SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

En raisonnant en euros constants sur une inflation et un rendement bancaire à 1% max, je n’arrive pas à construire un scénario de démembrement de SCPI qui donne une meilleure rentabilité nette annuelle que 2.25% sur 10 ans.

Et encore, cela suppose que pendant 10 ans, il n’y aura pas de retournement de marché ou de crise qui viendrait plomber le rendement brut des SCPI.

Je reste en dehors du marché des SCPI désormais.

Bonjour yannou

Oui on peut mais franchement je ne vois pas où est la difficulté de faire emprunter la sci ? L’emprunt est contracté par la sci sur l’ensemble des têtes qui gère cette Societe au prorata des détentions de parts, ce qui implique un minimum de responsabilité de tous les gérants.

Chtirentier

yannou77, je ne comprend pas bien ce que voulez faire.
Pensez-vous vraiment que les banques qui refusent de faire un emprunt immobilier à votre SCI vont vous prêter cet argent en direct pour que vous en fassiez ce que vous voulez (en général il y a un quelque chose de précis attaché au crédit, sauf si c’est un crédit conso)?

Bien à vous,
cat

Si vous achetez avec l’argent du prêt quelque chose qui n’est pas l’objet du prêt, vous vous exposez à des problèmes (car vous sortez clairement du contrat signé avec votre banque).

S’il y a un objet au prêt et que vous ne faites pas avec cet argent ce qui est décrit dans l’objet, par exemple vous prêtez l’argent à la SCI au lieu d’acheter des SCPI pour vous avec, cela me semble être un mensonge caractérisé, non?

Bonjour,
Je me permets de rebondir sur cette file.
Je suis gérant d’une SCI à l’IS qui possède des murs et qui génère un cash flow régulier de 300€ par mois, peut être plus si j’arrive à renégocier/restructurer le prêt (en l’allongeant).
Je viens de découvrir la possibilité d’acheter l’usufruit d’une SCI ce qui me semble être un bon moyen de placer cette trésorerie excédentaire.
J’ai parcouru quelques messages sur le forum et je comprends bien les tenants et les aboutissants.
Je cherche maintenant à réaliser ce placement opérationnellement.
Sauriez vous m’indiquer, ceux qui ont eut l’occasion de le faire, vers quel intermédiaire me tourner ? Sur google, les premiers résultats font apparaitre des sites comme "net-investissement" ou encore "scpi-8". Mais je n’ai pas trop d’idée sur la qualité de ces boutiques.
Dans mes rêves les plus fous, je me serais imaginé pouvoir tomber sur un site où les différentes SCPI (et surtout les différentes valorisation de la ventilation usufruit / nue propriété) auraient été affichées et comparable. Je rêve ?
Merci beaucoup pour vos conseils,
Romain

ils envoient aussi une simulation avec 3 hypothèses de rendement pour se faire une idée quand on ne manipule pas trop les chiffres. ça permet de refaire les calculs soit même et mieux comprendre.

Corum commercialise en direct aussi.

sinon il faut appeler les sociétés de gestion qui s’occupent des scpi que vous voulez et ils vous orienterons vers leur courtier.

rlermi a écrit :

Bonjour,
Je me permets de rebondir sur cette file.
Je suis gérant d’une SCI à l’IS qui possède des murs et qui génère un cash flow régulier de 300€ par mois, peut être plus si j’arrive à renégocier/restructurer le prêt (en l’allongeant).
Je viens de découvrir la possibilité d’acheter l’usufruit d’une SCI ce qui me semble être un bon moyen de placer cette trésorerie excédentaire.
J’ai parcouru quelques messages sur le forum et je comprends bien les tenants et les aboutissants.
Je cherche maintenant à réaliser ce placement opérationnellement.
Sauriez vous m’indiquer, ceux qui ont eut l’occasion de le faire, vers quel intermédiaire me tourner ? Sur google, les premiers résultats font apparaitre des sites comme "net-investissement" ou encore "scpi-8". Mais je n’ai pas trop d’idée sur la qualité de ces boutiques.
Dans mes rêves les plus fous, je me serais imaginé pouvoir tomber sur un site où les différentes SCPI (et surtout les différentes valorisation de la ventilation usufruit / nue propriété) auraient été affichées et comparable. Je rêve ?
Merci beaucoup pour vos conseils,
Romain

Bonjour, je suis passé par La Centrale des SCPI pour acheter de l’usufruit temporaire de Corum sur 5 ans. J’ai été servi très rapidement car ils m’ont mis en confrontation avec un de leurs clients ayant investi en nue-propriété.

N’hésitez pas à m’envoyer un MP si vous voulez le contact du consultant qui s’est occupé de mon dossier.

Pour obtenir de l’US, hormis passer par un commercialisateur (il y en a de nombreux à présent), il est possible de passer directement par la société de gestion (SdG) pour un certain nombre de SCPI (allez sur leur site www, et voyez si les formulaires qui y figurent incluent l’acquisition de parts démembrées, ou contachez la SdG) ce qui donne accès à beaucoup de contre-parties (et pour tous montants), même si parfois il faut patienter quelques mois.

La demande n’est pas la même pour des durées courtes (3-4 ans) et longues (>10ans), pour des sommes petites (<5k€) et conséquentes (>50k€)…
Attention : revendre de l’US (ou de la NP) avant son échéance sera très difficile.

Acquérir l’US via SCI IS et la NP à titre perso (sujet déjà maintes fois évoqué)  est possible, mais :
   1- attention en cas d’abus (par ex. si le prix de l’US n’est pas celui du marché , si la SCI ne fait que ça, montage à objectif principalement fiscal, etc.)
   2- l’intérêt nest pas toujours évident (la NP est rarement l’investissement optimal quand on a une telle SCI…)

Sinon, pour placer la trésorerie d’une SCI IS, il y a aussi les SIIC (voire les REIT étrangères et leurs homologues), en acceptant leurs caractéristiques (volatilité, obtenir un LEI). Au moins ce sera "liquide"…

Ca ressemble à la 1ère simulation que j’avais faite sur ce thème.

En pratique :
   - il y a sans doute qqs erreurs la 1ère année (vous n’investirez pas tout le même jour ni le même mois, il faut tenir compte du délai d’entrée en jouissance des parts de SCPI, vous pouvez négocier un différé qui décale un peu la 1ère échéance);
   - payer 33% pour espérer récupérer 4.5%/an pendant 10 ans est pessimiste (le ratio du prix de l’usufruit et du revenu annuel determine le TRI, pour une durée donnée; je n’ai jamais payé l’US 10ans plus de 7 années du revenu escompté). Pour ce rendement de 4.5% l’usufruit 10 ans vaut plutôt 30%; l’impact sur le résultat de la SCI est important.
   - mieux vaut éviter que tous les US se terminent en même temps (si on souhaite réinvestir, et que le résultat et le cashflow de la SCI ne soient pas trop volatiles).
   - il suffit d’une proportion peu importante (un peu plus de 10% avec vos parametres) du patrimoine des SCPI à l’étranger pour que l’IS soit nul. Donc pour simuler de manière réaliste, autant mettre l’IS à zéro.
   - pour ma part je paie plus que 1000€/an en compta, et qqs frais bancaires (je préfère que le banquier me considère comme un bon client, à qui il a envie de prêter, que comme un radin).
   - pour ma part jai aussi injecté du cash en CCA : le rendement net de tout (si par ex distribution de dividende) est bon, et ça me permet de gérer la trésorerie en toute flexibilité (je ne laisse pas trop de cash dormir dans la SCI si j’en ai besoin au niveau perso).

EDIT : je suis 100% d’accord avec le message de cat, qui a croisé le mien. Nos pratiques semblent déboucher sur des conclusions proches. J’ajoute qu’un peu d’US très long (15 ans ou plus), avec un meilleur TRI, permet de booster l’ensemble.

C’est super Tikou, pourquoi ne pas rajouter un emprunt avec de la PP aussi ? Car de nombreux montage ms sont fait avec les deux !?