Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l'immobilier ?

Il y a peut être un coup à faire en souscrivant un viager par contre.

Wayneroo : pourquoi une hausse de l’offre ? En cas de baisse des prix, il y a rétention, c’est à dire que les gens ne veulent plus vendre. Ca été le cas en 2008, où l’on a dit que le marché s’était quasiment bloqué tellement plus personne ne vendait ; et c’est un phénomène bien connu dans d’autres domaines aussi.
Ce qui manque dans votre exposé, c’est une courbe du volume des transactions immobilières en France en 2008-2009. Vous devriez facilement trouver cela sur l’internet.

De nombreuses raisons à ce phénomène de rétention, parmi lesquelles :
- les gens sont encore endettés sur ce bien, ils ne peuvent pas sabrer le prix, sinon le prix de vente ne rembourse pas le CRD.
- les gens ont un autre projet en vue, donc il leur faut cette somme et pas moins.
- les gens peuvent se permettre de repousser le projet qui les fait vendre. Par exemple, changement de RP. Même si les conséquences sont désagréables (par exemple, ne pas pouvoir rejoindre leur conjoint), ils ne sont pas dans une urgence absolue, ils peuvent attendre.
- un biais d’ancrage, selon lequel le prix de leur bien doit être telle valeur et pas autre chose, et ils ne peuvent juste pas intégrer qu’il vaut désormais moins.

Avec une telle contraction de l’offre, il y a certes baisse des prix, mais bien moins que si le volume de l’offre restait inchangé.

Ecoutez ça ne correspond pas à une "source notaires". J’ai cherché dans les JT, sur le site des notaires et n’ai rien trouvé en ce sens. J’ai perdu mon temps et on me colle des -1 parce que j’en ai mis à ceux qui ont mis ça sur la table.

Certains forumeurs devraient contrôler leurs messages avant de poster et sourcer plus précisément, une source ce n’est pas affirmer je l’ai vu là, il faut la nommer précisément et donner un lien. Ou à la limite JT de France 2 de telle date, soir ou midi.
Non vraiment je regrette que ce fil parte sur ce genre de dérives, les variations de prix sur les annonces n’apportent pas grand chose, ce qui compte c’est ce qui va venir des notaires, une fois que d’autres ventes se feront, ce qui semble se remettre en marche, à voir à quel rythme.

Edit : orthographe, merci deb, y’en avait une autre, vraie de vraie celle-là, oubliée car je l’avais vue en relecture ^^

Dernière modification par Surin (05/04/2020 22h08)

Bonjour,

concernant l’immobilier locatif, il faut voir les fondamentaux qui conduiraient à une baisse des prix, autre que le simple fait qu’il y ait eu une longue période de confinement.

Une baisse des prix de 30%, à loyers et fiscalité constants, signifierait des rendements augmentés de 42%.

Sur mes marchés (hypercentres de deux métropoles), je trouve sans trop me fouler des rendements locatifs de 10%. Une baisse mécanique des prix de 30% porterait les rendements de mes futurs investissements à 14%.
Nul doute que la demande augmenterait instantanément, et que l’offre se ré-équilibrerait rapidement.

Ça c’est si on ne considère que dénominateur du rendement.

En revanche, les arguments suivants, dont on ne sait rien aujourd’hui car aucune annonce claire n’a été faite sur ces sujets, motiveraient une baisse significative des prix de l’immobilier locatif:

- 1) augmentation importante et durable du chômage : les revenus baissent et le budget pour se loger diminue. Petit à petit, les locataires qui n’auront pas pu négocier une baisse de loyers quittent leurs logements pour des logements plus petits et moins chers, car l’offre ne s’est pas encore ajustée. La demande pour ces logements récemment laissés vacants étant faible, les loyers diminuent (l’offre s’ajuste). Le numérateur du rendement est modifié, et l’investisseur négociera le dénominateur (le prix du logement) pour obtenir un rendement acceptable. Petit à petit les prix des biens immobiliers qui se prêtent à du locatif diminuent. En théorie, avec l’approche Française (chômage partiel, aides aux petites entreprises), ce risque de chômage massif et durable devrait être contenu (du moins je l’espère autrement c’est le double effet kisscool : une dette importante à rembourser pour n’avoir que retardé un niveau de chômage qui se serait simplement produit plus tôt sans les dispositifs d’aides, donc sans dette).

- 2) augmentation des taux d’intérêts des crédits immobiliers : les taux d’intérêts faibles sont la conséquence de la crise précédente, et visent à relancer l’économie. Suite à cette nouvelle crise, les taux ne devraient pas remonter de si tôt. À moins qu’il soit possible de découpler les taux d’intérêts des crédits immobiliers des taux d’interêts visant à la relance économique (je ne connais pas le sujet, si quelqu’un peut nous éclairer ça m’intéresse), je ne parierais pas sur cette hypothèse.

- 3) fermeture du robinet des crédits : cette tendance avait déjà été amorcée avant la pandémie COVID19 avec les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière. À l’époque, ces recommandations étaient plus ou moins suivies d’effets (plutôt moins que plus de mon point de vue). Les recommandations du HCSF deviendraient finalement des contraintes, moins d’investisseurs pourraient contracter des crédits, la demande se tarit et l’offre s’ajuste par une diminution des prix. Si seul ce levier est activé, l’investisseur qui a la capacité pour s’endetter fera de bonnes affaires : un rendement augmenté grâce à des prix plus bas, conséquences d’une compétition entre acheteurs amoindrie.

- 4) effondrement de la demande locative touristique : dans certaines métropoles (Paris par exemple), le marché de la location de tourisme a clairement pu gonfler les prix de l’immobilier. De plus en plus de monde s’engouffrait sur ce marché, pour des rendements toujours moindres. Si la demande touristique ne revient pas rapidement à la normale après le déconfinement (ce dont je suis convaincu), l’effet "Airbnb" sur les prix des petites surfaces s’estompera et leurs prix diminueront pour quelques temps. Si un nombre conséquent de meublés de tourisme reviennent sur le marché de la location classique, j’imagine que cela pourrait impacter les loyers (afflux d’offre), et éventuellement impacter les prix.

- 5) fiscalité : pour financer les mesures mentionnées en 1, il faudra augmenter les recettes fiscales. Le gouvernement actuel a diminué la fiscalité sur le patrimoine mobilier (transformation de l’ISF), sur les revenus (mesures gilets jaunes), et je serais surpris qu’il renonce à la diminution progressive de l’impôt sur les sociétés, ou se lance dans des mesures d’augmentation de la fiscalité du travail ou des entreprises. Je ne serais absolument pas surpris que la fiscalité sur l’immobilier soit augmentée, le président étant plutôt défavorables aux rentes immobilières (transformation de l’ISF en IFI). Une augmentation de la fiscalité sur l’immobilier (comment, je ne sais pas) entrainerait des rendements moindres, donc un ajustement des prix réclamé par la demande (les investisseurs).

Il y a sûrement d’autres leviers.

Maintenant, si je joue à Nostradamus, je dirais que 1) ne se produira pas (je l’espère sincèrement) et 2) non plus.
3) me semble très probable, 4) également mais avec un effet très mitigé en dehors de Paris.
Je vois 5) comme une certitude, et ne doute pas de la créativité de nos dirigeants pour nous surprendre sur le sujet.

Ce sera probablement un peu de tout ça mélangé, mais une baisse de l’immobilier locatif me paraît inévitable.

Concernant l’immobilier résidentiel je n’en sais rien, le marché est beaucoup moins rationnel en plus d’être extrêmement, local. Personnellement, avant le confinement j’entamais les démarches pour acheter ma nouvelle résidence principale. Ma conjointe et moi-même ayant des situations nous mettant relativement à l’abri (dans le sens où nous avons peu de risques de perdre nos jobs, ou de subir une baisse de revenus hors immobilier), je ne suis pas sûr que nous revoyons à la baisse notre budget ou nos critères suite au confinement.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Message malvenu objet d’un -1 accepté par la modération.

Dernière modification par Surin (06/06/2020 08h54)

Bonjour

Petit retour terrain sur les prix de l’immobilier dans les secteurs ou mes agents recherchent des investissements.

Grenoble : Les produits typés investissement "faciles" ( studios ) sont très recherchés donc les prix s’envolent, en gros avant nous allions jusqu’à 60ke pour des studios bien situés, proche gare, centre ville etc.
Aujourd’hui impossible pour nous d’honorer nos mandats et de trouver en dessous de 70 - 75ke.
Beaucoup d’acheteurs résident dans d’autres secteurs, Lyon, Annecy, Paris.

Lyon : J’ai un peu moins d’agents sur place mais l’impression qui ressort est une moins forte augmentation que sur Grenoble, mais on est toujours sur une demande soutenu, mais rien de nouveau par rapport à la vie immobilière pré Covid.

Zone frontalière Haute Savoie et Ain : le secteur était déjà très compliqué en temps normal, prix très élevés, concurrence énorme, les biens au prix partaient jusqu’à présent dans la journée ou au pire dans la semaine avec le loisir pour le vendeur de choisir le profil de son acheteur. Donc en général un travailleur frontalier avec salaire conséquent. Aujourd’hui on passe un cap avec des investisseurs Suisse qui financent en cash.

3 agents immobiliers de réseaux différents mon confiés cette semaine qu’environ 1 achat sur 2 depuis le 1er déconfinement est fait par des Suisses. ( pour les produits typés investissement studio, t2… ).

Si l’on ajoute à cela les nouvelles difficultés d’emprunt liés à l’apport, la durée et le taux d’endettement on ressent un sentiment d’impuissance que je n’avais encore jamais rencontré.

Sur ces 3 secteurs la période semble plus propice à la vente qu’a l’achat.

Les agents immobiliers vendeurs, mes agents et moi avons vraiment l’impression, comme dis plus haut dans la file, que les gens ont peur de laisser des liquidités importantes sur leurs comptes bancaires et préfèrent se diriger vers cette valeur refuge, quit à se précipiter et faire de mauvais achats tant qu’ils trouvent un meilleur placement que leur livret A.

Si d’autres sur le forum ont les mêmes impressions sur leurs secteurs ? ou a contrario l’effet inverse ? Au plaisir d’échanger

Les chiffres des notaires en image

Les prix s’envolent que ce soit pour les appartements ou les maisons.

Mauvais temps pour les investisseurs en phase d’accumulation.
Belle opportunité pour ceux qui abordent la phase d’arbitrage !

Aux USA, folie des surenchères qui fait exploser les prix :

Selon une étude menée par la très sérieuse enseigne immobilière américaine Redfin, l’appétit des acheteurs est tel qu’ils n’hésitent plus à surenchérir et proposer des prix nettement supérieurs à ceux qui sont affichés. C’est ainsi qu’à Oakland, en Californie, une maison standard s’est vendue, sur la première moitié de 2021, à 11% au-dessus du prix réclamé! En moyenne, les acheteurs ont rajouté un bonus de 95.000 dollars au prix réclamé.

On retrouve des chiffres comparables dans plusieurs villes comme Austin (Texas) + 8,9%, San Francisco (Californie) +8,4%, San José (Californie) +7,8%, ou encore Seattle (État de Washington) +7,7%. «Je n’ai jamais rien vu de comparable à ce marché immobilier, souligne dans cette enquête, Scott Petrich, un agent Redfin basé à Seattle. Il est tiré vers le haut par des salariés des sociétés locales de la tech comme Amazon et Microsoft ou des groupes ayant de gros bureaux sur le secteur comme Google ou Facebook. Beaucoup d’entre eux ne voulaient pas travailler à distance dans de petits appartements comme pendant la pandémie et ça les a poussés à rechercher de grandes maisons avec un vrai bureau. Et comme la plupart d’entre eux ont de l’argent pour concurrencer les autres acheteurs, les prix s’envolent.»

Du côté de la France,
Paris pourrait avoir un prix au m² qui retombe sous les 10k€: à lire ici

Le mètre carré parisien passera-t-il sous la barre des 10.000 euros ? C’est une question posée à l’occasion de la publication des indices des prix de l’immobilier Meilleurs Agents – Les Echos le 1er juillet. Les prix baissent en juin 2021, de 0,3%. A 10.297 euros actuellement, le mètre carré était en train de franchir la barre des 11.000 euros il y a un an et demi, rappelle le quotidien. Paris perdrait donc de son aura et les experts se demandent si la tendance va continuer dans les prochains mois. Sur un an glissant, les prix ont diminué de 2,2% dans la capitale.

Pour que le mètre carré passe en dessous des 10.000 euros, il faudrait encore une chute d’environ 3%, ce qui est possible, selon le directeur scientifique de Meilleurs Agents. « Une baisse des prix parisiens de 6% par rapport à leurs plus hauts ne serait finalement pas si violente, compte tenu du choc Covid », précise au journal Thomas Lefebvre. Les prix des grandes surfaces ont ainsi diminué de 3,3% sur un an, alors que les petites ont mieux résisté, soit une baisse de 1,3% (pour les studios et les deux-pièces).

Et un marché qui devient "des marchés" : à lire ici

Le regain de dynamisme qui avait touché le marché immobilier des plus grandes villes françaises ces derniers mois est retombé. Finie l’unité : aujourd’hui, le marché apparaît comme coupé en deux.

En effet, Nantes, Strasbourg, Lille et Rennes continuent sur leur lancée en enregistrant une nouvelle augmentation de leurs prix de 1% au cours du mois écoulé tout comme Marseille (0,5%).

De leurs côtés, Lyon et Toulouse ont stoppé net leur progression (0%). Quant à Montpellier (-0,5%), Bordeaux (-0,5%), Nice (-0,3%) et Paris (-0,3%), elles sont reparties dans le rouge.

Au point, pour ces quatre communes, de voir leurs tarifs reculer depuis un an. Ainsi, Bordeaux, Montpellier et Paris ont perdu 1,1%, 1,5% et 2,2% depuis juin 2020, contre une progression de 9,3% pour Strasbourg ou encore 7% pour Nantes sur la même période.

La raison de cette accalmie ? Les incertitudes économiques liées à la crise sanitaire couplées aux problèmes récurrents de ces villes en termes de pouvoir d’achat immobilier (Lyon, Paris) et d’emploi (Montpellier) pèsent davantage sur l’attentisme des ménages dans ces agglomérations.

https://i1.wp.com/www.mysweetimmo.com/u … &ssl=1

L’article publié le 30 juin est fort intéressant

Un marché un peu moins dynamique dans les grandes villes mais plus dynamique ailleurs
"Ce qui est assez frappant est que la hausse dans les villes moyennes est deux fois supérieure à la hausse effective dans les capitales régionales. Un phénomène assez remarquable car pour la première fois depuis 10 ans, il y a une hausse dans les 28 000 communes rurales de France. Même si cette hausse des prix ne rattrape pas la baisse de 8,1% sur les 10 dernières années, les zones rurales suscitent désormais une tension sur les prix, avec une demande très présente. Le segment de la ville moyenne et des zones rurales est en plein boom. On observe aujourd’hui un tassement des prix à Paris, dû au départ de nombreux Parisiens. En effet, le solde migratoire de la capitale est négatif depuis très longtemps, et le marché de la location souffre de l’absence de touristes et du retrait des étudiants dû à la période de confinement. Le télétravail, qui concerne toute une population de cadres, est susceptible de rebattre les cartes à Paris, et les tendances de hausse plus faible observées dans les grandes métropoles. C’est ainsi que se dessine actuellement de la demande."

L’offre de logements à vendre en forte baisse
La pénurie de biens à vendre est-elle effective ou est-ce l’effet de la concurrence sur le marché ?

"Il n’y a pas d’effet de stock, mais est-ce que cela ne traduit pas un stock qui tourne très vite, et donc un aspect de pénurie ? Il convient de mesurer l’équilibre du marché, avec 58% des Français qui pensent que c’est le bon moment d’acheter, et 55% des Français qui estiment que c’est le bon moment de vendre. Une notion très importante car nous aurions un indice de pénurie s’il y avait un déséquilibre entre ces deux tendances. Ce différentiel de trois points est le plus faible écart observé depuis que nous mesurons ce facteur. Nous avons donc, sur un indice d’activité élevé un point d’équilibre, et je crois davantage à un effet de rotation rapide. Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’effet prix par rapport à cette dynamique de demande. Pour des vendeurs ayant la certitude d’avoir des clients, la tentation est de maintenir les prix. L’offre de logement à vendre est en baisse de 26% en France sur 6 mois, dont 32% en zones rurales, et 14% dans les villes moyennes."

https://images.prismic.io/figaroimmo/e5 … ess,format

Exode urbain : un phénomène réel mais pas un raz-de-marée
On a parlé d’un phénomène d’exode urbain, n’est-ce pas un mouvement qui est lent ? Sentez-vous ce mouvement de départ des parisiens vers la province ?

"Nos études indiquent que 30% des Français ont changé de région et de ville. Sur ces 30%, 22% des acquéreurs ont emménagé dans une ville plus petite ou en zone rurale. Sur ces 22%, 13% ont opté pour des communes rurales et 7% pour des communes plus petites que celles qu’ils ont quitté. Inversement, 7% des acquéreurs ont emménagé dans une ville plus grande. Il y a donc incontestablement un mouvement mais sera-t-il durable ? Je pense que oui car l’effet du prix joue fortement avec notamment des transactions moyennes de l’ordre de 160 000 euros. Puis, au regard de la raréfaction de l’offre et de la lutte contre l’artificialisation des sols, alors même que l’expression et les besoins sont dans le logement individuel, où trouver ces logements individuels si ce n’est dans nos villes moyennes et nos zones rurales ?"

Dans mon cas personnel, ça sera effectivement le cas, nous déménagerons dans une zone rurale. Où il y a pénurie de bien en vente, et les seuls qui sont proposés sont des ruines, mitoyennes, avec des travaux très importants, à des prix élevés.
Bref, il ne reste en vente que ce qui est invendable.

Etre né en 1950 c’était la possibilité de surfer une vague incroyable d’un point de vue patrimonial. Tant mieux pour eux. Pour nous (les trentenaires) ils faudra peut être moins se laisser porter.

Apres à chaque génération ses chances. Pour moi 2000-2020 c’est un peu l’Age d’or du voyage: peu de guerres, euro fort, programmes d’échange (VIE, Erasmus), billets d’avions à prix dérisoires et pas de pandémies.
On bénéficie aussi de technologies de pointes au meilleur moment de notre vie et à un prix abordable. La semaine prochaine je pars traverser la France avec un vélo en carbone, du matériel de camping ultra léger et une montre GPS qui étaient réservés à l’élite il y a 20ans. La ca m’a couté 1,5mois de salaire.

Pour revenir à l’immobilier, quel pourrait être l’impact de ce taux de remplacement faible? Car mécaniquement on se retrouverait à horizon 15/20 ans avec des biens de "Boomers" en héritage.

QMcorp a écrit :

@IH, si le nombre de boomer retraités dépasse le nombre d’actifs, on peut logiquement s’attendre à ce que les jeunes, héritent de leurs parents d’un bien peut être surcoté. Donc au final ils finissent aussi par avoir accès à l’immobilier. Et si cette hausse a permis un enrichissement généralisé de la génération N, je vois mal comment cet enrichissement ne pourrait pas se transmettre à la génération N+1. Au passage, cet enrichissement permettra peut être également de combler les dettes de l’Etat par l’augmentation des rentrées liées aux successions. Peut être qu’une hausse du marché immo est le salut des générations Y, Z ?

Parce que cet enrichissement entre générations se ferait mécaniquement par héritage, on condamnerait les enfants de ménages pauvres non propriétaires à rester pauvre non propriétaires ad vitam aeternam, qu’on ne vienne plus parler de régime méritocratique après ça.

Néanmoins l’état a effectivement l’autre levier qui est celui de la fiscalité pour tenter d’enrayer en partie ce problème (sur les successions et sur la taxe foncière).

Le sujet des prochaines années sera la pérennité ou non du télé-travail pour l’augmentation des prix de l’immobilier dans des coins jusqu’ici indemnes.

Si le télé-travail se généralise avec l’idée des "semi-résidences principales", alors il va y avoir une fracture sociale :

1) Ceux qui pourront télé-travailler, tout en gardant a minima et dans le meilleur des cas la même rémunération, vont évidemment continuer à s’enrichir. Leur nouvelle RP leur coûtera moins cher que prévu initialement et ils pourront donc placer le différentiel plus conséquent pour un patrimoine productif encore plus significatif.

2) Ceux qui ne pourront pas télé-travailler : enseignants, infirmiers, aide-soignants, salariés de la classe moyenne inférieure et salariés précaires… Ils seront obligés de rester relativement proche de leur lieu de travail, par ex en région parisienne.
Compte-tenu de leurs salaires, ils ne pourront toujours pas acheter un bien immobilier dans les coins réputés (la baisse significative des prix des grandes métropoles n’arrivera pas de sitôt). Ils seront donc toujours relégués en grande couronne avec les inconvénients qui ont donné lieu à l’émergence des gilets jaunes.