Fiscalité des travaux sur une partie louable de ma résidence principale ?

Cetautomatix · #1

Bonjour à tous,

J’ai acheté récemment ma résidence principale. Celle-ci contient une partie principale de 80m² à l’étage et un studio indépendant de 25m² au rez de chaussé.
En octobre, j’ai fait installé 4 aérateurs pour 3000 euros dans les différentes pièces du studio dont les papier peints moisissent.

Je compte mettre ce studio en location RbNB l’année prochaine en gardant la possibilité de l’utiliser comme chambre d’ami. Est-ce que je peut déclarer ces travaux dans mon déficit foncier ? Quand est-il également si je décide de le louer à l’année l’année prochaine?

Précision : J’ai également un appartement qui me rapporte un loyer (depuis 2 ans) plus important que les travaux dont il est question. Je ne sais pas si ça change quelque chose à l’équation.

Merci beaucoup à qui pourra aider. :-)

Mots-clés : fiscalité, imposition, residence principale, travaux

Canyonneur75 · #2

Vos propos me semblent contradictoires :
Le déficit foncier s’applique à la location nue : vous pourriez (sous certaines conditions) déduire vos dépenses dès cette année de vos autres revenus fonciers (si votre autre appartement est loué nu) voire déclarer la dépense en l’absence d’autres revenus de location nue si vous mettez En location nue votre studio debut 2025 ce qui ne semble pas être votre intention…

Si vous le louez en location de courte durée c’est la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux qui s’applique… si vous choisissez un régime micro bic, déduction forfaitaire donc pas de déduction des dépenses dans le studio si vous choisissez le régime réel, il faut débuter votre activité commerciale cette année…et vos dépenses créeront un déficit imputable sur votre résultat BIC des prochaines années

Canyonneur

Bernard2K · #3

Je crois comprendre que votre autre logement est loué nu, et donc imposé en revenus fonciers, en l’occurrence au réel puisque vous envisagez de déduire des dépenses.

Par contre, le studio dans la résidence principale, du fait qu’il peut aussi fonctionner comme chambre d’ami, est forcément meublé, donc imposition en BIC. Le régime micro-BIC est le plus logique.

Pourquoi pas en BIC au réel ? Parce qu’amortir une partie de sa résidence principale 1) nécessite une comptabilité ce qui me semble inutilement compliqué pour une simple location de studio 2) parce que le régime LMNP au réel est en train d’être réformé 3) parce qu’amortir une partie de sa résidence principale a des conséquences désagréables sur la plus-value en cas de vente.

Pourquoi pas en location nue ? Deux raisons :
- parce que c’est contraire à la réalité, manifestement ce studio va être loué meublé.
Parce que la location nue est forcément par un bail de 3 ans indéfiniment renouvelable ce qui donne de très forts droits au locataire y compris un droit de préemption en cas de vente, ce qui n’est pas du tout souhaitable sur votre résidence principale.

Qui dit micro BIC dit que vous ne pouvez pas du tout déduire ces travaux. Ce qui est logique car en fait ce n’est pas un logement indépendant, c’est une partie de votre résidence principale. S’agissant de travaux sur votre résidence principale, ils seront déductibles de la plus-value en cas de revente, si réalisés par des entreprises. Conservez bien les factures.

Cetautomatix · #4

Merci beaucoup à tout les deux, les choses deviennent plus claires. :-)

Je vous rassure, je ne compte pas déclarer du nu en meublé ni l’inverse. si j’utilise le terme de déficits foncier pour du RbNB c’est que le vocabulaire n’était pas clair pour moi.  :-)
Je comprends bien maintenant qu’il s’agirait d’éventuel déficits commerciaux.

Si je décide d’aller vers l’imposition au réelle (dont je comprend bien qu’elle n’est pas la plus simple) est-ce qu’il faut que je déclare une activité tout de suite sur les quelques jours restant de 2024 ou je peux tranquillement attendre ma déclaration d’impôt 2025 sur les revenu de 2024 pour déclarer mon déficit commercial?

NicolasV · #5

Petit complément pour avoir creusé la question sur une maison de famille louée en location courte durée en saison et occupée en moyenne 3 semaines/an par la famille le reste du temps.

L’amortissement / déduction de travaux pour le montant total ne semble pas autorisé à moins d’avoir 1) un contrat de location avec une agence à l’année 2) une clause excluant l’usage personnel du bien. Et même avec cela je ne suis pas sûr qu’on soit à l’abri.

Un prorata semble possible mais le fisc peut considérer que toutes les périodes non louées correspondent à une jouissance personnelle du bien. Un mode de calcul moins favorable que si l’on comptait uniquement l’occupation réelle du bien par le propriétaire.

Dernière modification par NicolasV (31/12/2024 13h26)

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