LMNP réel simplifié pour un seul bien ?

koaran · #1

Bonjour et merci pour les précieux conseils que j’ai pu lire sur ce forum.

Je viens d’acquérir un appartement que je loue déjà en meublé et me pose comme beaucoup la question du régime fiscal : micro bic ou le réel simplifié avec comptabilité super simplifiée.

Ce dernier, compliqué à mettre en œuvre, serait plus avantageux fiscalement mais j’ai du mal à évaluer de combien, en gros le jeu en vaut-il la chandelle quand on ne loue qu’un seul bien ?

L’amortissement est le gros point positif du régime réel mais à côté de ça il y a des frais d’experts comptable, de CGA, et même j’ai cru comprendre la taxe professionnelle à payer ?

L’appartement est loué 800€ par mois (inclus 88€ de charge) et le prix d’acquisition était de 155 000€ (hors frais de notaire). Il a été payé cash.
En micro bic je paierais environ 2300€ d’impôts (tranche impôt à 41%+CSG sur 50% des revenus annuels).

En régime réel, j’ai fait un calcul très incertain qui me donne 1200€ d’impôts. Ca vous semble plausible ? quels sont les frais à rajouter en utilisant cette comptabilité ?

Merci encore pour votre aide

Mots-clés : lmnp, réel

Philippe30 · #2

Bonjour,

Je ne connais pas la base de vos calculs mais sur votre exemple vous avez déjà 50 % de moins à payer….

Si le jeu en vaut la chandelle , comptez vous acheter d’autres biens ?

Si c’est le cas au début cela vous coutera puis vous verrez vite que vous êtes gagnant au réel avec amortissement mais pour cela je préfère passer par un comptable et le CGA

A savoir que l’option au régime réel se prend pour 3 ans renouvelable sauf courrier contraire de votre part.

Pour les calculs au réel il faut faire :

Revenus locatifs - charges - impôts foncier - assurance - GRL - intérêts d’emprunt = base imposable.

Cette base imposable est taxée à 15,5 % pour la CSG et 5,1 % seront récupérable l’année suivante ….

Cette base imposable s’ajoute à vos revenus personnels , pas de chance vous êtes à 41 % donc il faut pas que vous soignez en positif car sinon cela va vous faire mal au moins être non imposable sur la part locative.

En début d’achat je serais très étonnée que vous soignez imposable

Philippe

GoodbyLenine · #3

Autre avantage du réel, qui compense ou est le pendant de la complexité accrue : vous comprendrez beaucoup mieux la structure financière de votre activité, et aurez un avis bien plus éclairé pour décider de développer (ou pas) cette activité (et comment : emprunt ou pas, etc.).

Si vous avez financé cette acquisition avec un emprunt, vous ne devriez pas être imposable les premières années. Si vous avez payé cash, c’est logique que le réel vous laisse un peu d’impôts à payer (mais vous avez alors sans doute fait une erreur, surtout si vous êtes imposable à 41% à l’IR).

Décrivez plus en détail votre opération (emprunt : combien, durée, taux, échéance) et vos calculs débouchant sur 2300€ et 1200€ d’impôts (combien avez-vous supposé comme frais de compta, par ex), et on pourra vous faire des remarques dessus.

ZX-6R · #4

Bonjour,

Vous auriez pu mieux ficeler votre affaire au lieu de payer cash…

Bref, une petite astuce gratuite : Vous ne payerez pas votre expert comptable pour votre comptabilité au réel, car ses frais ainsi que le CGA sont 100% déductibles de votre IR. (limite de 915€ et max loyers 32600€, ce qui sera votre cas)

cocobi · #5

Philippe30 a écrit :
Bonjour,

Pour les calculs au réel il faut faire :

Revenus locatifs - charges - impôts foncier - assurance - GRL - intérêts d’emprunt = base imposable.

Cette base imposable est taxée à 15,5 % pour la CSG et 5,1 % seront récupérable l’année suivante ….

Cette base imposable s’ajoute à vos revenus personnels , pas de chance vous êtes à 41 % donc il faut pas que vous soignez en positif car sinon cela va vous faire mal au moins être non imposable sur la part locative.

En début d’achat je serais très étonnée que vous soignez imposable

Philippe

Bonsoir,

@ Koaran : oui, donc entre les frais d’expert comptable et adhésion CGA déductibles de l’impôt (donc service gratuit) , la déduction des amortissements (et des frais d’agence et des intérêts dans mon cas), en plus des autres charges, je pense que le choix de l’option aux frais réels reste favorable… (pourtant je n’ai qu’un seul loyer sur un studio).

J’ai compris qu’il fallait payer la CFE, et d’après les propos de Philippe ci-dessus, également la CSG ? Heureusement pour moi, ma "base imposable" va être négative plusieurs années j’espère… car mon taux marginal est à 30…
Mais je trouve quand même que cela fait bp de taxes pour un studio, non ?
TF + CFE + CSG … quoi d’autre encore ? la CFE et la CSG ne peuvent pas se déduire au même titre que la TF, lol !
Autre question : CFE et CSG sont-elles dues si l’on opte pas l’option au réel, ou seulement dans ce cas-là ?
Décidément, c’est bien obscur lorsqu’on débute …

Philippe30 · #6

cocobi a écrit :
Mais je trouve quand même que cela fait bp de taxes pour un studio, non ?
TF + CFE + CSG … quoi d’autre encore ? la CFE et la CSG ne peuvent pas se déduire au même titre que la TF, lol !
Autre question : CFE et CSG sont-elles dues si l’on opte pas l’option au réel, ou seulement dans ce cas-là ?

Taxe foncière car vous êtes propriétaire , celle là est connue et vous pouvez pas l’occulter.

CFE ou CET: je ne la connais qu’en théorie , j’avais reçue donc joker pour moi.

CSG : cotisation sociale généralisée sur les revenus locatifs imposables d’où l’intérêt de ne pas être imposable mais non imposable ne veux pas dire cash négatif
Non imposable est possible en meublée avec le régime réel et les amortissements.

A savoir que vous pouvez passer des factures de -500 sur l’année pour un PC , une imprimante , des cartouches d’encre , du papier , des enveloppes etc ….de quoi gérer votre petite affaire.
Les timbres sont déduits à hauteur de 20 € par bien , moi je prend des timbres gris en tarif lent par plaque de 100.

CSG à partir du premier euro déclarable , c’est 15,5 % avec une remise de 5,1 % l’année suivante sur votre revenu imposable

Philippe

koaran · #7

Bonjour et merci beaucoup pour vos réponses.

Effectivement c’est un achat locatif sans emprunt bancaire. Je sais que j’aurais pu déduire les intérêts d’un emprunt mais la famille refuse tout emprunt bancaire par principe. Il fut donc financé par apport et emprunt familial. Par ailleurs je ne compte pas acheter un autre bien immobilier. Celui-ci était une opportunité particulière.

Mes calculs sont les suivants :
Revenu : 12*712€ de loyer hors charge = 8544€ (sachant que c’est un appartement avec énormément de demande et donc sera loué 12 mois sur 12)

Montant des charges : 12*166€ = 1992€ (même si en fait les charges ne sont que de 117€ mais je compte des provisions)

Valeur immo : 155 000€ + frais de notaires =166 700€

Valeur mobilier : 3000€

Barême imposition : 41%

REGIME MICRO BIC
Imposition sur 50% du revenu soit sur 8544/2 = 4272€
Imposition revenu + CRDS + CSG donne 2328€

REGIME REEL
On retire les charges de la base d’imposition : -1992€
Amortissement immobilier : 2,5%*166700 = -4168€ (j’ai inclus les frais de notaire)
Amortissement mobilier : -440€

La base imposable est donc de 8544-1992-4168-440= 1944€

Imposition revenu + CRDS + CSG donne 1060€

A rajouter ? frais d’expert comptable etc. ? c’était ma question et à ce que vous dites tout est récupérable contrairement à ce que je pensais. Si tel est bien le cas cela fait effectivement une belle différence entre les 2 régimes mais qui se paye par une plus grande complexité de la gestion. Sachant que le temps c’est de l’argent il ne me reste plus qu’à évaluer le temps que me prendrait le régime réel et estimer mon prix à l’heure! J’imagine que c’est surtout le première année la plus compliquée.

Merci encore.

ZX-6R · #8

Vous ne pouvez pas amortir 100% du bien mais 85% car 15% est considéré comme étant le terrain et non amortissable.

Comme précisé, les frais de comptabilité sont "gratuits" car 100% déductible de votre IR, donc ça ne vous prendra pas beaucoup de temps. Vous pourrez compter quelques frais en plus (correspondance, travaux d’entretien de temps à autre, les charges qui augmenteront dans le temps, les travaux exceptionnels….)

Vous pouvez aussi revoir les principes de votre famille et payer zéro impôt… mais ça vous regarde.

Philippe30 · #9

koaran a écrit :
Effectivement c’est un achat locatif sans emprunt bancaire. Je sais que j’aurais pu déduire les intérêts d’un emprunt mais la famille refuse tout emprunt bancaire par principe. Il fut donc financé par apport et emprunt familial. Par ailleurs je ne compte pas acheter un autre bien immobilier. Celui-ci était une opportunité particulière.

Vous achetez un bien immobilier à 155.000 cash ….
Très bien , vous allez payer une forte imposition dessus , vous risquez d’augmenter votre imposition personnel par un changement de tranche.
Aujourd’hui l’immobilier est haut , que penserez vous quand vous aurez payer 155.000 et que vous aurez "perdu" 10 à 15 % de la valeur du bien soit entre 15.000 en 20.000 ?

L’avantage de l’immobilier est de pouvoir se constituer un patrimoine sans capital , si cette opportunité est si bonne une part d’apport et un prêt partiel permet de conserver les mêmes revenus disponibles en jouant sur la fiscalité et de conserver du cash placer sur un livret non imposable ( livret A , CEL etc ..).

koaran a écrit :
Valeur immo 155.000
Revenu 8544
Barême imposition : 41%

REGIME MICRO BIC
Imposition sur 50% du revenu soit sur 8544/2 = 4272€
Imposition revenu + CRDS + CSG donne 2328€

REGIME REEL
On retire les charges de la base d’imposition : -1992€
Amortissement immobilier : 2,5%*166700 = -4168€ (j’ai inclus les frais de notaire)
Amortissement mobilier : -440€

La base imposable est donc de 8544-1992-4168-440= 1944€

Imposition revenu + CRDS + CSG donne 1060€

Vos calculs tiennent la route.
Je constate que vous êtes au taux de 41 % donc vous pouvez ajouter que votre gain effectif impôt compris sera de
micro bic (4272 - 2338 ) - ( 4272 *0,41 % ) = 182 €
Régime réel (4272 - 1992 ) - ( 4272 *0,41 % ) = 598 €

Je n’ai pas compté la déduction l’année suivante de 5,1 % de la CSG qui vient en réduction de votre revenu imposable.

Cela vous fait une rentabilité au micro bic de 0,001 % et au régime réel 0,003 % ….le livret A est mieux rémunéré….

Philippe

koaran · #10

Bonjour Philippe

J’ai dû mal m’expliquer ou alors je n’ai pas compris :
Le revenu est de 8544€
En Micro bic la base imposable n’est que sur la moitié soit 4272€.
Donc sauf erreur de ma part je ne paierai que 41% d’imposition + CSG sur les 4272€. Ce qui donne une imposition de 2328€
Bénéfice net (hors impôt foncier) : 8544€ - 2328€ soit aux alentours de 6200€

Sinon pour le fait de ne pas avoir utilisé l’emprunt vous avez entièrement raison j’en étais conscient. Mais la famille n’a jamais accepté d’être dans la main d’une banque (origines paysannes).
Cette rentabilité perdue est compensée par le fait que le bien a été acheté à 2560€ le m2 alors que les prix dans le quartier très recherché varient de 4000€ à 5000€ le m2.

Philippe30 · #11

Effectivement j’ai mal lu vous allez encaisser 8500 en étant imposable sur la moitié.

Dans mes calculs de rentabilité vous augmentez un peu mais je pense que vous avez compris et ce choix n’est pas de votre fait.

Ce qui me fait rager c’est une utilisation non approprié de ces 155 K€ qui aurait pu être soit investi partiellement soit servir dans un achat plus important avec un crédit adossé.

Je vous ai explicité la partie fiscale et le risque de perte de valeur, c’est dommage …..

Philippe

GoodbyLenine · #12

koaran a écrit :
Sinon pour le fait de ne pas avoir utilisé l’emprunt vous avez entièrement raison j’en étais conscient. Mais la famille n’a jamais accepté d’être dans la main d’une banque (origines paysannes).

Je ne comprend pas du tout en quoi vous auriez été "dans la main d’une banque", en faisant un emprunt de 130 k€ (par exemple) et en plaçant les 130 k€ de cash qu’il vous serait resté (par ex sur un fond €uro d’une AV, pour ne payer au pire que PS + 7.5% sur les intérêts au bout de 8 ans). Ca vous aurait juste rapporté plus après imposition, tout simplement. Mais c’est votre choix.

PS : La quasi totalité des économistes vous expliquera que si le crédit n’avait pas été inventé, le développement de pas mal de pays aurait qqs siècles de retard. Bien sur, abuser du crédit est autre chose, comme abuser de beaucoup de choses.

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