Doute sur un DPE sur un appartement en cours d'acquisition ?

bulletproof · #1

Bonjour,
en cours d’acquisition d’un studio en IDF (offre d’achat verbale acceptée, pas d’engagement formel), j’ai un doute sur le DPE. Pour avoir un peu étudié le sujet, les DPE peuvent varier assez grandement d’un diagnostiqueur à l’autre. Dans ce cas, il est clair que le DPE noté E actuellement est en réalité G++ (>450kw/m2) si je le fais analyser par le diagnostiqueur que je connais (sans lui donner de directive particulière). Donc interdit à la location. La raison est la suivante: situé au 1er étage, l’étage du dessous semble être un local non chauffé, et non un appartement (assez évident vu de l’extérieur). Si c’est effectivement le cas, le logement est bien G++. Mais il peut être passé en F avec quelques travaux que je peux faire faire sans trop de cout.

Je me pose la question de poursuivre ou non les démarches, avec les options suivantes :
- fermer les yeux sur le DPE et avoir une mauvaise surprise dans 10 ans après la date de validité du DPE
- négocier le prix en fonction de cela: le propriétaire me semble peu réceptif. Il a un DPE en mains et ne comprend pas ces problématiques qui sont trop techniques (DPE réalisé par le biais d’une agence immobilière qui a le bien en vente aussi). Rien ne les oblige à croire un non-professionnel,et je n’ai pas la possibilité de démontrer cela en faisant faire un DPE moi-même. En parler reviendrait à arrêter la vente à mon avis
- acquérir l’appartement et me retourner contre le diagnostiqueur une fois le diagnostic refait à mon initiative. Dans ce cas, le diagnostic officiel le temps de la procédure reste le diagnostic soumis à l’ADEME. Je peux donc louer le logement le temps que la procédure aboutisse. La suite des événements serait:
1/ le diagnostic initial est finalement confirmé: je perds du temps et l’argent de la procédure (sauf si je fais appel à une protection juridique d’assurance?)
2/ l’expertise indique un diagnostic G++. Le diagnostiqueur serait condamné à des dommages qui devraient être équivalents à la mise à niveau à la lettre E ?

Je précise les éléments suivants:
- l’appartement nous convient tout à fait
- il n’y a quasiment aucun doute sur l’erreur (est-ce une erreur d’ailleurs? Le diagnostiqueur est mandaté par une agence)
- je ne suis pas plus procédurier que cela, mais prêt à engager une telle procédure si elle paraît pouvoir aboutir favorablement.

Auriez-vous connaissance de cas similaires (DPE - nouvelle version ou non - erronés, et procédure de l’acheteur envers le diagnostiqueur) ? Ou des jurisprudences ?

Merci de vos retours

Mots-clés : appartement, dpe, immobilier, investissement, locatif

Fennec60 · #2

Bonjour,

Si votre présentation est à jour vous habitez dans le sud ouest en RP, comment prévoyez vous la gestion d’un appartement en IDF?

Yoda · #3

A mon (humble) avis l’option "acquérir l’appartement et vous retourner vers le diagnostiqueur" est un chemin périlleux et qui risque de vous prendre beaucoup de temps, d’énergie (et d’argent), surtout pour un studio et pour un investissement locatif donc que vous n’occuperez pas à l’année.

Vous semblez convaincu que le DPE est sous-évalué.
Soit vous pensez que le prix d’achat est attractif pour un bien avec DPE G++ (autrement dit intègre a minima le coût des travaux nécessaires) et dans ce cas il faut y aller.
Soit il ne l’est pas et il faut tenter de négocier, et si pas possible passer à autre chose.

bulletproof · #4

Fennec60 a écrit :
Bonjour,

Si votre présentation est à jour vous habitez dans le sud ouest en RP, comment prévoyez vous la gestion d’un appartement en IDF?

Bonjour Fennec60,
je suis en Région Parisienne, et le studio en Ile de France (donc au même endroit). Je gère moi-même mes studios, qui sont à 15 minutes de chez moi

Yoda a écrit :
A mon (humble) avis l’option "acquérir l’appartement et vous retourner vers le diagnostiqueur" est un chemin périlleux et qui risque de vous prendre beaucoup de temps, d’énergie (et d’argent), surtout pour un studio et pour un investissement locatif donc que vous n’occuperez pas à l’année.

Vous semblez convaincu que le DPE est sous-évalué.
Soit vous pensez que le prix d’achat est attractif pour un bien avec DPE G++ (autrement dit intègre a minima le coût des travaux nécessaires) et dans ce cas il faut y aller.
Soit il ne l’est pas et il faut tenter de négocier, et si pas possible passer à autre chose.

Merci pour ce retour, Yoda

- le prix d’achat n’intègre pas cela: en particulier parce que le DPE affiché est E. Il n’y a aucune raison de faire un prix plus faible si on présente des caractéristiques "correctes". C’est le cas ici

- je cherche l’angle pour négocier: à mon avis, le mieux est de contacter le diagnostiqueur et lui mentionner clairement le doute afin qu’il refasse son diagnostic. Le propriétaire ne comprend pas du tout ces problématiques. Cela permettrait de voir également si les erreurs sont voulues ou non.

J’ai eu un cas similaire l’année dernière, mais à l’inverse:, une négociation sur un logement noté G++, en réalité F, suite à mes remarques au diagnostiqueur. Pas très fair play, je m’étais gardé de le mentionner aux vendeurs pendant la négo… Vente non finalisée, j’ai mentionné l’erreur aux propriétaires après être passé à autre chose. J’ai acquis une bonne compréhension des mécanismes des DPE, du coup

Dernière modification par bulletproof (07/03/2023 13h32)

Bernard2K · #5

Un LNC (local non chauffé), au sens du thermicien, est un local conçu pour ne jamais être chauffé, tel que cave, grenier, cellier.

Or, au rez-de-chaussée, il y a probablement un local commercial. Le fait qu’il soit vide n’en fait pas un LNC.

bulletproof · #6

Alors, en réexaminant les photos, ce n’est pas si clair que cela: le local en question ne semble pas être un appartement. Plutot une sorte de local de stockage (il y a une porte, qui pourrait être un volet en bois devant une porte d’appartement. Et une fenêtre avec un volet en bois également)
Je vais demander au vendeur, et lui demander de me donner les plans de la copropriété: l’usage du local doit y être indiqué

J’ai refait quelques simulations après mon message initial: on passe de 290kw/m2/an (E) à 490kw/m2/an (G++) en prenant en compte ce local non chauffé. Les travaux "faciles" feraient passer vers un F-. Pas du tout sûr qu’on puisse aller vers un E sans isolation de ce plancher. Donc rédhibitoire pour moi: à moyen terme le logement serait condamné à ne plus pouvoir être loué

Surin · #7

Heureusement que les diagnostiqueurs sont des professionnels, car s’il fallait qu’ils se prononcent a priori d’après une photo, sans élément concret, sans avoir cherché car visiblement vous auriez pu obtenir des renseignements avant de poster ici sur la destination de ce bien.
Je penche aussi pour un local commercial, intitulé "boutique" dans les réglements de copro. J’ai surtout l’impression que vous vous faite votre film tout seul, en voulant remettre un diagnostic sans élément probant. Si ce local est à l’abandon, ça ne changera rien, il est probablement pourvu de chauffage ou du moins dans sa destination.

bulletproof · #8

Bonjour
après avoir eu le diagnostiqueur qui n’a pas d’éléments sur la destination du bien, le vendeur m’a fourni un modificatif de RCP et des plans. Le bien en question est un local à usage de remise en rez de chaussée.
Le diagnostiqueur m’a confirmé qu’effectivement, cela a un impact sur le DPE, si cette remise n’est pas un "local chauffé".

A ce stade, cela me suffit pour ne pas m’engager plus avant: pas assez clair (je ne suis pas capable d’apprécier le fait que cette remise soit ou non un local chauffé), et je peux trouver autre chose. Et on n’était pas alignés sur le prix (basé sur DPE E) à ce stade.

Macaxeira · #9

Pourquoi vous focaliser à ce point sur le local d’en-dessous alors que votre studio ressemble vraissemblablement à un cube, donc il a 6 faces? Celle du bas n’est pas celle par laquelle les déperditions de chaleur sont les plus importantes.
Faites simple, si vous voulez acheter : faites isoler le plafond, les murs, changer les fenêtres si nécessaire. Vous pouvez même, si ça vous tracasse tant que ça, mettre des dalles de polystyrène extrudé par terre sous le revêtement de sol. Ensuite, louez sans trop vous faire de soucis, encaissez les loyers et attendez que la réglementation change, cela tend à arriver assez régulièrement.

bulletproof · #10

Bonjour,
Je me focalise sur le sol, parce que le fait que ce soit un local non chauffé fait passer le DPE de 290kwh/an/m2 à 490kwh/an/m2, ce qui le rend non louable dès maintenant. S’agissant d’un investissement locatif, c’est problématique.

Isoler le mur donnant sur l’extérieur apportera un gain assez minime sur la note. Isoler le plafond ou d’autres murs que celui donnant sur l’extérieur n’apportera rien. Idem pour les fenêtres qui sont récentes.

Quant à isoler le sol, cela nécessite certainement de casser pas mal de choses (cuisine, sdb, parquet), j’imagine. Ce n’est plus du tout la même chose: l’appartement actuel est très propre, refait récemment. Le vendeur n’est pas prêt à entendre une réduction de prix qui intègre cela, et je ne suis pas prêt à me lancer là-dedans: autant chercher d’autres opportunités, du coup.

sven337 · #11

Bonjour, je comprends vous avez un ami diagnostiqueur, mais je ne comprends pas si vous avez contacté la personne qui a réalisé le DPE qui vous semble douteux.
Dans le cadre de mon achat de RP, lorsque j’avais identifié une erreur, c’est ce que j’avais fait, et j’étais tombé sur un professionnel coopératif avec qui j’avais eu un échange constructif. (Alors que je m’attendais à me disputer)
Si le professionnel estime que c’est un local chauffé, il doit pouvoir le justifier, demandez-lui donc sa justification. Si elle est sérieuse elle restera applicable pour vous dans le futur donc pas d’inquiétude sur ce point.

Cela dit il est également raisonnable de laisser tomber devant la réalité *technique* (et non seulement réglementaire) si vous estimez que ce sera un gouffre.

bulletproof · #12

Bonjour Sven
je me suis mal exprimé: le diagnostiqueur avec qui j’ai communiqué est celui qui a fait le DPE. Pas de souci, il est ouvert à la discussion et aux éléments que je lui donne. Il faut maintenant qu’il trouve des informations plus précises sur ce local qui semble abandonné, pour pouvoir le qualifier de Local chauffé, ou Local non chauffé, et avoir les éléments concrets pour le justifier. Et il refera ou non le DPE en fonction de ce qu’il aura déterminé.

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