Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

lector a écrit :

@philippe: je ne discute pas l’utilité d’acheter moins cher que le marché, qui est évidente, mais souhaite juste savoir quelles sont les raisons classiques pour de telles décotes et comment les trouver. Cela me semble difficile de me dire que parce que le bien nécessite 15k€ de travaux, le vendeur vous fait une décote de plus de 70k€

Totalement d’accord avec vous, les affaires existent mais qui est assez malade pour vendre a 30% moins cher que le marche a Paris (hors enchères judiciaires) un appart sans défaut ?

@theblackcarper :   Autant je pense que le ton de Philippe60 et ZX-6T n’est parfois pas forcément approprié, ou que leurs messages peuvent parfois être mal interprétés, autant je pense que leur raisonnement se tient sur pas mal d’aspects, et le votre (celui de votre message du 20/10 12h34, et aussi celui de 22h34) pas vraiment. Je m’explique :

-> si on sait être patient, ne retenir que une affaire sur 100, quand on estime que le prix proposé est réellement favorable (parce que le vendeur est pressé, et qu’on le convainc qu’on a déjà obtenu le financement, parce qu’on considère pouvoir valoriser le bien avec des travaux faits soi-même, parce qu’on connais bien le marché aussi bien à la vente qu’à la location, etc. bref parce qu’on fait bien son boulot de bailleur), il est possible de faire des affaires significativement meilleures que si on se repose sur les agences immobilières.
-> si on passe du temps à gérer ses biens, à en faire le suivi, à connaitre ses locataires, à faire les travaux entre 2 locataires, etc. (bref, tout ce que Philippe et ZX décrivent et disent faire), il est possible de mieux s’en sortir que si on n’a pas ou peu de temps à y consacrer.
-> en LMNP, il est très souvent plus avantageux de faire du réel que d’utiliser le micro BIC à 50%;
-> si on emprunte sur 25 ans, on ne paie pas le triple du prix d’achat : les intérêts payés sont le loyer de l’argent qu’on a emprunté, et on devrait pouvoir le payer avec une partie du loyer qu’on perçoit en louant le bien financé par l’emprunt, le "prix d’achat" n’est pas impacté. Si on fait correctement son boulot de bailleur, une autre partie du loyer perçu doit permettre de financer l’entretien du bien, et le restant peut servir à rembourser (parfois partiellement) le capital emprunté et dans les meilleurs cas à générer une trésorerie positive.
-> sur des petites surfaces bien situées, et en meublé, il est possible de louer bien plus de 30€/m² sur Paris (tout dépend où, dans quel état est le bien, quels prestations sont inclues, etc.), et la récente "taxe" mise en place pour les loyers au dessus de je crois 40€/m² montre bien que certains y arrivent.
-> je n’ai pas identifié grand chose d’invraisemblable dans les témoignages de Philippe et ZX, et donc aucune raison de ne pas croire tout ce qu’ils racontent. Ceci, même si j’ai quand même une petite réserve sur leur raisonnement, qui se base uniquement sur la génération de flux de trésorerie positifs, avec un crédit très important et très long, ce qui pourrait les rendre vulnérable en cas de baisse avérée des loyers ou d’aléas avec des biens ou des locataires (les assurances ne couvrent pas contre tout), mais ils en sont sans doute conscient, et leur suivi de leurs opérations leur permettent sans doute de minimiser ces risques, et leur matelas de trésorerie de l’assumer tant qu’il reste limité. Pour un investisseur qui n’aurait pas un tel suivi, et un tel matelas, le risque aurait beaucoup plus de chances de se matérialiser et de faire mal. Une baisse (raisonnable) des prix de l’immobilier n’est pas trop grave avec l’approche de Philippe et ZX, qui choisissent des biens qui s’autofinancent : c’est seulement une baisse des recettes qui peut mettre leur stratégie en danger.

Pour a part, je ne peux que remercier Philippe et ZX pour leurs apports sur ce forum, qui a du aider bon nombre d’apprentis-investisseurs en immobilier locatif (en expliquant en détail une stratégie qui peut fonctionner, et en "secouant" un peu ceux qui envisageraient une stratégie qui avait de bonnes chances d’échouer), même si je n’ai jamais appliqué la stratégie qu’ils décrivent.

Ceci dit, je suis d’accord avec vous quand vous écrivez :
  - il n’y a pas de regle absolue ( il faut acheter etc….)
  - il y a de bonnes et mauvaises affaires quelque soit la periode
  - il y a des periodes plus propices que d’autres pour l’achat que d’autres
   - il peut y avoir des zones ou il est plus opportun d’acheter que d’autres
   - il est plus raisonable de trouver un bien qui rapporte entre 9 et 10% brut pour utiliser correctement le levier du credit
 
Mais je pense qu’un bailleur se tromperait presque toujours s’il voulait :
  - acheter 1 studio a Paris 30m2 pour 255 000€ pour le louer 900€/mois hc (cherchez plutôt un autre bien, avec un ratio loyer brut/prix meilleur)
  - utiliser le micro BIC pour louer ce bien en LMNP (utilisez plutôt le réel dans ce cas)

puisque chacun y va de ses exemples généralisés sans vergogne, un cas qui m’a interpellé il y a quelques mois, qui me fait m’interroger sur des marchés supposés "sûrs" comme Paris (historiquement peu d’interloc, manque conjoncturel de foncier, influx d’étrangers etc).

Mon propriétaire, le fonds immo d’un instit, a baissé de plus de 15% le prix de mise en location de l’appart  juste en dessous du mien, caractéristiques identiques : 3 pièces d’un peu plus de 90 m2 en plein paris 16ème, jusqu’alors loué 25€ du m2, cave et parking inclus, entièrement refait à neuf, pas de défaut particulier. Ils ne trouvaient personne, ont du baisser à 21.75€ / m2….

La connaissance du marché est de mise, mais lorsque les pros ont ce genre de désagrément, qu’en déduisez-vous la conjoncture sur Paris : qu’il s’agit d’un évènement particulier dont on ne peut tirer aucune conclusion ou qu’un sérieux ralentissement se profile ?

Pour la revalo, je connais tres bien l’irl mais je parlais bien des prix, relisez le post de Z6XR qui dit "pour les prix aussi" : je ne suis pas d’accord on ne revalorise pas automatiquement de 1 ou 2% le prix de son logement.

Si vous etes ancien parisien et que vous connaissez le marche alors une hypothese de loyer a 60 euros du m2 avancee par Z6XR aurait du a minima vous faire reagir

Apres pour le reste, votre expose est tres clair et merci pour les elements apportes.

BearBullCarpeDiem a écrit :

Je ne suis pas aussi expérimenté que Philippe30 et ZX6R en matière d’immobilier locatif mais je vois beaucoup de bon sens dans leurs propos.

Et du bon sens en matière immobilière il en faut !

Bon sens + connaissance du/des marchés + connaissance fiscale + avoir réseau + je sais faire des travaux =très bonne martingale pour être rentier bien avant beaucoup de monde.

…

Merci pour cette file, qui même si elle contient des débats vifs!, est très riche d’enseignement pour celui qui prend du recul, donc Merci à TBC d’avoir fait réagir Philippe30, ZX et GBL. La discussion est constructive.

Je me faisais la même réflexion.

En investissement immobilier ou investissement en action (avec une approche value), il y a exactement la même philosophie : une vision long terme, acheter avec une décote et du travail en amont.

Ah ce friggit et le tunnel !

Va falloir que je me renseigne pour savoir si il a appliqué à lui même le résultat de ses études : entre faire une analyse et passer à l’action il y a toujours un monde, un fossé. A-t-il constitué un patrimoine immobilier? en vit-il  (en a-t-il vécu)?.

Finalement plus je lis sur l’immobilier Locatif (pas RP hein on est d’accord) plus je me dis que le prix d’achat n’est vraiment le critère discriminant (bien sur il faut une rentabilité on est d’accord) mais comme dans tout marché en surchauffe, surévalué (et c’est sans doute vrai - merci à Friggit pour ses mesures), il existe toutjours des opportunités d’achat (pareil que pour les marchés actions), le tout est effectivement de savoir les trouver (d’ou le réseau et la démarche de recherche élargie - ne pas ce cantoner à la connaissance de notre univers quotidien : exemple Paris les beaux quartiers).

En matière d’investissement locatif, si avec emprunt sur 25 ans, le prix payé est 3x supérieur au prix facial acheté qui est déjà lui même élevé (cf Friggit) : quelle importance?
dans la mesure ou vous achetez avec de l’argent qui ne vous appartient pas (levier de la banque) et que ce n’est pas vous qui le payez (vos locataires et l’état via les deficits).
A terme (25 ans) vous avez un bien qui est payé, qui vous appartient et qui vous rapporte (effet boule de neige) tout cela pour 0 au départ (ou presque : frais de notaires et travaux), c’est quand même fabuleux!

Comme dit ici par des gens expérimentés en la matière, et pour simplifier à l’extrème :

- il faut savoir trouver le bon bien, au bon endroit et avec une rentabilité mini entre 7%-10% (la rentabilité vous pouvez la faire : sur le prix d’achat (et là d’accord sur Paris, Cannes etc… c’est sans doute plus difficile actuellement) et/ou sur les travaux, meubles, que vous apportez en plus sur le bien et/ou sur une découpe sur un lot, et/ou sur un immeuble de rapport par exemple).

En conclusion, pour ma part, achetez sa RP aujourd’hui, j’y réfléchirai effectivement à 2 fois (merci Friggit) mais si je fais de l’investissement, ce qui compte c’est la recherche et le travail en amont, pour trouver un bien susceptible d’être un bon investissement, qui dicteront la décision d’achat et non Friggit et son tunnel.

Que n’ai-je encore 25 ans et découvert ce forum à cet âge là !

Dernière modification par BearBullCarpeDiem (21/10/2012 10h48)

Vous faites comme vous voulez Lionelo : a titre d’expérience je préfère apprendre de ceux qui font que de ceux qui parlent sans faire^^ (pour préciser le propos, je parle de Friggit - pas de vous^^)

BearBullCarpeDiem a écrit :

En matière d’investissement locatif, si avec emprunt sur 25 ans, le prix payé est 3x supérieur au prix facial acheté qui est déjà lui même élevé (cf Friggit) : quelle importance?

Faux , vous avez lu cela dans la file car un intervenant a écrit sans se renseigner , je ne m’adresse pas à vous BearBullCarpeDiem mais a celui qui a évoqué un chiffre sans même allez faire une simulation

Une simple simulation permet de voir que sur 100.000 emprunter sur 25 ans à 3.5 % de taux, il y a 50.000 d’intérêt cela n’a jamais fait 3 fois le prix d’achat .
Avec un taux à 4.5 on obtient 66.000 d’intérêt pou 100.000  , nous sommes loin des chiffres évoqués.

Calculette pret immobilier – Calcul mensualité

Helvete heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger : le coût du crédit, on s’en moque……

Oui le cout du crédit on s’en moque même si on le négocie car le cout du crédit vient en déduction comptable des revenus locatifs.

C’est comme une entreprise qui investit , ce que je dis n’est pas péjoratif mais investisseur ne veux pas dire un ou deux logement , il faut passer la dizaine ou la vingtaine car on n’est plus dans une démarche de préparation de retraite mais dans une constitution active de patrimoine , de revenus passif.

Quand vous gérez de nombreux biens , il y a un effet de lissage et de vase communicant entre les biens , un rapporte plus , un ne rapporte pas ou coute plus mais à la fin vous équilibré l’ensemble.
Simplement pour disposer d’un ensemble équilibré il ne faut partir équilibré au début sinon les banques vous bloquerons rapidement.

Car une banque prend 80 % des revenus locatifs , le reste étant pris pour les charges , les impôts etc …
Si au début pour vous partez sur un bien auquel vous devez ajouter 100 par mois cela vous coute combien au bout de 15 ans ?

Alors que si vous avez pris un crédit sur 20 ou 25 ans sans dégager de positif mais au moins vous n’avez rien sorti de votre poche et vous pouvez retournez voir votre banquier sinon vous allez vite bloquez au bout de 3 ou 4 biens.

La fiscalité est aussi à prendre en compte car plus de revenus locatif à  déclarer c’est une IRPP qui augmente et une CSG qui vous plombe

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2012 11h43)

Le cout du credit importe car dans une deflation ou une baisse des prix et loyers (et ne me dites pas que ca existe pas) ca se retourne contre vous (vous etes vendeur d’1 oblig a taux fixe sensibilite environ 20 ans pour un credit de 25 mais dont la sensi diminue tous les ans (K rembourse) ) donc l’effet de levier se transforme en effet massue dans ce cas.

Cela dit ca reste un excellent moyen de faire du levier pour constituer un patrimoine si les prix et loyers montent et il y a de l’inflation : la on est d’accord.

J’ai peut etre une vision trop financiere de la chose finalement.

Pour bearbullcarpediem : le prix d’achat meme si ca n’est pas preponderant, c’est important car si vous achetez trop cher vous perdez le cout d’opportunite. D’autre part, oui l’emplacement est la regle numero 1 mais bien acheter c’est 50% du boulot et la ca a ete dit et redit par tous les intervenants.

Philippe30 a écrit :

Faux , vous avez lu cela dans la file car un intervenant a écrit sans se renseigner , je ne m’adresse pas à vous BearBullCarpeDiem mais a celui qui a évoqué un chiffre sans même allez faire une simulation

Une simple simulation permet de voir que sur 100.000 emprunter sur 25 ans à 3.5 % de taux, il y a 50.000 d’intérêt cela n’a jamais fait 3 fois le prix d’achat .
Avec un taux à 4.5 on obtient 66.000 d’intérêt pou 100.000  , nous sommes loin des chiffres évoqués.

Calculette pret immobilier, calcul mensualité | Empruntis

3x le prix c’était une "façon de parler", et en effet, 100k sur 25 ans vous payez votre appartement 50k de plus . Donc 50% plus cher.

C’est dommage vous avez de bon conseils mais vous refusez de réagir sur les choses qui paraissent extravagantes et peuvent induire les intervenants en erreur (type loyer a 60 euros du m2 a Paris et achat a -30% de bien de qualité dans paris centre).

Je rejoins Emma75 sur les réponses de Blackcarpet qui met beaucoup de -1 sur des profils mais qui ne se remet pas en question alors que ses interventions sont souvent sources d’erreurs.

Quand je lis les réponses de zx6r ou de philippe30 , on voit qu’ils ont une connaissance plus approfondi du sujet alors que blackcarpet avance des vérités fausses comme sur les taux d’intérêt ou il dis que sur 25 ans le prix serait  de 3 fois le prix d’achat alors que philippe30 a démontré par un site que cela ne représente que 50 % de plus.

J’interviens peu sur le forum mais je suis un lecteur assidu des commentaires surtout dans le domaine de l’immobilier dans lequel je suis personnellement investi.

Je suis actuellement connecté et je constate des dérives envers des personnes de très bons conseils , j’ai donc pris position pour sanctionner ces dérives car je considère que philippe30 et zx6r notamment apportent beaucoup dans le domaine de l’immobilier , leur conseils sont empreints de bons sens et de connaissance.
Les sanctionner risquent de les démoralisés , quand je lis les commentaires des deux j’apprends beaucoup alors pourquoi les vilipendés  pour des broutilles.

Vous voyez le temps d’écrire ce commentaire et d’apporter un modification , invite-365 m’a mis un point négatif pour l’orthographe est-ce dans la philosophie du forum de mettre des points négatifs quand des personnes expriment leur opinion ?

Je trouve cela navrant , je ne suis pas là pour faire un score de réputation , je lis beaucoup les commentaires et j’indique juste une opinion par rapport à des points mis en négatif sur des personnes de qualité, si thebackcarpet pense me dérangé en me mettant un négatif il se trompe , j’ai passé l’age de courir après les images et autres récompenses mais theblackmarket devrait revoir son comportement sur le forum car il me semble être susceptible et manquer de retenue

Gerard

@roro  :  C’est en effet un risque (parmi d’autres) à abuser du levier du crédit, mais il ne concernerait pas que le LMNP (mais aussi la location nue, car on déduit les intérêts d’emprunt das ce cas aussi).

Il ne faut cependant pas le surestimer, car déduire les intérêts d’emprunt pour financier un investissement immobilier (qui génère des revenus potentiellement imposables) n’est pas à la source de beaucoup d’abus (de la part d’investisseurs immobilier modestes, ou même d’investisseurs ayant 10-20 biens) et donc ne devrait pas être aussi justifiable que vos exemples (cf. limitation à 6CV car l’utilisation du barème pour des plus grosses cylindrées revient un peu à financer autre chose que le cout direct des déplacements, et les frais financiers de grosses sociétés représentent parfois plus des frais de portage d’activité rachetées que des frais financiers associés à de réels investissements).

Même en cas d’ajout de conditions (de loyer, de verditude) la rétroactivité ne serait pas automatique.

Geoges a écrit :

ZX-6R : Et question annexe: quitte à acheter en ce moment : résidence principale d’abord ou investissement locatif ?

Alors ça, c’est à vous de voir…

Cela dépend trop de votre situation personnelle. Si vous pensez rester 10 ans ou plus au même endroit, que votre famille ne va pas s’aggrandir, alors pourquoi ne pas acheter sa RP?

On achète une RP pour le coup de coeur (le quartier, la vue, l’aménagement intérieur) quite à surpayer le bien. On achète du locatif pour un rendement ou une plus value.