Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

CGEDD : courbe de friggit 2014

Le potentiel de baisse semble important.

LoL, chacun ses références

surtout que les loyers ne baissent pas vraiment sur cette courbe. Donc un bien qui s’autofinance actuellement, en province, continuera de s’autofinancer. Dans XX années il vaudra peut etre moins si la courbe des prix de vente baisse, mais ce sera toujours un capital qui se sera autofinancé…
Et sur 10, 15 ou 20 ans… les prix ne seront pas inférieurs à ce qu’ils sont actuellement de toutes façons, meme avec une belle baisse entre deux…

un article intéressant, qui a déjà quelques semaines:

Immobilier : faut-il profiter des taux bas pour acheter ? | Le Revenu
(désolé s’il a déjà été posté)

Attention, entre "investir dans l’immobilier" (ce qui peut etre pris au sens "résidence principale" pour une majorité d’acheteurs) et "investir dans l’immobilier locatif" il y a à mon avis une belle marge.
Je reste positif sur le fait d’acheter dans l’immobilier locatif en ce moment, sous condition que les biens s’autofinancent avec une marge de sécurité…

Merci pour l’article.

Comme tu dis, cet article concerne plutôt les gros investisseurs.

Pour mon cas je suis persuadé que l’investissement dans des immeubles de rapport locatif, et avec des gros travaux est en ce moment très rentable, car justement tout le monde fuit l’immobilier en cette période.

Mais une phrase du milliardaire en bourse Warren Buffett:

"Investir quand tout le monde fui" permet de sortir du lot et ainsi pouvoir faire de bonne affaire.

Surtout si l’investissement et un investissement réfléchi et sans risque.

Car je pense que l’immobilier et cyclique et que ça finira toujours par remonter avec le temps. Comme la montrer les différentes crises avant celle-là!

Et une interview du président d’era immobilier dans logic immo:

Dis que c’est surtout une crise de pessimisme, car même si les ventes mettent plus longtemps à se conclure le marché immobilier et bien repartit

800 000 actes notariés par an avant la crise

700 000 aujourd’hui donc le niveau des transactions est pratiquement revenu a la normale.

Car pour moi la majorité des gens on besoins de ce loger, et donc attende, mais finissent quand même par acheter ou louer.

C’est juste une crise de pessimisme avec une très mauvaise ambiance actuellement….

pour l’exemple de Marseille et des petites surfaces, j’ai une autre vision….
Lisez par exemple ceci… Marseille | Marseille : étudiants, la galère du logement | La Provence

En regardant sur Classement des villes, départements ou régions de France en terme de revenu (je ne sais pas si les données sont fiables), on a des différences assez élevées entre les premiers et derniers :

Revenu et évolution du classement sur un an
1.     Yvelines (78)    3 448 €      = 
2.     Essonne (91)    3 127 €      = 
3.     Hauts-de-Seine (92)    3 119 €      = 
4.     Seine-et-Marne (77)    3 021 €      = 
5.     Haute-Savoie (74)    2 953 €     + 1
6.     Val-d’Oise (95)    2 922 €     - 1
7.     Paris (75)    2 835 €      = 
8.     Val-de-Marne (94)    2 778 €      = 
9.     Ain (01)    2 708 €     + 1
10.     Oise (60)    2 689 €     - 1
11.     Haut-Rhin (68)    2 634 €      = 
12.     Bas-Rhin (67)    2 607 €      = 
13.     Isère (38)    2 602 €      = 
14.     Eure-et-Loir (28)    2 596 €      = 
15.     Eure (27)    2 572 €      = 
16.     Loiret (45)    2 544 €      = 
17.     Haute-Garonne (31)    2 517 €      = 
18.     Rhône (69)    2 517 €      = 
19.     Savoie (73)    2 508 €      = 
20.     Loire-Atlantique (44)    2 475 €      = 
21.     Côte-d’Or (21)    2 448 €      = 
22.     Ille-et-Vilaine (35)    2 442 €      = 
23.     Gironde (33)    2 432 €      = 
24.     Doubs (25)    2 425 €     + 2
25.     Landes (40)    2 399 €      = 
26.     Marne (51)    2 396 €     - 2
27.     Loir-et-Cher (41)    2 379 €      = 
28.     Vendée (85)    2 371 €     + 3
29.     Indre-et-Loire (37)    2 369 €     + 1
30.     Var (83)    2 368 €     - 2
31.     Pyrénées-Atlantiques (64)    2 368 €     - 2
32.     Calvados (14)    2 363 €      = 
33.     Alpes-Maritimes (06)    2 348 €     + 1
34.     Moselle (57)    2 343 €     + 1
35.     Territoire de Belfort (90)    2 339 €     - 2
36.     Bouches-du-Rhône (13)    2 336 €      = 
37.     Maine-et-Loire (49)    2 330 €      = 
38.     Seine-Maritime (76)    2 321 €      = 
39.     Jura (39)    2 315 €     + 3
40.     Meurthe-et-Moselle (54)    2 314 €     - 1
41.     Morbihan (56)    2 311 €     - 1
42.     Sarthe (72)    2 301 €     - 1
43.     Yonne (89)    2 299 €      = 
44.     Puy-de-Dôme (63)    2 289 €      = 
45.     Finistère (29)    2 272 €      = 
46.     Drôme (26)    2 271 €     + 1
47.     Mayenne (53)    2 266 €     + 5
48.     Corse-du-Sud (2A)    2 257 €      = 
49.     Somme (80)    2 247 €      = 
50.     Seine-Saint-Denis (93)    2 245 €     - 4
51.     Deux-Sèvres (79)    2 245 €      = 
52.     Charente-Maritime (17)    2 243 €     - 2
53.     Vienne (86)    2 236 €      = 
54.     Côtes-d’Armor (22)    2 235 €     + 2
55.     Haute-Saône (70)    2 223 €      = 
56.     Aube (10)    2 217 €     - 2
57.     Nord (59)    2 205 €      = 
58.     Ardèche (07)    2 205 €      = 
59.     Loire (42)    2 201 €     + 2
60.     Cher (18)    2 200 €      = 
61.     Hautes-Alpes (05)    2 199 €     - 2
62.     Saône-et-Loire (71)    2 193 €      = 
63.     Manche (50)    2 187 €     + 3
64.     Vaucluse (84)    2 187 €     - 1
65.     Meuse (55)    2 179 €     + 6
66.     Corrèze (19)    2 172 €     - 2
67.     Haute-Vienne (87)    2 172 €     - 2
68.     Gers (32)    2 168 €     + 5
69.     Tarn (81)    2 168 €     - 1
70.     Charente (16)    2 160 €     + 2
71.     Tarn-et-Garonne (82)    2 159 €     - 4
72.     Aisne (02)    2 156 €     - 3
73.     Alpes-de-Haute-Provence (04)    2 151 €     + 1
74.     Hautes-Pyrénées (65)    2 151 €     - 4
75.     Lot (46)    2 151 €     + 3
76.     Haute-Loire (43)    2 148 €      = 
77.     Gard (30)    2 138 €     + 2
78.     Hérault (34)    2 136 €     - 3
79.     Vosges (88)    2 131 €     - 2
80.     Orne (61)    2 106 €     + 1
81.     Haute-Marne (52)    2 103 €     + 2
82.     Pas-de-Calais (62)    2 097 €     - 2
83.     Aveyron (12)    2 095 €     + 1
84.     Dordogne (24)    2 090 €     - 2
85.     Ardennes (08)    2 077 €     + 2
86.     Lozère (48)    2 072 €     - 1
87.     Lot-et-Garonne (47)    2 065 €     - 1
88.     Indre (36)    2 065 €      = 
89.     Allier (03)    2 034 €      = 
90.     Nièvre (58)    2 032 €      = 
91.     Ariège (09)    2 028 €      = 
92.     Cantal (15)    1 999 €      = 
93.     Pyrénées-Orientales (66)    1 986 €      = 
94.     Haute-Corse (2B)    1 967 €      = 
95.     Aude (11)    1 943 €      = 
96.     Creuse (23)    1 851 €      =

bnose a écrit :

En regardant sur Classement des villes, départements ou régions de France en terme de revenu (je ne sais pas si les données sont fiables), on a des différences assez élevées entre les premiers et derniers :

Revenu et évolution du classement sur un an
1.     Yvelines (78)    3 448 €      = 
2.     Essonne (91)    3 127 €      = 
3.     Hauts-de-Seine (92)    3 119 €      = 
4.     Seine-et-Marne (77)    3 021 €      = 
5.     Haute-Savoie (74)    2 953 €     + 1
6.     Val-d’Oise (95)    2 922 €     - 1
7.     Paris (75)    2 835 €      = 
8.     Val-de-Marne (94)    2 778 €      = 
9.     Ain (01)    2 708 €     + 1
10.     Oise (60)    2 689 €     - 1
11.     Haut-Rhin (68)    2 634 €      = 
12.     Bas-Rhin (67)    2 607 €      = 
13.     Isère (38)    2 602 €      = 
14.     Eure-et-Loir (28)    2 596 €      = 
15.     Eure (27)    2 572 €      = 
16.     Loiret (45)    2 544 €      = 
17.     Haute-Garonne (31)    2 517 €      = 
18.     Rhône (69)    2 517 €      = 
19.     Savoie (73)    2 508 €      = 
20.     Loire-Atlantique (44)    2 475 €      = 
21.     Côte-d’Or (21)    2 448 €      = 
22.     Ille-et-Vilaine (35)    2 442 €      = 
23.     Gironde (33)    2 432 €      = 
24.     Doubs (25)    2 425 €     + 2
25.     Landes (40)    2 399 €      = 
26.     Marne (51)    2 396 €     - 2
27.     Loir-et-Cher (41)    2 379 €      = 
28.     Vendée (85)    2 371 €     + 3
29.     Indre-et-Loire (37)    2 369 €     + 1
30.     Var (83)    2 368 €     - 2
31.     Pyrénées-Atlantiques (64)    2 368 €     - 2
32.     Calvados (14)    2 363 €      = 
33.     Alpes-Maritimes (06)    2 348 €     + 1
34.     Moselle (57)    2 343 €     + 1
35.     Territoire de Belfort (90)    2 339 €     - 2
36.     Bouches-du-Rhône (13)    2 336 €      = 
37.     Maine-et-Loire (49)    2 330 €      = 
38.     Seine-Maritime (76)    2 321 €      = 
39.     Jura (39)    2 315 €     + 3
40.     Meurthe-et-Moselle (54)    2 314 €     - 1
41.     Morbihan (56)    2 311 €     - 1
42.     Sarthe (72)    2 301 €     - 1
43.     Yonne (89)    2 299 €      = 
44.     Puy-de-Dôme (63)    2 289 €      = 
45.     Finistère (29)    2 272 €      = 
46.     Drôme (26)    2 271 €     + 1
47.     Mayenne (53)    2 266 €     + 5
48.     Corse-du-Sud (2A)    2 257 €      = 
49.     Somme (80)    2 247 €      = 
50.     Seine-Saint-Denis (93)    2 245 €     - 4
51.     Deux-Sèvres (79)    2 245 €      = 
52.     Charente-Maritime (17)    2 243 €     - 2
53.     Vienne (86)    2 236 €      = 
54.     Côtes-d’Armor (22)    2 235 €     + 2
55.     Haute-Saône (70)    2 223 €      = 
56.     Aube (10)    2 217 €     - 2
57.     Nord (59)    2 205 €      = 
58.     Ardèche (07)    2 205 €      = 
59.     Loire (42)    2 201 €     + 2
60.     Cher (18)    2 200 €      = 
61.     Hautes-Alpes (05)    2 199 €     - 2
62.     Saône-et-Loire (71)    2 193 €      = 
63.     Manche (50)    2 187 €     + 3
64.     Vaucluse (84)    2 187 €     - 1
65.     Meuse (55)    2 179 €     + 6
66.     Corrèze (19)    2 172 €     - 2
67.     Haute-Vienne (87)    2 172 €     - 2
68.     Gers (32)    2 168 €     + 5
69.     Tarn (81)    2 168 €     - 1
70.     Charente (16)    2 160 €     + 2
71.     Tarn-et-Garonne (82)    2 159 €     - 4
72.     Aisne (02)    2 156 €     - 3
73.     Alpes-de-Haute-Provence (04)    2 151 €     + 1
74.     Hautes-Pyrénées (65)    2 151 €     - 4
75.     Lot (46)    2 151 €     + 3
76.     Haute-Loire (43)    2 148 €      = 
77.     Gard (30)    2 138 €     + 2
78.     Hérault (34)    2 136 €     - 3
79.     Vosges (88)    2 131 €     - 2
80.     Orne (61)    2 106 €     + 1
81.     Haute-Marne (52)    2 103 €     + 2
82.     Pas-de-Calais (62)    2 097 €     - 2
83.     Aveyron (12)    2 095 €     + 1
84.     Dordogne (24)    2 090 €     - 2
85.     Ardennes (08)    2 077 €     + 2
86.     Lozère (48)    2 072 €     - 1
87.     Lot-et-Garonne (47)    2 065 €     - 1
88.     Indre (36)    2 065 €      = 
89.     Allier (03)    2 034 €      = 
90.     Nièvre (58)    2 032 €      = 
91.     Ariège (09)    2 028 €      = 
92.     Cantal (15)    1 999 €      = 
93.     Pyrénées-Orientales (66)    1 986 €      = 
94.     Haute-Corse (2B)    1 967 €      = 
95.     Aude (11)    1 943 €      = 
96.     Creuse (23)    1 851 €      =

Attention, on parle ici de "moyenne par foyer". Ce qui ne veut pas dire grand chose. Car les villes n’ont pas toutes la même topologie. Par exemple, une grande ville aura plus de célibataire qu’une ville de lointaine banlieue.

Pour illustrer, si on clique pour voir en détail :

Les Yvelines (1ier département selon ce classement) :

Célibataire : 1 951 € nets/ mois
Couple sans enfants : 3 717 € nets/ mois

Paris (7ieme du classement) :

Célibataire : 2 061 € nets/ mois
Couple sans enfants : 3 966 € nets/ mois

C’est des statistiques intéressantes mais (comme souvent en statistique), il faut bien comprendre de quoi on parle. Ne pas aller trop vite en analyse.

Ceci étant, vous avez raison sur le fait que les disparités sont fortes.

L’impôt réduit les inégalités. Il ne permet pas de créer suffisament d’imploi pour équilibrer la répartition d’activités.

De plus, les services publiques (administration, transports, hôpitaux, justice, etc) ont tendance a se ’concentrer’. Les investissements privés suivent aussi la densité de la population. Dans une génération (30 ans) peut de personnes voudont habiter dans ces "déserts" de services devenus (ou a cause) des déserts démographiques.

30 ans, c’est beaucoup et peu a la fois. Quand un prêt immo est de 20 ans.

Cela fait des années que j’entends dans la presse et média c’est le moment d’acheter…
L’immobilier va baisser ou monter….

Pour moi le facteur numéro 1 pour votre achat c’est quand vos conditions sont réunis.

Vaut il mieux acheter à un prix haut lorsque vous avez un crédit et un apport

OU

Ne pas pouvoir acheter à un prix bas car vous n’avez ni CDI ni apport ?

Voila la vérité sur l’achat immobilier.

Je ne partage pas du tout vos enthousiasmes pour cet article qui dit tout et son contraire à plusieurs reprises.
Lire, entre autre, qu’il est conseillé d’acheter sa résidence et d’attendre que les prix baissent pour investir pour louer (notamment à cause des suspicions sur les placements financiers) sic

Arriver à des conclusions générales sur les investissements immobiliers après avoir laissé entendre (avec sagesse) que le marché était hétéroclite est de mon point vue un non sens.

Acheter pour se loger correspond à une double logique, effectivement d’ordre personnel, mais également financière (qui investirait persuadé d’y perdre de l’argent ?). Vous m’accorderez que pour ce dernier point c’est généralement, presque toujours, un très mauvais choix que d’investir aujourd’hui dans sa résidence principale.
Il peut exister cependant des exceptions (logement petite taille, rénovation complète par soi même…)

L’article, comme beaucoup d’articles généralistes, considère l’immobilier d’un point de vue générale pour ne pas dire d’un point de vue particulier et Parisien… alors que les disparités en France sont énormes.
Un seul exemple pour illustrer " -    Il y a un fort risque de moins-values à la sortie. Après quinze ans de hausse presque ininterrompue des prix, on ne peut pas exclure une forte correction. L’économiste Jacques Friggit montre bien que depuis 2000 les prix des logements anciens ont augmenté beaucoup plus vite que les revenus des ménages."

J’ai bien lu 15 ans de hausse ininterrompue, alors qu’en province, toutes les statistiques le disent, les prix baissent depuis 6 à 8 ans (2006/08) dans une large majorité du territoire…

Il n’y a pas d’unicité de marché immobilier mais une multitude auxquels il convient d’avoir des approches distinctes.

DDtee a écrit :

Acheter pour se loger correspond à une double logique, effectivement d’ordre personnel, mais également financière (qui investirait persuadé d’y perdre de l’argent ?).

Quand vous trouvez l’appartement de vos rêves, ou la maison où vous vous voyez bien finir vos jours, autrement dit la résidence que vous transmettrez à vos enfants, peu vous importe la valeur que ce bien pourra avoir dans 5 ou 10 ans. C’est là que vous voulez vivre, et ça, ça n’a pas de prix.