Location nue vs location meublée

En général, l’intérêt de créer une SCI n’est pas de "regrouper les biens" : céder les biens à la SCI impliquera des coûts (frais "de notaire") et il aurait mieux valu faire acheter par la SCI dès le début; les principaux avantages d’une SCI sont généralement de permettre un investissement à plusieurs avec des dispositions plus flexibles que l’indivision, et de préparer progressivement une succession.

Si vous optez pour une SCI à l’IS, vous devrez quand même payer l’IR sur les bénéfices que la SCI vous distribuera (si elle en distribue). En outre, vous ne serez pas exonéré de l’impôt sur les plus-values immo après une certaine durée (30 ans actuellement), comme les personnes physiques, ce qui peut couter fort cher (surtout si l’inflation devait augmenter un peu)….

Sauf à trouver de réels et concrets avantages à une SCI, et encore plus à l’IS si vous prévoyez d’opter pour l’IS, contentez-vous de faire simple et de détenir vos biens en direct.

Il est nécessaire d’intégrer ces choix dans une stratégie globale, prenant en compte l’ensemble de votre situation (patrimoine actuel, et futur anticipé, revenus et charges, projets, situation familiale, etc.). Actuellement, à la lecture de votre présentation (Info), il me semble surtout que votre patrimoine est très déséquilibré (sur-pondéré en immobilier) et vous ne semblez pas avoir de stratégie globale à long terme (avec simulation de l’évolution de vos revenus, imposition, etc. dans les prochaines années) qui seule pourrait vous permettre d’envisager des optimisations. Accumuler des investissements ainsi risque de déboucher sur des déconvenues dans quelques années. Les principaux risques que vous courrez semblent se situer au niveau d’une baisse de l’immobilier, de vacances locatives rendant plus difficiles le remboursement de vos emprunts, et de la perspective d’avoir beaucoup d’impôts à payer sur vos revenus foncier dans quelques années (diminuant beaucoup le rendement net de vos investissements).

Pour la transformation de locations nues en location meublées, voir les autres discussions qu’on a déjà eu sur ce sujet. De mémoire, les principaux aspects à prendre en compte sont :
  - existence d’une demande pour la location meublée
  - impact légal (il faut que la transformation soit autorisée, par le règlement de copropriété, et par la mairie si agglomération de plus de 200 000 habitants et bail meublé de moins d’un an)
  - impact fiscal et comptable de la transformation (dont règles pour les amortissements)

GoodbyLenine a écrit :

E
  - impact légal (il faut que la transformation soit autorisée, par le règlement de copropriété, et par la mairie si agglomération de plus de 200 000 habitants et bail meublé de moins d’un an)

Je crois que vous confondez location meublée et location saisonnière.

La location meublée à titre de résidence principale n’est soumise à aucune autorisation ni de la copro ni de la commune.

L’intérêt de louer nu puis meublé est le suivant:
location nue : 3 ans => déduction la 1re année de 10700€ du revenu imposable, imposition normale la 2e et 3e année (si crédit, elle devrait être faible)
location meublée 4e année => calcul de l’amortissement du bien à la valeur de marché => plus d’imposition pour quelques temps.

Si vous n’avez pas besoin de baisser votre revenu imposable, la location nue n’est pas nécessaire amha.