Portefeuille d'actions et d'immobilier d'Amoilyon

Bonjour et félicitations pour votre portefeuille immobilier déja bien étoffé !
Quelques petites questions si vous permettez:
Vos box à Lyon sont proche centre ville ou en périphérie ? quel est le business model ? (des particuliers qui stockent des vetements ou bien des artisans qui stockent du matériel)

Pareil pour les caves à Paris. Je ne vois pas de prime abord l’affaire. les gens louent des cavent dans des immeubles où ils n’habitent pas ?

Pour mes fans hystériques, je refais donc un tour de piste

@Lollip

Que de compliments ! Pour 2 maigres lignes, dont une en rouge…
Je suis allée voir votre portefeuille, vous êtes dynamique ! C’est avec plaisir que je vais suivre vos aventures.

Pour l’addiction, malheureusement, je suis au stade des heures, à grand renfort de " rholala… rholala…rho…"
Puis quand je me compare, c’est pas flatteur…

ooryl, le 04/05/2020 a écrit :

Donc, investissement de 270,1892*3 = 810,5 euros.
Restent 9000 euros à investir sur les 9 mois restants.

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 5-2020.jpg

Je vois que j’ai un "passif" immobilier, où, quand on voit un achat qui nous intéresse, on fait une offre tout de suite. Et j’ai fait exactement pareil en bourse… Je n’aurais pas du…

Gnr1976, le 14/05/2020 a écrit :

Mais l’expérience n’est-t-elle pas justement constituée de nos erreurs ? En bourse comme ailleurs, rien n’est gratuit, tout a son "cost of admission".

On va dire que c’est mon rodage.

gunday, le 15/05/2020 a écrit :

Pareil, je hais ce forum!

Y a des gens qui présente des stratégies d’investissement en bourse complètement délirante, comme investir dans un bête etf.
Comme si ça pouvait être aussi simple.

Et le pire, c’est ce qui me semble impardonnable, c’est que ces personnes ont de meilleurs résultats avec leur méthode bidon que moi avec la mienne!
pffff

Allons, allons, ça ira mieux dans quelques mois…

@choozpatate

Wahou, sacré PEA ! Félicitations ! La débutant que je suis regarde ceci avec des yeux admiratifs.

Concernant l’immo, je suis plus à mon aise.
Ma "zone de chasse" est grosso modo la ligne D de Guillotière à Grange blanche, et 5 min à pied au Nord et au Sud.
Les box sont dans le 8ème, à même pas 100m du métro, dans un quartier bien dynamique.

Pour le premier, j’ai le même locataire depuis le début. Auparavant il louait dans la même résidence un box plus grand pour 70€/mois, fin de bail pour vente du box. Il a donc été ravi de trouver mon box, plus petit mais moins cher, pour une très longue durée. Il y stocke ses affaires.

Pour le second, j’ai eu un locataire " entre 2 déménagements" pendant 6 mois, puis un second pour du long terme, pareil en stockage.

Pour la cave, oui, c’est un lieu de stockage. Plus les m² sont chers en habitation et plus les lieux de stockage sont prisés pour toutes ces affaires non indispensables au quotidien (vêtement d’hiver, ski, pneus hiver,…), et où les gens ne sont pas gênés de traverser la rue pour les chercher une fois par trimestre.

@DavinouTav

Ah, vous aussi pour le CW8 ? me voilà moi seule…
Vous avez aussi perdu un ongle quand vous avez vu qu’il était sous 270€ ensuite ?

Pour la cave, je pense que sur le marché traditionnel, je n’ai plus de chances. Là j’étais face à des copropriétaires de plus de 70 ans qui pensaient que ça valaient 500€ (surement qu’alors cela valait cela), et une foncière qui avait sa rentabilité en tête, d’où l’occasion pour moi, et j’ai sauté dessus.

Maintenant entre les grèves pour les retraites, et le covid, je n’ai toujours pas pu la voir de mes yeux.

C’est un monde à 1000 lieux de ce que j’ai l’habitude pour mes investissements.

Ici, pas de recherche dans les petites annonces, pas de visite sur place, puis de rdv chez le notaire et en banque.
C’est tellement … passif.
Je suis pas habituée. Dur de ne pas actualiser la page, juste pour voir.

Après une offre immobilière, il y a tellement d’effervescence. Alors que là, je suis spectatrice sans aucun pouvoir dessus.
Effectivement, je vais avoir besoin d’une phase de rodage. Aujourd’hui, mes petits yeux s’écarquillaient à voir l’action qui montait, montait jusqu’à 285€ alors que quelques jours avant elle était à 270€.

Prochaine étape, transfert vers Binck et ses frais de courtage gratuit, ensuite je place 3 ordres avec un CW8 à 250, un EWLD à 13 et un FdJ à 19 et j’attends…

Sinon, en immobilier, les affaires continuent. 2 de mes 3 copropriétaires ont contacté leurs notaires pour des renseignements pour la vente de leurs box. Il n’y a pas à dire, je suis largement plus à l’aise dans ces transactions.

C’est tout le problème de la bourse qui clignote et de l’hyper liquidité des marchés financiers.
Très difficile de faire le lien avec l’immobilier tant c’est le jour et la nuit de ce point de vue (variation visible de la valeur de marché…).

Pour vous aider, faites le parallèle avec vos éventuels livrets et assurance vie.

Quand vous virez une somme sur un livret, vos intérêts sont calculés à la quinzaine, et vous ne les visualisez qu’en début d’année suivante. Sur l’assurance vie c’est même fin janvier suivant.
Essayez de vous rappeler que vous ne ressentez pas ce besoin d’actualisation constante avec vos livrets et assurance vie.

A votre place (mais je n’y suis pas), j’éviterai les ordres radins avec les ETF… En théorie le lazy investing on vire la somme et on achète, on essaie pas de timer ou de se prendre la tête. Vous avez une chance sur deux (probablement plus) de ne jamais être servi sur vos ordres en attente et donc au final d’obtenir le rendement du cash…

Ceux qui ont fait les radins début 2019 s’en sont bien mordus les doigts en fin d’année. Et l’imprévisible covid n’est pas bonne raison de justifier "l’attente du krach" qui aurait pu mettre 10 ans de plus à survenir.

dangarcia, le 18/05/2020 a écrit :

amoilyon a écrit :

Après une offre immobilière, il y a tellement d’effervescence. Alors que là, je suis spectatrice sans aucun pouvoir dessus.

Comme avec l’immobilier quand le bien est acheté et le locataire en place : va-t-il payer son loyer le mois prochain ? Ne va-t-il pas quitter l’appartement dans 3 mois en pleine période de vacances ? Et si d’ici là les loyers ont baissé de 20% ? Et si un dégât des eaux majeur se déclare dans l’immeuble nécessitant des travaux urgents et coûteux ? etc.

Dorénavant, j’ai un bail notarié, avec un garant disposant d’un bon salaire. Ceci a valeur de titre exécutoire pour l’huissier:
La loi permet à tout créancier disposant d’un titre exécutoire, qui bénéficie d’une créance à l’encontre d’un salarié, dont le montant est chiffré, non contestable et exigible, de faire saisir une partie de la rémunération du salarié par l’employeur.

[url=https://www.juritravail.com/Actualite/salaire-obligation/Id/110631]Juritravail[/url] a écrit :

Ainsi le barème des saisies sur rémunération pour 2020 pour un salarié ayant un enfant à charge est le suivant (2) :

Tranche de rémunération mensuelle (en euros)    Maximum saisissable par mois
de 0 à 446,67 EUR    1/20e soit 22,33 EUR
de 446,68 EUR à 753,33 EUR    1/10e soit 53 EUR
de 753,34 EUR à 1.061,67 EUR    1/5e soit 114,67 EUR
de 1.061,68 EUR à 1.368,33 EUR    1/4 soit 191,34 EUR
de 1.368,34 à 1.675 EUR    1/3 soit 293,56 EUR
de 1.675,01 à 1.987,50 EUR    2/3 soit 501,89 EUR
au-delà de 1.987,50 EUR    501,89 EUR + la totalité sur la tranche supérieure à 1.987,50 EUR

J’ose espérer ne jamais en avoir besoin, mais je dors sur mes 2 oreilles. ( Et le locataire paye bien tous les mois).

S’il part, j’ai un préavis d’un mois, et donc autant de visites sur ce mois.

Même si les loyers baissent, pour ce début d’année, ma trésorerie est positive, donc je m’adapterai.

Des imprévus, il peut y en avoir partout : chez soi, chez le locataire, sa santé… ( et j’en sais quelque chose en ce début d’année), mais on ne peut pas repousser l’investissement "au cas où". J’ai une trésorerie pour les imprévus.

bibike a écrit :

Très difficile de faire le lien avec l’immobilier tant c’est le jour et la nuit de ce point de vue (variation visible de la valeur de marché…).

Pour vous aider, faites le parallèle avec vos éventuels livrets et assurance vie.

Quand vous virez une somme sur un livret, vos intérêts sont calculés à la quinzaine, et vous ne les visualisez qu’en début d’année suivante. Sur l’assurance vie c’est même fin janvier suivant.
Essayez de vous rappeler que vous ne ressentez pas ce besoin d’actualisation constante avec vos livrets et assurance vie.

Je vois bien qu’il n’y a aucun rapport entre les deux… Et pourtant on a autant d’investisseurs en bourse qui n’ont jamais posté en immo, et inversement.

Les livrets sont ma "tirelire" où je sors mes chèques de banque pour mes enchères, et les remets quand je ne suis pas l’adjudicataire. Pour l’heure, j’en ai 2 de sorti et j’attends l’audience.
Il y a un "fond de roulement" et je n’attends pas grand chose des intérêts.

choozpatate a écrit :

c’est marrant pour moi c’est l’inverse:
avec des ETF en bourse, j’achete, j’oublie, et dans 10 je serai plus riche.

avec mon compromis immo en cours, je me demande si je dois renégocier, pourquoi la banque c’est plus long, est ce que je vais pas me faire arnaquer pendant les travaux….est ce qu’il y aura des locataires malgré la crise COVID….

Nous voilà complémentaire !

Pour mon ETF, je dois quand même signaler ma nette amélioration, je n’ai actualisé que quelques rares fois dans la journée,
déjà parce qu’il faisait beau, et qu’on jouait à cache cache
puis que j’étais dans les devis des diagnostics immo pour mes achats de box, et de mail aux notaires
et enfin, parce que le cours oscillait autour de 283€ et que c’est grosso modo ce à quoi je les ai achetés.

Pour l’immo, je trouve cela plus simple.
Pour la banque, j’ai mon idée du taux, et je pousse en fonction ( 1.35/20 ans le studio, 1.15/20 ans le bureau, 1/15 ans les bureaux), j’aurais peut être eu mieux mais à ce moment, et vu mon profil, ça me convenait ( comparaison RP 0.85/20 ans)
Pourquoi la banque est longue ? Parce qu’il y a une pile de dossiers et qu’ils reçoivent des " courriers internes".
Une copine devait acheter un immeuble, en février une offre de sa banque, elle y est retournée semaine dernière, et ils ne font plus que " RP, selon la nouvelle circulaire interne", donc adieu RS et investissements… Là voilà donc chez le courtier. rester en contact étroit avec votre conseiller.
Les travaux… Je vais m’abstenir de commenter ce (douloureux) point (cf RP)
Les locataires : vous connaissez votre zone de recherche, vous connaissez votre cible. Ayez confiance dans vos analyses. En tout cas, covid ou pas, je ne m’arrête pas !

Puis en immo, tout est négociable, pour les diagnostics immo obligatoires, les devis vont de 140€ à 75€. Finalement, j’ai mon rdv lundi pour 50€ TTC. Parfait.

Que j’aime les vendeurs qui s’ignorent ! Innocent du vrai prix de leurs biens, croyant la première entreprise de diag venue qui flaire le pigeon à 100mètres, et qui croient que "ça va être lourd de tout gérer pour la vente, les diagnostics, le syndic, le notaire…, alors je baisse le prix et je vous laisse gérer". Parfait, parfait

@petitproprio

Je continue de suivre avec assiduité, en sous marin, vos nouveautés. J’aurais adoré être encore dans la proche banlieue lyonnaise.
Je perds en rapidité de visite, et donc en opportunité. Heureusement, je suis tenace, et de temps en temps cela paie (avec un peu de chance quand le premier acheteur potentiel se laisse la matinée avant de faire une offre, et que je visite en second pour le bureau. J’étais très étonnée qu’il se laisse quelques heures avant de faire une offre, mais ravie de l’opportunité pour moi).

Pour les box, tous les mois de mars, avec l’arrivée du printemps, arrive le compte rendu de copro ( et je l’attends comme les chocolats de Pâques ! )
Minutieusement, je relie les noms des présents, absents et représentés avec les propriétaires des box, et du coup je recense ceux qui n’existent plus, et hop ! Direction cadastre pour avoir les noms des nouveaux propriétaires des box. Ensuite une petite lettre et ne reste plus qu’à voir qui mord à l’hameçon.
Maintenant je suis en train de remonter la ligne, pour 2 box. Espérons que ces ventes arrivent au bout !

C’est une mine d’or votre box à moto, c’est de plus en plus couru. Pourquoi ne pas essayer de prospecter du côté des autres copropriétaires, si certains souhaitent vendre ? Vous connaissez déjà la copro, c’est un bon point.

Pour les baux, j’ai l’avantage d’avoir maintenant 2 locataires pour de la très longue durée. Puis j’ai déjà le modèle de bail, il ne me reste qu’à changer le nom et la date, ça va vite.
J’ai des paiements au trimestre, donc 8 virements/an pour mes 2 box. C’est très léger en administratif.

Pour les petits bureaux lyonnais, c’est un marché qui devient extrêmement couru. J’aurai plaisir à suivre vos visites.
J’en avais raté un l’an dernier, mais je ne sentais plus l’affaire. Peut être que j’aurais du continuer… En tout cas, j’ai fait le bonheur du second acquéreur potentiel. Chacun son tour !

amoilyon, le 04/10/2021 a écrit :

Sinon, pour des raisons extrinsèques et intrinsèques, je ne pense plus être une investisseuse immobilière à l’affut.

Dans les extrinsèques :
- une pression d’investisseurs toujours plus forte des biens qui partent vite, à des prix fort, et des "investisseurs en herbe" heureux d’avoir 3% de rentabilité BRUTE
- Les regles d’accès au crédit, qui se durcissent
- Les DPE dont les 2 nouveaux, qui sont sortis en G, et qu’il va falloir mettre en travaux
- la hausse des taxes foncières
- l’encadrement des loyers à Lyon
20€/m²… pour ma studette, ça fait même pas 250€/mois..
Quelles sont les possibilités pour être dans les clous ?
- renégocier le prêt immobilier pour diminuer la mensualité
- faire de la location courte durée autant que possible pour compenser la baisse du loyer long court
- changement de destination, et la passer en bureau équipée pour une entreprise, et donc location en bail professionnel
- … vente ?

Et la question a fini par se poser.
Mon locataire depuis 2019 a trouvé un boulot dans une autre ville. J’ai eu un SMS début septembre, suivie de sa lettre de dédite.
J’ai posté une annonce de location en tant que bureau. Sans vraiment savoir quoi faire. Avec ces même questions que je me posais en 2021.

J’ai contacté l’agence immobilière qui est le syndic de l’immeuble pour le prendre en gestion locative.
Je n’en aurais retenu qu’une chose, il n’y a que le propriétaire qui est intéressé dans son bien. Point.
Délai de réponse, impression de devoir ré expliquer à chaque fois, besoin de relancer, tarifs prohibitifs. Au final, le mois sera passé et toujours pas de date pour fixer l’état des lieux.

J’ai demandé un devis avec un huissier. Réactif, disponible rapidement, réponse dans la demi journée.
Mais tarif prohibitif.

Du coup, me voila dimanche dernier pour l’état des lieux de sortie.
Plusieurs locataires avaient visité sur ce mois et souhaitent le louer en tant que bureau, plusieurs profils, majoritairement des auto entrepreneurs, qui ont une activité complémentaire à leurs travails salariés.

Reste à savoir comment le louer en bureau ? Quels sont les démarches ?
Première vérification, le règlement de copropriété :

Je comprends qu’il est possible de faire un changement d’usage.

Je lis également sur le changement d’usage à Lyon

dont voici quelques extraits :

Le présent règlement applicable pour la Ville de Lyon prévoit plusieurs régimes d’autorisations de
changement d’usage, instruits par les services de la ville de Lyon et présentés dans les parties III et IV
du présent règlement. Ainsi :
 L’autorisation de changement d’usage peut être accordée sans compensation, elle l’est alors
à titre personnel et de manière temporaire, c’est-à-dire qu’elle cesse de produire effet lorsqu’il
est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du
bénéficiaire.

Donc en mentionnant qu’il s’agit du bail uniquement pour ce locataire, et que l’usage d’habitation est restauré à la fin du bail.

Article 9 : Autorisations non soumises à compensation et données à titre personnel
L’autorisation de changement d’usage peut être accordée sans compensation pour les demandes de
changement d’usage de locaux d’habitation :
- situés hors du périmètre hypercentre quelle que soit leur taille,
- situés dans le périmètre hypercentre et représentant une surface inférieure à 100 m²,
- destinés à la réalisation d’un équipement public ou d’intérêt collectif, quelle que soit la localisation
(hypercentre ou non),
- situés en rez-de-chaussée, quelle que soit la localisation (hypercentre ou non),
- à l’occasion du remplacement d’un professionnel régulièrement installé par une personne
exerçant la même profession que celle autorisée précédemment.

Mon bien est un 12m² en rez de chaussée, donc pas de compensation pour moi.

Lors de l’état des lieux de sortie, mon locataire sortant m’indique que plusieurs de salariés de son ancien boulot sont à plus d’une heure de route et souhaiteraient le louer, avec le patron en tant que caution.
Me voila donc à le relouer en habitation, à un salarié en poste, tout heureux de pouvoir être à 10 minutes à pied de son boulot. Le bail s’est donc signé le dimanche suivant (agence toujours aux abonnées absents…Encore 4h de route pour moi).

Le bien est clairement déficitaire, avec l’encadrement du loyer. Sur une année, cela s’équilibrera, mais ce n’est pas une solution viable au long terme. De plus, petite surface, et rez de chaussée, je n’espère pas mieux qu’un G. Aucun travaux ne sera voté aux AG -immeuble uniquement d’investisseur, aucun travaux n’est jamais voté…-

Ce locataire souhaite le louer quelques mois, le temps de son contrat, et le bail finirait fin d’année.
Ce qui me convient parfaitement, afin de faire un changement d’usage et de pouvoir le louer en bureau par la suite.
Je vais prendre rendez vous ici avec le futur locataire, ainsi que son numéro de SIRET, et le papier dument complété

La réglementation est stricte pour passer en "meublé", je vais donc voir avec le locataire, pour un usage de bureau.

A suivre.

Ce que j’aurais retenu.

Personne ne s’intéresse à la location de votre bien, si ce n’est vous.
J’aurais retenu que j’ai perdu beaucoup de temps pour les appeler, leur envoyer des mails, les relancer, puis envoyer tous les documents qu’ils m’ont réclamé : attestation de vente, diagnostics, RIB, … Et n’avoir toujours aucun rendez vous pour l’état des lieux de sortie 4 semaines après avoir pris contact avec eux.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Qui détermine la tension locative.
Aussi bien en habitation, qu’en bureau pour des auto entrepreneurs qui veulent un bureau.

La question du devenir de ce bien reste toujours en suspends.

Et de 8 !

(ici l’histoire du 7)
Je continue ma collection ^^

Appel avant-hier pendant que j’étais au boulot. J’avais enregistré ce numéro de portable sous une appellation fourre tout "box" -au moins ça me permet de me dire que j’étais déjà en contact avec cette personne, et pour quel bien immo-, j’imagine donc la dédite d’un des locataires.
Surprise sur la messagerie vocale, un propriétaire qui avait reçu ma lettre il y a 6 ans (!), m’avait appelé pour le prix qu’il pouvait en espérer et qui voulait savoir si j’étais toujours intéressée pour acheter son box.

Comme quoi, des fois on plante des graines, on les oublie, et on a une belle récolte des années plus tard.

(Sinon, quand j’aurais de nouveau le temps, je renverrai ma lettre aux autres propriétaires de box. Au final, j’aurais réussi à en acheter plusieurs avec cette méthode.
Les "vrais" vendeurs qui publient des annonces sont plutôt rare, et j’entre en concurrence avec "le reste du monde". Alors qu’avec ma lettre, le lien est fait.
Je remarque aussi que le "je m’occupe de tout - syndic, notaire, diagnostics- est un solide argument. Tous les " vendeurs qui s’ignorent" me demandent confirmation qu’ils n’auront absolument rien à gérer).

Votre stratégie concernant les boxs est très pertinente. Sur ces biens de faible valeur unitaire, il y a des personnes qui sont des vendeurs potentiels, mais ne veulent pas sauter le pas. Recevoir un courrier sérieux, bien tourné, et promettant de s’"occuper de tout" peut décider de la vente. Le prix peut alors être inférieur, voire très inférieur au prix du marché, car ils ne recherchent pas une vente au prix du marché ; juste une vente "je ne m’occupe de rien et je suis débarrassé et je n’aurai plus à payer les charges de copropriété".

Ces stratégies de recherche, qui demandent du temps, de la patience, des efforts, et de la diplomatie, sont exposées sur le forum. Cf messages de Surin, DDTee, cricri77700, Cyberpapy, Plutarque, vous et d’autres. Je m’étonne qu’elles ne soient pas plus copiées. La réponse tient sans doute dans "demandent du temps, de la patience, des efforts, et de la diplomatie".

Oui, quand on suit une copro parce qu’on y a déjà un lot, on sait quand sont les AG. Ca permet d’écrire au bon moment…

"Comment font les autres parents ?" : ils galèrent. Et c’est une maxime qu’on peut appliquer à tous les parents. En gros, rien n’est vraiment prévu pour gérer les gamins et bosser en même temps sans avoir un planning au millimètre.

Dans les bizarreries :
Enfant né en décembre. Scolarisation obligatoire en septembre de ses trois ans (donc lui à < 3 ans). Les parents reçoivent une fin de non recevoir car l’enfant ne peut pas aller au périscolaire (matin, midi et soir) car il n’a pas 3 ans… Alors que l’année d’avant il était en crèche et mangeait ce qu’on lui donnait.

Bref bon courage à vous !