Antesite [38] : étude de cas immobilie (panneaux photovoltaiques)

Antesite · #1

Bonsoir,

Ce n’est pas à proprement parler une étude de cas, mais je n’ai jamais été confronté à cette situation, d’où mon message ici.

Je possède 3 hectares de terrain devenus inconstructibles, ils sont situés sur un versant de colline très bien exposé au soleil.

Ce terrain étant legerement en pente et en friche, ne vaut pour ainsi dire rien, et d’ailleurs je n’en fais rien, comme ça c’est réglé.

Les choses en sont là depuis des années, et pourraient encore durer bien d’autres années, mais ce matin j’ai reçou ce courrier:

Il s’agit d’une société installant des panneaux photovoltaiques, mon terrain les intéresse manifestement pour en implanter, si leur projet s’avère réalisable (avec mon accord en tant que propriétaire et surtout celui des "autorités compétentes"), ils se proposent de le louer sur "une très longue durée".

J’aimerais savoir si des membres du forum ont déjà eu affaire à ce genre de proposition (voire même à cette société), et le cas échéant, leur retour d’experience à ce sujet, car je suis un peu perplexe.

Y-a-t-il des choses à savoir, avant que je ne les contacte (un peu comme lorsqu’on souhaite traiter avec un promoteur immobilier par exemple).

Merci par avance.

Dernière modification par Antesite (04/03/2021 22h39)

Mots-clés : immobilier, location terrain, photovoltaique

Deb67 · #2

Et s’ils arrêtent, quelle que soit la raison, qui va payer la désinstallation de leur truc ?
Faut-il provisionner cette somme sur un compte bloqué ?
Mais alors faut-il expertiser le coût ?
Et qui paie l’expert ?

gunday · #3

Je suppose que l’approche est similaire aux éoliennes :
- qu’est ce qui est implanté
- qui paye quoi (l’accès élec, voirie, etc)

Que ce passe t’il à la fin du bail : renouvellement auto ou renégociation ?
Que ce passe t’il à la fin de la vie des panneaux : remplacement ou on laisse en place ? qui paye quoi alors ?
Que ce passe t’il à la fin de l’exploitation du site : qui paye quoi ?

Voilà, une poignée de question qui me semble importante, avant même de parler du loyer!

bascarol · #4

gunday, le 04/03/2021 a écrit :
Je suppose que l’approche est similaire aux éoliennes :
- qu’est ce qui est implanté
- qui paye quoi (l’accès élec, voirie, etc)

Que ce passe t’il à la fin du bail : renouvellement auto ou renégociation ?
Que ce passe t’il à la fin de la vie des panneaux : remplacement ou on laisse en place ? qui paye quoi alors ?
Que ce passe t’il à la fin de l’exploitation du site : qui paye quoi ?

Voilà, une poignée de question qui me semble importante, avant même de parler du loyer!

La Sté paye la globalité des travaux et installations, s’ils ne prenaient pas en charge les travaux d’infrastructures ils auraient un peu de mal à trouver des terrains.

Fin des vie des panneaux, la Sté d’exploitation maintient les panneaux puisque leurs cœurs métier est de fournir de l’électricité.

En fin d’exploitation ils démontent et vont ailleurs, ce qui arrivent très rarement vu les investissements de démontage.

Deux sujets sont à contrôler : La durée du bail, l’environnementale

La durée du bail, quand un exploitant cherche un terrain c’est pour très longtemps, les baux sont sur de très longue durée, vous perdez le contrôle du temps ne faite plus ce que vous voulez de ce terrain, car ils cherchent la garantie de faire leurs implantations à leur guise.

La vrai question est :
Que vous voulez vous faire de votre terrain sur les 30 prochaines années ?
Car si vous souhaitez le récupérer en cours de route, ca sera extrêmement difficile, leurs conditions de résiliations sont drastique.

L’environnementale, pas les voisins ou la Mairie, ca ils s’en chargent, mais la pollution.
Prenez des garanties de dépollutions des sols en court d’exploitation et à leurs départ une dépollution total.
Le photovoltaïques est très polluant, la cellule de silicium qui composent un panneau se cassent facilement et donc les bris de verres de silice tombent au sol, c’est millimétrique. Il faut donc dépolluer et avoir la garantie que pendant l’exploitation ils vous mettent un process de lutte contre les débris de silicium sur le terrain.

En conclusion, soyez exigeant sur les pollutions et dépollutions.
En plus values sil peuvent vous donner de l’électricité si vous en avez besoin, mais encore faut il ne pas être au milieu du désert.

Sinon le reste c’est un bail normal mais sur une très longue durée et un locataire qui fait ce qu’il veut durant l’exploitation. C’est comme s’ils avaient inversé l’article 606 !

Pascal

Dernière modification par bascarol (05/03/2021 07h52)

debcos · #5

IH : le msg de Bascarol à qui s’adressait cette réponse a été supprimé par son auteur

Bonjour,
je vous invite à de la lecture et poser vos questions ici :
Forum photovoltaïque - Page d?index

pour l’étude du projet BDPV - Page accueil - Base de donnees d’installations Photovoltaique - BDPV
Le site BDPV est un site web gratuit qui permet aux propriétaires de photovoltaïques de suivre leur production au fil des ans et de la comparer à des installations proches. Le site aide aussi les internautes à connaître la production de leur future installation;

Et enfin GPPEP : Association de particuliers producteurs d’électricité photovoltaïque
Se renseigner auprès d’eux si c’est une arnaque connue.
GPPEP

bascarol · #6

THIRD STEP ENERGY est une Sté qui existe maintenant est ce la meilleur pour le meilleur projet c’est un autre sujet.
Il créé une Sté par domaine d’exploitation, alors suivant la production qu’ils en tirent, c’est plus ou moins rentable pour le prioritaire, le bail est a faire étudier par un avocat.

Pascal

gunday · #7

@bascarol, Est ce comme pour l’éolien : les sociétés sont revendus au bout d’un moment à d’autres exploitants ?

bascarol · #8

Ils existent tellement de raison de revendre une Sté,

Les Eoliennes ca fait du bruit, les infrastructures sont lourdes du à la hauteur et la portance des pales.
Le photovoltaïque demande de l’espace

Pascal

Antesite · #9

Bonjour,

M erci (désolé) pour toutes vos réponses pertinentes, je vais m’en inspirer.

Aucun problème pour des durées de plusieurs décennies, je ne fais rien de ce terrain, il s’agit d’une ancienne carrière dont je n’ai plus l’autorisation d’exploitation, et pour la faire réouvrir, c’est mission impossible. Le foncier a été remis en état avec certificat conformité de la Drire me semble-t-il.
Une partie est boisée, le reste est constitué de 2 grandes "cours" de plusieurs milliers de m2 chacune en haut et en bas.

Concernant la pollution, la maintenance, le devenir du site en fin d’exploitation, je vais poser toutes ces questions par mail (toujours par mail, pour avoir une trace écrite). Je vous ferai un retour des réponses ensuite.

Par contre je viens de voir que mon terrain a été classé en zone ENS, Espace naturel Sensible, donc je pense que c’est "mort" pour installer des panneaux. Mais je vais quand même tenter le coup…

A bientot.

Bernard2K · #10

bascarol a écrit :
Le photovoltaïques est très polluant, la cellule de silicium qui composent un panneau se cassent facilement et donc les bris de verres de silice tombent au sol, c’est millimétrique. Il faut donc dépolluer et avoir la garantie que pendant l’exploitation ils vous mettent un process de lutte contre les débris de silicium sur le terrain.

Désolé, mais c’est faux.
1) Le verre est composé de silice. Le sable est composé de silice. La croûte terrestre est composée à 60 % de silice. La silice n’est pas polluante car c’est un minéral on ne peut plus naturel.
2) Une cellule seule est effectivement cassante, mais à part quand on visite une usine de panneaux, on e tient jamais une cellule dans sa main. Sous forme de panneaux, la cellule est prise en sandwich entre des composants très solides (tels que du verre trempé en face avant et un polymère en face arrière). Les panneaux sont TRES solides car les fabricants savent que ça sera exposé à la grêle etc et ils veulent que ça produise pendant 30 ans et plus.

Le verre cassé, c’est pas génial, certes. Mais enfin, le pied de tous les containers de récupération de verre sont "gravement pollués", alors ? Un peu de verre brisé entre les pierres d’une carrière, ça serait vraiment un gros problème ?
L’éventuelle pollution due à des panneaux cassés tiendrait plutôt aux parties en polymère. M’enfin, même cette partie en polymère ne serait pas plus polluante que toutes les bouteilles en plastique qu’on trouve au bord des route.

Au total, oui, bien sûr, il faut prévoir que l’exploitant maintienne le site propre et le dépollue en fin d’exploitation. C’est du bon sens. M’enfin, dire que le photovoltaïque est "gravement polluant", pour des panneaux très solides composés essentiellement de silice et d’un peu de polymère, je n’en reviens pas.

Plus sérieusement, sur ce type de projet, la problématique revient toujours à :
- "si je ne m’occupe de rien, combien est-ce que je peux percevoir de loyer ?" Il serait logique de mettre en concurrence plusieurs porteurs de projets.
- "et si j’investissais moi-même ? Combien ça coûte, combien ça rapporte ?" Contrairement à une éolienne, une centrale photovoltaïque est très simple à entretenir car il n’y a aucune pièce mobile. C’est un investissement qui est tout à fait à la portée d’un particulier fortuné et/ou débrouillard (si c’est la banque qui finance via un prêt). Les difficultés vont plutôt être de type administratif : autorisation pour implanter, raccordement au réseau, contrat et tarif d’achat, etc.

Antesite · #11

Bonsoir,

J’ai eu des nouvelles du commercial concernant cette centrale solaire:

- Il s’agit d’un bail emphytéotique d’une durée de 40 ans avec indexation.

- Le montant du loyer annuel est de 5000 Euros par hectare utilisé (ce qui est curieux car le montant de l’hectare dans ce coin est justement de 5000 Euros. Eux veulent payer 5000 euros X 40 ans = 200 000 euros l’hectare…)

- Le bail peut etre cédé à un autre exploitant, mais les conditions restent les mêmes.

-Timing de l’opération: - Etude préalable (1an): validation du terrain / signature de la promesse de bail / lancement étude d’impact.
- Phase d’instruction (9 mois)épot permis de construire / Instruction PC / Obtention PC.
- Phase pré-opérationnelle (1 an): Demande de raccordement / Signature du bail / Lancement des travaux / Mise en service.

- A la fin du bail, la centrale est entièrement démontée, et le terrain remis en état d’origine.

- Il n’y a pas de pollution du site à proprement parler, et leurs installations permettent de s’adapter en milieu agricole et en zone protégée.

- L’intégralité des travaux est à leur charge, raccordement au réseau, etc…, de même que l’entretien, je n’ai "que" le bail à signer.

- Le site est sécurisé par leurs soins (pose d’une cloture et videosurveillance/gardiennage).

- Pour terminer, le projet prévoit de s’étendre sur ma parcelle, mais aussi celle de 2 parcelles voisines pour un total de 8 hectares.

Voilà, rien n’est encore certain bien sur, qu’en pensez-vous? Voyez-vous à ce stade quelque chose de particulier? Je peux fournir d’autres informations si besoin.

EDIT: Pour répondre à Bernard2K: je ne me sens pas de réaliser un tel projet seul, je suis loin d’en avoir les compétences, de plus je vois que pour qu’un tel projet soit rentable, ma parcelle ne suffit pas, celle de mes voisins est requise, donc faire ça en solo n’est pas envisageable.

Quant au loyer perçu: me concernant, sur 3 hectares, environ 2 sont réellement utilisables pour ce projet, soit 10000 Euros par an (puisque 5000 Euros l’hectare). Pour un terrain qui actuellement me rapporte zéro (et une crainte: que des imbéciles prennent ma parcelle pour une décharge sauvage…), je trouve que cette proposition est une aubaine.

debcos · #12

Bonsoir,
à partir d’un certain niveau de production il faut être une sociéte un particulier ne peux plus.
Je m’était renseigné pour une surface de 2000 m² :

Inclines à 10 degrés orientation est/ ouest. Plus des allées en gros coefficient 0,8.
DonC 2000 m2 x 0,8 = 1600 m2

Et un panneau fait 1,6 m2 donc 1000 panneaux de 360Wc. Soit 360 kWc

Astuce = faut rester sous les 250 kVA en sortie Onduleur pour ne pas livrer en 20 000 V

Après faut identifier le réseau 20 000 V et la puissance du transfo existant
En budget de raccordement on va être facilement entre 15 et 25 000 € ( voire même plus ! )

Ad on : 360 kWc coûtent 360 000 €. Produisent 360 000 kWh/an a 5c ça fait 18000 €/an. Et 360000/18000 = 20 ans

Donc vaux mieux louer.

gunday · #13

Antesite a écrit :
- Le montant du loyer annuel est de 5000 Euros par hectare utilisé (ce qui est curieux car le montant de l’hectare dans ce coin est justement de 5000 Euros. Eux veulent payer 5000 euros X 40 ans = 200 000 euros l’hectare…)

Y a peut être là une spécificité française : l’achat de terrain agricole pour planter des éoliennes n’est peut être pas si simple (safer, tout ça).
Ceci dit, avec un loyer des terres agricoles qui semblent ne pas dépasser 200€/ans/hectares, une offre à 5k€/ans/h me surprend.
(ça me semble particulièrement beau, mais je suis peut être trop suspicieux ?)

Sinon l’indexation du loyer est sur quoi ?
L’irl ? Le cours de l’élec?

Question que j’ai déjà vu sur les éoliennes : y a un montant mis de côté pour le nettoyage du site ?
Où c’est la dernière société qui devra se débrouiller ?
Quitte à faire faillite un peu avant pour être tranquille…

Iqce · #14

Il faut aussi obtenir une autorisation d’urbanisme ; à priori sur un terrain agricole ou naturel, on ne s’attend pas forcément à voir du panneau. Ces terrains sont ils au RNU ou existe t’il un PLU ? Si oui que dit le réglement de zone de ce dernier dans ces 1er articles ?
Ensuite et en même temps suivant le projet il faudra sans doute :
- obtenir l’aval de la CDPENAF voir de la CDNPS (bonne chance sans arguments béton liés à un grand groupe type Voltalia Albioma etc)
- monter au passage un dossier ICPE
- obtenir l’accord de la DREAL pour l’évaluation des incidences éventuelles au "cas par cas" vu les surfaces cf articles R 122-2 du code de l’environnement et ses annexes partie 5 article 30 "énergies et ouvrages de production d’électricité…
J’espère d’ailleurs que vous n’avez pas de Natura 2000, zone humide etc
De belles galères pour des néophytes. Et j’en passe et j’en oublie (je déteste ces dossiers, je les fuis comme la peste, "j’en veux pas" !).

Et une fois le saint Graal obtenu, attendre le délai de recours des tiers. Qui ne manqueront pas de contester si le projet est visible (ce qui généralement est le cas, s’agissant de solaire). Prévoir un bon conseil ou avocat, bien cher.

Perso je laisserais faire la société ; rendez vous dans 3 ou 5 ans et en cas d’échec, prévoir de récupérer les études et autorisations (par transfert) avec votre notaire pour éventuellement poursuivre en créant une société ou avec un autre.
Nb : si la paperasse est votre truc, si vous avez environ 20 000€ à sortir en études (je prends de la marge, avec de la chance moitié moins suffiront) ne tenez pas compte de mes à priori négatifs .

bascarol · #15

Bernard2K, le 05/03/2021 a écrit :
Désolé, mais c’est faux.
.

Bonjour Bernard,
Ayant travaillé sur une/des installations, je peux vous dire que les panneaux photovoltaïques surtout ceux venant d’Asie = Métaux lourd (Brome, Cadmium), donc polluant,

Sur les terres de centrale solaire on retrouve du Chlore (sur les débris de "verre") là ou il ne devrait pas y en avoir, on retrouve du Cadmium (très cancérigène) le Chlore est utilisé pour le nettoyage du silicium pur (traité).

Pour les polymères, il a été retrouvé de nanoparticule de Chlorure de Vinyl dans le terre. Elle n’ont rien a faire ici et pourtant. Même en si faible dose, dans 30 ans quid ?

Le problème n’est pas la matière elle même, mais sa mauvaise utilisation et manipulation.
Pour info l’amiante étant toujours autorisé en Chine et aussi en Russie, des panneaux contenant de l’amiante ont été stoppé en douanes il y a 3 ans.

Par ailleurs une centrale solaire doit être déclaré ICPE, et fait l’objet d’enquête poussée de la DREAL avant autorisation.
Il faut aussi une autorisation préfectorale article 512 je crois du code de l’environnement.
Et pour terminer les panneaux solaires sont tellement polluants que seuls les panneaux ayant été certifié par la COFRAC sont autorisés en France, même si il est marqué "conforme UTEC 15-512"

Alors je sais pas si c’est faux, mais ce qui est sur c’est que beaucoup de précaution sont prises autours des panneaux solaires. Peut être une cause a effet

Si un jour j’ai autorisation de publier les rapports, je me gênerai pas car beaucoup ont de fausses idées sur les panneaux solaires. C’est pratique, le soleil est gratuit, les promoteurs mettent le paquet sur les avantages financiers mais le problème sera là dans 15 ou 30 ans.

Mais comme le nucléaire, c’est indispensable à notre mode de vie. Déjà qu’il y a pas assez de centrales nucléaires pour alimenter toutes les futures voitures électriques des Français !

Pascal

PS grillé par Iqce pour l’ICPE

Dernière modification par bascarol (09/03/2021 12h38)

bed43fr · #16

Quand j’ai installé mes panneaux PV il y a 10 on me disait qu’il y avait des installations vieilles de 30 ans, ce qui doit faire 40 ans maintenant. Je pense qu’au bout de 40 ans on doit avoir suffisamment de recul, il doit y avoir des études sérieuses qui traitent de cette question.
Personnellement j’en étais resté comme Bernard2K au fait que les panneaux PV étaient très peu polluant car composés majoritairement de silicium.

Antesite · #17

Bonjour,

Iqce, vous dites laisser faire la société, c’est exactement ce que je compte faire.

Ils se chargent de toutes les formalités, demandes, autorisations, etc… si ça passe, tant mieux, si ça ne marche pas, tant pis, le prjet ne va pas plus loin et les terrains restent tels quels.

Je vous tiendrai informé de la suite.

Antesite · #18

Bonjour,

Bien qu’ayant quitté ce forum, je vous tiens informé, par correction, de l’évolution du projet comme je l’avais dit dans mon dernier message datant de mars 2021.

Donc, rien de palpitant, l’entreprise porteuse de ce projet de centrale photovoltaique a finalement jeté l’éponge, eu égard aux contraintes environnementales d’une part (présence d’une zone natura 2000 à proximité et d’une ENS (espace naturel sensible), et à une levée d’opposition de la part de certains riverains qui s’opposent à tout changement à proximté immédiate de leur lieu de vie (mais c’est dans l’air du temps, cette opposition quasi systématique pour tout nouveau projet, avec la création quasi-systématique de "collectifs" contre "tout" -ou presque- ce qui est nouveau, ou serait susceptible de réveiller les gens de la torpeur dans laquelle ils se sont assoupis.
Syndrome NYMBY, voir ici: Nimby ? Wikipédia

Roupettes · #19

Ils changerons peut être d’avis quand une usine de cierge en parrafine viendra s’installer devant chez eux, afin qu’ils aient de la lumière (à tous les étages? )…

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Antesite [38] : étude de cas immobilie (panneaux photovoltaiques)

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bascarol a écrit :

#11 08/03/2021 21h39

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#13 09/03/2021 00h07

Antesite a écrit :

1 2 #14 09/03/2021 08h15

1 #15 09/03/2021 12h16

Bernard2K, le 05/03/2021 a écrit :

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