Comment acheter sa résidence principale avec les dividendes de sa SASU ?

1- Je n’ai pas bien compris ce que vous envisagiez… Vous envisagez de payer un loyer à votre SASU et à cette autre "personne physique ne faisant pas partie de la SASU" pour occuper votre RP ? EN quoi ceci impacterait l’impots sur les dividendes versés par la SASU (qui sont, je suppose, imposé au PFU de 30%) ?

2- Non probablement (pour la RP, une SCI a plein d’inconvénients)

3- Si l’activité de votre mari se tient dans votre RP, vous pourrez refacturer une partie de vos charges à la SASU (voire un loyer, mais c’est rarement avantageux).

Pourquoi vouloir souscrire "vous-même" l’emprunt pour la RP du couple ? La banque demandera sans doute les 2 signatures (et chaque conjoint aura des droits sur la RP…) et ce sera un bien appartenant à la communauté (sauf si vous êtes en régime de séparation de biens : sous quel régime êtes-vous marié ?).

L’optimisation devrait être globale (tenant compte de la rémunération de votre conjoint, des perspectives futures de la SASU, des droits retraite acquis par Monsieur, de l’imposition du couple à l’IR, etc. … et même de l’année "blanche" sur les revenus 2018), et en aucun cas limitée à l’acquisition de la RP.

Bonjour Bernard2K,

En effet, je me suis mal exprimée, excusez moi.

Je m’explique :
- La boite est bien une SASU (activité de communication sur le WEB), j’ai dis co-gérante, car je l’aide à gérer ses équipes et certaines affaires de sa boite officieusement uniquement (bénévolement), c’est à dire, j’en ai aucun statut officielle dedans.   

- Ensuite, je voulais dire les dividendes à récupérer, car les 150K € sont encore dans la trésorerie. 
- Pour l’expert comptable :  oui  je lui ai déjà poser la question, il m’a informer qu’il devait se renseigner et depuis un peu plus d’une semaine, il ne l’a toujours pas fait. C’est pour cela que je viens chercher de l’aide sur ce forum.

J’espère être claire.

GoodbyLenine a écrit :

1- Je n’ai pas bien compris ce que vous envisagiez… Vous envisagez de payer un loyer à votre SASU et à cette autre "personne physique ne faisant pas partie de la SASU" pour occuper votre RP ? EN quoi ceci impacterait l’impots sur les dividendes versés par la SASU (qui sont, je suppose, imposé au PFU de 30%) ?

2- Non probablement (pour la RP, une SCI a plein d’inconvénients)

3- Si l’activité de votre mari se tient dans votre RP, vous pourrez refacturer une partie de vos charges à la SASU (voire un loyer, mais c’est rarement avantageux).

Pourquoi vouloir souscrire "vous-même" l’emprunt pour la RP du couple ? La banque demandera sans doute les 2 signatures (et chaque conjoint aura des droits sur la RP…) et ce sera un bien appartenant à la communauté (sauf si vous êtes en régime de séparation de biens : sous quel régime êtes-vous marié ?).

L’optimisation devrait être globale (tenant compte de la rémunération de votre conjoint, des perspectives futures de la SASU, des droits retraite acquis par Monsieur, de l’imposition du couple à l’IR, etc. … et même de l’année "blanche" sur les revenus 2018), et en aucun cas limitée à l’acquisition de la RP.

Pour répondre à vos questions
- Mon mari est arrivé en France qu’en septembre 2017, il a créé sa SASU en janvier 2018 et depuis il n’a pas pris de salaire, de plus il a un seul bilan. Par conséquent, il n’a pas le droit de souscrire un prêt immobilier.
C’est la raison pour laquelle nous souhaitons acheter notre RP avec un apport qui viendra des dividendes de sa SASU, et un prêt que je souscrirai moi même (étant en CDI).

-Nous sommes mariés sous un régime séparation de bien.

-Nous comptons domicilier la SASU dans notre RP.
-Ll’activité de mon mari se tiendra également dans la RP

Cordialement,
Tassadit

Bonjour,

désolé de ne pas avoir répondu avant. Je vous engueule pour votre présentation peu claire, et une fois clarifiée, je ne donne pas suite ; ce n’est pas sympa. Je vais essayer de rattraper cela.

Déjà, le premier truc à comprendre, c’est que la SASU ne peut agir que dans l’intérêt de son activité. La SASU n’a aucune raison de mettre le moindre centime dans la résidence principale de son Président et de la femme de celui-ci ! Les dépenses pour habiter sont des dépenses d’ordre privé. Il faut donc d’abord transformer la trésorerie de la SASU en trésorerie de votre mari, par le versement de dividende et/ou rémunération. Ce qui fait l’objet d’impôt et prélèvements.
Notez que la SASU pourrait avoir intérêt à acheter ses propres bureaux, inclus dans votre résidence principale. Néanmoins, on considère généralement qu’il vaut mieux que les entreprises commerciales ne soient pas propriétaires de leurs locaux. Il vaut donc mieux acheter en tant que personnes physiques, soit directement, soit au travers d’une SCI. Puis louer une partie des locaux à la SASU.

Seconde chose : 150 k€ net sur une année, et qui sont encore intégralement dans la tréso, c’est beaucoup. Ca aurait été mieux si de l’argent avait déjà été transféré à votre mari, sans fiscalité de préférence. Il faut donc maximiser les transferts d’argent défiscalisés de la société à votre mari, notamment : notes de frais ; remboursement de CCA ; loyer pour les bureaux qu’elle occupe.
Votre mari a parfaitement le droit de faire des "cadeaux" à sa société. L’inverse n’est pas vrai (si la société lui fait des cadeaux, ça s’appelle de l’abus de biens sociaux). Mais à chaque fois qu’il fait un cadeau à la société, il perd une occasion d’inscrire une charge, il perd une occasion de transférer de l’argent sans fiscalité entre le compte de sa société et son compte perso. Donc, chaque repas pris à l’extérieur, chaque achat, chaque déplacement, doit absolument être fait aux frais de la société. S’il utilise son téléphone perso (dont il paie l’abonnement personnellement) pour les besoins du travail, ce n’est pas optimisé non plus. De même, il serait logique que la société paie un loyer ; notez que c’est moins intéressant car ce loyer est un revenu foncier assez fortement fiscalisé, alors que toute dépense remboursée ou directement prise en charge par la société est totalement défiscalisée (vu que ce n’est  qu’un remboursement et pas un gain personnel).

J’en parle car on a parfois tendance, surtout au début, à ne pas oser imputer les dépenses à la société, on a peur de la faire crouler sous les charges en quelque sorte. Et puis on fait de petites dépenses sur son compte perso "parce que c’est plus simple" (parce qu’on paie en liquide, or la société n’a pas de caisse en liquide ; ou encore, parce qu’on n’ose pas demander une facture à un petit commerce pour une si petite somme). Si on utilise sa voiture personnelle, on a parfois la flemme de noter dans la note de frais de petits déplacements de quelques kilomètres.

Dès lors que la société gagne bien, c’est une grosse erreur de faire cela. Il faut au contraire maximiser les charges.

L’expert-comptable aurait dû encourager votre mari à "charger" sa société, dans la mesure de ce qui est légal et réaliste bien sûr. J’espère qu’il l’a fait. C’est en tout cas quelque chose à appliquer pour la suite.

Par ailleurs, il est anormal que votre mari ne se verse pas de salaire. Il a très probablement besoin d’une protection sociale. Il suffit par exemple de 6000 et quelques euros bruts annuels pour valider 4 trimestres de retraite : https://www.retraite.com/dossier-retrai … raite.html La retraite étant calculée sur les 25 meilleures années, on peut enquiller quelques années de "vaches maigre" à 6000 et quelques, le niveau de la retraite n’en souffrira pas pourvu qu’on ait par ailleurs 25 bonnes années de cotisation. Ce sont des choses, là aussi, sur lesquelles l’expert-comptable aurait dû le briefer.

Dans le même ordre d’idée, dès lors que vous êtes en séparation de biens, et que la société dégage 150 k€ par an, il est totalement anormal que vous soyez quasiment "co-gérante" de façon bénévole. Il faut soit que vous arrêtiez ces apports gratuits, soit que vous vous fassiez rémunérer.

Imaginez (je mets les choses au pire) que dans 5 ans, votre mari et vous divorciez. De votre côté, vous avez stagné dans votre carrière à cause de tout l’investissement bénévole envers la SASU, vous avez donc toujours le même CDI qui stagne, et pas grand chose d’autre comme richesse. Votre mari, à peine le divorce prononcé, vend la société pour 2 millions d’euros, car sa réussite fulgurante lui a donné une énorme valorisation. Vous trouveriez ça normal qu’il empoche ces 2 millions, alors que vous avez contribué à cette valeur de la société par votre apport bénévole ? Bon, c’est extrême comme exemple, mais retenez que "tout travail mérite salaire". Soit une feuille de paie, soit vous associer au capital, et donc vous verser, à vous aussi, des dividendes. Soit les deux…

Enfin, notez qu’on a quand même besoin d’argent pour vivre, alors que les dividendes arrivent bien plus tard que le moment où la société a gagné l’argent (ils doivent être votés par l’associé unique au vu des comptes exécutés de l’exercice clos, ce qui fait qu’il sont versés entre 9 et 12 mois après le moment médian de la période ayant généré le bénéfice). Se verser une rémunération permet de sortir l’argent plus régulièrement de la société.

Bon, bref, votre mari a des sous plein la société, vous, vous avez la capacité d’emprunt. C’est simple :
- la SASU verse des dividendes (et pour partie rémunération, voir remarque ci-dessus) à votre mari, qui constitue un apport.
- vous apportez la somme empruntée.
La maison est possédée en indivision tant de % vous, tant de % votre mari, au pro-rata de l’apport de chacun.

Si, par exemple, votre mari peut apporter 40 % et vous 60 %, il serait peut-être possible de rééquilibrer à 50/50 par le mécanisme suivant : votre mari est co-emprunteur pour partie (les 10 % manquants), mais c’est vous seule qui êtes caution de la totalité du prêt ; ce qui devrait suffire à rassurer le banquier. A discuter avec le banquier, ils connaissent cela mieux que moi.

Pour être exhaustif : votre mari pourrait créer une holding, les sous remontent de la SASU à la holding, la holding crée une SCI qui achète la maison. La SCI loue les bureaux à la SASU et l’habitation à vous deux par un bail d’habitation classique. Ca me semble un peu prendre un rocher pour tuer une mouche. Mais j’avoue les limites de mes compétences pour déterminer si ce schéma peut être intéressant/justifié/risqué. Je crois savoir que le fisc s’intéresse souvent aux résidences principales détenues par une SCI. Il faudrait les conseils d’un pro sur la pertinence de ce montage. Attention aux conseils d’un expert-comptable sur ce point,car ils peuvent être intéressés : dans ce montage, il voit 3 sociétés donc 3 fois plus d’honoraires pour lui et un client qui devient quasi-captif…

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2019 12h24)