Investissement immobilier : après les studios, les immeubles !

cristalline a écrit :

Mes objectifs par ce montage :

- Rendre étanche un patrimoine "professionnel" destiné à me permettre de tirer une rente dans dix ans et mettre un terme à mon activité professionnelle,
- Me permettre de préserver ma capacité d’endettement pour une RP. Pensez vous que cela soit possible?
- Faire du meublé et préparer un potentiel passage en LMP. La SCI semble ne pas permettre de faire du meublé. Je ne répond pas aux critères.
- Fiscalement trouver le montage optimal car mes 2 appartements loués en nu me permettent aujourd’hui de produire du déficit foncier.

Quelles sont les modalités de montage de ces sociétés?

Puis je signer un compromis en mon nom propre et ensuite basculer sur une SCI ou SARL, le temps que je la monte?

Pour répondre à vos questions :
1°) Oui cela rendra étanche votre patrimoine dans le cadre d’un montage IS fiscalement opaque, vous créez une personne morale qui paye son imposition en son nom , amortit le bien par contre attention lors du versement des dividendes car vous défalquez 40 % de la valeur des dividendes versés mais pour le reste pas de pitié …CSG plus imposition dans votre IRPP au titre de revenus mobiliers.

2°) Non dans un cadre de SCI en tant qu’associé vous êtes indéfiniment solidaire des dettes de la SCI en fonction de vos parts ( Code civil Article 1857 ) donc cela ne préservera pas votre capacité d’endettement car les banques  prendront en compte les emprunts de la SCI dans laquelle vous serez associé.
J’ai non indiqué que je disposais d’une SCI mais la banque l’a vu , probablement par une recherche sur mon nom et adresse dans le RCS.

3°) La SCI IR ne permet pas de faire du meublé , c’est le type de SCI que je réserverais à un achat commun à la montagne entre plusieurs personnes qui apporte une grosse partie l’argent.
La SCI IS permet de faire du meublé mais la contre partie de l’amortissement du bien est la plus value professionnelle lors de la revente du bien.

4°) Une SCI IR vous permet de faire du déficit foncier qui redescend dans votre déclaration d’impôt car c’est une structure morale transparente fiscalement.

5°)
Liste non exhaustive :
Statuts , formulaire M0 en 3 exemplaires , compte ouvert dans une banque au nom de la société en cours de création avec le capital déposé.

Société européenne - APCE, agence pour la création d’entreprises, création d’entreprise, créer sa société,l’auto-entrepreneur, autoentrepreneur, auto-entrepreneur, auto entrepreneur, lautoentrepreneur, reprendre une entreprise, aides à la création d’entreprise

6°) Vous signez un compromis avec une clause de substitution au profit d’une personne morale , vous bénéficiez en plus du délai de rétractation des particuliers d’une semaine alors qu’une personne morale n’a pas ce délai , ensuite vous avertissez le notaire lors de l’obtention du prêt que vous allez acheter avec la société xxx ( il faudra lors lui fournir les statuts , le KBIS )

Philippe

Philippe30 a écrit :

3°) La SCI IR ne permet pas de faire du meublé , c’est le type de SCI que je réserverais à un achat commun à la montagne entre plusieurs personnes qui apporte une grosse partie l’argent.
La SCI IS permet de faire du meublé mais la contre partie de l’amortissement du bien est la plus value professionnelle lors de la revente du bien.

4°) Une SCI IR vous permet de faire du déficit foncier qui redescend dans votre déclaration d’impôt car c’est une structure morale transparente fiscalement.

Philippe

Lors de la dissolution d’une SCI à l’IR,Il y’a une evaluation du ou des bien(s) que l’on conserve en nom propre et j’imagine qu’on va payer la taxe sur la PV?Il n’y a pas les exonerations au bout de 30 ans de détention non plus,j’imagine?

Toutdoucement,

Je vais bientôt pouvoir répondre à nos interrogations communes puisque je suis sur le point d’acheter un petit immeuble de rapport de trois lots qui s’autofinancerait largement sur 15 ans.

D’après mes calculs, je serai d’avantage solvable après opération plutôt qu’avant !
Mon apport sera de 12,3% du montant total du projet (prix + agence + notaire) dans le but de montrer au banquier que je vais y risquer des fonds propres.

J’ai envoyé hier tous les éléments par courriel à mon banquier préféré, je l’avais eu au téléphone en fin d’année dernière et il était verbalement OK pour me suivre en cas d’acquisition d’un immeuble, ce qui m’avait étonné c’est qu’il m’avait clairement indiqué qu’il prenait en compte mes revenus et mes charges du mois HORS SCI.
La maison de ville de l’Eure acquise l’an dernier est logée dans une SCI et le banquier (connaissant le détail de cette opération puisqu’il m’avait assuré le financement) m’a dit "on fait le calcul hors SCI" alors même que je suis caution solidaire de l’emprunt…

S’il y a des banquiers parmi nous je suis intéressé de comprendre pourquoi le banquier "isole" la SCI dans l’établissement de mon patrimoine et des flux financiers alors même que je suis caution solidaire de l’emprunt?

J’ai l’impression que si le banquier constate un bon taux d’occupation des premiers biens acquis il a un apriori positif même si l’acquisition de l’immeuble de rapport augmente la masse de crédit que je supporte.

Suite au prochain épisode… la réponse du banquier !

Bien à vous,

Max

Notariat76 a écrit :

La maison de ville de l’Eure acquise l’an dernier est logée dans une SCI et le banquier (connaissant le détail de cette opération puisqu’il m’avait assuré le financement) m’a dit "on fait le calcul hors SCI" alors même que je suis caution solidaire de l’emprunt…

S’il y a des banquiers parmi nous je suis intéressé de comprendre pourquoi le banquier "isole" la SCI dans l’établissement de mon patrimoine et des flux financiers alors même que je suis caution solidaire de l’emprunt?

Le banquier est un personnage très compliqué à cerner , des fois il prend tel revenu ou charges et des fois non….
Je suis très étonné qu’il ne prenne pas en compte votre SCI dans ces calculs car vous êtes caution solidaire et si un problème de paiement apparait alors il faudra bien payer les mensualités , il devrait en tenir compte même pour vous car sinon il suffit de monter plusieurs SCI sans qu’elles soient prises en compte.

Incompréhensible

Philippe

Notariat76 a écrit :

S’il y a des banquiers parmi nous je suis intéressé de comprendre pourquoi le banquier "isole" la SCI dans l’établissement de mon patrimoine et des flux financiers alors même que je suis caution solidaire de l’emprunt?

Je n’ai jamais été banquier, mais je pense que c’est simplement pour que votre dossier soit accepté passe lors de la "commission d’engagement" ou auprès du service central des prêts. Vous semblez avoir convaincu ce "banquier", qui est alors devenu votre "avocat".

Philippe30 a écrit :

Vous êtes un investisseur donc vous vous constituez un patrimoine , chaque opération doit être rentable ,chaque achat doit vous rapporter un bonus de quelques dizaines d’euros.
La somme de vos opérations doit être positive et alors seulement vous pourrez continuer à acheter , le démarrage est toujours difficile mais si vous démarrez c’est que vous êtes jeune donc prenez des emprunts longs sur 20 à 22 ans , tant pis si vous payez plus cher le bien  , vous allez réduire vos mensualités , réduire votre fiscalité avec les intérêts d’emprunt et enrichir votre banque et vous aussi….

Vous ne pourrez acheter de biens que si chaque opération vous rapporte sinon à terme vous serez bloqué

Philippe, je rebondis sur vos propos.

Quand vous dites, chaque opération doit-être positive, qu’incluez-vous dans le calcul :

[Sommes des Loyers] doit-être supérieure [Sommes des remboursements d’emprunts + Taxe foncières + Charges copropriétés] ?

(J’imagine que les taxes foncières et prélévement sociaux ne sont pas inclus dans votre calcul).

Dans vos calculs de rentabilités, prévoyez-vous un pourcentage des loyers pour les travaux (exemple : 10% du montant des loyers en charge d’entretien).

Merci pour vos conseils toujours éclairés.

Philippe30 a écrit :

Je ne prend aucun % pour des travaux car c’est impossible à prévoir , les années se suivent et ne se ressemblent pas

Philippe

Je pense qu’on pourrait le modéliser (et c’est douloureux) avec les grilles de vétusté… et le suivi des factures.
ça dépend de la qualité de ce que l’on loue et de ce que l’on souhaite louer.
Dans mon cas, je suis entre 10 et 15 % du montant des loyers selon les lots en faisant beaucoup moi même.

Vous avez 23 ans Maxime et vous avez réussis à faire autant de crédits immobilier ? Bravo !

Vous avez une rentrée d’argent quand même ? ou bien vous avez fait ça en étant encore étudiant ?

Vraiment une histoire très intéressante !

J’ai également 23 ans mais je ne travaille pas encore (étudiant en école de commerce)
Malgré une épargne solide, je n’ai encore jamais "osé" demander à mon banquier un financement pour un bien locatif.

Dans votre cas avec un travail derrière, cela arrange les choses !

Félicitations en tout cas, je viens de lire vos différents sujets

Notariat76 a écrit :

Le courtier m’indiquait qu’en ce moment, pour ce type de projet (achat d’un petit immeuble de rapport après avoir déjà acheté 3 locatifs) les banquiers reçoivent tellement de demande de renégociation de crédits immo qu’ils ne prennent pas forcément le temps de creuser le dossier et qu’il préfère consacrer 2h à faire des actions commerciales que d’étudier un dossier locatif de A à Z.

Donc au final, trouver un prêt a été possible mais j’ai bien l’impression qu’un certain nombre de banquiers se retrouvent un peu dépassé par le dossier de prêt dès lors que ce n’est pas un premier ou un second investissement locatif. Le courtier me disant qu’en ce moment dès que le dossier semble un peu compliqué la réponse est non s’il n’y a pas un apport de 20% du prix net vendeur + les frais.

J’ai eu un problème similaire non pas dans l’obtention du prêt mais dans le délai de traitement par la banque du faut de bureaux surchargés par des renégociations de prêt.

Philippe

Range19 a écrit :

Philippe30 a écrit :

Je ne prend aucun % pour des travaux car c’est impossible à prévoir , les années se suivent et ne se ressemblent pas

Philippe

Je pense qu’on pourrait le modéliser (et c’est douloureux) avec les grilles de vétusté… et le suivi des factures.
ça dépend de la qualité de ce que l’on loue et de ce que l’on souhaite louer.
Dans mon cas, je suis entre 10 et 15 % du montant des loyers selon les lots en faisant beaucoup moi même.

Bonjour,

travaillant pour un bailleur social, j’ai un retour d’expérience sur ce point, du moins d’un point de vue simulation financière des projets neufs.

Donc nous on prend la recommandation de la Caisse des Dépôts et Consignations à savoir 0.6% du montant des travaux (ou 80% bien + rénovation) avec différé de 5 ans pour couvrir les grosses réparations.

L’entretien courant est prévu par un budget "frais de gestion et d’entretien courant" d’environ 900€ par an par logement.
Je ne sais pas distinguer la part gestion de la part entretien courant donc à vous de voir en fonction de votre patrimoine.

Pour ce qui est de la pratique de loyers inférieurs au marché pour faire du social, moi qui ait une âme sociale, je trouve que ce n’est pas une bonne chose. Ya des entreprises spécialisées là dedans qui ont des outils bien plus efficaces que ceux d’un particulier.

Et puis les populations fragiles demandent parfois des compétences assez pointues dans pas mal de domaines qui pourraient relevé du "coach de vie". Ça me semble incompatible avec l’ambition de rente et hasardeux sur le long terme.

L’argument de garder un bon locataire par un loyer attractif, ok, mais pas pour le social.

Je préfère me positionner au prix du marché avec un bien qualitatif.

Faut voir qu’on est arrivé dans une situation déconcertante où le parc privé est moins qualitatif que le parc social. Comment voulez vous que les gens sortent du parc social pour avoir une progression sociale si ils ont déjà accès à des logements de bonnes qualités, bien entretenus et pas chers?
Les bailleurs privés doivent relever la tête et offrir de la qualité qui justifie la différence de loyer avec le social.

Oui, j’ai généralisé un peu vite.

Mais les immeubles de rapport dans les petites villes dynamiques me semble coller tout à fait avec ce que je décris. Or ce sont les cibles qu’a identifié ce forum.

Les grands centres urbains sortent un peu de cette analyse dans la mesure où la demande locative est très forte et où les gens ont moins le choix.

En fait, le logement est actuellement soumis à un changement de braquet en terme de qualité, notamment thermique mais aussi acoustique, de qualité de l’air… Les bailleurs sociaux sont des interlocuteurs privilégiés pour tester ou lancer de nouvelles politiques et ont donc un pas d’avance sur le secteur privé qui a un peu réagit dans le neuf du fait du scellier BBC.

J’anticipe des politiques publiques pour permettre de rééquilibrer cela. Mais là, pas de garantie, juste mon petit doigt

Philippe30 a écrit :

J’ai eu un problème similaire non pas dans l’obtention du prêt mais dans le délai de traitement par la banque du faut de bureaux surchargés par des renégociations de prêt.

Philippe

Nous avons eu le même problème également. Les taux étant tellement bas que les pôles immobiliers sont surchargés,   … d’où l’importance de bien présenter son dossier et son projet. (Résumé des chiffres clés)