Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l'immobilier ?

Les taux ont encore baissés et on imagine mal qu’ils remontent d’ici peu.
Il y a des liquidités très importantes de gens qui ont vendu leurs action à la bourse et qui n’ont pas envie d’y re-rentrer.
La création de liquidité continue.
Où vont aller toutes ces liquidités ?
Soit elles vont disparaître (faillites, saisie de l’épargne), soit elles seront investies quelque part, et je ne vois pas où d’autre que dans l’immobilier d’habitation.
Maintenant la situation est très instable, l’immobilier est une bulle comme partout, des décisions gouvernementales peuvent tout changer, et avec autant de risques ce n’est peut être pas le moment de se mettre financièrement en danger.

Vibe a écrit :

Apparemment, on observe déjà une baisse :
Intégrale Placement

A court terme je comprends que certains aient besoin de liquidité, ou deviennent pressés de vendre ; mais ses arguments devraient aller dans l’autre sens pour le moyen long terme : si il y a encore plus de pénurie dans le neuf ce qui va se ressentir sur le moyen-long terme, les prix devraient augmenter.

Vibe a écrit :

Apparemment, on observe déjà une baisse :

Intégrale Placement

20% de baisse en quelques semaines sur de l’immobilier ? Cela n’est plus un krach à ce stade, c’est une bombe atomique !

Nous verrons bien les données des notaires dans quelques mois, mais cela me semble un peu sensationnaliste ce discours.

Pour le locatif, à court terme, j’en conviens, ce n’est pas évident de trouver un locataire. Tout comme il n’est pas évident de déménager lorsque l’on est confiné. Je vois peu de bonnes raisons que le marché locatif baisse. Certes, la solvabilité peut être attaquée, mais le rapport offre/demande restera le même (à quelques milliers près )

Pour le marché de l’achat, à nouveau l’impact court terme est évident, mais à moyen terme, il faudra bien faire quelques chose de toutes ces liquidités. Et l’accès au crédit devrait toujours être assez facile - on peut même peut être envisager une levée des restrictions initiées en 2020 si le secteur bancaire fait pression !

Surin a écrit :

Ils se réfèrent aux prix des annonces, ce qui ne veut absolument rien dire.

On va dire que c’est un indicateur inquiétant de l’état du marché.
Il suffit que les banques deviennent frileuses pour que la crise s’amorce .

Nous vivons une crise exceptionnelle qui tombe à un moment d’euphorie sur le marché immobilier.
Souvenons nous qu’il était bien difficile de recommander la prudence sans se faire tomber dessus depuis longtemps, les hyper endettés à CF positifs avec des montages alambiqués  (coloc, airbnb etc doivent serrer les fesses en attendant et espérant une reprise très rapide). On peut penser que ça va se calmer et que les prix vont baisser… mais comment en être sûr… alors que j’entends déjà des gens prêts à se ruer sur l’immobilier après avoir pris leurs pertes ailleurs…

Les variations à la baisse des prix aujourd’hui sont étranges considérant que tout ou presque est en stand bye. Comment organiser des visites et contrevisites de biens et établir des prix dans de telles conditions ?

Je reste plus circonspect sur la qualité des rendements locatifs.
Moindre solvabilité des locataires ?
Augmentation de la fiscalité ?
Dumping de bailleurs pris à la gorge ?
On peut tout imaginer.

J’ai hâte aussi de savoir si les colocations vont rester safe, le Airbnb etc avec des montages très long terme.

Y-a-t-il des retours de ceux qui pratiquent ?

À propos de l’activité des études notariées :

L’étude de notaire avec laquelle je traite m’annonçait lundi que seuls les notaires seraient présents à l’étude donc que l’activité serait fortement impactée en terme de délai.
Aujourd’hui les choses reprennent presque normalement leur cours avec mise en place de télétravail et proposition de signer très vite si nécessaire par le biais de procurations.

JohnPratt,
Nous saurions peut-être quel importance accorder à votre appréciation si vous aviez fait une présentation digne de ce nom. Pouvez-vous vous conformer au modèle et étayer votre position ?
Plein de gens travaillent dans des structures importantes impactées et, fort heureusement, n’ont pas de visibilité stratégique.
Etiez-vous déjà un investisseur immobilier actif ou en attente ?
Si vous aviez signé il y a une semaine qu’auriez-vous pu y faire ? Qu’est-ce que ça changerait selon vous ?

Je pense que trois éléments vont dans le sens d’une baisse de prix de l’immobilier dans le court terme. Deux éléments d’explication théoriques (qui sont déjà un peu à l’oeuvre en pratique) et un élément comparatif.

1. En théorie, une baisse de l’offre de financement.

Certes les taux directeurs ont baissé dans plusieurs géographies (mais je le rappelle pas en Europe - donc en France - car ils étaient déjà au plus bas) et il est probable que les taux restent bas longtemps, ce qui a un effet positif sur le nombre de demandeurs de financement du fait de leur solvabilité et de la perception d’un cout faible de financement.

Toutefois, on voyait déjà les conditions d’accès au crédit se resserrer et on observe qu’elles continuent de se serrer. Je pense que la raison de cela est que les banques sont engagés vis à vis des entreprises d’une manière très importante à travers des lignes de liquidités (dites "Revolving") qui sont en temps normal non tirées par les entreprises. Ces lignes permettent aux corporates de démontrer qu’ils sont suffisamment liquides mais leur pricing est fait de telle manière qu’il n’est pas intéressant pour elles de les utiliser effectivement. Elles se financent sur le court termes plutôt sur les marchés de capitaux.

Avec ce qui se passe sur les marchés, à savoir peu de liquidité et un accès au financement court termes très limité, les entreprises se tournent massivement vers leurs lignes de liquidité bancaires et les tirent, préférant avoir du cash à disposition et de la liquidité disponible pour affronter les temps difficiles qui arrivent (baisse d’activité, retards de paiements, factures à payer, échéances de dette). Les banques voient également leurs demandes de nouvelles lignes de liquidité augmenter.

Cela est d’un côté positif pour les banques car elles sont mieux rémunérées lorsque ces lignes sont utilisées effectivement, mais cela pose un gros risque de liquidité pour elles car dans le scénario où tout le monde tire en même temps, elle pourraient être en shortage de liquidité. D’autant plus que les banques ont des ratios prudentiels de liquidité à respecter.

De manière plus générale, il s’agit d’un moment d’incertitude pour les banques, avec des liquidités moins abondantes et un appétit à l’exposition au risque de crédit plus faible qu’il y a quelques semaines. Ce qui a pour effet, donc, de baisser l’offre de financement.

2. En théorie, une augmentation de l’offre immobilière

Cela est bien expliqué dans la vidéo postée par Vibe.
D’abord une augmentation de l’offre immobilière liée à une augmentation besoin de liquidité des vendeurs, au vu des incertitudes économiques et de la peur de manquer.
Ensuite, un effet psychologique dû au fait que, si l’on commence à parler de baisse, il pourrait y avoir des vendeurs qui craignent que ça continue de baisser plus et mettent les biens à la vente.

3. Dans le passé, l’exemple de la crise de 2008

L’image ci-dessous concerne Paris uniquement mais on voit bien qu’en 2008 la crise avait eu un impact négatif sur l’immobilier, malgré le fait que l’immobilier est une valeur refuge. Peut être une baisse moins importante que les autres classes d’actifs mais une baisse quand même.



Pour ces raisons objectives et, y compris pour une raison d’inconfort psychologique (qui, même si elle n’est pas scientifique et certainement mauvaise conseillère, a été plusieurs fois ici évoquée et est donc aussi valable pour essayer d’évaluer une tendance sur le court terme), j’ai décidé de reporter mon achat de RP à Paris également.

Vbvaleur, j’ai la chance d’investir à Limoges. Les prix relativement faibles favorisent le comportement que je décris.

Vibe a écrit :

Apparemment, on observe déjà une baisse :

Intégrale Placement

La personne interviewée évoque Castorus puis cite quelques biens qui ont vu leurs prix baisser. C’est tout à fait habituel de voir des baisses de 10% sur Castorus, virus ou non.

Pour répondre plus généralement au sujet de cette discussion, je commence par saluer les analyses qui ont été proposées.

Ensuite, je peux témoigner, comme d’autres l’ont fait avant moi, de mon incertitude à poursuivre un investissement pour lequel le compromis doit se signer prochainement. Je pense négocier le prix à la baisse en avançant :
- la baisse des loyers espérés,
- la probable baisse à venir des prix immobiliers,
- et surtout mon renoncement à la clause d’obtention de prêt immobilier (car je peux acheter cash) qui assure au vendeur (à presque 100%) que la vente se fera.

Concernant mes baux actuels (une dizaine de locataires, tous particuliers), je n’ai aucun incident à déplorer pour le moment. En revanche, j’ai un investissement dont les travaux et l’ameublement vont très probablement connaître du retard.

Enfin, au sujet de mon projet de changement de vie (je vous invite à lire ma présentation), il sera probablement impacté (par exemple reporté de quelques mois à quelques années, et/ou séquencé différemment), ne serait-ce que du fait qu’il comprend (à court et moyen terme) 2 ventes immobilières (pour un montant total de l’ordre de 500k€) et un achat (150k€) : en première approximation, une baisse des prix immobiliers ne joue clairement pas en ma faveur.

Xerfi canal nous a t’il lu ? ils reprennent les points évoqués ici :
Immobilier et Covid19 : le pire n’est pas du tout le plus sûr [Alexandre Mirlicourtois] - YouTube

@Artosis : c’est certain que ces semaines / mois qui viennent des vendeurs en manque de liquidités seront très intéressés par votre paiement comptant sans emprunt.

Pour les nombreux commentateurs qui comparent la crise à venir avec celle de 2008. J’aimerais signaler que nous n’avons pas du tout à faire au même "animal" et bien malin celui qui sait ce qu’il va se passer.
En 2008, la crise est venue des USA, une crise financière dont l’étincelle a été des pêts hypothécaires toxiques (subprimes). Cette crise s’est répandue peu à peu à l’économie réelle mais ne s’est pas fait sentir avant 2009 en France pour les premières entreprises touchées. L’impact sur l’immobilier a finalement suvi le choc sur l’économie réelle (2009-2010 en gros).
Aujourd’hui, l’étincelle n’est pas un actif financier toxique qui touche les banques de l’autre côté de l’Atlantique. Mais une pandémie mondiale qui est en train de paralyser toute la planète et est en train de mettre à genou de nombreux secteurs allant de l’industrie aux services. Il n’est qu’une question de jours voire semaines avant que certains mastodontes annoncent mettre la clé sous la porte. L’économie réelle va être donc la première touchée et ironie du sort le secteur financier s’annonce déjà en sauveur.

Ceux qui pensent que les arbres montent au ciel et que comme par hasard l’immobilier va absorber toutes les liquidités du monde tel un trou noir me semblent un peu présomptueux et je me permets juste de douter et d’inviter à la patience.

Dernière modification par JohnPratt (20/03/2020 09h28)