de la location saisonnière et donc meublée) et bien plus. Vous devriez également jeter un œil aux SCPI, cela pourrait vous intéresser.

Bon courage, ça demande du travail mais on peut y prendre goût…

Bienvenue !

Dans ce que je comprend de votre situation (pas d’expérience comme bailleur, souhait de ne pas gérer les locataires en direct, souhait de pouvoir séjourner de temps en temps  vers Chamonix, souhait d’utiliser au mieux environ 110 000€ + un éventuel emprunt pour mettre un peu de beurre dans les épinards), je vous ferais les suggestions suivantes :
   - ne pas acheter un studio vers Chamonix, mais plutôt investir (avec éventuellement un emprunt) votre argent dans quelque chose de plus approprié. En effet, vous n’avez aucune valeur ajoutée à apporter à faire de la location en direct (juste la possibilité de vous créer des soucis, pour un rendement sans doute médiocre), donc préférez, pour rester dans l’immobilier, des parts de SCPI avec emprunt et/ou des actions de foncières/SIIC/REIT sans emprunt.
   - louer un studio quand vous souhaitez aller à Chamonix (en juin la semaine commence vers 300€ chez Pierre et Vacances, mais il y a beaucoup d’autres possibilités), et gardez ainsi la possibilité d’aller ailleurs si l’envie vous en prend. 

Actuellement, les rendements (avant fiscalité : ajout des revenus - intérêts d’emprunts à vos autres revenus avant application du barême l’IR, plus 17.2% de prélévement sociaux) des SCPI sont en moyenne vers 4.5%, mais certaines dépassent largement 5%, voire 6%. Ce sera assurément un investissement beaucoup plus diversifié qu’un seul studio. Vous n’aurez rien à faire pour percevoir vos "revenus" tous le strimestres (voire tous les mois pour quelques rares SCPI), et pourrez vous contenter de lire les bulletins d’informations trimestriels, et le rapport annuel. Il y a plein d’échanges sur différentes SCPI sur ce forum ici.

Actuellement, le rendement des foncières françaises / SIIC (dividendes avant fiscalité : prélévement forfaitaire unique de 30%, ou ajout aux revenus pour l’IR +17.2% de PS) est vers 5% à 8%. Les grosses foncières de centre commerciaux sont vers 7-8%. Il existe aussi plein de foncières dans d’autres pays (souvent nommées REIT, en anglais). Il y a plein d’échanges sur ce sujet ici, sans oublier ce livre de notre hôte.

Vous devriez pouvoir emprunter encore à vos âges, mais sans doute pas sur 20 ou 25 ans. C’est sans doute une bonne idée pour investir un peu plus, les taux d’intérêts étant bien plus faible que le rendement (des parts de SCPI).

Vous pourriez ainsi par exemple allouer 50 000€ aux SCPI, avec 50 000 ou 100 000€ empruntés en plus, et 50 000 € aux foncières.

Pour le reste de vos économies, conservez une petite partie (par ex 5000, ou 10000€) sur un livret A : ça rapporte très peu, mais c’est disponible du jour au lendemain. Une autre partie pourrait aller sur un bon fond euros d’un bon contrat d’assurance-vie (voir les discussion sur ce thème sur le forum) : la valeur ne peut pas baisser, et c’est disponible (via un retrait) sous quelques semaines (max 2 mois), le "quelques" dépendant du contrat.
Si vous souhaitez utiliser le contrat d’assurance-vie pour transmettre (dans beaucoup d’années) un peu d’argent à des personnes" qui seraient lourdement taxées si vous leur transméttiez par succession (i.e. autre que vos descendants), le contrat AV peut y pourvoir, et il faudra peut-être l’alimenter avant vos 70 ans pour optimiser. Mais avec votre patrimoine, ceci n’est sans doute pas un point crucial.

Bonsoir Alain,

Une idée : si vous aimez le Sud Ouest et la montagne, vous avez les Pyrénées. Vous pourriez faire d’une pierre deux coups: RP +RS.

Une seconde idée : avec le reliquat d’économies et vu votre goût pour l’immobilier, vous pouvez, comme le suggère GBL, regardez les scpi et dans le secteur dont je parle la référence en matière de scpi s’appelle stephane (regardez sur le forum, vous trouverez ses posts et un lien vers son site).

Bien entendu, en regardant sur le forum, il y a d’autres cgpi: crown, carpediem …

Dernière idée : prenez une résidence de plein pied et facile d’entretien afin de ne pas devenir esclave de votre nouvelle RP…

Bien à vous,

Deux remarques.
1/ L’âge. Vous allez commencer votre retraite, et vous pouvez envisager les ennuis et la pression du bailleur à 65 ans. Mais à 75 ou 80 ans, pourrez-vous la supporter, et éviter les erreurs et les soucis de gestion d’un bien lointain ?
A mon sens, votre investissement doit être adapté à l’énergie que vous pouvez y consacrer.

2/ Le coût. Une résidence secondaire coûte environ 1% de la valeur du bien chaque année, entre la taxe foncière, les réparations, assurances etc. Donc comptez autour de 1 100 euros par an pour un studio de 110 000, sans compter les remboursements d’éventuels emprunts. En revanche, en plaçant les 110 000 euros en SPCI ou foncières cotées comme vous l’indiquent GBL et Pierrot31, vous gagnez 5 000 euros par an facilement, avec peu d’ennuis, et vous vous offrez de nombreuses semaines de vacances avec cette somme.

Rastignac

Chamonix, il faut voir si vous avez un attachement très particulier à ce lieu, ou bien si vous voulez juste faire du ski. Parce que vous dites que vous voulez habiter dans le sud-ouest, et Toulouse-Chamonix par la route, c’est 7 heures. Donc si c’est juste pour faire du ski, regardez du côté des Pyrénées, voire du Massif Central selon votre localisation.

Pour ce qui est d’acheter un studio locatif à la montagne, attention aux points suivants :
- les agences prennent des commissions élevées sur le locatif saisonnier. De plus, elles ne sont pas toujours au point sur les nouveaux modes de location (type airbnb). Les gens qui habitent sur place peuvent louer en multiplateformes et accueillir eux-mêmes les touristes, ce qui les rend bien plus efficaces que ceux qui passent par agence.
- taux de remplissage très variable d’une station à l’autre, d’une saison à l’autre, de si votre appartement a un avantage compétitif ou non.
- avec le réchauffement climatique, il faudra être de plus en plus haut pour avoir de la neige.

Après, ça dépend de votre attachement à la montagne en général et à ce coin de montagne en particulier, et du temps que vous comptez y passer chaque année. Et de votre espérance de vie en bonne santé. Je vois mon oncle et sa femme qui, à 80 ans, passent toujours presque la moitié de l’année en station, et skient (modérément et prudemment) quand il fait beau : depuis 30 ans qu’ils ont acheté, ils ont très bien rentabilisé l’achat du logement à la montagne !

Les retraités passent ainsi parfois pas loin de la moitié de l’année dans leur "autre logement", à la montagne ou en Espagne (par exemple), et dans ce cas il s’agit assurément d’un bon investissement, pas vraiment financièrement, mais de passer l’hiver là où l’on veut, au chaud en Espagne ou au au froid au ski (on ne peut pas tout avoir).

A noter aussi qu’avec l’âge, on peut être réticent à donner en location son logement : j’en connais plusieurs qui ne supportent pas l’idée d’avoir des gens qui dorment dans leur lit, laissent leur poils dans leur douche, et cassent leur vaisselle et leurs bibelots. La résidence secondaire est alors complètement improductive financièrement.

J’ai connu un couple aussi qui avait carrément mis l’argent de la vente dans :
- un camping-car de luxe où ils vivaient à l’année
- un studio en ville, donné en location (puisqu’ils vivalent dans le camping-car), et qui leur servait aussi de boîte aux lettres officielle.

Inversement, si votre grand plaisir est de jardiner et de voir votre jardin évoluer au fil des saisons, vous aurez beaucoup de mal à profiter sereinement de votre autre domicile.

Ainsi, l’investissement plaisir, "faire enfin ce qu’on veut maintenant qu’on est à la retraite", ça varie beaucoup d’une personne à l’autre, et ça n’est pas toujours compatible avec ce qui est rentable financièrement. Et ce qui est pertinent aujourd’hui ne le sera peut-être plus dans 10 ans, si la maladie ou d’autres problèmes s’en mêlent. Il importe alors que l’investissement réalisé soit réversible, que le bien acheté soit liquide (=revendable facilement). A vous de bien y réfléchir pour faire les bons choix !