Opale31 [31] : étude de cas immobilier (immeuble de 9 appartements meublés)

Bonjour à tous,

Suite à l’achat d’un appartement à Cauterets qui tourne bien, nous envisageons l’achat d’un IDR de 9 appartements.
Etant artisans tous les deux, le but est d’avoir un complément de revenu mensuel et surtout une bonne retraite une fois le prêt payé.

Nous louerons an LMNP au réel puis LMP si nous dépassons les 23 000 €. Etant déjà affiliés au RSI si le résultat est positif cela ne fera qu’un complément à payer, si le résultat est négatif cela pourra s’imputer sur nos revenus. Je m’occuperai de la commercialisation et une conciergerie s’occupera de l’accueil et du ménage.

A ce jour 6 appartements sont loués meublés à l’année pour un montant de 2260 € par mois soit 27 120 € par an
Les trois meublés restants seront loués en LCD en partant sur un taux d’occupation de 55% et un prix moyen de 49 € soit 29508 € par an soit un total de 56628 € par an

VOTRE PROFIL

- artisans (secrétaire indépendante pour moi, travaux de second oeuvre pour mon mari)  45 ans et 46 ans, Mariés, TMI 0%, revenus 32 000 € annuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correctes, j’ai un BTS de comptabilité
- Fiscales : correctes
- Artisanales : excellentes, mon mari peut faire tous les travaux
- Sociales : excellents
- Temps disponible : correct et je suis bien organisée

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : IDR de 9 appartements sur 3 niveaux
- Année de construction : 1980
- 269 m2 habitables + sous-sol avec garage pour 2 véhicules + grande cave de 60 m²
- Chauffage électrique dans tous les appartements
- compteur électrique indépendant pour chaque appartement + 1 pour le garage et + 1 pour les communs
- Volets persiennes en bois
- Décoration : à revoir

LOCALISATION DU BIEN

- Bagnères de Luchon, ville de thermes et station de ski

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire:  300 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 56 628 € / an (3 logements en LCD, le reste en meublé à l’année mais nous envisageons de passer en (4 ou 5 LCD et le reste en meublé à l’année, pour cette dernière possibilité nous aurions 67180 € de loyers par an, cash flow 2300 € mensuel)
- Je prévois 6000 euros de charges non récupérables au total (conciergerie + partie électricité + partie eau + comptable + internet + divers)

- Travaux immédiats: rafraichissement de 3 appartements, pose de compteur d’eau divisionnaires, aménagement du sous-sol 20 000 €

- Taxe foncière hors TEOM : 4923 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 700 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 18,87 % (calculé avec rendementlocatif)
- rentabilité nette : 11,52 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 20 000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1,7% +0,2% assurance
- Durée du crédit: 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée LMNP au réel

CASH FLOW

Cash-flow positif: 1 691 euros / mois.

MES EVENTUELLES QUESTIONS
Offre acceptée mais il nous reste un doute : Luchon est une ville qui n’a plus trop la côte. Est-il intéressant d’y investir?
Le département a repris la station de ski pour investir et changer le télécabine.
Les thermes vont être repris par un investisseur privé.
Tout à l’air d’aller dans le bon sens et la commune semble vouloir redonner de la dynamique à la ville.

Si vous connaissez le coin, quel est votre avis?

Au plaisir d’échanger avec vous,

Opale31

Mots-clés : cash flow, immobilier, étude