Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ?

Dans vos calculs, vous passez d’un investissement a 3,5% (assurance-vie) a un investissement a 5,5% (loyers annuels rapportes au prix de la maison).
L’ecart de rendement couvre le gap.

Bonjour,

Si vous enfants sont sortis de votre foyer fiscal

Si vous louez un logement pour vos enfants , ils peuvent bénéficier en tant qu’étudiant chacun de la caf
170 pour une location
90 pour colocation.

Vous pouvez déduire l’argent que vous leur versez.

Vous n’êtes pas sur qu’ils resteront dans la ville de leur étude , attendez pour leur acheter un logement

Vous conservez une partie de votre argent et vous faites un achat locatif proche de chez pour augmenter votre patrimoine et vos revenus.

L’autre partie pourra servir plus tard pour les aider à acheter un logement.

N’acheter pas un logement cash pour les loger , c’est une fausse bonne idée.

Le seul cas ou un achat est intéressant pour un étudiant et pour les parents , c’est dans les programmes de défiscalisation ou les familles se louent mutuellement les biens et touchent sur la défiscalisation et sur la CAF pour les logement , je sais c’est pas bien mais c’est des pratiques courantes …

Philippe

Square,

GBL a raison sur les calculs.

Il n’y aura certes plus a debourser le loyer, mais il n’y aura pas non plus de revenus lier a l’A-V. Le gain est de 1,730 dans l’exemple donne.
Gain = 8,280 (economie de loyer) - 5,250 (gain sur l’A-V)  -1,300 (Taxes et Assurances).

A mon sens quand vous passez de -8280 à +8280 en achetant l’appartement vous comptez bien deux fois le loyer.

C’est un peu comme dire que soit vous payez le loyer de vos enfant (si vous n’achetez pas) soit vous faites payez vos enfant (si vous achetez).  Je pense que vos enfants ne vont pas etre contents si vous achetez dans ce cas la !

(ps : en étant locataire on économise l’impôt foncier et l’assurance, de la même manière qu’en étant propriétaire on économise le loyer)

D’accord avec GBL.

En fait c’est simple il suffit de raisonner en taux de rendement sur le patrimoine : d’un coté il y a l’AV à 3,5%/an, de l’autre la location qui produirait un taux équivalent de 4,653%/an (690*12=8280-1000-300=6980/an de rendement soit sur un capital de 150k : 4,6533%).
Donc le différentiel d’intérêt est de 1, 1533% (4,6533-3,5) qui appliqué à un capital de 150k = 1730/an.
CQFD.

On néglige beaucoup de paramêtres pour faire un calcul précis de l’écart (taux de revalo de l’épargne, IR / intérêts / revenus fonciers, charges non récupérables, travaux d’entretien en tant que propriétaire etc….). Mais les vrais critères d’arbitrage portent sur les points énoncés par GBL et Philippe

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (08/10/2012 16h42)

GoodbyLenine a écrit :

PS : Rassurez-vous, vous n’êtes pas le premier que je vois faire cette erreur de raisonnement.

Je l’avais bien dit/écrit….

GoodbyLenine a écrit :

Je ne suis pas d’accord. Je serais très curieux, Square, que vous nous expliquiez QUI va fournir les 8280€ de trésorerie que vous ajoutez dans la colonne "Achat apart". Je pense que cet argent ne viendra jamais, et manquera dans le patrimoine à terme…

Ces 8280 € de trésorerie sont fournis par Robinos33 .

Si on présente les choses autrement…
Admettons que la capacité d’épargne de Robinos33  est de 1500 € / mois (18000 € par an), dans le cas où il ne doit pas louer l’appartement pour ses enfants.

Si je reprend les chiffres:

                                   Location                                   Achat
Gains AV                         5250                                       0
Loyers                           -8280                                       0
Taxes et assurances           0                                       -1300
Epargne                          9720 (18000-8280)                 18000

sur 1 an                          6690                                    16700

Concrètement, il n’est pas inexact de compter 2 fois le loyer / l’économie de loyer, car dans les 2 cas cela joue sur le patrimoine.
Bien sur, ces chiffres ne sont donnés qu’à titre d’exemple pour justifier le fait de compter 2 fois les 8280 €. Et l’imposition n’est pas prise en compte.

Merci de vos commentaires.

Je reviens aux arguments de Goodbylenine, et Square, et de tous les autres. Cela m’a bien fait cogiter, j’avoue que j’ai eu beaucoup de mal à m’y retrouver.
Je me suis pris d’une autre façon, en vivant "la vraie vie" (pour simplifier, je ne prends pas en compte l’évolution du rendement de l’AV, ni des loyers, ni la rentabilité composée des placements éventuels).

Cas 1 : Je loue l’appartement :
- Mon A-V me rapporte 3,5 % annuel, soit 5 250 €
- Je possède une trésorerie annuelle (exemple fictif) de 8 280 €, que je verse en loyer
- Solde net au bout d’un an (solde dont je dispose) : 8 280 - 5 250= 3 030 €
- et au bout de 5 ans : + 15 150 €. Je possède tj mon A-V à 150 000 € (ayant utilisé le rendement)

Cas 2 : J’achète :
- Je n’ai plus d’A-V au bout de 5 ans, mais je suppose (hypothèse) que l’appart vaut au minimum le prix d’achat avec frais de notaire, soit 150 000 €
- Mon solde de trésorerie annuel, non dépensé = 8 280, moins Impôt Foncier (1 000), moins assurance propriétaire (300) = 6 980 €. Sur 5 ans = 34 900 €.

Le delta est dans ce cas 34 900 - 15 150 = 19 750 €, beaucoup moins favorable que dans mon post initial.
Rappel dans mon calcul initial : 34 900 - (- 15 150) = 50 050 €.
L’hypothèse initiale (+ 50 050 €) compensait largement tous les aléas possible, alors que la réalité (19 750 €) est moins enthousiasmant. 

Merci à Gbl de l’éclaircissement.

Robinos33 a écrit :

Merci de vos commentaires.

Je reviens aux arguments de Goodbylenine, et Square, et de tous les autres. Cela m’a bien fait cogiter, j’avoue que j’ai eu beaucoup de mal à m’y retrouver.
Je me suis pris d’une autre façon, en vivant "la vraie vie" (pour simplifier, je ne prends pas en compte l’évolution du rendement de l’AV, ni des loyers, ni la rentabilité composée des placements éventuels).

Cas 1 : Je loue l’appartement :
- Mon A-V me rapporte 3,5 % annuel, soit 5 250 €
- Je possède une trésorerie annuelle (exemple fictif) de 8 280 €, que je verse en loyer
- Solde net au bout d’un an (solde dont je dispose) : 8 280 - 5 250= 3 030 €
- et au bout de 5 ans : + 15 150 €. Je possède tj mon A-V à 150 000 € (ayant utilisé le rendement)

Cas 2 : J’achète :
- Je n’ai plus d’A-V au bout de 5 ans, mais je suppose (hypothèse) que l’appart vaut au minimum le prix d’achat avec frais de notaire, soit 150 000 €
- Mon solde de trésorerie annuel, non dépensé = 8 280, moins Impôt Foncier (1 000), moins assurance propriétaire (300) = 6 980 €. Sur 5 ans = 34 900 €.

Le delta est dans ce cas 34 900 - 15 150 = 19 750 €, beaucoup moins favorable que dans mon post initial.
Rappel dans mon calcul initial : 34 900 - (- 15 150) = 50 050 €.
L’hypothèse initiale (+ 50 050 €) compensait largement tous les aléas possible, alors que la réalité (19 750 €) est moins enthousiasmant. 

Merci à Gbl de l’éclaircissement.

Raisonnement (sur votre "cas1") toujours étrange et faux :

Cas1 : Vous avez versé la trésorerie de 8280. Il vous reste donc au final 5250€
Cas2 : OK, il vous reste au final 6980€

Delta annuel = 8280 - 6980 = 1730€, comme trouvé par beaucoup de monde à présent…
(et 8650€ sur 5 ans)

Par ailleurs, ce n’est pas parce que vos enfants sont "fiscalement à charge" qu’ils ne pourront pas bénéficier de l’APL. Allez sur les sites d’information (http://vosdroits.service-public.fr/F12006.xhtml) ou de simulation de montant d’APL (voir à la fin de la page du site que j’ai indiqué), et vous serez mieux informé la-dessus. C’est votre enfant qui bénéficiera de l’APL, pas vous, et il y a une certaine logique la-dedans, car ce n’est pas parce que Papa/Maman disposent de revenus assez confortables qu’il faut nécessairement obliger leurs enfants à dépendre financièrement complètement d’eux (ou les obliger à contraindre Papa/Maman en justice à les financer). Par contre il existe des limites au cumul APL/Allocations Familiale, ce qui est aussi logique.

Robinos33,

Il est certains que ne pas utiliser de crédit peut être intéressant dans le cadre de l’achat d’un appartement pour vos enfants. Cependant, on s’aperçoit que lorsque vous acheter, le gain mensuel de capacité d’épargne se limite à : loyer mensuel - taxe foncière mensualisée- frais divers (copropriété, assurance, entretien…), ce qui finalement n’est pas aussi intéressant que ce que vous pensiez au départ.

Cependant, ce que vous évoquez aussi c’est : vos enfants.

Or, peut-être qu’acheter l’appartement à crédit en partie (disons 75 000 euros) peut vous permettre d’avoir de nombreux avantages :
                     _Dossier béton pour les banques (50% de l’apport).
                     _Crédit avec un taux intéressant (peut être que vous pouvez avoir des mensualités très faibles, de l’ordre de 400e/mois sur 25 ans à un taux de 3.8, ce qui renvoie à la dépense du loyer approximativement avec les autres dépenses ajoutées), qui pourra peut-être servir si jamais vos enfants partent et que vous faites louer (réduction des impôts par déduction des intérêts d’emprunts, du moins pour l’instant…).
                     _Possibilité d’investir dans l’assurance vie ou ailleurs l’argent restant (75 000 euros dans mon hypothèse), avec une diversification plus intéressante.
                     _Vous ne laisser plus à vos enfants : 150 000 euros en AV ou un appartement MAIS 75 000 euros en AV et un appartement s’il vous arrive quelque chose.

Voilà je pense qu’il faut peut être envisager une vision intermédiaire entre : tout acheter cash ET tout garder en cash et louer (bien sûr cela dépend aussi du reste de votre épargne, de votre situation, etc…)

Merci à tous pour vos interventions.

@ Nikow pour ses derniers arguments (notions que je possédais, mais qui sortent renforcées).

Je ne pensais pas déclencher tant de réactions si pertinentes, et instructives. J’étais quasiment parti pour un achat cash avec une forte conviction. Je vais m’orienter vers un panachage crédit-apport personnel, d’autant plus qu’une simulation avec B…. me propose un taux fixe < 3 % sur 15 ans.

EDIT : CE MESSAGE EST UNE ERREUR DU A UNE LECTURE TROP RAPIDE DE MA PART

Gratouille a écrit :

Pour cela, vous achetez un appartement de 150 000 € sans apport (ou très très faible) pour faire un locatif. Vous possédez plusieurs atouts:
- Avec un bon montage immo et financier, cet appartement vous sera très utile pour payer moins d’impots (fiscalement parlant)

EDIT : CE MESSAGE EST UNE ERREUR DU A UNE LECTURE TROP RAPIDE DE MA PART

Alors là désolé mais c’est la plus grosse bétise que j’ai pu lire ici depuis bien longtemps…

Acheter cash pour payer moins d’impot, vous devez avoir une logique bien personnelle.

Je vous encourage quand même à lire les dizaines de posts sur ce meme forum à ce sujet…

EDIT : CE MESSAGE EST UNE ERREUR DU A UNE LECTURE TROP RAPIDE DE MA PART

Dernière modification par ZX-6R (10/10/2012 20h14)