Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Le Fil d’Actualités 4e Trimestre 2022 vient tout juste de sortir. Cela confirme le rendement annuel affiché par Corum de 6,88%. Le dividende exceptionnel brut (avant imposition en Allemagne) pour la vente de l’immeuble de Francfort est indiqué être de 8,20€ par part.

J’aime bien l’éditorial qui décrit l’histoire de l’achat puis de la vente de l’immeuble de Francfort, expliquant pourquoi la plus-value est si importante sur cet immeuble.

C’est encore une belle performance de Corum, on ne peut pas le nier.

Quelques remarques néanmoins :
- s’il y a du rendement, c’est forcément qu’il y a du risque. Ce risque peut être parfaitement maîtrisé et cohérent donc ça n’est pas nécessairement un inconvénient mais il existe.
- l’augmentation de prix de parts successives : il convient de remettre l’église au milieu du village. Hormis quelques très mauvais gestionnaires, toutes les scpi ont augmenté leurs prix de parts. Non pas parce que ce sont des génies mais bien parce que l’environnement taux était favorable ! C’est à partir de cette année qu’on va voir qui sont les bons !
- cette "performance réelle" est très surprenante. Où sont passés les frais de souscription ? Si vous avez acheté corum origin en début d’année et que vous en sortez, vous n’avez pas +11%

Je suis allé à la présentation des résultats hier soir.

Grosse mise en avant de leur assurance vie, en insistant sur les avantages fiscaux.

Côté présentation des résultats, c’est surtout Corum Origin qui a été mis en avant. Le fondateur Frédéric Puzin a rappelé qu’il était contre le TRI car soit disant incompréhensible pour les particuliers (bon en vrai on sait qu’il veut mettre le taux le plus élevé possible en présentation de ses documents).

Résumé de la soirée :
Passage de Virginie Ledoyen. Sans intérêt, elle était là pour poser des questions en tant que personne sans connaissance des SCPI, surement pour les +1 qu’il était possible d’invité et qui ne sont pas encore chez Corum. Les réponses n’apportaient donc rien à ceux connaissant.
Sketch D’Elie Semoun, pour les amateurs.
Une chorégraphie par Sadeck Waff (danse avec des mouvement de mains et bras d’une quinzaine de personnes)
cocktail dinatoire, où certaines personnes étaient accrochées au buffet au début. Heureusement l’espace était grand et Corum avait prévu en quantité.
Merci à vous, car comme l’a dit Elie Semoun, le show, le bateau Corum, le cocktail est fait avec l’argent des épargnants ;-)

Surin a écrit :

Attention, "il me semble" n’est pas recommandé sur ce forum, on vérifie et de toute manière c’est faux.

Ok pour "il me semble", je ferai attention ;-)

Par contre vous m’intriguez: quelle SCPI aurait donc un meilleure TRI sur 10 ans ? A ma connaissance il n’y en a pas, mais j’ai pu en louper une.

Bonjour GBL

Pour Immorente cela m’a intrigué,
Dans le BT3 il y y a bien 7.79 pour 10 ans
Par contre dans le BT2 c’est pour 15 ans
idem pour le BT1

sans doute une erreur sur le BT3

Sinon il y a selectipierre 2 , à environ 10%

Greyna a écrit :

loicd a écrit :

C’est encore une belle performance de Corum, on ne peut pas le nier.

- cette "performance réelle" est très surprenante. Où sont passés les frais de souscription ? Si vous avez acheté corum origin en début d’année et que vous en sortez, vous n’avez pas +11%

La "performance réelle" c’est un outil de communication de Corum. Discutable donc.

Le vrai juge de paix pour évaluer la performance c’est le TRI pour moi. Et avec un TRI qui dépasse les 7 % sur 10 ans, je trouve que les investisseurs s’y retrouvent largement. Il me semble que Corum Origin est numéro 1 du marché sur cette période.

Ce qui me gratouille le plus sur Origin c’est la commission sur les ventes. 5 % du prix de vente si plus-value d’au moins 5 % c’est énorme !
-S’ils vendent un immeuble avec 5 % de plus-value, il captent tout le gain à leur propre bénéfice.
-S’ils vendent avec 10 % de plus-value ils en captent 50 %.
-etc etc… même avec une plus-value conséquente de 25 ou 30 %, la part conservée par Corum est gigantesque je trouve.

En plus ça aura forcément un effet incitatif à revendre des actifs pour encaisser du CA pour leur compte, alors même que le rendement de l’immeuble aurait peut-être pu justifier de le conserver dans la SCPI. Bref, je me demande si ça ne créé par un risque de conflit d’intérêt.

Du coup, comment ça se fait que la mesure ait été approuvé en AG ? Qui a voté pour ? Il n’y a pas eu tromperie, c’était écrit noir sur blanc, il suffisait de lire pour savoir qu’on allait se faire enfler.

J’avoue ne pas comprendre

Orpierre a écrit :

Dans le BT3 il y y a bien 7.79 pour 10 ans
Par contre dans le BT2 c’est pour 15 ans
idem pour le BT1

sans doute une erreur sur le BT3

Sinon il y a selectipierre 2 , à environ 10%

En effet. Ennuyant ces erreurs toujours dans le bon sens (pour la SDG) sur ce qui est le meilleur indicateur de la performance passée…

Selectipierre 2 est passée en capi variable. En excluant ces cas, après une rapide recherche, je n’ai pas trouvé de SCPI à capi variable qui affiche un TRI 10 ans supérieur à celui d’Origin.

romm1 a écrit :

[…] Le fondateur Frédéric Puzin a rappelé qu’il était contre le TRI car soit disant incompréhensible pour les particuliers (bon en vrai on sait qu’il veut mettre le taux le plus élevé possible en présentation de ses documents).
[…]

Je n’aime pas non plus le TRI affiché par les SCPI, mais pour la raison qu’un "vrai" TRI doit tenir compte de l’imposition de chacun, il ne peut pas y avoir un TRI valable pour tous. Du coup toutes les SCPI calculent un TRI avant prélèvement fiscal (il me semble, la plupart des pages et documents que j’ai consultés ne précisent pas, les quelques autres qui précisent disent avant imposition, corrigez-moi si je me trompe !). C’est absurde car a priori personne ne pourra avoir un tel TRI, car les revenus sont toujours impactés par la fiscalité, au minimum CSG/CRDS, plus TMI pour l’impôt sur le revenu (voir mon argumentation sur ce choix du TMI pour l’IR sur les SCPI).

Du coup le fait que Corum Origin fassent l’essentiel de ses investissements hors France a un gros impact sur les revenus disponibles au final pour l’associé (ceux qui doivent être pris en compte pour le TRI). Pour mon cas particulier (TMI = 30%, et taux effectif revenus à l’étranger inclus = 20,26%), pour les taux de rendement de la SCPI Corum Origin en 2021:

(1) Le taux de rendement brut de fiscalité est de 7,03% (pour tout le monde) ;

(2) Mes calculs donnent le taux de rendement net de toute fiscalité (qui reste donc dans ma poche) pour mon cas particulier, en tenant compte des impôts payés à l’étranger et la fiscalité en France, avec les 2 modes de compensations pour les revenus étrangers (crédit fiscal et taux effectif global) de 4,91% ;

(3) Si je cherche une SCPI à revenus fonciers exclusivement en France, distribuant aussi tous ses revenus sans RAN, pour obtenir le même revenu net disponible (avec même répartition entre loyers et plus-values), il faudrait que cette SCPI affiche un taux de rendement brut de fiscalité de 8,76%.

Pour 2020 on a respectivement : (1) 6,00%, (2) 4,07% et (3) 7,40%.

Pour 2022 j’attends mon avis d’imposition en août/septembre 2023 pour pouvoir faire le calcul précis de (2), mais en extrapolant ce que j’obtiens en 2020 et 2021, je devrais avoir : (1) 6,88%, (2) autour de 4,75% et (3) autour de 8,25%.

Mais cela ne concerne que mon cas particulier. Cela varie en fonction de la situation de chacun.

Je suis dans le bateau Corum depuis 2014, année où je suis devenu associé de Origin. Les rendements sont là pour attester le succès de l’entreprise, nous ne pouvons que nous en féliciter en tant qu’associé.
Ce qui me gène un peu ces dernières années, c’est l’inflation au niveau de la communication.
Il y a un adage qui dit qu’on doit toujours se réjouir de ses succès en silence. Que retenir de ce tapage médiatique ? franchement, je ne sais pas trop.

FCP a écrit :

Et n’oublions pas que si la performance de CORUM Origin est supérieure à la moyenne des SCPI, c’est qu’elle est plus risquée.

Sur ceci nous ne sommes pas d’accord :
    i) ce n’est pas parce qu’une SCPI a des performances médiocres qu’elle est moins risquée, ni l’inverse.
    ii) je ne pense pas que CORUM Origin soit "plus risquée que la moyenne des SCPI".

Vous oubliez de nombreux facteurs qui impactent significativement le degré de risque d’une SCPI (et le niveau de performance, sans nécessairement qu’il soit corrélé au niveau de risque), en particulier :
  1- la diversification des actifs (de leur géographie, typologie, etc.), et des locataires
  2- la taille de la SCPI (une certaine taille critique est nécessaire pour obtenir une certaine diversification, et aussi pour pouvoir s’appuyer sur des outils et une équipe de gestion solide)   
  3- la pertinence des choix de la SdG. Je n’ai pas voulu écrire "compétence", mais ça n’en est pas loin, et entre les SdG, toutes ne se valent clairement pas, au niveau de la manière de
     a- sourcer des biens,
     b- qualifier un bien et le locataire qui l’occupe,
     c- gérer les biens dans le temps (suivi du bien et du locataire, travaux, relocation ou renégociation du bail si nécessaire, et aussi décision de vendre et capacité à bien vendre),
     d- utiliser des outils et process efficaces qui permettent de suivre son activité, de réagir en cas de besoin, et de faire des reportings (internes à la SdG, au CS, aux associés, au grand public), tout ceci avec le moins de délai/retard possible,
     e- communiquer, ce qui n’est pas à jauger au nombre de paillettes (sachant qu’un institutionnel bien établi n’a pas besoin des mêmes paillettes qu’une start-up se lançant dans un domaine et n’ayant aucune notoriété, ou qu’un acteur en plein développement), mais sur le critère "on ne raconte pas de bobards, on fait ce qu’on a dit, on annonce avant ce qu’on va faire, on explique pourquoi on le fait",
     f- traiter les demandes des associés (souscriptions, paiement des dividendes, cessions, questions, etc.),
     g- maitriser sa collecte, pour s’assurer d’en avoir assez, comme pour éviter d’en avoir trop au point de ne pas pouvoir bien investir les fonds,
     h- etc.
, tout ceci avec plus ou moins de sous-traitance ou de maitrise internalisée du "métier"; Aucune SdG n’est parfaite ou n’a jamais fait d’erreur, mais les associés ont payé un prix bien plus élevé pour les erreurs -parfois répétées- de certaines, et ces erreurs n’étaient pas corrélées avec des rendements les plus élevés)
  4- l’alignement des intérêts des associés et de la SdG (il n’est jamais total, mais pour certaines SCPI et/ou SdG, il pose plus question que pour d’autres).
  5- l’âge de la SCPI :  une SCPI jeune sera plus risquée, car son succès ou son échec dépend de beaucoup plus de facteurs qu’une SCPI ancienne et bien établie (pour laquelle on peut avec moins d’incertitude prévoir les performances à venir). Ceci recoupe d’autres aspects : jeune signifie souvent : moins diversifié, sans la taille critique, SdG dont on connait peu la pertinence des choix, et un patrimoine actuel qui ne représente qu’une fraction très limitée du patrimoine à terme, dans N années.  Ainsi : "Corum Origin en 2014" était plus risquée que "Corum Origin en 2022".

FCP a écrit :

Je conseille donc de ne pas mettre tout son argent dans cette seule SCPI, mais de diversifier dans d’autres.

Sur ceci nous sommes d’accord.

Il faut aussi noter que l’on parle de plus en plus des SCPI depuis quelques années, il est logique que Corum cherche à occuper davantage l’espace médiatique pour orienter les lecteurs chez eux pour surfer sur cette vague.

Corum origin  est une SCPI "ancienne", et présente de par ce fait théoriquement des avantages et des inconvénients / jeune scpi :
Un des avantages liés à son ancienneté: La scpi possède sur certains immeubles de la plus-value. Elle peut donc potentiellement vendre certains biens, distribuer la plus value et réinvestir sur de nouvelles opportunités. Donc, si on est ancien, on possède un potentiel de capacité à vendre des biens qui ont de la plus-value.

Bien à vous