Portefeuille immobilier d'Artemide

Certaines AV permettent d’acquérir des foncières, qui semblent une meilleure alternative aux SCPI.

En revanche les fonds euros ne sont plus intéressants (hors épargne de précaution).

Bonjour, mise à jour après un premier entretien avec ma conseillère BPE.

- elle me déconseille de créer une SCI actuellement car complexe et coût fixe obligatoire, mais va tout de même réaliser une simulation de financement de scpi en sci

- elle m’a proposé un appartement en lmnp résidence senior à Montpellier budget 280k, sur 20 ans j’en serais environ de 600 euros par mois de ma poche (je ferai une mise à jour demain quand elle m’aura envoyé les chiffres précis). En discutant avec mon épouse on ne souhaite pas s’orienter vers un bien à l’autre bout de la France en délégation totale donc on va oublier ce type de produit

- proposition d’achat de scpi en nom propre, nue propriété sur 20 ans pour ne pas majorer l’IR, financement possible par crédit in fine garanti par un nantissement d’une AV à ouvrir chez eux.
Proposition également de prendre un peu de pleine propriété également en crédit in fine en ajustant les revenus pour correspondre aux intérêts et assurance à rembourser pendant la durée du crédit, la déduction de ces intérêts permettant d’annuler l’IR sur les revenus de la pleine propriété (cette partie me plaît pas mal)
Malheureusement pas de nantissement des parts de scpi et pas de financement de scpi externe
Elle m’a parlé de cristalrente et atream hôtel pour la NP et Pierval santé pour la PP (choix a priori limité car peu de scpi proposeraient de la NP sur 20 ans, à creuser…)
Par ailleurs elle m’a dit que je serais probablement limité au niveau du montant de scpi finançable car j’en ai déjà pour une part importante de mon patrimoine et cela constituerait un risque pour eux… Il faudra que je demande si ce serait également problématique en passant par une SCI.

Dans l’intervalle j’ai également lu le livre de le boulc’h sur le lmnp, j’ai attaqué le livre de denos sur les sci et parcouru de nombreux sujets ici sur les sci de scpi et le lmnp.

Avant cet entretien j’étais quasi sûr de vouloir créer une SCI, la solution en démembrement proposée est intéressante (mais que faire dans 20 ans quand tous les loyers de la PP arrivent, mon TMI sera toujours élevé).

Qu en pensez vous ?

Bonjour,

Effectivement peu de solution à ce problème dans 20 ans, a part relancer une opération du même type jusqu’à la date de retraite.

Petite mise à jour avec les chiffres communiqués ce jour, même si les calculs sont approximatifs (par exemple pas de prise en compte des frais de souscription des SCPI et probable erreur sur le crédit des parts en PP qui est sur 10 ans et non 20 ans) :

- Achat de parts de SCPI en démembrement de propriété sur 20 ans (Cristal Rente ou Atream Hotels)
montant 57.500 €  ( = 100.000 € dans 20 ans)
prêt in fine sur 20 ans
mensualités 126 €
loyers futurs 416 €

- Achat de parts en pleine propriété (Pierval Santé)
montant 50.000 €
prêt in fine sur 10 ans
mensualités 100 €
loyers 208 €

- Garantie de bonne fin des prêts in fine = contrat d’assurance vie BPE Emeraude
montant min. 50.000 € à l’ouverture
versements réguliers pour retrouver 107.500 € dans 20 ans = 118 € / mois

Par ailleurs avec ces chiffres les intérêt du crédit NP ne sont pas suffisants pour gommer les loyers de la PP comme elle le proposait.
De plus le taux peu attractif du in fine sur 20 ans (2.10% versus 1.5 proposé pour du LMNP en crédit amortissable) fait que cette solution m’attire moins. Si on prend en compte le coût total du crédit l’augmentation du patrimoine sur  20 ans n’est vraiment pas énorme.

Au final le plus intéressant reste probablement la SCI IS comme déjà évoqué, je vais continuer à pousser dans ce sens.
Par ailleurs, rdv pris avec un "conseiller patrimonial" du crédit mutuel, a priori cette banque est plutôt favorable au financement de scpi en SCI d’après les retours du forum.

Bonjour

c’est assez etonnant ( ca ne peut pas etre drole vu le resultat ), je suis egalement a la BPE .. car c’est la banque qui avait le mieux compris l’interet pour moi de faire une SCI …  la plupart des autres  me financant les yeux fermés .. en direct ..
Ceci dit il se peut que la fin d’année soit plus difficile pour les credits ( et ceux de SCI ) meme avec des bons profils

en tout etat de cause le montage proposé est surtout avantageux pour la banque …

cdt

Bonjour,

J’ai relancé ma conseillère BPE en lui demandant la listes des SCPI finançables par la banque, ainsi qu’une simulation d’emprunt en passant par une SCI, pas de retour pour le moment.

J’ai eu hier au téléphone une conseillère de chez CAFPI a priori spécialisée dans les SCPI, qui a eu l’air de comprendre l’esprit du projet et m’a demandé une liste de SCPI qui pourraient m’intéresser afin de savoir quels organismes démarcher pour rechercher le financement.
Du coup je me suis remis à analyser les SCPI, à l’aide des infos disponibles sur internet et en m’inspirant des personnes ici ayant réalisé un projet similaire.
J’ai sélectionné une liste de SCPI qui pourraient intégrer le projet (j’ai volontairement laissé de côté certaines SCPI intéressantes comme PFO2 ou Primopierre / Primovie car j’en possède déjà en AV et je souhaite diversifier).



Corum Origin et Novapierre Allemagne sont mises à part pour acquérir plutôt de l’US (amortissement dans la SCI et revenus étrangers non soumis à l’IS français).

Par ailleurs grâce à un tableur proposé sur le forum j’ai réalisé une première simulation de financement pour 400k en PP sur 20 ans (taux hors assurance 1,50, différé un an pour la prise en compte du délai d’achat des SCPI puis délai de jouissance).
J’ai pris 400k car je ne souhaite pas dépasser des mensualités d’environ 2000 euros, ce montant pouvant dans le pire des cas être totalement absorbé par mon épargne.



Il en ressort un cash flow négatif d’environ 1000 euros par mois pendant la durée d’amortissement.
En considérant que la banque ne veuille pas financer l’achat d’US, je pourrais en acheter environ 50k en cash (apport en compte courant à la SCI si j’ai bien compris) pour améliorer le cash flow : un panachage 50/50 entre Corum Origin et Novapierre Allemagne sur 50k produirait environ 750 euros mensuels sans IS supplémentaire, avec un effort d’épargne restant d’environ 250 euros par mois.
Par contre ces chiffres correspondent à de l’US sur 10 ans donc au bout de 10 ans il faut a nouveau racheter de l’US, probablement en réinjectant des liquidités pour maintenir un cash flow constant.

Bien sûr ces calculs de cash flow sont fait avec un rendement des SCPI à 4,20% sur 20 ans, j’ai un peu de mal à savoir si cela est optimiste ? (en tout cas comme dit plus haut même si rendement à 0 je pourrai toujours rembourser le crédit avec les revenus de mon travail). Reste également à confronter ces chiffres théoriques à la réalité des propositions bancaires.

Je mûris ma réflexion sur le projet et je serai sans doute plus à l’aise pour le présenter aux futurs interlocuteurs avec ces éléments chiffrés. Par ailleurs la lecture du livre de Denos sur les SCI a fini de me convaincre de l’intérêt de ce montage et m’ont un peu rassuré sur la sortie, notamment avec le démembrement pour la transmission.

Je suis preneur de vos remarques concernant le choix des SCPI, les calculs effectués, et l’intérêt d’injecter 50k dans la SCI (ou comment mieux les utiliser ?)

Merci

Dernière modification par Artemide (26/11/2019 18h09)

Bonjour,

le tableau utilisé a été réalisé par Tibo : (5/17) Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

On peut en trouver d’autres sur le forum :

SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? (4/5)
Portefeuille de SCPIs de Yvan (2/4)

En tout cas c’est très utile pour mieux se représenter les montants en jeu et le cash flow.

Par ailleurs j’ai eu le retour de BPE qui m’a communiqué la liste des SCPI finançables par eux :
ACTIPIERRE EUROPE
PIERRE PLUS
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION
IMMORENTE
EFIMMO
LF EUROPIMMO
EPARGNE FONCIERE
MULTIMMOBILIER 2
PIERVAL SANTE
SELECTINVEST1
EUROFONCIERE 2
CRISTAL RENTE
NOVAPIERRE 1
ATREAM HOTELS

Certaines sont dans ma liste de départ, plus Epargne Foncière que j’ai déjà en AV.

Par contre elle me dit qu’ils ne financeront pas plus de 150k de SCPI dans notre cas car au delà cela représenterait une trop grande part de notre patrimoine (j’en ai environ 100k en AV pour le moment). Par contre ils sont OK pour financer 300k voire plus pour un seul appart en LMNP, pas de problème…
Je lui ai expliqué que pour 150k ce n’était pas la peine pour nous de se lancer dans des opérations complexes avec ou sans SCI, j’attends son retour.

Bonjour,

Meilleurs vœux à tous pour la nouvelle année !

Ce jour rendez vous avec un responsable d’une autre caisse crédit mutuel, conseillé par mon comptable.

Beaucoup plus ouvert à la discussion, il  m’avait proposé par mail les scpi qu’ils commercialisent : selectinvest1, multimmobilier2, lf grand Paris patrimoine, et épargne foncière, la seule qui peut m’intéresser.
Pendant l’entretien je lui ai donné la liste de scpi que j’ai posté au dessus il me dit que ça ne pose pas de problème pour financer des scpi externes et il n’a pas posé de limite de montant a priori.
Il comprend les raisons pour réaliser un montage via SCI, ça ne lui semble pas complexe ou injustifié comme chez BPE.

Assez prometteur pour un premier entretien, à voir ce que va donner la suite des discussions.
Par ailleurs il a également évoqué la possibilité de trouver un bien immobilier en direct localement et de le faire gérer par leur partenaire, je vais voir ce qu’ils proposent par rapport à ça même si ce n’est pas le projet principal.

Aucune nouvelle du côté de BPE ou du courtier, je ne vais pas m’acharner de ce côté là.

Par rapport à la liste de SCPI que j’avais sélectionné dans un précédent message (tableau Excel), lesquelles sont à privilégier d’après vous ?

Bonjour Artémide,

Tout d’abord félicitations pour avoir obtenu cette belle offre de financement.

Je trouve votre choix de SCPI pertinent et assez diversifié sur les thématiques d’investissement. Néanmoins, je trouve qu’on peut faire mieux sur le plan de la diversification géographique. Environ 60% de Pierval Santé est investie à l’étranger (Allemagne, Irlande et Portugal) mais toutes les autres SCPI investissent sur Paris et la région.

A ce titre, je privilégierais Eurovalys qui est investie en bureaux dans les grandes métropoles allemandes à Effimmo qui est aussi sur les bureaux. De plus, vous économiserez 15% d’IS car les loyers provenant de l’étranger ne sont pas imposables à l’IS.

Pour simplifier le processus de souscription et obtenir facilement de l’usufruit, mes clients passent (je suis banquier privé) par un courtier en SCPI qui semble leur apporter pleine satisfaction. J’ai monté plusieurs emprunts pour leur compte. N’hésitez pas si vous voulez leurs coordonnées en MP.

Bonne continuation dans ce projet !

Sbalos

Sbalos merci pour votre avis.
J’avais regardé eurovalys mais si je prends déjà du novapierre Allemagne en usufruit ça me ferait peut être une grande exposition à l’Allemagne.

OK a priori quasi tout le monde passe par un cgp, pas de contact en direct avec la société de gestion.

Range19, effectivement je ne les ai pas intégré  car ils sont payés "à la sortie", si j’achète 400k en PP j’aurais 400k qui vont produire des revenus. L’erreur par contre est sur la dernière ligne où le patrimoine en cas de revente ne sera pas de 400k mais 360k effectivement.

Je n’ai pas intégré non plus les éventuels frais de dossier au départ du crédit et frais de nantissement des parts, je dois voir avec le banquier ce qu’il en est.

Bonjour,

Trois mois après le dernier message, les choses bougent à nouveau.

Les statuts signés la veille du confinement, la société vient tout juste d’être immatriculée.
Je reprend contact avec le cgp et la banque (en espérant que les conditions de financement n’aient pas changé) pour la suite.

Je vais me repencher sur les différents scpi que j’ai sélectionné afin de finaliser la répartition.
Je suis un peu moins serein qu’avant la crise vis à vis de cet investissement en scpi, mais je pense toujours qu’il faut que j’investisse avec l’aide du crédit bancaire, et peut être que dans quelques temps les banques vont resserrer les financements si la crise économique se précise.

Bonjour,

le prêt est débloqué, les SCPI en pleine propriété souscrites.

J’ai également pris 3K d’usufruit 10 ans sur novapierre Allemagne 2 et positionné pour 25K sur Corum XL (attente environ 3 mois d’après le CGP).
Reste encore environ 22k d’usufruit à trouver.

La première année de remboursement (intérêts et assurance uniquement) sera couverte par le reste des liquidités que j’ai apporté à la SCI, les loyers de la pleine propriété et d’une partie de l’usufruit devraient tomber à partir de début 2021 ce qui me laissera un peu de temps avant de commencer l’amortissement en juillet 2021.

La banque et le CGP ont été très réactifs pour finaliser les souscriptions.

Un point de suivi :

- les SCPI en pleine propriété entreront toutes en jouissance au 1er novembre, 2 mois de loyer en plus par rapport à ce que j’escomptais (janvier 2021)
Le rendement moyen de ce portefeuille de SCPI en 2019 était 5.17%, je prend l’hypothèse de 4.8% pour l’année à venir soit 19200 euros de loyers pour 400K en PP

- j’ai souscrit la totalité de l’usufruit 10 ans que je recherchais avec la répartition suivante :
- CORUM XL 32K
- Pierval Santé 15K
- Novapierre Allemagne 2 3K
Soit 50k au total, clé de répartition 32% en moyenne donc correspondant à 156k de PP.
En prenant un rendement de 4.8% on arrive à 7480 euros de loyers annuel.
J’aurais souhaité un peu plus de diversification pour l’usufruit mais peu de disponibilité concernant les scpi à revenus étrangers.

Revenus prévisionnels : 19200 + 7480 = 26680 sur les dix prochaines années donc très proche de l’autofinancement dans cette hypothèse.
Cela dépendra bien sûr du futur rendement des parts, et dans 10 ans il faudra racheter de l’usufruit ou ramener du cash pour continuer de rembourser le crédit.
Il reste actuellement 8k de trésorerie sur la SCI (5k d’apport + rétrocomission de souscription) qui vont également faciliter le financement.

Plus qu’à laisser tourner la machine et voir les loyers arriver