Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ?

Pour ma part le message de Gratouille ne me choque pas, sauf qu’il faut que l’investissement immobilier soit BON et celui qui était décrit par Robinos33 dans ces échanges ne l’était pas vraiment, que "payer moins d’impôts" n’est pas un objectif (on recherche plutôt une rentabilité nette d’impôts/après impôts, et si ça passe par payer beaucoup d’impôts on s’en fiche), et que le paysage décrit "dans 20 ans" est sans doute un peu optimiste (il faudra financer le ravalement de l’immeuble, payer les impôts, par ex).

Robinos33 a écrit :

J

@ Philippe30 : je ne peux bénéficier de l’APL, car mes 2 enfants sont fiscalement à charge. Je ne pense pas non plus que je puisse déduire le loyer que je verse, étant donné qu’ils me sont fiscalement à charge.

Bonjour,

Le fait qu’il soit à charge est normal mais partant faire des études , il faut calculer le fait de perdre une demi part et le fait de pouvoir bénéficier de la CAF ( montant 170 e par mois pour un étudiant sans revenu) soit 170*12 = 2040 € par an.
Est-ce que vous allez payer + de 2000 E par d’impots en perdant une demi part par enfant ?

J’ai fait ce calcul de mon coté et c’est plus intéressant de  perdre une demi part et de pouvoir bénéficier de la CAF.

Sachant que l’argent que vous pouvez verser peux rentrer dans une rente qui se déduira de votre déclaration IRPP

Philippe

GoodbyLenine a écrit :

Pour ma part le message de Gratouille ne me choque pas, sauf qu’il faut que l’investissement immobilier soit BON et celui qui était décrit par Robinos33 dans ces échanges ne l’était pas vraiment, que "payer moins d’impôts" n’est pas un objectif (on recherche plutôt une rentabilité nette d’impôts/après impôts, et si ça passe par payer beaucoup d’impôts on s’en fiche), et que le paysage décrit "dans 20 ans" est sans doute un peu optimiste (il faudra financer le ravalement de l’immeuble, payer les impôts, par ex).

Très juste , autant l’investissement immobilier est un bon levier de patrimoine et de revenu passif autant investir de grosses sommes pour couvrir le logement de ses enfants durant les études n’est pas une bonne chose pour des raisons patrimoniales et financières.
Caf , cout du foncier , des travaux etc ….

Il faut mieux louer surtout quand on ne connait pas la ville pour investir

Philippe

J’ouvre cette file de discution car celle dejà ouverte sont différente .

Si on a l’argent CASH pour acheter sa RP , es-ce mieux de rester locataire ou d’acheter ?

Je me suis penché sur la question ses derniers temps :

Je vais donc exposé mon analyse perso :

J’ai une maison que je peux vendre 250000 euros actuellement … que j’avais acheté cash il y a 3 ans .

Je me suis posé la question après avoir lu le livre père riche, père pauvre :

SI JE VEND MA RP ET QUE JE PLACE L’ARGENT EN REDEVENAIT LOCATAIRE ?

Oui mais placé l’argent ou ? J’ai un parc immobilier à 18% de rendement brut , un pea qui fait 10% et PEL / assurance vie à 2/3% …

Bref , je pars sur une hypothèse d’un placement à 5% sur 20 ans … Jet pense que c’est une moyenne correcte …

Donc ma maison vendu 250000 euros rapportant 12500 euros annuel ( 5%) à cela s’ajoute une économie d’une taxe foncière à 2000 euros par ans
Soit 14500 euros annuelle .

Hypothèse 1 : je loue une maison identique à la mienne , nous sommes à 850 euros de loyer mensuelle … soit 10200 euros par ans … et une économie de la taxe foncière déjà prise en compte en haut…
Il y a une différence de 4300 euros par ans …

Bête et discipline , j’ai fais une simulation avec les intérêts composé sur 20 ans :

J’aurai donc 150000 euros en plus des 250000 euros déjà placé… en plus , j’aurai fais des économies sur l’entretien que dois faire un propriétaire : ballon eau chaude , fuite d’eau ect… que j’ai estime à 20000 euros pour 20 ans ( je pense avoir compter un minimum )

Bréf j’arriverai à 400000 euros facilement dans 20 ans ….

Hypothèse 2 : je garde ma RP valeurs 250000 euros … Je vend dans 20 ans avec un plus value de 20% ( marche déjà haut ) allé je vais même prendre 40% de hausse pour arriver à 350000 euros …
Je déduis 40000 euros de taxe foncière ( et en plus je ne prend pas en compte l’augmentation de la taxe foncière )
Et 20000 euros d’entretien cité ce dessus …

Donc j’arrive à 290000 euros ..! Une différence de 110000 euros …

J’ai fais une simulation si j’emprunte pour acheter , j’arrive à peu de chose prêt à la même conclusion que si je loue car les mensualités + la taxe foncière me ferait perdre 300 euros mensuelle pour avoir un bien 20 ans plus tard qui tout déduit se rapproche des 150000 euros si dessus ….

J’arrive à la conclusion que vendre sa résidence principale acheté CASH ou avec un prêt déjà remboursé est moins intéressant que de louer et de placer son argent en parallèle  ..

Avez vous une expérience ou des choses à modifier dans mon analyse ….?

Svp essayer de ne pas trop dévier sur le 5% pris en compte ou les 20000 d’entretien par exemple …   mais sur l’idée principale …

Merci …

Vous pouvez prendre l’argument inverse de celui de Faith.

Vous venez d’acheter une belle maison mais les voisins sont frappadingues et leur chien hurle en permanence.

Vous êtes locataire ? vous pouvez partir.

Il faut aussi voir que les rendements locatif du marché ne sont pas les même à Paris qu’en rase campagne.

Parfois vous pouvez louer un très beau bien à 3% de rendement locatif brut pour le proprio.

A mon sens, soit vous acheter votre RP à crédit avec des taux bas, soit vous placez votre argent et restez locataire.

Si je peux me permettre de suggérer une troisième voie : choisir une RP avec une partie locative (personnellement j’ai acheté une maison de ville avec un local commercial au RdC).

Celà permet de l’acheter à crédit sans la culpabilité de gaspiller (c’est le locataire qui paie l’emprunt).

Après, cela n’est pas compatible avec tous les styles de RP : difficile de louer une partie d’un pavillon.

Certaines niches fiscales ne fonctionnent également qu’en RP, comme celle des monuments historiques. A prendre en compte pour que votre RP travaille pour vous, au lieu d’être un albatross

Double trouble … c’est une façon de voir mais vivre avec son locataire .. c’est une vison qui n’est pas la mienne …

Aléa, avec votre dernier exemple , cela appuie ma réflexion …

Une RP cash coûte énormément d’argent en réalité …

Dans mon analyse , j’ai pas parlé d’une revente avec une grosse plus value qui a ce moment peut se défendre …
Mais en province , je doute que cela soit rentable quand même … mais à Paris , on disait la même chose il y a 5 ans car les prix étaient déjà haut …

cricri, vous pouvez aussi faire un crédit hypothécaire sur votre maison, in fine, en nantissant 50% des fonds, comme l’a fait, je crois (de mémoire) valeurbourse.

Ca me semble intéressant si vous "tenez" à votre maison.

Il est très délicat de faire des prédictions car cela dépend :
- de l’évolution du prix des loyers
- de l’évolution du prix de l’immobilier
- du rendement de l’argent placé
Ce sont des critères non maitrisés. Il est clair qu’acheter sa RP est un investissement comportant un risque élevé bien souvent sous-estimé par de nombreuses personnes.

A l’époque, j’avais fait des simulations et en revendant à PV 0% avec un rendement AV à 3%, il fallait 10% pour gommer les frais de notaire et l’argent immobilisé.

Il est certain qu’à 4% de rendement locatif, 6% de rendement sur l’argent placé, il faut faire une grosse PV pour s’y retrouver. Comme dit précédemment, difficile de prédire l’évolution du marché. Certains se sont enrichis beaucoup avec leur RP…

En outre, 40% sur 20 ans de PV c’est beaucoup et peu à la fois.

Ce qui m’avait convaincu à l’époque n’est pas financier, à savoir être chez soi et ne pas subir de déménagement contraint. De plus, cela crée une épargne forcée.

Adrien

Dernière modification par Adrien (14/04/2017 18h23)

Bonjour,

Mon expérience: RP revendue car nous ne supportions plus nos voisins. Nous avons eu la chance de trouver acquéreur rapidement et à bon prix car maison bien placé.
( bien placée à l’instant T, mais qui dit que la route ne sera pas agrandie ou que le champs du voisin ne passera pas constructible).

Nous sommes depuis en location. Nous sommes beaucoup moins stressé, même si le voisinage pose parfois problème nous nous sentons bien plus libre car nous pouvons déménager.
C’est pour nous un confort énorme.

Difficile de trouver un bien à l’achat respectant tous nos critères, notamment sans nuisances sonores. Généralement on passe sur bien des critères pour devenir propriétaire.
Notre location n’est pas parfaite, mais elle nous revient bien moins cher qu’un credit.
Au cout du credit il faut rajouter les frais d’entretien et surtout d’embellissement. J’entends par là des dépenses regulieres pour ameliorer la deco et le confort.
Nous avons bien plus de capacites d’épargne depuis que nous sommes locataires.

Il est vrai que les enfants préféraient etre dans LEUR maison. Mais les parents sont bien plus détendus.

Exact nous épargnons. Et j’aime ca ;-)

J’imagine que Cricri placerait judicieusement en bourse via un PEA. Du coup pas de TMI, seulement la CSG. Idem pour l’assurance vie & PEL.
(CSG payée en cloture de contrat -> intérêts composés sur la CSG latente qui fait effet boule de neige )