Encadrement des loyers : les villes françaises concernées

IH a écrit :

Hausse des taux, diagnostic énergétique et travaux de mise aux normes compliqués, quasi-gel des loyers : le propriétaire immobilier locatif résidentiel est à la fête en France… :’-(

Non, j’en faisais le même constat il y a presqu’un an, ici

amoilyon a écrit :

- une pression d’investisseurs toujours plus forte des biens qui partent vite, à des prix fort, et des "investisseurs en herbe" heureux d’avoir 3% de rentabilité BRUTE
- Les regles d’accès au crédit, qui se durcissent
- Les DPE dont les 2 nouveaux, qui sont sortis en G, et qu’il va falloir mettre en travaux
- la hausse des taxes foncières
- l’encadrement des loyers à Lyon
20€/m²… pour ma studette, ça fait même pas 250€/mois..
Quelles sont les possibilités pour être dans les clous ?
- renégocier le prêt immobilier pour diminuer la mensualité
- faire de la location courte durée autant que possible pour compenser la baisse du loyer long court
- changement de destination, et la passer en bureau équipée pour une entreprise, et donc location en bail professionnel
- … vente ?

Paradoxalement, je n’ai jamais vu autant de concurrence entre acheteurs.

Mais y a t-il d’autre moyens de faire travailler un argent qui n’est pas à nous (avoir un crédit pour faire travailler cet argent), sans capital initial ?
Puis les rendements sont tellement bas, que beaucoup sont ravis d’avoir un 3% brut…

MarquisdeFoudras a écrit :

J’espère que mettre son bien en location ne sera plus rentable et qu’un jour ceux qui ne possèdent pas de logement pourront en acheter un grâce à une chute de prix inouïe.

Dans un environnement où (i) la monnaie perd de la valeur chaque année et (ii) un crédit octroyé par une banque est crée à partir de rien et vendu à un taux ridicule (même si ce dernier point est peut-être en train de changer) :
- Pour ceux qui ont une épargne un peu significative, il faut investir pour étaler ou battre l’inflation sans prendre trop de risques (a priori)
- Pour les malins qui ont compris tout le potentiel de l’effet de levier (et ils sont nombreux ici ), il faut s’endetter pour investir

Et quoi de mieux que l’immobilier résidentiel pour ces deux objectifs ? Encore plus dans un monde où l’autre placement "sans risque" permettant d’étaler l’inflation, les obligations d’Etat, ont un rendement proche de zéro.

INSEE : 24 % des ménages détiennent 68 % des logements possédés par des particuliers

Les feedbacks de @amoilyon et @Betcour me semblent aussi illustrer cette dynamique à l’œuvre, qui s’est accélérée à mon sens ces dernières années.

amoilyon a écrit :

une pression d’investisseurs toujours plus forte des biens qui partent vite, à des prix fort, et des "investisseurs en herbe" heureux d’avoir 3% de rentabilité BRUTE

[…]

Paradoxalement, je n’ai jamais vu autant de concurrence entre acheteurs.

Mais y a t-il d’autre moyens de faire travailler un argent qui n’est pas à nous (avoir un crédit pour faire travailler cet argent), sans capital initial ?
Puis les rendements sont tellement bas, que beaucoup sont ravis d’avoir un 3% brut…

Betcour a écrit :

Et le fait est que ça se bouscule toujours au portillons…

On peut donc se demander s’il n’y a pas un lien entre le fonctionnement de notre système économique et cette situation ? Et dans un monde plus idéal, le logement serait davantage un bien de consommation qu’un investissement (donc mieux réparti au sein de la population ; le patrimoine et la richesse chassant d’autres terres).

MarquisdeFoudras a écrit :

C’est bien de taxer les rentiers au lieux des locataires, franchement.

Sur le forum devenir-rentier

Dans le même registre, j’aime pas courir sur le forum de l’ultra trail.   

MarquisdeFoudras a écrit :

.
J’espère que mettre son bien en location ne sera plus rentable et qu’un jour ceux qui ne possèdent pas de logement pourront en acheter un grâce à une chute de prix inouïe.

Et quand il n’y aura plus de propriétaire bailleur privé, et seulement le parc locatif public ?
J’attends toujours le fameux "dégonflement de la bulle immo", en attendant je vois seulement que le prix immobilier de mes biens locatifs progressent d’années en années.

C’est intéressant de comparer le "riche rentier" et le "pauvre locataire". Comme si la location était subie, et la propriété un aboutissement et signe de vie réussie.

D’après Investir (Perte éligibilité complément de loyer), un amendement déposé par LFI et ayant été adopté à l’Assemblée nationale, va permettre de limiter la possibilité d’opter pour un complément de loyer pour contourner l’encadrement des loyers.
Si certains éléments de confort ne sont pas réunis (isolation, ventilation, installation électrique de qualité…), ce complément ne pourra être facturé au locataire.
La mise en pratique de ce dispositif promet d’être très simple…

Le site du gouvernement a été mis à jour dernièrement et indique les nouvelles restrictions pour l’application du complément de loyer, voir ici

Bonjour à tous,

Petite question sur l’encadrement des loyers : je suis nouvellement propriétaire d’un studio à Paris que je vais mettre en location après une rénovation complète.

En regardant les cartes de l’encadrement des loyers je constate que :
-les zones ont été probablement définies par des gens qui n’habitent pas Paris - je ne comprends pas les choix de regroupement de certains quartiers qui n’ont vraiment pas de sens…
-pour la plupart ce sont des zones très grandes (seulement 14 zoniers différents pour toute la ville) avec des loyers max très hétérogènes ce qui crée des « effets de bords »
-Encore une fois mais cela a déjà été dit dans ce forum, les règles d’encadrement sont tellement frustres qu’elles ne différencient que très peu un appartement refait à neuf d’un appartement plus bas de gamme…

Pour ma part, mon logement est à 30 mètres d’une autre zone avec un loyer max 20% supérieur à celui de ma zone actuelle. Que faire ?

Respecter stricto sensu la règle et appliquer le loyer majoré de référence de ma zone actuelle ou appliquer celui de la zone adjacente ?

Merci de vos retours et conseils

Effectivement, c’est plus que 14 zones…(je ne sais pas d’où j’ai sorti ce chiffre  )
Néanmoins cela ne change pas mon problème, pouvez vous expliciter l’option du contrat civil ?

Tssm, le 27/11/2022 a écrit :

- Justifier un surplus de loyer (que j’utilise sur un studio du parc avec terrasse)

Tout dépend de sa taille ;-)

Bonjour à tous,
Je fais ce poste car je ne crois pas avoir vu l’information circuler et je pense que cela peut intéresser pas mal de bailleurs à Paris et dans d’autres villes subissant l’encadrement des loyers.

L’UNPI que je remercie infiniment nous aide depuis le début à lutter contre cette mesure extrêmement pénalisante totalement incohérente et décorrelée de l’économie réelle et du marché, qui vise à faire des bailleurs privés des bailleurs sociaux.
Ils ont déjà obtenu une 1e annulation de la mesure qui a ensuite malheureusement été réintégrée avec la loi ELAN si je ne me trompe pas.
Mais récemment, saviez vous qu’ils ont obtenu l’annulation sur les premières années de re-mise en œuvre à Paris une nouvelle annulation ?
Le motif est intéressant : nous avons tous en effet pu remarquer que les plafonds imposés par la mairie de Paris étaient injustement bas et sans aucune relation avec les prix du marché jusqu’alors pratiqués. Or les plafonds devaient légalement refléter la moyenne des loyers réellement pratiqués. L’avocat de l’UNPI s’est aperçu d’un (nouveau) tour de passe-passe de la mairie de Paris qui s’est en fait appuyée sur des loyers anciens ET issus pour partie de loyers déjà conventionnés c’est à dire plafonnés (sociaux), ce qui explique leur extrême faiblesse qui privé les bailleurs de pouvoir rembourser leurs prêts ou de mener les réparations/travaux utiles tout en restant rentables.
Si tout va bien, les différentes années de plafonnement devraient être annulées les unes après les autres et les plafonds revalorisés à un niveau plus proche de la réalité économique et du marché souhaitons-le, ce qui résoudrait pas mal de soucis! Même si le problème du DPE demeurera, cela fera déjà une épine dans le pied en moins.

N’hésitez pas à m’indiquer vos pensées là-dessus et à relayer, cela permettra de mieux contester cette mesure profondément injuste et préjudiciable! La voix des bailleurs ne se fait pas suffisamment entendre je trouve dans les médias et réseaux sociaux. On parle toujours des "abus" des bailleurs mais quand parlera-t-on des abus qu’ils subissent ?

EDIT:

Aie, je viens de tomber sur une info qui indique que l’argument phare de l’UNPI a été hélas rejeté par la cour administrative 😪

Une honte ! (La volonté collectiviste et de faire des bailleurs privés des bailleurs sociaux sans en avoir les subventions de l’état s’affirme plus que jamais je le crains…)

"Dans ces trois décisions, l’Unpi n’a pas non plus obtenu gain de cause sur l’argument "massue" qu’elle avait découvert en milieu d’année 2023 (lire sur AEF info). Il s’agit plus précisément du niveau peu élevé du loyer médian établi par les observatoires locaux des loyers. Lequel était, selon l’Unpi, tiré vers le bas par l’intégration des loyers des logements conventionnés avec l’Anah et des logements PLS notamment. L’association de défense des propriétaires a ainsi soutenu en justice que le calcul du loyer médian par l’Olap était contraire au sens de l’article 140 de la loi Elan.

Une analyse que ne partage pas la Cour administrative d’appel de Paris, pour qui ni la loi Elan, "ni aucune disposition textuelle ne prévoient que les loyers fixés dans le cadre d’une convention conclue entre l’Anah et ceux fixés par un bailleur bénéficiant d’un prêt locatif social doivent être exclus des données recueillies par l’Olap". Elle souligne, en outre, que "la prise en compte des loyers conventionnés Anah et des prêts locatifs sociaux privés dans le champ d’observation de l’Olap est conforme aux prescriptions méthodologiques de collecte, de contrôle, traitement et diffusion des données du Comité scientifique de l’observatoire des loyers".

Sollicitée par AEF info, l’Unpi indique ne pas avoir encore décidé de saisir ou non le Conseil d’État en dernier ressort. Elle s’interroge, en revanche, sur sa participation aux conseils d’administration des observatoires locaux des loyers, dont l’Olap. "La question se pose de contribuer à cette mascarade, et de continuer à valider des loyers médians qui ne sont toujours pas clairs dans la loi", souligne Frédéric Pelissolo.

Source : AEF info

Dernière modification par Alex75 (10/12/2023 12h42)

Bonjour Alex75,

"Imposer" = pouvoir dire à un candidat locataire que le logement est proposé à la location à usage de résidence secondaire dans le cadre d’un bail régi par le code civil, et que c’est à prendre ou à laisser :

- En zone tendue, c’est facile car le bailleur est en position de force et peut imposer ses conditions au candidat locataire.

- En zone détendue, où le rapport de force est inversé ou, à tout le moins, plus équilibré, cela risque d’être plus compliqué d’imposer un bail type code civil à un locataire intéressé par la location d’une résidence principale avec un bail régi par la loi de 89.

Il est clair que pour pouvoir valablement imposer une location à usage de RS régie par le code civil sans risque de requalification par un juge, le bailleur a intérêt à s’entourer de quelques précautions :

- Il lui faut privilégier les candidats locataires qui peuvent, de manière crédible, justifier avoir par ailleurs la disposition d’une RP (ex : étudiants domiciliés chez leurs parents, ou encore actifs amenés à se déplacer dans le cadre de leur pratique professionnelle et ayant besoin ponctuellement d’un pied à terre). Ce serait effectivement une très mauvaise idée que de conclure un contrat de location à usage de RS avec une famille ayant des enfants scolarisés dans la ville où est situé le logement.

- Le bail doit bien évidemment préciser que le logement est à usage de RS, et faire état de la RP du preneur.

- Le bailleur peut enfin imposer une durée maximale au-delà de laquelle le bail n’est pas reconductible (ex : fin de l’année scolaire ou universitaire pour un étudiant, ou encore fin d’une mission professionnelle pour le cas d’un actif en mobilité géographique).

Bonjour,

Le conseil d’Etat retoque l’encadrement des loyers à Paris : source

Cependant, cette décision est dûe à une erreur juridique et non un principe général : les zones délimitées pour l’encadrement ne sont pas suffisamment homogènes en termes de loyers constaté.
L’encadrement pourrait donc revenir, avec simplement des zones plus homogènes.