Pour faire court : il n’y aucun moyen de faire ce que vous voulez faire de façon sécurisée, car c’est bancal.
Pour rentrer dans les détails, examinons les solutions :
- hypothèse I) la maison continue à appartenir à madame, qui y habite seule.
Vous voulez donc financer des travaux sur le bien d’autrui.
I.1 Si vous avez l’argent, vous pouvez lui faire un contrat de prêt sous seing privé. Peu importe l’usage qu’elle en fait d’ailleurs : c’est un prêt, rien d’autre. Ca fonctionne. Tout va dépendre de sa capacité à rembourser comme convenu dans le contrat.
I.2 vous voulez emprunter à la banque. Impossible d’emprunter pour faire des travaux sur le bien d’autrui sans faire des fausses déclarations. Ca ne fonctionne pas : nid à embrouilles.
hypothèse II) Vous achetez une part de la propriété de façon à sécuriser votre apport, mais madame y habite seule.
Le fait d’acheter une partie peut se faire en SCI ou en indivision. L’inconvénient est que, puisque la maison ne lui appartient plus à 100 %, ça va empêcher l’exonération à 100 % de l’imposition sur la plus-value.
hypothèse III) Vous achetez une part de la propriété de façon à sécuriser votre apport, et vous y habitez ensemble.
Ca fonctionne : en tant que couple, vous faites des travaux sur votre résidence principale. Puis vous vendez cette résidence principale. Par contre, vous devez vraiment y habiter. On peut se faire redresser si l’on a bénéficié d’un avantage "résidence principale" (tel que l’absence d’imposition sur la plus-value) alors que ce n’était pas vraiment sa résidence principale.
hypothèse IV) Vous vous associez avec cette personne pour faire des rénovations et/ou construction avec reventes, dans un but spéculatif (vous visez la plus-value par rapport au prix d’achat). Vous créez donc une société de marchand de biens. Votre copine et associée apporte le bien immobilier ; vous apportez de l’argent. C’est très logique, car c’est ce qui est le plus en accord avec la réalité du projet ! Mais ça ne fonctionne pas, car les banques sont très frileuses pour prêter à une société commerciale (notamment de marchand de biens). Par ailleurs, dans un tel cas, vous renoncez bien sûr à l’absence d’imposition sur la plus-value. A oublier donc. Mais, quand on doit oublier la solution qui correspond le mieux à la réalité du projet, ça montre bien à quel point on est en train de faire des trucs tordus, à quel point on cherche en fait à faire rentrer des carrés dans des ronds !
Accessoirement, se pose la question de la solidité de votre couple. Vous envisagez de prêter de l’argent à une personne en difficulté financière, mais vous n’envisagez pas d’habiter ensemble ni de vous lier (pacs ou mariage). Or, l’immobilier nécessite une implication au moins à moyen terme (3-4 ans). A mon humble avis, il y a une incohérence entre un couple qui n’a aucun lien formel et qui n’habite pas ensemble, et le fait de faire des investissements communs à moyen terme.
On voit des gens mariés qui investissent séparément ; cela a beaucoup de bon sens. Par contre, investir ensemble alors qu’on n’habite pas ensemble, qu’on n’est ni marié ni pacsés, et qu’on n’est même pas propriétaire en commun du bien immobilier, ça ne tient pas la route. Désolé.
Mon conseil est donc de vous abstenir. Vous n’avez pas vocation à résoudre les problèmes financiers de cette personne.
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