Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Flyz57 a écrit :

Faux,

C’est faux.

Flyz57 a écrit :

Les frais ne sont pris que lors de la revente.

C’est faux on l’a expliqué mais vous ne voulez pas l’entendre.

Flyz57 a écrit :

D’ailleurs si vous effectuez une vente via le marché secondaire et non via rachat par la SG, vous ne payerez pas les 11 ou 13%

Encore plus faux.
Que peut-on vous dire de plus !

Continuons…

Flyz57 a écrit :

LA SDG rémunère le CGP dès l’acquisition des parts donc le paiement est immédiat.

Ok

Flyz57 a écrit :

La SDG ne touche rien de suite mai s’assure des frais de gestion annuel.
Elle récupèrera les frais lors de la revente des parts.
90% des parts sont vendu via la SG et non au marché secondaire.

Je suis à l’écoute si je dis des bétises …

Vraisemblablement vous n’êtes pas à l’écoute mais nul doute que quelqu’un prendra la peine de vous l’expliquer plus en détail, si tant est que cela ait de l’importance.

Le fait est, l’acheteur paie les frais à l’achat. Il revend il a perdu les frais.

Flyz57 a écrit :

LA SDG rémunère le CGP dès l’acquisition des parts donc le paiement est immédiat.

Oui, la SDG paie le CGP avec l’argent du souscripteur.

Flyz57 a écrit :

La SDG ne touche rien de suite mai s’assure des frais de gestion annuel.
Elle récupèrera les frais lors de la revente des parts.

Faux, il n’y a qu’à relire les statuts de n’importe quelle SCPI, ou bien les rapports annuels des sociétés de gestion pour comprendre qu’une partie de l’argent lors d’une souscription à une SCPI et encaissée immédiatement par la SDG. Par exemple, PAREF qui expliquait ses bons résultats récents par une stabilité de sa gestion en compte propre mais une belle augmentation des revenus de gestion pour compte de tiers, et particulièrement une belle augmentation des souscriptions de Novapierre.

Voir aussi les polémiques sur les intérêts divergeants des SDG et des associés de SCPI lorsque le marché est haut et les rendements en baisse. (la SDG ayant tout intérêt à continuer les souscriptions et donc les investissements pour lesquels, elle est rémunérée, tandis que les associés se voient "affublés" de biens abaissant le rendement moyen).

Enfin, ce n’est pas avec un turn-over du capital de 2% par an en moyenne qu’une SDG fera son beurre. Elle a tout intérêt à encaisser l’argent à la souscription.

Bref, il suffit de s’intéresser aux flux monétaires pour comprendre que les frais de souscription sont bien des frais payés à l’entrée (ce sont des frais de - à la - souscription comme leur nom l’indique).

D’un point de vue capitalistique, l’acheteur de part achète disons pour 10000€ de parts, et admettons que la valeur de part corresponde exactement à la valeur nominal des biens, il va toucher des loyers correspondants à 10000€ de capital investi, et non pas 10000€ - les frais. Et, ce n’est qu’à la revente que la valeur de revente va être amputée. Vu du côté du nouvel acquéreur, cela pourrait être assimilé à des frais de sortie. Il n’empêche que l’augmentation de capital au sein de la SCPI n’est que de 10000€ - les frais. 

Il n’y a que les CGP, certainement pour des raisons commerciales, qui font croire qu’il y a pas de frais d’entré (c’est plus vendeur !). Mais, les frais de souscription sont bien des frais d’entrée (comme leur nom l’indique), et sont bien prélevés dès le départ.

Et, de mon point de vue, je trouve que si la relation client entre le CGP et son client est basée sur un mensonge dès le départ, c’est bien mal parti !

Non. Ce n’est pas aussi simple.

La question est de savoir combien de valeur vous achetez lorsque vous achetez une part ?
Réponse:
1- La valeur de la part - les frais de souscription (votre réponse)
2- La valeur de la part
3- La valeur de la réalisation
4- La valeur de reconstitution

La bonne réponse est 3, ou éventuellement 4. Si l’on considère que tous les frais d’acquisition d’un bien doivent rentrer dans le calcul alors on considèrera la réponse 4 (c’est le cas qu’il faut considérer lorsque l’on juge du rendement, amha). Si on veut simplement connaître la valeur globale des actifs réellement acquis, c’est la réponse 3, car la valeur de réalisation est bien égale à la somme de la valeur vénale de ses immeubles, telle qu’elle résulte de leur expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).

Par exemple Corum,
Vréa = 900€
Vrecon = 1108€
Vretrait = 933€

Donc lorsque vous achetez une part de Corum, vous avez un actif d’une valeur de 900€, mais qui coûterait 1108€ à acquérir actuellement (il y a les frais d’acquisition des biens trés importants, il faut bien payer les intermédiaires dans chaque pays).

Si l’on considère le prix de la part moins les frais, on est à 933€ (la valeur de retrait). Cette valeur est supérieure à la valeur vénale mais est bien inférieure à la valeur de reconstitution. Bref, grosso modo, c’est assez équilibré mais le nouvel acquéreur va toucher un loyer sur des biens d’une valeur de seulement 900€, soit moins que le prix de la part - les frais.

Un autre exemple (différent), ATP1
Prix d’achat frais inclus = 210€
Vrea = 234€
Vrecon = 275€
Vretrait = 189€

Là, le prix d’une part frais inclus est trés inférieur à Vrea et encore plus à Vrecon. Il y a donc une forte prime à l’achat et le nouvel acquéreur va toucher des loyers bien supérieurs au prix de la part - les frais (189€).

Cela dit ce n’est pas une recommandation pour acheter des parts de ATP1. Et ce que j’ai écrit ci-dessus reste vrai.

N’est-ce pas lié aux divers coût de sortie engendrés lors de la vente d’un actif ?

Deux aspirines plus tard (:-) car ce n’est pas simple

Dans un monde idéal, une part de SCPI devrait être vendue au minimum à sa valeur de reconstitution par part, augmentée des frais de souscription revenant à la société de gestion (qu’elle distribue plus ou moins à son réseau), ceci afin de tenir compte de l’intérêt des anciens associés. Erreur: voir message #591 et 592

Dans ce cas, les réponse 3 et 4 me conviennent.

Comme le rendement immobilier doit être calculé frais d’acquisition inclus, le fameux rendement AEM (acte en main) cher à Corum, je choisirai plutôt 4. L’investisseur va toucher les loyers du capital investi dans la SCPI, cad correspondant à la valeur de reconstitution.

Mais comme justement il n’y a pas de corrélation entre prix de la part et la valeur de reconstitution, en tant qu’investisseur, je préfère la réponse 1 même si elle est fausse. L’investisseur va toucher les loyers correspondant à la valeur de la part - les frais de gestion.

Dernière modification par sm94 (26/05/2018 15h53)

La valeur de réalisation exprime, sur la base des expertises immobilières, la valeur vénale théorique de la SCPI si tous les immeubles étaient cédés en l’état.

@Surin: les emprunts sont des dettes déduites.

@wulfram:  Je pense que les frais de négociation revenant à la société de gestion, les impôts dus sur les plus-values… ne sont pas comptabilisées. Les associés toucheraient donc moins en cas de liquidation de la SCPI.

La valeur de reconstitution exprime, sur la base de la valeur de réalisation, le prix qu’il faudrait payer pour reconstituer la SCPI, cad en ajoutant à la valeur de réalisation le montant des droits d’enregistrement, la commissions de souscription et de recherche de la société de gestion.

NB: définitions Sofidy

Surin a écrit :

C’est paradoxal car tout simplement impossible dans le cas d’une SCPI à capital variable et ayant des frais de souscription supérieurs à 10% car la valeur de part d’une SCPI à capital variable doit être comprise entre +10 et -10% de sa valeur de reconstitution.

Je suis d’accord avec vous. Faut-il en déduire que les commissions de souscription supérieures à 10% ne devraient pas être autorisées, ou faire sauter cette règle? Erreur: voir message #591 et 592

Dernière modification par sm94 (26/05/2018 15h55)

Surin a écrit :

WhiteTiger a écrit :

…la valeur de réalisation est bien égale à la somme de la valeur vénale de ses immeubles, telle qu’elle résulte de leur expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).

La valeur de réalisation est-elle forcément supérieure à la valeur d’expertise des immeubles ?
J’imagine que non si la SCPI a des emprunts.
Par exemple pour Actipierre 1, la valeur d’expertise est de 93,9M€ soit 613,73€/part et la valeur de réalisation 92,87M€ soit 607,03 €/part mais je n’ai pas l’explication du pourquoi valeur d’expertise > valeur de réalisation.

C’est certainement lié à un surinvestissement. Mais je n’ai pas creusé le sujet.

sm94 a écrit :

Dans un monde idéal, une part de SCPI devrait être vendue au minimum à sa valeur de reconstitution par part, augmentée des frais de souscription revenant à la société de gestion (qu’elle distribue plus ou moins à son réseau), ceci afin de tenir compte de l’intérêt des anciens associés.

Les frais de souscription sont déjà inclus dans la valeur de reconstitution

Surin a écrit :

Ciloger.fr - glossaire a écrit :

VALEUR DE RECONSTITUTION

La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits, frais d’acquisition des immeubles et de prospection des capitaux).

Il s’agit du prix que devrait apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l’identique à une date donnée, généralement à la clôture de l’exercice comptable.

Donc ça n’inclut pas la commission de souscription. Si elle l’était dans la valeur de reconstitution, ce que vous aviez écrit avant serait contradictoire, on la compterait 2 fois.

PS: continuez l’aspirine svp

Les frais de prospection de capitaux, ça s’appelle également les frais de collecte ou frais de recherche des capitaux, vous ajoutez les frais de recherche d’investissement et vous optenez la commission de souscription.
La commission de souscription, ainsi que l’ensemble des frais d’acquisitions sont prélevés sur la prime d’émission, composante du prix de souscription.
Pour reconstituer la SCPI, il faut donc ajouter tout ce qui a été prélevé sur la prime d’émission .

Je vous cite la définition donnée par PricewaterhouseCoopers France et qui fait référence à la règlementation en vigueur :
La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution du patrimoine de la SCPI.
La valeur de reconstitution de la société est ainsi déterminée à partir de la valeur de réalisation
augmentée de la commission de souscription au moment de la reconstitution, multipliée par le nombre de parts émises, ainsi que de l’estimation des frais qui seraient nécessaires pour l’acquisition du patrimoine de la société à la date de clôture de l’exercice.

Dernière modification par ddazin (26/05/2018 16h07)

sm94 a écrit :

- il serait moins ambigu de parler des commissions de souscription et de recherche d’immeubles…

La commission de souscription correspond à :
-des frais de recherche de capitaux
-des frais de recherche d’investissement

Ce sont des frais qui ont réellement été engagés et qui sont à prendre en compte dans la reconstitution théorique de la SCPI…

WhiteTiger a écrit :

Surin a écrit :

WhiteTiger a écrit :

…la valeur de réalisation est bien égale à la somme de la valeur vénale de ses immeubles, telle qu’elle résulte de leur expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société (actifs financiers).

La valeur de réalisation est-elle forcément supérieure à la valeur d’expertise des immeubles ?
J’imagine que non si la SCPI a des emprunts.
Par exemple pour Actipierre 1, la valeur d’expertise est de 93,9M€ soit 613,73€/part et la valeur de réalisation 92,87M€ soit 607,03 €/part mais je n’ai pas l’explication du pourquoi valeur d’expertise > valeur de réalisation.

C’est certainement lié à un surinvestissement. Mais je n’ai pas creusé le sujet.

"augmentée de la valeur nette des autres actifs" n’est pas forcément positif : vous l’avez dit vous même : si la société est endettée, son endettement net vient en déduction et la VR est inférieure à la valeur d’expertise. Ce qui est peut-être le cas d’Actipierre1. A vérifier à la lecture de son prochain RA.

Dernière modification par ddazin (26/05/2018 16h07)

Bonjour,

J’ai eu une alerte mail de mon CGP à propos de cette hausse.
N’est-il pas déjà trop tard pour en profiter (si l’achat se fait en cash)?

Ravito a écrit :

Bonjour,

J’ai eu une alerte mail de mon CGP à propos de cette hausse.
N’est-il pas déjà trop tard pour en profiter (si l’achat se fait en cash)?

Non, il faut que le virement ou le chèque soit reçu avant le 1er juin.

A crédit par contre c’est mort.

On peut vous y voir GBL ? ;-)

Interessant mais très marketing la vidéo