Impact du COVID-19/coronavirus sur les loyers immobiliers ?

Personnellement, afin d’éviter les abus et autres demandes farfelues, j’ai préféré prendre les devant, et proposer à mes locataires professionnels de "reporter intégralement ou partiellement, selon leur appréciation de leurs besoins en trésorerie", le paiement des loyers exigibles pendant la période durant laquelle ils devront rester fermés.
J’ai également précisé qu’un échéancier serait mis en place conjointement à l’issue du confinement.
Même si cela semble possible, je ne compte pas demander de report de mes mensualités, mais c’est l’argument que j’ai donné aux locataires pour obtenir une réponse sur leurs intentions.
Cette méthode me semble clarifier le fait que les loyers seront dus, et rappeler que, s’ils ont des obligations financières, il en est de même de mon côté.
pour les locataires particuliers, chaque cas étant particulier (possibilité de travail ou pas, apl ou pas etc…), je préfère ne rien faire, et pour moi le loyer doit être payé en temps et en heure.
En fonction de l’évolution de la situation, je n’exclue pas un geste sur les loyers commerciaux, mon avantage étant de conserver les commerçants, mais je ne pense pas procéder de la même pour les locataires particuliers.
Quoi qu’il en soit, et même si cela est hors sujet je pense, je me félicite de m’être appliqué un ratio d’endettement personnel simple : le montant de mes emprunts ne devant excéder le montant de mes actifs financiers. Cela limite le levier, mais je dormirai bien quoi qu’il arrive, et je n’aurai rien à demander à la banque!

Pour ceux qui se posait la question.

https://www.gouvernement.fr/info-coronavirus a écrit :

Puis-je déménager ?
Les déménagements sont autorisés mais doivent être limités aux besoins stricts comme par exemple une fin de bail. Il est conseillé de reporter votre déménagement si cela est possible.

Si toutefois les déménagements s’avèrent indispensables, vous devez remplir une déclaration sur l’honneur en notant la date du déménagement, l’adresse de départ et celle d’arrivée dans le nouveau logement. Vous devez avoir attestation sur vous au moment du déménagement.

Pour les locataires qui avaient posé leur congé et qui n’ont pas l’obligation de partir, ils peuvent rester dans le logement après la date initialement fixée et jusqu’à la fin du confinement. Ils doivent signer une convention d’occupation précaire au bailleur. Cette convention leur donne un titre d’occupation, contractualise un report de la date de sortie et le versement d’une indemnisation d’occupation (égale au loyer). Cette convention permet de sécuriser juridiquement les locataires et les propriétaires.

La convention peut être signée, de part et d’autre, par voie électronique.

lachignolecorse a écrit :

Sachant qu’en plus, le bail doit être signé par la caution solidaire

La caution solidaire n’est pas partie au bail, elle en reçoit simplement une copie. Elle n’a pas besoin de signer le bail.

Pour ma part j’ai eut un échange de sms avec ma locataire qui travaille pour un traiteur parisien et je me doute qu’elle est touchée par le chômage partiel. Je lu ai donc demandé de réduire son loyer de 16% si elle était au chômage partiel, ce qu’elle m’a confirmé en me disant être "agréablement surprise".
Cela ne me fait pas grand chose  financièrement parlant mais pour elle le geste compte et va l’aider à franchir ce cap….j’espère ne pas être le seul à procéder ainsi !

Bonjour,

A la lecture de la file, il me semblait utile de faire une synthèse du sujet des loyers commerciaux / professionnels. Grosso modo, on sait deux choses (enfin, je crois avoir compris deux choses) :

1) Les loyers commerciaux/professionnels restent dus (source : Dalloz Actualités, 30 mars 2020)

2) le bénéfice de la neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers ne peut se faire qu’à des conditions très restrictives et cumulatives (entreprises éligibles au fonds de solidarité ou cessation de paiement ou en difficulté + interdiction d’ouverture au public + perte 70% 50% du CA au mois de mars 2020). (source : Dalloz Actualités, 02 avril 2020).

De façon connexe, ma banque (BP) vient de me proposer de rentrer dans la fournée de demandes de report de 6 mois des emprunts pro (capital + intérêt), avec rallongement de 6 mois de la durée. Procédure accélérée, avec demande par simple email.

Concrètement : ça permettra à ma SCI de ne plus payer l’emprunt du local pro pendant 6 mois et de répercuter ça sur son locataire (ma sarl), pendant 6 mois, pour soulager sa trésorerie.
Et ça devrait permettre à pas mal de propriétaires avec un emprunt de passer des deals avec leurs locataires pro (s’ils le souhaitent évidemment).

Le seul point qui me turlupine est l’incertitude de savoir si la compagnie d’assurance acceptera cet échéancier recalé. S’ils demandent de repasser par la case questionnaire de santé / examens médicaux, je laisserais tomber.

EDIT : modif à la suite de la remarque d’artosis sur une autre file

Dernière modification par carignan99 (04/04/2020 15h10)

Petit retour d’expérience sur le paiement de mes loyers d’avril/T2 2000

Tous les particuliers ont payés les loyers d’avril sans exception et sans discussion

Il me reste 2 preneurs commerçants qui n’ont pas payés et indiqués ne pas pouvoir/vouloir le faire

Le plus "intelligent" qui appelle pour le dire, et voir comment on trouve une solution. Pour info, ce locataire ne peut pas se prévaloir de l’ordonnance 316

Le plus "idiot" qui envoie un LRAR sans autre forme de procès pour dire qu’il ne compte pas payer (pas suspendre, mais juste pas payer) et qui demande un avoir sur la dernière quinzaine de mars déjà payée …. Et pour info, ce locataire peut se prévaloir de l’ordonnance 316

Petit apparté, c’est au locataire de vous prouver qu’il peut se prévaloir ou non de l’ordonnance, pas à vous de partir à la pêche

Bien sur, j’ai pris approche avec la banque il y a 15 jours déjà pour suspendre les paiement du capital pendant 6 mois, banque intelligente qui le fait volontiers même si non prévu au contrat
C’est la 1ere chose à faire pour l’investisseur en murs commerciaux

Je rappelle ce qui est trés important pour les petites entreprises qui sont dans les critères du fond de solidarité : AUCUNE SUSPENSION, AUCUNE SUPPRESSION

Or, ce texte (qui est applicable aux « petites entreprises », c’est-à-dire à celles éligibles au bénéfice du fonds de solidarité dont les critères viennent d’être fixés par décret) ne prévoit absolument pas la suppression des loyers ou même la suspension de leur exigibilité pendant la période d’état d’urgence sanitaire contrairement à ce que vous indiquez.

Aucune suspension n’est prévue, juste une absence de poursuite

Nous pourrons faire des poursuites à partir du 25 juillet 2020

Mais même dans ce cas, et je cite mon scribouillard pour etre précis :

Cependant, lorsque le bail stipule expressément que le bailleur peut librement choisir l’ordre d’imputation des échéances de créances de loyer et charges, il sera possible d’éviter que l’arriéré relatif à la période du 12 mars au 24 juillet 2020 ne subsiste alors même que les échéances postérieures à cette date (et ne faisant pas l’objet de protection par l’ordonnance 2020-316) seraient payées par le preneur.

Le bailleur pourra, de plus, en théorie compte tenue de la gravité de la situation financière des preneurs concernés, sans attendre le 25 juillet 2020, et après avoir mis en demeure le preneur de s’exécuter : effectuer une saisie sur comptes bancaires (sous réserve d’avoir obtenu un titre exécutoire), diligenter une procédure de référé-provision, ou encore résilier de manière unilatérale le bail sur la base de l’article 1126 du Code civil, étant rappelé qu’une telle résiliation s’exerce aux risques du bailleur.

Il est par ailleurs possible pour le bailleur de conclure un protocole avec le preneur afin de prévoir sans attendre un étalement des loyers et des charges entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020 ainsi qu’une renonciation du preneur aux dispositions de l’ordonnance 2020-316 permettant ainsi au bailleur d’actionner les sanctions contractuelles du bail en cas de non-respect de l’échéancier par le preneur.

Attention, nous parlons de l’ordonnance 316 pour les micro entreprises mais ils existent une ordonnance 306 plus générale dont le preneur ne rentrant pas dans les strictes critères de la 316 pourrait peut être se prévaloir

Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période | Legifrance

cette disposition qui n’a pas vocation à exonérer les preneurs du paiement des loyers et charges à leurs échéances contractuelles, offre à ces derniers la possibilité de suspendre le paiement des loyers et des charges du fait de la limitation des sanctions y afférentes.

C’est ainsi que les alinéas 1 et 2 de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 permettent un report du paiement des loyers et charges dus entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

En outre, l’alinéa 3 de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 suspend les effets des astreintes et clauses pénales ayant pris effet antérieurement au 12 mars 2020.

Enfin, l’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 introduit un mécanisme de report des délais légaux

Petit retour au réel :

J’attends du locataire dit "intelligent" un plan d’apurement de la dette née pendant la période de fermeture car je suis bien évidement d’accord pour l’aider dans la gestion de sa trésorerie et nous signerons un protocole si accord entre les parties

Pour le locataire dit "idiot", j’attends que celui revienne sur terre. Pour l’instant, rien ne peut être fait du point du vue du bailleur à part lui rappeler les termes exacts des ordonnances, ce qui a été fait. Un petit coup de téléphone et une demande de report aurait bien évidement été accepté comme pour l’autre preneur. La évidement, le relation de confiance étant abimée, cela sera plus compliqué à l’avenir

Certains locataires pensent ENCORE que le gouvernement va supprimer les loyers dus pendant la période de fermeture, ce qui pas le cas, il ne les a même pas suspendus ….

En cas d’absence d’accord, les commandements de payer partiront, la classe pénale de 10% s’appliquera, les frais de recouvrement seront facturés …. une fois passée la date fatidique

De toute manière, les locataires commerciaux passeront tôt ou tard à la caisse, aucun renouvellement de bail ne se ferra avec une dette résiduelle, aucune cession de fond de commerce ne se ferra avec une dette résiduelle …. Alors pourquoi ne pas se mettre autour d’une table (façon de parler), et discuter d’un accord gagnant /gagnant. Même le plus récalcitrant finira par payer du fait de ces armes en possession du bailleur

Bonjour

il semblerait que l’Assemblée Nationale ai voté une mesure fiscale pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers.

Dans le cadre des discussions sur le projet de loi de finances rectificative pour 2020, trois amendements identiques ont été adoptés : 431, 458 et 426.

Ces amendements énoncent que les abandons de créances de loyer et accessoires consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 juillet 2021 deviennent déductibles fiscalement (IR ou IS). En clair : les loyers non perçus seront déductibles du résultat imposable.

Ça permettrait en effet de mieux faire passer la pilule (économies d’IR ou d’IS).

Là ou j’ai des doutes :
- Est-ce qu’il faut renoncer à la totalité des loyers (loyer lui même + charges) ?
- Est-ce que cette déduction s’applique au sein d’un groupe (par ex. une SCI qui loue des locaux pro à une entreprise, avec des actionnariats similaires)?

En première approche, je pense que la réponse est non à ces deux questions la première question et oui à la seconde. Mais je ne suis pas absolument sûr de moi. Notamment sur la notion de groupe, qui avait été abordée pendant les discussions sur ces amendements :

[url=http://www.assemblee-nationale.fr/15/cri/2019-2020/20200193.asp#P2072845]Assemblée nationale - débat PLFR 2020[/url] a écrit :

M. Christophe Naegelen. Les amendements no 426 et identiques sont excellents. J’aimerais néanmoins avoir une précision sur la notion de groupe : sera-t-elle définie en fonction de l’existence d’un actionnariat commun, ou bien intuitu personae, sachant qu’une même personne représente parfois le bailleur et l’entreprise ? Il existe en effet de nombreux artisans, commerçants ou petites entreprises dont le bailleur est une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Si l’entreprise se trouve en difficulté, pourra-t-elle bénéficier d’un abandon de loyer, alors même qu’elle est aussi propriétaire, indirectement ?

M. le président. La parole est à M. le rapporteur général.

M. Laurent Saint-Martin, rapporteur général. Je ne sais pas si cela répond à votre question, mais le risque d’optimisation au sein d’un même groupe me paraît réduit dans la mesure où nous avons adopté la deuxième série d’amendements, qui cible exclusivement les abandons de loyers consentis par les bailleurs. Il aurait été plus grand si nous avions adopté la première série, qui visait à rendre tous les abandons de créances déductibles. En revanche, il aurait été très faible si nous avions limité le dispositif à la fois aux loyers et aux entreprises bénéficiaires du fonds de solidarité, comme je le proposais. Je laisse le soin aux auteurs des amendements d’apporter d’éventuelles précisions.

Mais je ne retrouve pas cette notion de groupe dans les amendements eux-mêmes. Je crois comprendre qu’elle était présente dans une autre série d’amendements, similaires mais finalement pas adoptés. Je me fait donc peut être des nœuds au cerveau pour pas grand chose.

Edit : j’avais mal formulé mes réflexions (cf. passage rayé / reformulé)

Dernière modification par carignan99 (19/04/2020 17h25)

@amoilyon :

Je crois rêver en lisant vos documents et en allant sur le site du la confédération nationale du logement.

On pousse les gens à ne plus payer leurs loyers ? Dans quel monde vivent tous ces gens là pour trouver ça normal ? Voir pire, pour trouver ça JUSTE ?

Tous ces gens qui nous bassine avec leur justice sociale à toutes les sauces, qui veulent défendre leurs très chers "droits", mais qui n’assume jamais leurs devoirs.

Parce que payer son loyer, c’est un DEVOIR. Jusqu’à preuve du contraire c’est un contrat, vous bénéficier d’un logement, vous payez en contrepartie une somme pour ce service, en l’occurrence un loyer.

Ces associations "gauchistes" aux fort relans communiste (CF les asso des jeunes communistes associées au communiqué) on un véritable problème de mentalité.

Parce que t’en qu’à faire, pourquoi ne pas demander l’annulation des factures d’électricité, d’eau, d’essence, et puis finir par offrir la nourriture à tous le monde car la vie est dure ?

Cette façon de voir le loyer comme quelque chose de limite ignoble et indue m’exaspère au plus haut point. Car tous ses gens, qui souhaite voir annuler les factures (car un loyer c’est une facture payable d’avance pour un service fourni), sont quand même bien content d’avoir pu louer un logement pour que leurs rejetons puisse faire les études qu’il a choisi.

Si ça les gonflent tant d’engraisser un salaud de propriétaire, qu’ils se contentent d’imposer le choix des études de leur marmot dans un périmètre de 15km autour de chez eux, comme ça le problème est réglé.

Oh wait, c’est vrai j’oubliais, dans ce cas ça criera à l’inégalité d’accès à l’éducation.

Zappaty

Voici un courrier diffusé récemment (mi juin) par un exploitant de résidences étudiantes (Réside Etudes, qui exploite entre autres les résidences Les Estudines) :


A mon avis, cet exploitant tente de profiter un peu de la crise actuelle, au dépend des bailleurs qui ont investi dans des chambres dans les résidences étudiantes qu’il exploite.

En effet :
   - même si certains étudiants ont du quitter leurs résidences, et pour certains ne paient plus (s’ils ne comptent pas revenir, et n’ont pas besoin d’être sûr de pouvoir retrouver ce logement), une grosse partie des chambres restent occupées (et il n’y a qu’à tenter d’en réserver une sur le site de réservation de l’exploitant pour s’en apercevoir);
   - le bail commercial liant le bailleur (investisseur) à l’exploitant est limpide, et ne prévoit pas d’exemption de loyer dans un tel cas; C’est d’ailleurs un des arguments principaux lors de la commercialisation de ces biens (par une filiale du même groupe que l’exploitant) : le loyer sera payé quelle que soit l’occupation de la chambre, vous n’avez à vous soucier de rien, "Grâce à une gestion professionnelle, totale et sans risque, vous ne vous occupez de rien. Les loyers sont garantis par Réside Études par un bail commercial" ici)
   - la différence entre le loyer payé au bailleur par l’exploitant, et le loyer payé par le résident (l’étudiant) à l’exploitant est juste énorme : il est fréquent que l’étudiant paie plus du double que ce que le bailleur perçoit… L’exploitant ajoute, certes, quelques services à la prestation de fourniture de murs et d’immobilier "sec", mais c’est clairement loin de valoir une telle différence de loyer (autrement dit : on peut s’attendre à ce que l’exploitant dispose de marge très élevées, s’il est correctement géré). 

Pour ma part, si l’exploitant s’abstient effectivement de régler les loyers, j’y vois plutôt une opportunité potentielle, pour faire constater par un juge que le locataire est défaillant et ne respecte pas son bail commercial, et en conséquence le déchoir de ses droits au bail commercial. Ceci permettra au propriétaire de chambre de récupérer la pleine jouissance de ses chambres, et donc de les louer directement à un étudiant, dans des conditions économiques plus favorables. L’exploitant aura juste perdu un peu de son fond de commerce, pour avoir voulu profiter de la crise du Covid-19… Les réunions de copropriété seront sans doute plus animées une fois que plusieurs investisseurs co-propriétaires auront procédé ainsi !