Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ?

Dans ce que ce que vous décrivez, il y a des éléments relevant de 3 catégories différentes :
- isolation par l’extérieur : diminution des déperditions des parois
- ventilation double flux, étanchéité : diminution des déperditions de renouvellement d’air
- matériel producteur d’énergie : production d’énergie renouvelable.

L’isolation des parois ne sera très probablement pas d’actualité d’ici 20 ans pour les maisons RT 2012, car :
1) elles sont déjà très bien isolées. Le gain d’énergie et en euros de ces opérations sera trop faible pour les justifier. Ce sont les "diminishing returns". Il y a une erreur conceptuelle à dire "ça a beaucoup évolué en 20 ans donc ça va continuer". L’isolation sert à faire baisser les déperditions. Ce n’est pas une évolution linéaire, c’est une asymptote tendant vers zéro. Quand on a déjà beaucoup baissé les déperditions, le gain potentiel supplémentaire, en valeur absolue, est faible. Ce n’est plus l’enjeu.
Vous dites "seulement 12 cm dans les murs". Regardez l’économie de chauffage quand on passe de 0 à 12 cm d’isolant. C’est énorme. Maintenant, regardez l’économie quand on passe de 12 à 24 cm d’isolant. C’est très faible. Voilà ce que j’essaie d’expliquer.
2) dans 20 ans, la RT 2012 fera partie de l’ancien récent et bien isolé. Les politiques publiques d’encouragement ou d’obligation d’isolation cibleront le vrai ancien, moins performant, qui reste très majoritaire. A la (faible) vitesse où vont les politiques actuelles dans ce domaine, il faudra encore très longtemps avant que celles-ci (les politiques publiques) disent aux maisons RT2012 : "bon, c’est votre tour".

Etanchéité et ventilation double flux : là aussi, le retour sur investissement sera faible donc la motivation à le faire aussi. Et l’étanchéité est censée déjà être bonne en RT2012, du moins quand le travail est fait comme il faut.

Equipements producteurs d’énergie : pourquoi pas ; c’est facile à faire sur de l’existant. Ca fait maintenant plus de 20 ans que des maisons s’équipent a posteriori de chauffe-eau solaires et de centrales photovoltaïques. Cela pourra être fait sur une maison RT 2012, sans pour autant que cela signifie que la RT2012 avait un manque à ce sujet. C’est un choix d’équipement à faire selon des motivations écologiques et/ou financières (en fonction des incitation publiques et/ou de la rentabilité intrinsèque de l’équipement).

Vous savez, je fais moi-même partie des professionnels des énergies renouvelables et de la maîtrise de l’énergie. C’est sûr que le top est la maison passive. Mais il faut avoir la vue d’ensemble et prendre en compte les ordres de grandeur, et savoir reconnaître quand on a atteint son but. L’isolation du neuf, c’est fait (ou presque). Comme priorités, il reste l’isolation de l’ancien, et les consommations d’électricité (appareils consommateurs, comportements)…

Du point de vue de l’ensemble du parc immobilier, l’isolation de l’ancien (du vrai ancien, les passoires thermiques) est prioritaire, et de loin.

Enfin, il ne faut pas perdre de vue que la plupart des gens n’en ont à peu près rien à faire. Quand je regarde les émissions maison à vendre ou chasseur d’appart, je suis horrifié de voir que l’isolation et l’énergie ne sont JAMAIS un sujet. Les gens voient une chambre mansardée probablement assez peu isolée, chauffée par un convecteur électrique et ils disent "belle chambre, sympa". Dans la vraie vie c’est peut-être un peu différent mais quand même. Dans toutes les discussions d’investissement immobilier sur le forum, vous en voyez beaucoup, consacrées à l’isolation et aux énergies renouvelables ? Vous voyez beaucoup d’études de cas où les gens mettent en avant le manque d’isolation et les travaux à faire à ce sujet ? Vous et moi, ça fait deux passionnés du sujet. Il y en a beaucoup d’autres ?

Aujourd’hui, si vous voulez donner de la valeur à votre villa en vue de la revente, il vaut mieux faire des travaux de maîtrise de l’énergie, ou bien ajouter une piscine ?

Au rythme où va la prise de conscience écologique, je doute que, même dans 20 ans, les critères de type isolation renforcée, ventilation double flux, utilisation d’énergie renouvelable aient dépassé dans l’esprit des acheteurs les questions de déco, de praticité et de luxe (genre piscine, clim…).

Dernière modification par Bernard2K (18/04/2017 08h51)

Bernard2k je suis tout a fait d’accord avec vous concernant l’intérêt du public pour l’isolation et la technique des constructions,  c’est consternant.
Nous l’avons vécu personnelemnt lors de la vente de notre maison aux normes Minergie.
Une belle cuisine, une belle SDB et un extérieur tiré à 4 épingles et le tour est joué.
Le reste tout le monde s’en moque. Nous avons eu la chance de trouver un acheteur sensible à la qualité des matériaux et aux caracteristiques techniques de la,construction.

Je comprends aussi votre réflexion sur les cm d’isolation supplémentaires qui n’apportent, finalement, que très peu.

Pour revenir au sujet, je pense que les proprio de maison sous estime largement le cout lié à l’entretien, là deco et la mise a joie lors d’une éventuelle revente.

En location nous sommes moins "impliqués" et dépensons moins d’argent dans le logement. Notre épargne est 100% investit.

J’ai beaucoup calculé sur ce sujet depuis 2 bonnes semaines :

Mes conclusions : hypothèse d’une maison qui vaut 250000 euros ou un loyer de 800 euros … qui , est une bonne moyenne sur ce qu’on peut retrouver sur le plan national . Bien sûr , d’un point de vu financier … et ne pas prendre en compte et croyances populaires ( bien fausse d’ailleurs )

Si vous avez le cash ou que votre maison est payé AVEC CONNAISSANCES FINANCIÈRES : VENDEZ

C’est simple , votre maison qui vaut 250000 euros ne rapporte pas d’intérêt , de plus vous payer entretien + taxe foncière … Sur 20 ans , vous perdez entre 30 et 50% …

Les 250000 euros placé généré des intérêts qui payent facilement le loyer voir plus… Après cela dépend des connaissances de chacun… si on reste conservateur à 4% sur 20 ans , cela paye très facilement le loyer …

Si vous avez le cash et que votre maison est payé et QUE VOUS AVEZ AUCUNE CONNAISSANCE FINANCIÈRE et que vous aimer pas ça : on prend un rendement de 1% donc 2500 euros par ans d’intérêt  … un loyer à 9600 euros annuel et une économie d’une taxe foncière à 1500e et 1500 euros d’entretien annuel soit 3000 euros "d’économie " donc vous payer en plus 4100 euros par ans soit 82000 euros de dépense sur 20 ans .

Dans ce cas , financièrement parlant , c’est du kiff kiff entre garder votre RP ou la vendre pour louer . Car je le rappel , garder sa RP déjà payé coûte de l’argent .

A vous de réfléchir si vous préférer être libre ou plus "chez vous " …

Si vous n’avez pas de cash ET QUE VOUS N’ARRIVER PAS À METTRE DE L’ARGENT DE COTE : emprunter , cela vous fera une épargne forcé et un capital dans 20 ans …

Si vous n’avez pas de cash ET QUE VOUS AVEZ UNE BONNE CONNAISSANCE FINANCIERE, acheter quand même … en effet dans cette hypothèse la taxe foncière + emprunt + entretien coûtera 1300 euros par ans … donc une économie de 500 euros entre le loyer payer et la maison …
Dans 20 ans , vous aurez la maison … et si vous louer, les 500 euros place mensuellement avec intérêt composé sur 20 ans a 5 % vour fera gagner 205000 euros ..

La vente de la maison vous rapportera plus car à ce jour d’une valeur de 250000 euros et dans ce calcul la taxe foncière et l’entretien est déjà pris en compte …

Après je n’ai pas calculer les plus value potentiel car je suis pas devin .. j’ai juste pris 30% de PV sur 20 ans dans cette analyse …

Si c’est 30% ou moins l’analyse est bonne… si dans 20 ans il y a une plus value de 200% c’est sur qu’il faut acheter ou garder sa RP …

Votre raisonnement tient très bien la route mais malheureusement ne concerne qu’une infime partie de la population française. Et sur cette faible partie, très peu feront le choix que vous préconisez même en écoutant votre explication. L’aspect psychologique / moral du fait d’avoir son "chez soi" est important pour beaucoup de français. La résidence principale peut être un investissement totalement décorrélé des intérêts purement financiers.

Il y a cependant un inconvénient a faire ce choix, certes très judicieux sur le plan financier, sera la difficulté d’emprunter auprès des banques sur de multiples projets d’investissements locatifs.
Je pense qu’ici, certains vont ou ont dû acheté une résidence principale afin de poursuivre leurs investissements.

Dans votre situation, je suppose que les banques ne vous auraient pas autant prêter si vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale. Vous avez donc bien fait d’acheter votre résidence principale.

Bonjour a tous

Je me permets de déterrer ce post pour quelques conseils avisés

Mes parents viennent de toucher 200 000 euros d’héritage.
Tous 2 à la retraite les aléas de la vie ont fait qu’ils n’ont pas de RP.
Coté retraite ils touchent 2800 a tous les 2.

Bien sur ils voient la une opportunité de devenir enfin propriétaire.
J’ai fait une rapide simulation achat appart en région parisienne vs location en RP

                                      Achat 10 ans    location 10 ans
Patrimoine AV 3%         0                                 335000
Loyers                         0                                -108000
TF                                 -15000                        0
Charges copro                -6000                        0
Revente appart +20%     240000                0
Total 10 ans                 219000                227000

Mes calculs sont ils juste?

merci de vos retours

Merci de votre retour

- Le loyer est effectivement de 900 euros. Concernant les charges je ne les ai pas compté car elles évaluent de la même façon que les charges coté proprio.

- 3% 100% fond euros sur 10 ans c’est une estimation.

-Concernant le calcul de l’AV en effet c’est une erreur de ma part

- La plus value a la revente c’est une supposition au même titre que l’AV a 3%

Je me rends compte que ce calcul est impossible à définir à moins de posséder une boule cristal.

Mich a écrit :

A part si ils comptent déménager souvent, j’opterais pour la stratégie d’acheter - Cela les libérera de manière certaine d’un flux sortant (leur loyer) et donc leur permettra de vivre plus confortablement.

Peut-être serait il avant tout utile de connaître leur âge, non ? Si ils ont 62 ans ou 92 ans la réponse pourrait être différente