La discussion porte sur la SCPI Corum Origin, une SCPI de rendement gérée par la société de gestion CORUM AM. Les participants échangent sur les performances de cette SCPI, sa fiscalité et sa stratégie d'investissement.
Les arguments en faveur de Corum Origin mis en avant sont :
- Un rendement historique élevé et stable, supérieur à la moyenne des SCPI.
- Une diversification géographique et sectorielle du patrimoine immobilier.
- Une politique de distribution de 100 % des loyers et des plus-values.
- Des frais de souscription élevés, mais une revalorisation régulière du prix des parts.
- Une communication claire et transparente de la part de la société de gestion.
Les arguments en défaveur de Corum Origin mis en avant sont :
- Le risque lié à la diversification géographique et sectorielle du patrimoine.
- L'absence de maîtrise de la collecte, qui pourrait entraîner une baisse du rendement.
- La communication parfois jugée "agressive" de la part de la société de gestion.
- L'incertitude liée à la fiscalité des revenus étrangers.
- La difficulté de trouver des contreparties pour les achats en nue-propriété.
Globalement, les participants semblent satisfaits de Corum Origin, même si certains émettent des réserves sur la pérennité de ses performances et sur la stratégie de la société de gestion.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Corum Origin à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 66% - 64 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 11% - 11 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 10% - 10 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 6% - 6 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 5% - 5 | |||||
Nombre de recommandations : 96 Recommandation moyenne : 3,3/4  |
||||||
LA SDG rémunère le CGP dès l’acquisition des parts donc le paiement est immédiat.
La SDG ne touche rien de suite mai s’assure des frais de gestion annuel.
Elle récupèrera les frais lors de la revente des parts.
90% des parts sont vendu via la SG et non au marché secondaire.
Je suis à l’écoute si je dis des bétises …
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1 #577 25/05/2018 11h42
Hall of Fame Flyz57 a écrit :
Faux,
C’est faux.
Flyz57 a écrit :
Les frais ne sont pris que lors de la revente.
C’est faux on l’a expliqué mais vous ne voulez pas l’entendre.
Flyz57 a écrit :
D’ailleurs si vous effectuez une vente via le marché secondaire et non via rachat par la SG, vous ne payerez pas les 11 ou 13%
Encore plus faux.
Que peut-on vous dire de plus !
Continuons…
Flyz57 a écrit :
LA SDG rémunère le CGP dès l’acquisition des parts donc le paiement est immédiat.
Ok
Flyz57 a écrit :
La SDG ne touche rien de suite mai s’assure des frais de gestion annuel.
Elle récupèrera les frais lors de la revente des parts.
90% des parts sont vendu via la SG et non au marché secondaire.
Je suis à l’écoute si je dis des bétises …
Vraisemblablement vous n’êtes pas à l’écoute mais nul doute que quelqu’un prendra la peine de vous l’expliquer plus en détail, si tant est que cela ait de l’importance.
Le fait est, l’acheteur paie les frais à l’achat. Il revend il a perdu les frais.
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3 #578 25/05/2018 11h49Flyz57, la commission de souscription est bien un cout à l’achat que la société encaisse dès la souscription
Les statuts le précisent bien
Statuts de Corum a écrit :
La société de gestion perçoit lors des augmentations de capital une commission de souscription de 11,964% TTI du prix de souscription, prélevée sur la prime d’émission.
Par ailleurs, la cession de parts au maché secondaire n’est pas gratuite, mais forfaitaire.
Pour les cessions de parts ainsi que pour les mutations à titre gratuit (donations / successions), la société de gestion perçoit
une commission forfaitaire de 240,00 € TTI (commission exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006), quel que soit le nombre de parts transférées à la charge du vendeur,
donateur ou ayant droits
(d’ailleurs, je viens de remarquer que pour la rédaction des statuts de CORUM XL, ils on été plus gourmands et ont prévu une commission de cession de 5% à la charge de l’acquéreur pour les cessions à titre onéreux)
Je pense que par une gymnastique intellectuelle, vous voulez en faire des frais à la sortie car le rendement est indiqué net de frais. Néanmoins, si vous avez acheté au marché primaire, cet argent est bien sorti de votre poche, pour rentrer dans celle de la société de gestion et d’un éventuel intermédiaire. En clair cette partie de votre souscription n’est pas investie dans des biens produisant des loyers.
Effectivement, en revendant au marché secondaire, vous pouvez essayer de récupérer un partie de cette commission de souscription, mais il est certain qu’un acquéreur achetant au marché secondaire ne voudra pas payer le même prix que pour une souscription directe auprès de la société de gestion.
Dernière modification par petitproprio (25/05/2018 12h11)
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Flyz57 a écrit :
LA SDG rémunère le CGP dès l’acquisition des parts donc le paiement est immédiat.
Oui, la SDG paie le CGP avec l’argent du souscripteur.
Flyz57 a écrit :
La SDG ne touche rien de suite mai s’assure des frais de gestion annuel.
Elle récupèrera les frais lors de la revente des parts.
Faux, il n’y a qu’à relire les statuts de n’importe quelle SCPI, ou bien les rapports annuels des sociétés de gestion pour comprendre qu’une partie de l’argent lors d’une souscription à une SCPI et encaissée immédiatement par la SDG. Par exemple, PAREF qui expliquait ses bons résultats récents par une stabilité de sa gestion en compte propre mais une belle augmentation des revenus de gestion pour compte de tiers, et particulièrement une belle augmentation des souscriptions de Novapierre.
Voir aussi les polémiques sur les intérêts divergeants des SDG et des associés de SCPI lorsque le marché est haut et les rendements en baisse. (la SDG ayant tout intérêt à continuer les souscriptions et donc les investissements pour lesquels, elle est rémunérée, tandis que les associés se voient "affublés" de biens abaissant le rendement moyen).
Enfin, ce n’est pas avec un turn-over du capital de 2% par an en moyenne qu’une SDG fera son beurre. Elle a tout intérêt à encaisser l’argent à la souscription.
Bref, il suffit de s’intéresser aux flux monétaires pour comprendre que les frais de souscription sont bien des frais payés à l’entrée (ce sont des frais de - à la - souscription comme leur nom l’indique).
D’un point de vue capitalistique, l’acheteur de part achète disons pour 10000€ de parts, et admettons que la valeur de part corresponde exactement à la valeur nominal des biens, il va toucher des loyers correspondants à 10000€ de capital investi, et non pas 10000€ - les frais. Et, ce n’est qu’à la revente que la valeur de revente va être amputée. Vu du côté du nouvel acquéreur, cela pourrait être assimilé à des frais de sortie. Il n’empêche que l’augmentation de capital au sein de la SCPI n’est que de 10000€ - les frais.
Il n’y a que les CGP, certainement pour des raisons commerciales, qui font croire qu’il y a pas de frais d’entré (c’est plus vendeur !). Mais, les frais de souscription sont bien des frais d’entrée (comme leur nom l’indique), et sont bien prélevés dès le départ.
Et, de mon point de vue, je trouve que si la relation client entre le CGP et son client est basée sur un mensonge dès le départ, c’est bien mal parti !
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WhiteTiger a écrit :
l’acheteur de part achète disons pour 10000€ de parts, et admettons que la valeur de part corresponde exactement à la valeur nominal des biens, il va toucher des loyers correspondants à 10000€ de capital investi, et non pas 10000€ - les frais.
Je dirais plutôt: l’acheteur de part achète disons pour 10000€ de parts, il va toucher des loyers correspondants à 10000€ - les frais d’entrée investis, mais la DVM est calculée sur 10000€.
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1 #581 26/05/2018 10h23Non. Ce n’est pas aussi simple.
La question est de savoir combien de valeur vous achetez lorsque vous achetez une part ?
Réponse:
1- La valeur de la part - les frais de souscription (votre réponse)
2- La valeur de la part
3- La valeur de la réalisation
4- La valeur de reconstitution
La bonne réponse est 3, ou éventuellement 4. Si l’on considère que tous les frais d’acquisition d’un bien doivent rentrer dans le calcul alors on considèrera la réponse 4 (c’est le cas qu’il faut considérer lorsque l’on juge du rendement, amha). Si on veut simplement connaître la valeur globale des actifs réellement acquis, c’est la réponse 3, car la valeur de réalisation est bien égale à la somme de la valeur vénale de ses immeubles, telle qu’elle résulte de leur expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).
Par exemple Corum,
Vréa = 900€
Vrecon = 1108€
Vretrait = 933€
Donc lorsque vous achetez une part de Corum, vous avez un actif d’une valeur de 900€, mais qui coûterait 1108€ à acquérir actuellement (il y a les frais d’acquisition des biens trés importants, il faut bien payer les intermédiaires dans chaque pays).
Si l’on considère le prix de la part moins les frais, on est à 933€ (la valeur de retrait). Cette valeur est supérieure à la valeur vénale mais est bien inférieure à la valeur de reconstitution. Bref, grosso modo, c’est assez équilibré mais le nouvel acquéreur va toucher un loyer sur des biens d’une valeur de seulement 900€, soit moins que le prix de la part - les frais.
Un autre exemple (différent), ATP1
Prix d’achat frais inclus = 210€
Vrea = 234€
Vrecon = 275€
Vretrait = 189€
Là, le prix d’une part frais inclus est trés inférieur à Vrea et encore plus à Vrecon. Il y a donc une forte prime à l’achat et le nouvel acquéreur va toucher des loyers bien supérieurs au prix de la part - les frais (189€).
Cela dit ce n’est pas une recommandation pour acheter des parts de ATP1. Et ce que j’ai écrit ci-dessus reste vrai.
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Hall of Fame WhiteTiger a écrit :
…la valeur de réalisation est bien égale à la somme de la valeur vénale de ses immeubles, telle qu’elle résulte de leur expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).
La valeur de réalisation est-elle forcément supérieure à la valeur d’expertise des immeubles ?
J’imagine que non si la SCPI a des emprunts.
Par exemple pour Actipierre 1, la valeur d’expertise est de 93,9M€ soit 613,73€/part et la valeur de réalisation 92,87M€ soit 607,03 €/part mais je n’ai pas l’explication du pourquoi valeur d’expertise > valeur de réalisation.
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N’est-ce pas lié aux divers coût de sortie engendrés lors de la vente d’un actif ?
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Hall of Fame Non ça c’est ce qui fait la différence entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation.
Google - définition valeur de réalisation a écrit :
La valeur de réalisation d’une SCPI est la valeur vénale de ses biens immobiliers, estimée par un expert, auquel vient s’ajouter la valeur nette des autres actifs.
En fait, la valeur de réalisation correspond à la valeur récupérée par les associés en cas de liquidation des actifs.
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Deux aspirines plus tard (:-) car ce n’est pas simpleDans un monde idéal, une part de SCPI devrait être vendue au minimum à sa valeur de reconstitution par part, augmentée des frais de souscription revenant à la société de gestion (qu’elle distribue plus ou moins à son réseau), ceci afin de tenir compte de l’intérêt des anciens associés. Erreur: voir message #591 et 592
Dans ce cas, les réponse 3 et 4 me conviennent.
Comme le rendement immobilier doit être calculé frais d’acquisition inclus, le fameux rendement AEM (acte en main) cher à Corum, je choisirai plutôt 4. L’investisseur va toucher les loyers du capital investi dans la SCPI, cad correspondant à la valeur de reconstitution.
Mais comme justement il n’y a pas de corrélation entre prix de la part et la valeur de reconstitution, en tant qu’investisseur, je préfère la réponse 1 même si elle est fausse. L’investisseur va toucher les loyers correspondant à la valeur de la part - les frais de gestion.
Dernière modification par sm94 (26/05/2018 15h53)
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Hall of Fame sm94 a écrit :
Dans un monde idéal, une part de SCPI devrait être vendue au minimum à sa valeur de reconstitution par part, augmentée des frais de souscription revenant à la société de gestion
C’est paradoxal car tout simplement impossible dans le cas d’une SCPI à capital variable et ayant des frais de souscription supérieurs à 10% car la valeur de part d’une SCPI à capital variable doit être comprise entre +10 et -10% de sa valeur de reconstitution.
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La valeur de réalisation exprime, sur la base des expertises immobilières, la valeur vénale théorique de la SCPI si tous les immeubles étaient cédés en l’état.
@Surin: les emprunts sont des dettes déduites.
@wulfram: Je pense que les frais de négociation revenant à la société de gestion, les impôts dus sur les plus-values… ne sont pas comptabilisées. Les associés toucheraient donc moins en cas de liquidation de la SCPI.
La valeur de reconstitution exprime, sur la base de la valeur de réalisation, le prix qu’il faudrait payer pour reconstituer la SCPI, cad en ajoutant à la valeur de réalisation le montant des droits d’enregistrement, la commissions de souscription et de recherche de la société de gestion.
NB: définitions Sofidy
Surin a écrit :
C’est paradoxal car tout simplement impossible dans le cas d’une SCPI à capital variable et ayant des frais de souscription supérieurs à 10% car la valeur de part d’une SCPI à capital variable doit être comprise entre +10 et -10% de sa valeur de reconstitution.
Je suis d’accord avec vous. Faut-il en déduire que les commissions de souscription supérieures à 10% ne devraient pas être autorisées, ou faire sauter cette règle? Erreur: voir message #591 et 592
Dernière modification par sm94 (26/05/2018 15h55)
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Hall of Fame Ciloger.fr - glossaire a écrit :
VALEUR DE RECONSTITUTION
La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits, frais d’acquisition des immeubles et de prospection des capitaux).
Il s’agit du prix que devrait apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l’identique à une date donnée, généralement à la clôture de l’exercice comptable.
Donc ça n’inclut pas la commission de souscription. Si elle l’était dans la valeur de reconstitution, ce que vous aviez écrit avant serait contradictoire, on la compterait 2 fois.
PS: continuez l’aspirine svp 
Edit: voir la suite, la commission de souscription semble bien incluse dans la valeur de reconstitution.
Dernière modification par kc44 (26/05/2018 16h28)
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Surin a écrit :
WhiteTiger a écrit :
…la valeur de réalisation est bien égale à la somme de la valeur vénale de ses immeubles, telle qu’elle résulte de leur expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).
La valeur de réalisation est-elle forcément supérieure à la valeur d’expertise des immeubles ?
J’imagine que non si la SCPI a des emprunts.
Par exemple pour Actipierre 1, la valeur d’expertise est de 93,9M€ soit 613,73€/part et la valeur de réalisation 92,87M€ soit 607,03 €/part mais je n’ai pas l’explication du pourquoi valeur d’expertise > valeur de réalisation.
C’est certainement lié à un surinvestissement. Mais je n’ai pas creusé le sujet.
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1 #590 26/05/2018 14h39Pour information, voici ce qu’il est noté dans le dernier bulletin trimestriel :
"ACTIPIERRE 1 présente un solde d’emploi des fonds négatifs (surinvestissement) de 3,6 M€."
Message édité par l’équipe de modération (26/05/2018 14h47) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent
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sm94 a écrit :
Dans un monde idéal, une part de SCPI devrait être vendue au minimum à sa valeur de reconstitution par part, augmentée des frais de souscription revenant à la société de gestion (qu’elle distribue plus ou moins à son réseau), ceci afin de tenir compte de l’intérêt des anciens associés.
Les frais de souscription sont déjà inclus dans la valeur de reconstitution
Surin a écrit :
Ciloger.fr - glossaire a écrit :
VALEUR DE RECONSTITUTION
La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits, frais d’acquisition des immeubles et de prospection des capitaux).
Il s’agit du prix que devrait apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l’identique à une date donnée, généralement à la clôture de l’exercice comptable.Donc ça n’inclut pas la commission de souscription. Si elle l’était dans la valeur de reconstitution, ce que vous aviez écrit avant serait contradictoire, on la compterait 2 fois.
PS: continuez l’aspirine svp
Les frais de prospection de capitaux, ça s’appelle également les frais de collecte ou frais de recherche des capitaux, vous ajoutez les frais de recherche d’investissement et vous optenez la commission de souscription.
La commission de souscription, ainsi que l’ensemble des frais d’acquisitions sont prélevés sur la prime d’émission, composante du prix de souscription.
Pour reconstituer la SCPI, il faut donc ajouter tout ce qui a été prélevé sur la prime d’émission .
Je vous cite la définition donnée par PricewaterhouseCoopers France et qui fait référence à la règlementation en vigueur :
La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution du patrimoine de la SCPI.
La valeur de reconstitution de la société est ainsi déterminée à partir de la valeur de réalisation
augmentée de la commission de souscription au moment de la reconstitution, multipliée par le nombre de parts émises, ainsi que de l’estimation des frais qui seraient nécessaires pour l’acquisition du patrimoine de la société à la date de clôture de l’exercice.
Dernière modification par ddazin (26/05/2018 16h07)
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J’ai écrit:
La valeur de reconstitution exprime, sur la base de la valeur de réalisation, le prix qu’il faudrait payer pour reconstituer la SCPI, cad en ajoutant à la valeur de réalisation le montant des droits d’enregistrement, la commissions de souscription et de recherche de la société de gestion.
1) pour être exact, j’ai fait une erreur de recopie, il est écrit page 30 du RA 2017 d’immorente:
"La valeur de reconstitution exprime, sur la base de la valeur de réalisation, le prix qu’il faudrait payer pour reconstituer la SCPI, cad en ajoutant à la valeur de réalisation le montant des droits d’enregistrement, la commission de souscription et de recherche d’immeubles de la société de gestion"
2) Le terme "commission de souscription et de recherche" recopié sans trop réfléchir me fait réfléchir, je reprends donc la note d’information de la SCPI, c’est écrit:
Sofidy a écrit :
Cette valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine…
À dater du 21 avril 2017 et jusqu’à nouvel avis, le prix de souscription d’une part se décompose de la manière suivante :
• Nominal 152 €
• Prime d’émission (dont 33 € HT ; 39,60 € TTC, soit 10 % au titre de la commission de souscription) 178 €
• Total à verser pour une part 330 €
Ce prix se compare avec la valeur de reconstitution de la société ramenée à une part sociale, valeur déterminée selon la méthode exposée plus haut (voir I.3) et dont les résultats au 31/12/2016 sont les suivants :
Situation au 31 décembre 2016 / Valeur globale / Valeur ramenée à une part
1. Valeur vénale des Immeubles / 2 353 792 500 € / 309,93 €
2. Autres actifs de la société
• Immobilisations en cours sur promesses de vente / 9 242 160 € / 1,21 €
• Immobilisations financières / 96 435 482 € / 12,70 €
• Liquidités nettes à investir(*) / -405 583 998 € / -53,40 €
3. Valeur de réalisation de la société (1+2)/ 2 053 886 144 € / 270,44 €
4. Frais afférents à la reconstitution du patrimoine
• Droits et frais d’acquisition / 170 145 012 € / 22,40 €
• Commission de souscription et de recherche d’immeubles / 247 114 573 € / 32,54 €
5. Valeur de reconstitution de la société (3+4) / 2 471 145 729 € / 325,38 €
Donc la "commission de souscription et de recherche d’immeuble" qui représente exactement 10% du total de la valeur de reconstitution, correspond à la commission de souscription des parts !
Elle est donc bien incluse dans la valeur de reconstitution, contrairement à ce que je pensais initialement.
Donc
- dire que "Cette valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine" semble un peu abusif, la commission de souscription n’étant pas acquise à la SCPI.
- il serait moins ambigu de parler des commissions de souscription et de recherche d’immeubles…
J’ai bien peur que mon monde idéal (message #585) ne corresponde pas à la réalité.
Hop, 2 aspirines supplémentaires…
Edit: doublé par ddazin ! Comme quoi, il y a toujours à apprendre…
Dernière modification par sm94 (26/05/2018 15h56)
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sm94 a écrit :
- il serait moins ambigu de parler des commissions de souscription et de recherche d’immeubles…
La commission de souscription correspond à :
-des frais de recherche de capitaux
-des frais de recherche d’investissement
Ce sont des frais qui ont réellement été engagés et qui sont à prendre en compte dans la reconstitution théorique de la SCPI…
WhiteTiger a écrit :
Surin a écrit :
WhiteTiger a écrit :
…la valeur de réalisation est bien égale à la somme de la valeur vénale de ses immeubles, telle qu’elle résulte de leur expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).
La valeur de réalisation est-elle forcément supérieure à la valeur d’expertise des immeubles ?
J’imagine que non si la SCPI a des emprunts.
Par exemple pour Actipierre 1, la valeur d’expertise est de 93,9M€ soit 613,73€/part et la valeur de réalisation 92,87M€ soit 607,03 €/part mais je n’ai pas l’explication du pourquoi valeur d’expertise > valeur de réalisation.C’est certainement lié à un surinvestissement. Mais je n’ai pas creusé le sujet.
"augmentée de la valeur nette des autres actifs" n’est pas forcément positif : vous l’avez dit vous même : si la société est endettée, son endettement net vient en déduction et la VR est inférieure à la valeur d’expertise. Ce qui est peut-être le cas d’Actipierre1. A vérifier à la lecture de son prochain RA.
Dernière modification par ddazin (26/05/2018 16h07)
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Qui en reprend avant la hausse du 1er juin ?
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Bonjour,
J’ai eu une alerte mail de mon CGP à propos de cette hausse.
N’est-il pas déjà trop tard pour en profiter (si l’achat se fait en cash)?
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Hall of Fame Acheter des SCPI, cela se fait en 24 heures, le temps que le virement soit crédité sur le compte de la SCPI.
En lisant un bulletin AEW-Ciloger (d’ailleurs ils semblent uniformiser leurs bulletins entre SCPI Nami et Ciloger ce qui est mieux), voici qui clos le débat sur les frais de souscription appelés encore frais d’entrée:
bulletin AEW-Ciloger a écrit :
Il est rappelé que l’acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme. L’appréciation éventuelle du prix d’exécution de la part sur une année complète ou partielle a une signification relative. L’analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en considération :
_les frais à la souscription ou à l’acquisition de parts, en rapport avec la nature immobilière de l’investissement. Ces frais à l’entrée n’ont pas la même importance relative pour un associé ayant investi de longue date et un autre ayant réalisé une prise de participation plus récente
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Ravito a écrit :
Bonjour,
J’ai eu une alerte mail de mon CGP à propos de cette hausse.
N’est-il pas déjà trop tard pour en profiter (si l’achat se fait en cash)?
Non, il faut que le virement ou le chèque soit reçu avant le 1er juin.
A crédit par contre c’est mort.
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Hall of Fame Quelques extraits (1’20" des 3 heures) de l’AG du 12 avril sont ici.
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On peut vous y voir GBL ? ;-)
Interessant mais très marketing la vidéo
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Nouvelle acquisition pour Corum Origine le 05/06 en Espagne dans un immeuble industriel
Corum Origine
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