Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

Je suis un peu du même avis, bien qu’ayant très peu d’expérience.
Par contre l’avis des "poids lourds", qui ont plus d’expérience et ressentent certainement mieux que moi l’évolution du marché est important. Donc prudence…

Perso, je pense donc aussi que les prix étant bas c’est le bon moment d’acheter, en achetant au plus bas et profitant des taux historiquement… bas. Mais il faut savoir que tout (sauf les taux…) peut encore baisser… donc il faudra être patient ensuite. Mais cela ne baissera pas de façon énorme. Nous ne sommes pas aux US avec des taux d’endetement des particuliers… énoooooooormes! Ici tout est relativement cadré par les banques tout de même. Donc l’immobilier de résidence principales ne tombera pas comme chez eux. Cela baisse un peu, baissera peut etre encore un peu, mais ce ne sera pas de -50% ! C’est en tout cas mon humble avis…

Quand au locatif, ce qui nous concerne tous ici le danger vient évidemment des nouvelles lois. Trop d’inconnues… Mais pour donner un exemple qui pour moi est "sans risque"… je suis sur un lot à Marseille, 150K sur 20 ans (soit 850 Eur/mois), pour 2 T2 de 30m2 chacun et 2 studios de 20m2 chacun. Location meublée "facile" pour 450+450+350+350 (Donc 1600 Eur… si je décide de les louer "pas cher"… un peu plus sinon). Renta 13%brut/11%net. A ce prix là les 4 appartements seront refaits à neuf… donc osez me dire que ce type de lot est risqué (je ne suis pas dans les quartiers nords de marseille… et je suis entouré de 5 résidences étudiantes…). Meme avec un encadrement des loyers, je pourrais toujours rentrer dans mes frais… (si l’encadrement des loyers concerne les locations meublées, ce qui je pense ne sera de toutes façons pas le cas). Si les loyers sont encadrés et que j’ai la moitié d’impayés ou non loués… je rembourse quand meme mon prêt… ne restera que quelques charges "pour ma pomme"… mais le placement se fera avec le temps dans ce cas.
Donc, il est où le risque? Il y aura toujours des locataires…

Donc dans un tel exemple, pour moi, c’est le moment d’investir…

je suis en ligne avec ceci, et compte justement prendre la GRL pour ces 4 appartements. Mais je préfère rester prudent dans les études/projets… le reste n’en sera que du bonus s’il n’y a pas de problèmes….

Pourquoi sur les forums souvent les gens sont plus ou moins agressif ? Je n ai pas la réponse…
On est là pour s entraider mais souvent sa part en règlement de compte… Lol

Pour répondre à goodbylenine:
Non je n ai pas eu de problème d impayés car je sélectionne avec soin les locataires.
Je demande à voir les originaux des papier….

Après je suis pas le meilleur loins de la c est pour sa que j ai pris cette garantie.
Du moment qu on respecte les clauses du contrat pourquoi il y aurai des problèmes ?

Pour Info je suis au crédit Agricole pour les crédits et assurances .

Pour laisser le bien en état déplorable je suis d accord avec vous sa mais les nerfs.
Mais bon la actuellement je suis en train de démonter le toit et après je casse le plancher.
Sur l immeuble je vais laisser que les murs. Alors c est pas du placo à remplacer cuisine ect…  Qui me font peur.
Sachant que tout est garantie au prix du neuf.
Et vous me parlez d un problème extrêmes qui arrive pas tant souvent que sa proportionnellement au nombre de bien en location.

C est en raisonnant comme sa qu on  avance pas car on a toujours peur…
Au début toute ma famille ma prit pour un fou…
Maintenant il dise j aurai du faire pareil….
On peut avancer en ce protégeant.

Cordialement

Je n ai pas dit sa méchamment mais plutôt en réponse à ma grande expérience de bailleurs qui est un peu ironique quand même ;-) venant de sa part.

C est pas parce que je suis jeune et sans grande expérience que je dit n importe quoi.
Quant on est bien assurer et bien encadrer les soucis sont moins présent.

Maintenant je suis d accord si on ne prend pas d assurance et qu on ce retrouve dans cette situation… Pas évident à gérer.

J ai pris la plus grosse assurance qui couvre les impayés pendant trois ans, les frais de justice, les frais de remise en état à neuf du logement si dégradations ect….

Je dit pas que sa me couvre de tout les problèmes mais au moins le problème que le crédit sera payer pendant 3ans le temps de l expulsion.

Je touche du bois à ne pas devoir m en servir.

Maintenant pour répondre à mon expérience et certain mail que j ai reçu.

J ai pas réussi à faire c est investissements en me levant le matin et me dire.

Je suis tout des rendements, tmi ect…  J ai payer des formations plus beaucoup appris sur internet et le résultat est là.

Certe j ai pas bac +6 et je suis pas très bon en orthographe mais dans les domaines où je me forme je me débrouille bien.

Maintenant je vais faire plus attention à l orthographe promis ;-)

Cordialement Nicolas

Pour ma part, je mettrais un bémol également concernant les assurances locatives.

C’est vrai que c’est merveilleux sur le plan … Psychologique ! Mais rassurez vous, vous devrez également faire preuve de psychologie quand vous attendrez après eux pour une virgule mal placée !

Je vous parle de vécu, j’ai commencé avec de "grosses" assurances à votre âge, et deux malheureuses expériences m’ont fait résilier la totalité d’entre elles . j’ai depuis évité de mettre de l’argent en l’air, ce qui doit représenter quelques loyers d’avance désormais, pour le prochain coup dur …

Bref, nous nous éloignons du sujet initial. Merci de vos retours (on en attend d’autre !)

Je constate avec grand plaisir que de nombreuses autres personnes ont le même ressenti que moi,  que la conjoncture semble particulièrement favorable aux acheteurs.

Ca me donne envie de faire un petit clin d’oeil à une personne qui se reconnaitra ;-), et qui avait tiré à boulet rouge lorsque j’avais osé soumettre l’idée que la conjoncture était favorable pour investir en ce moment … (et qui avait bondis quand je parlais de "prix bas").
Comme quoi les généralités sont faites dans les deux sens ! J’avoue que cela m’avait bien refroidi sur ma participation au forum , ressentant un profond décalage avec la vision  parfois un peu "trop Parisienne" de la partie immobilier, enfermé dans un carcan de pensée mégalopodien (sympa comme nouveau mot , non ?)

Ne voyez pas la moindre once de rancune dans cette tirade, ceci exprime juste mon modeste avis personnel, et je respecte profondément cette imminente personne pour son savoir et son partage.

Je trouve juste qu’un peu de sang frais, de fougue de jeunesse et de nouvelles pensées ne peuvent nuire au partage de ce forum.

Pour en revenir au sujet, d’accord ou pas d’accord ?

Arnaud13 a écrit :

Alors vous en pensez quoi messieurs…. conjoncture favorable pour ce lancer dans l’immobilier locatif ?

Bonjour Arnaud,

Chacun verra midi à sa porte, tout dépend de votre objectif à court terme, à long terme, de vos finances…

Est ce que je dois acheter mes vêtements  pendant  les soldes ?
Vous ne pourriez répondre à cette question, car chaque intervenant vous donnera son opinion basé sur l’objectif qu’il souhaite atteindre.

Les institutionnels ont stoppé net les investissements sur du résidentiel locatif.
Les promoteurs ont réduits la voilure sauf dans quelques départements low cost.
Les Professionnels (Agences) sont mitigés suffit de voir le titre du journal "Les Echos" de Mardi.
Les particuliers ralentissent puisque le nombre d’acquisition n’augmente pas
Les jeunes investisseurs prônent l’achat sans état d’âmes.

Apparemment, seuls les transactions sur Paris seraient en hausses, dixit Century21, Guy Hoquet, La Foret, Orpi,

Apparemment, 14 régions dont PACA, Lyon auraient une baisse significatives des prix suivant les même agences. Mais ne vendent pas plus pour autant.

Mais, tous, à l’unanimité sont d’accord pour dire que les prix malgré la baisse, reste supérieur à 2010 donc avant la crise.
Toutes les agences, à l’unanimité sont d’accord pour dire que les investissements locatif s’effondrent.

A vous d’en faire votre analyse suivant vos objectifs.

Cdt

J’ai beaucoup de mal à dire s’il faut acheter ou pas…
Ce que je crois, c’est qu’il est très difficile pour moi de trouver sur le marché le type de biens que je recherche : le marché me semble sclérosé. Je n’y vois toujours que des vieilleries ou des immeubles en vente depuis des lustres.

Une remarque : autant l’immobilier d’investissement intéressait une clientèle relativement marginale, autant aujourd’hui beaucoup y voient une recette miracle pour arrondir ses fins de mois et/ou compléter une retraite. Phénomène de mode ?
J’ai là une sensation (dont je n’ai pas vérifié la réalité par des données statistiques) qui me laisse penser que trop de bailleurs et un excédent d’offres pourrait nuire à mes petites affaires… Je devrais probablement arbitrer des biens à la première occasion (départ des locataires en place).
Autre chose : je n’en fais pas une généralité, mais autour de moi, dès que les gens sont solvables ils cherchent à acheter leur RP… là où ma génération la louait relativement longtemps.
Resterait une demande dont les profils seront moins rassurants pour le bailleur que je suis, bailleur qui, inévitablement, vieillira et cherchera plus de sérénité dans la gestion de son patrimoine.

J’ai, sans être bien vieux, connu les locataires rougissant de honte lors d’un état des lieux parce qu’il y avait un micro éclat de peinture sur une plinthe… Aujourd’hui, ils se sentent agressés si vous leur faîtes observer des marques de chaussure au plafond ou qu’il y a un trou grand comme le poing dans un mur… et ce n’est pas lié à leur âge, n’accusons donc pas les jeunes…
C’est surtout cette évolution là qui me fait me demander s’il faut persévérer, considérant que ma patience s’amenuise.

Pour ma part c’est le moment d’acheté, j’ai du cash.
Donc acheté un bien sur 20 ans à 2.6%
Placé mon cash en fond en euros sur une assurance vie de la banque préteur pour négocier le prix du crédit. ( 2,5% net de nos jours )
Donc prêt gratuit sans risque grâce aux fond en euros. ( en quelques sorte )

L’effet de levier est important grâce aux taux très attractif : au plus bas depuis l’après guerre tout de même.

Si les prix baisse, je pense que la cause sera la hausse des taux donc juste les ménage qui ne peuvent plus empruntés ( car pas assez de logement en france de nos jours…. lois de l’offre et de la demande sa peut pas vraiment chuter ), donc effet de levier moins intéressant, donc même si en amont on achète plus chère avec un taux inférieur, sa compense…. 

Après, je suis jeune, j’ai que 26 ans, j’ai pas l’expérience des anciens, mais c’est mon avis….

cordialement

christophe

Bonjour

exactement comme ZX-6R,

Je pense que c’est le bon moment, car les prix en France (en dehors de paris ) ne pourront pas continuer à baisser tout simplement, car on n’a pas le même système immobilier que les Américains ou les Espagnols.

Les Français préfèrent attendre quelques années pour vendre leur bien le temps que les prix remontent.

C’est pour cela que c’est de plus en plus difficile de trouver des biens immobiliers rentables.

Quand j’ai cherché pour mon deuxième immeuble, d’un mois sur l’autre presque aucune nouvelle annonce de poser sur internet ou dans les agences.

Actuellement le problème de l’immobilier et que les vendeurs attendent que les prix remontent pour vendre et les acheteurs attendent que les prix baissent encore pour acheter.

Donc le système est bloqué, mais ne risque pas de s’effondrer.

Par contre les investisseurs qui achètent en ce moment font des bonnes affaires…

L’immeuble que j’ai acheté était au début à 145 000 euros.
En 6 mois, j’ai réussi à l’avoir à 95 000 euros.

Chose que je n’ai pas pu faire pour mon premier investissement que j’ai payé à surface équivalente  160 000 euros.

Nicolas 13,
Votre démonstration est éloquente.
"Les prix ne risquent pas de s’effondrer" : effectivement, vous avez acheté votre immeuble 95 000 au lieu de 145 000, si ce n’est pas de l’effondrement…

La presse financière et les professionnels sont tous baissiers, ça aura fatalement des conséquences : les vendeurs résistent (tant qu’ils ne sont pas acculés), mais pour combien de temps ?

@ Boubouka :

Le 92 pour du rendement c’est pas le top, c’est comme Paris. Décalez vers l’est si vous souhaitez du rendement. Saint Denis, ya un bon rendement là bas. Maintenant, ce n’est pas dans ces coins là que je mettrai personnellement mon argent…

Si vous aimez les choses compliquées, ya un immeuble entier à l’abandon vers le 65 louise Michel à Levallois, très bonne situation, vendeur sous tutelle ou incapable, gros travaux…  mais excellente situation…  à voir rue victor hugo un gros immeuble (4m€ de mémoire) 

Mais bon, le 92 on a surtout des gens qui achètent pour habiter, c’est pas évident pour du locatif. Mon amie fait ça sur des petites surfaces, elle atteint l’équilibre sans dégager de CF positif, et c’est déjà pas mal ici.