SCPI : comment s'assurer d'une diversification suffisante des locataires ?

Deb67 · #1

Bonjour, jusqu’à récemment je trouvais évident qu’une SCPI avait, elle aussi, intérêt à diversifier au maximum, c’est à dire avoir de nombreux locataires de taille modeste plutôt que des trop gros ; le raisonnement étant que la défaillance d’un locataire sur une centaine baissera le rendement de… 1%, passant donc de 5% par exemple à 4,95 %.
Mais depuis quelque temps je me suis souvenu de la blague des quadrimoteurs ayant deux fois plus de chances que les bimoteurs de subir une panne de moteur.
Ben oui, car au-delà de l’humour, c’est tout de même vrai que pour une même probabilité de défaillance dans un certain secteur, il y aura plus de défaillances s’il y a plus de tels locataires.
Alors maintenant je me dis qu’il faut non seulement plus de locataires, mais aussi qu’ils ne soient pas tous de même nature ou, encore pire, sous une même enseigne (comme l’on voit parfois).
Peut-être même que des notions utilisées en bourse peuvent être utiles pour apprécier si une diversité apparente est vraiment à l’épreuve des crises (notions de valeurs défensives, etc).
Je livre ces élements de réflexion basiques aux experts qui auraient envie de commenter.

Mots-clés : diversification, locataires, scpi

OxxiGen · #2

Sur le thème de la diversification, vous pouvez regarder le modèle de Markowitz, qui date des années cinquante et qui s’applique aux portefeuilles boursiers : covariance des actifs, frontière efficiente, rationalité supposée des opérateurs et tutti quanti.

Comme tout modèle théorique, il a ses limites mais il a tout de même permis à Markowitz d’obtenir le prix Nobel d’économie en 1990.

GoodbyLenine · #3

Pour les SCPI, il faut aussi que la société de gestion soit adaptée (avec les outils (presque toutes s’appuient sur "Unicia"), les équipes, les process, le réseau pour sourcer des biens et anticiper les difficultés, etc.) pour gérer correctement le type et la quantité de biens, comme de locataires, qu’ils ont (assez peu de locataire très gros … ou des milliers de locataires plus petits, des contacts que sur Paris … ou des contacts un peu partout, un suivi et un sourcing en interne ou externalisé, etc.).

Mais lorsqu’une SCPI a un seul actif mono-locataire qui représente 20% (ou même 10%) de son patrimoine, il y a un risque de non-diversification sérieux, et c’est à éviter/corriger. C’est rare (un exemple: Capiforce, avant qu’elle ne vende un EHPAD en 2016, pour 10.5 M€ vs 47 M€ de capitalisation de la SCPI).

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#1 19/06/2020 18h35

#2 19/06/2020 18h57

#3 19/06/2020 19h36

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