Encadrement des loyers : les villes françaises concernées

Philippe30 a écrit :

Effectivement dans un groupe ou une association économique , une personne peux avoir plus de temps , de disposition , d’expérience pour mener et gérer le projet.

C’est vrai. Il est illusoire je pense de penser que tout peut etre divisé en parts strictements égales.
Les situations familiales et patrimoniales de chacun ne sont jamais identiques, la disponibilité non plus et, comme vous l’avez dit, l’experience dans l’immo non plus.
Au mieux, seuls les apports peuvent être identiques.

Pour y avoir également pensé un temps (bah oui, a force de voir des rendements si faibles sur Toulouse et ne connaissant pas assez le marché des villes périphériques, j’ai regardé vite fait du coté des immeubles… mais si c’est plus intéressant, c’est un gros risque pour moi qui n’ai qu’un bien en location et qui + est en gérance et à 600km de chez moi !), je pense au contraire qu’il est bon que les compétences soient differentes Afin que selon les problemes, il y ait toujours qq  un pour le résoudre.
Ex : 2 gars sur place dont au moins 1 bon bricoleur, 1 gars a mi distance mais a portée de tir en cas d’absence d’un des autres, un autre peut etre loin mais avec des supers réseaux bancaires….
En fait, cela rejoint ma penée qu’on est plus efficaces entre gens un minimum different qu’entre clones.

@Rastignac

votre 1/ : exemple d’argument sur des modalités d’encadrement; Je ne crois pas que ce qui est proposé actuellement soit assimilable à la loi de 48…

votre 2/ : procès d’intention…. et pas vraiment ce qui se passe avec l’observatoire des loyers sur Paris.

votre 3/ : oui, les pays que je suggére ont des modalités d’application de l’encadrement adaptés à leurs particularités, mais ça ne disqualifie pas tout encadrement dans un endroit qui aurait d’autres particularités.

votre 4/ : certes, mais est-ce en relation directe avec l’encadrement des loyers ?

votre 5/ : pourquoi choisir uniquement New-York ou Londres (qui ont leurs particularités, différentes de celles de Paris), et pas Munich ou Hambourg ou Milan par exemple ?

votre 6/ : certes, la situation n’est pas idéale et la problématique pas facile (et le but n’est pas de loger tout le monde à StMichel, mais plutôt d’éviter qu’il n’y ait homogénéité de population à StMichel, ou ailleurs), mais vous proposez quoi pour faire mieux ? Continuer sans rien changer, ou laisser le niveau de loyer faire le tri sans aucune contrainte ? J’ai la faiblesse de croire que ça devrait encore faire empirer la situation…

Le pire à mon avis c’est la nouvelle mode des permis de louer.
C’est toute une nouvelle contrainte administrative qui engendre 1 mois minimum, si tous les diagnostics sont prêts, pas de travaux dans le logement et réponse rapide de la mairie.
Voir plusieurs mois si petits travaux à prévoir.

Bien entendu cette mesure devant lutter contre les marchands de sommeil n’aura aucun impact sur eux puisqu’ils ne font que rarement un bail, avec paiement en espèces, le fameux logeur du 93 pour rendre service.
Les bons bailleurs se retirent et les marchands auront plus de choix.

Si c’est pas des taxes et impôts, c’est des normes des diagnostics.

Bref on est vraiment dans la définition de l’imposteur, et comme disait Rousseau, le gouvernement dépouille les forces vives pour faire vivre les parasites.

Après plusieurs villes (Alençon, Arras, Lille, Paris, …), c’est au tour de Grenoble de disposer d’un observatoire local des loyers agréés. Pour mémoire, l’agrément ouvre la voie à l’encadrement des loyers.

@Rodin : votre expérience démontre surtout qu’il y a un vrai souci dans la manière dont l’encadrement des loyers est conçu et fixé. Si l’objectif est de combattre le mal-logement, en particulier les petites surfaces insalubres, alors il faut réussir à s’attaquer aux marchands de sommeil sans dégoûter les petits investisseurs privés, qui dans l’ensemble proposent des logements décents.

Si vous avez sélectionné le bien au prix proposé par votre propriétaire, c’est parce qu’il correspondait à vos critères, et que vous n’aviez ni l’envie ni peut-être les moyens (vous indiquez qu’il s’agit d’un T3 dans un quartier à 5000€/m2) de l’acheter aujourd’hui. Vous évoquez une concurrence terrible sur ce type de locations, avec une demande bien supérieure à l’offre. Comment est-ce possible que le loyer soit considéré comme nettement supérieur au prix du marché déterminé par l’encadrement des loyers ? soit le loyer de référence est trop bas, soit le dispositif doit prévoir une marge de manœuvre supérieure pour les biens avec des prestations supérieures à la moyenne. Autrement, quel intérêt pour les bailleurs d’engager des rénovations coûteuses, si cela ne permet pas de relouer plus cher ?

Une vraie solution pour s’attaquer aux marchands de sommeil serait de recouper de façon automatisée les infos des locataires (prestations CAF et SS en particulier) avec le cadastre pour identifier les biens suroccupés, et déclencher des contrôles terrains ciblés. Ou à minima, le faire au moment où les biens sont vendus, et les mairies prévenues par le biais du droit de préemption. Une vente bloquée, ou avec mise sous séquestre du montant des travaux nécessaires à la remise en conformité du logement, serait très incitative.

Si j’étais votre proprio, je percevrais votre démarche comme une déclaration de guerre. N’attendez plus de lui autre chose que des relations purement contractuelles, ce sera service minimum légal jusqu’à votre dernier jour de location. Il sera certainement TRES méticuleux lors de l’EDL de sortie. Pas sûr que vous soyez gagnant au final.

Un petit cadeau de Noël:

E. Wargon a écrit :

Dans toutes les villes où il y a un encadrement des loyers on va rendre obligatoire sur toutes les annonces immobilières la mention du loyer plafond dès le début de 2022.

Source

IH a écrit :

Hausse des taux, diagnostic énergétique et travaux de mise aux normes compliqués, quasi-gel des loyers : le propriétaire immobilier locatif résidentiel est à la fête en France… :’-(

Non, j’en faisais le même constat il y a presqu’un an, ici

amoilyon a écrit :

- une pression d’investisseurs toujours plus forte des biens qui partent vite, à des prix fort, et des "investisseurs en herbe" heureux d’avoir 3% de rentabilité BRUTE
- Les regles d’accès au crédit, qui se durcissent
- Les DPE dont les 2 nouveaux, qui sont sortis en G, et qu’il va falloir mettre en travaux
- la hausse des taxes foncières
- l’encadrement des loyers à Lyon
20€/m²… pour ma studette, ça fait même pas 250€/mois..
Quelles sont les possibilités pour être dans les clous ?
- renégocier le prêt immobilier pour diminuer la mensualité
- faire de la location courte durée autant que possible pour compenser la baisse du loyer long court
- changement de destination, et la passer en bureau équipée pour une entreprise, et donc location en bail professionnel
- … vente ?

Paradoxalement, je n’ai jamais vu autant de concurrence entre acheteurs.

Mais y a t-il d’autre moyens de faire travailler un argent qui n’est pas à nous (avoir un crédit pour faire travailler cet argent), sans capital initial ?
Puis les rendements sont tellement bas, que beaucoup sont ravis d’avoir un 3% brut…

Bonjour à tous,
Je fais ce poste car je ne crois pas avoir vu l’information circuler et je pense que cela peut intéresser pas mal de bailleurs à Paris et dans d’autres villes subissant l’encadrement des loyers.

L’UNPI que je remercie infiniment nous aide depuis le début à lutter contre cette mesure extrêmement pénalisante totalement incohérente et décorrelée de l’économie réelle et du marché, qui vise à faire des bailleurs privés des bailleurs sociaux.
Ils ont déjà obtenu une 1e annulation de la mesure qui a ensuite malheureusement été réintégrée avec la loi ELAN si je ne me trompe pas.
Mais récemment, saviez vous qu’ils ont obtenu l’annulation sur les premières années de re-mise en œuvre à Paris une nouvelle annulation ?
Le motif est intéressant : nous avons tous en effet pu remarquer que les plafonds imposés par la mairie de Paris étaient injustement bas et sans aucune relation avec les prix du marché jusqu’alors pratiqués. Or les plafonds devaient légalement refléter la moyenne des loyers réellement pratiqués. L’avocat de l’UNPI s’est aperçu d’un (nouveau) tour de passe-passe de la mairie de Paris qui s’est en fait appuyée sur des loyers anciens ET issus pour partie de loyers déjà conventionnés c’est à dire plafonnés (sociaux), ce qui explique leur extrême faiblesse qui privé les bailleurs de pouvoir rembourser leurs prêts ou de mener les réparations/travaux utiles tout en restant rentables.
Si tout va bien, les différentes années de plafonnement devraient être annulées les unes après les autres et les plafonds revalorisés à un niveau plus proche de la réalité économique et du marché souhaitons-le, ce qui résoudrait pas mal de soucis! Même si le problème du DPE demeurera, cela fera déjà une épine dans le pied en moins.

N’hésitez pas à m’indiquer vos pensées là-dessus et à relayer, cela permettra de mieux contester cette mesure profondément injuste et préjudiciable! La voix des bailleurs ne se fait pas suffisamment entendre je trouve dans les médias et réseaux sociaux. On parle toujours des "abus" des bailleurs mais quand parlera-t-on des abus qu’ils subissent ?

EDIT:

Aie, je viens de tomber sur une info qui indique que l’argument phare de l’UNPI a été hélas rejeté par la cour administrative 😪

Une honte ! (La volonté collectiviste et de faire des bailleurs privés des bailleurs sociaux sans en avoir les subventions de l’état s’affirme plus que jamais je le crains…)

"Dans ces trois décisions, l’Unpi n’a pas non plus obtenu gain de cause sur l’argument "massue" qu’elle avait découvert en milieu d’année 2023 (lire sur AEF info). Il s’agit plus précisément du niveau peu élevé du loyer médian établi par les observatoires locaux des loyers. Lequel était, selon l’Unpi, tiré vers le bas par l’intégration des loyers des logements conventionnés avec l’Anah et des logements PLS notamment. L’association de défense des propriétaires a ainsi soutenu en justice que le calcul du loyer médian par l’Olap était contraire au sens de l’article 140 de la loi Elan.

Une analyse que ne partage pas la Cour administrative d’appel de Paris, pour qui ni la loi Elan, "ni aucune disposition textuelle ne prévoient que les loyers fixés dans le cadre d’une convention conclue entre l’Anah et ceux fixés par un bailleur bénéficiant d’un prêt locatif social doivent être exclus des données recueillies par l’Olap". Elle souligne, en outre, que "la prise en compte des loyers conventionnés Anah et des prêts locatifs sociaux privés dans le champ d’observation de l’Olap est conforme aux prescriptions méthodologiques de collecte, de contrôle, traitement et diffusion des données du Comité scientifique de l’observatoire des loyers".

Sollicitée par AEF info, l’Unpi indique ne pas avoir encore décidé de saisir ou non le Conseil d’État en dernier ressort. Elle s’interroge, en revanche, sur sa participation aux conseils d’administration des observatoires locaux des loyers, dont l’Olap. "La question se pose de contribuer à cette mascarade, et de continuer à valider des loyers médians qui ne sont toujours pas clairs dans la loi", souligne Frédéric Pelissolo.

Source : AEF info

Dernière modification par Alex75 (10/12/2023 12h42)